1、1998 年房地产估价师（房地产估价案例与分析）真题试卷及答案与解析一、问答题1 市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么?2 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：1如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?2如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对
2、张某确定该住宅的买入价产生什么影响?3该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?3 某人于 1996 年 7 月预购了一幢别墅(总售价为 120 万元)，并先后向开发商支付了 114 万元。该别墅于 1997 年 7 月 30 日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了 40 万元。1997 年 9 月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997 年 9 月 10 日委托估价机构进行估价，此时同类型(指重新装修前)别墅的正常市场售价为 130 万元，该人希望评估值为 1997 年 9 月同类型别墅的
3、正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即 170 万元，现估价人员掌握的资料有：1该人与开发商于 1997 年 7 月 30 日签订的正式合同原件；2该人的购房发票；3商品房预售许可证复印件；4其他市场资料。问：1上述资料用于抵押估价是否齐全?2估价人员可否承诺按 170 万元进行估价?3可否按 1997 年 9 月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值? 为什么?二、单项选择题4 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢
4、原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。4 应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?( )（A）根据房屋所有权证上记载的用途进行估价（B）根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价（C）根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价（D）根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价5 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径( )（A）自行改变（B）经上级主管部门批准改变（C）经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续（D）经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续6 该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为( )。（A）该两幢建筑物的抵押评估价格之和（
5、B）该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金（C）该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格（D）该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格7 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为( )。（A）该两幢房屋的正常市场价值（B）该两幢建筑物的重新建造成本（C）该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值（D）该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值8 甲方(开发公司) 于 1993 年 7 月委托乙方(建筑公司)建造两幢(分别称为 A 座和 B座)8 层共， 5000m2 的商品
6、房。至 1993 年 12 月止甲方共支付乙方工程款 1500 万元，此时 A 座建到 4 层，B 座建到 5 层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生 1400 万元，乙方应返还 100 万元；乙方则认为工程款实际发生 1580 万元，甲方尚应再付 80 万元。双方争执不下，至 1995 年 7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。8 确定评估结论的依据应是( )。（A）以 1500 万元作为评估值（B）以 (1400+1580)2=1490(万元) 作为评估值（C）以 1995 年 7 月的预算定额、材料差价等资料为依据，
7、按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值（D）以 1993 年 7 月至 12 月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值9 如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为( )。（A）1993 年 12 月（B） 1995-7-1（C）项目转让日期（D）项目建成日期10 该商品房预计 1998 年 5 月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是( ) 。（A）估价对象状况及房地产市场情况均为 1995 年 5 月的状态（B）估价对象状况及房地产市场情况均为 1998 年 5 月的状态（C）估价
8、对象状况为 1998 年 5 月的状态，房地产市场情况为 1995 年 7 月的状态（D）估价对象状况为 1995 年 7 月的状态，房地产市场情况为 1998 年 5 月的状态三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）11 致委托估价方函(略) 别墅房地产估价结果报告 (略) 别墅房地产估价技术报告 一、委托估价方 市恒通房地产开发公司 二、受理估价方 市房地产估价事务所 三、估价目的 为恒通房地产开发公司对 X X 别墅项目按现状整体转让进行估价 四、估价时
9、点 1998 年 4 月 15 日 五、估价对象概况 (一) 市概况(略) (二) 别墅项目概况 1土地情况 A土地使用权性质：出让土地使用权， 1995 年 1 月 6 日取得国有土地使用权证。 B土地总面积 70000m2。 C用途：别墅及配套设施。 D108 栋别墅，建筑总面积 35285m2。 其中：一期工程建设 33 栋别墅，建筑面积 10378m2。 2地上物情况 该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C 、D 四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程 33 栋中已有 24 栋完成全部工程，建筑面积 7548m2，另有 9 栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完
10、，建筑面积 2830m2。建筑材料及设备 (略)。 六、估价采用的方法和步骤 (一 ) 采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法； (二) 分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 七、估价过程 (一) 方法一：房地分别估价 1土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。 A 利用成本法进行土地估价 计算公式：土地价格：取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金 根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米 396 元，土地开发费用为每平方米 158 元，土地使用权出让
11、金为每平方米 2770 元。以上三项合计为每平方米 3324 元。 B利用市场比较法进行土地估价 根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果： 比准价格=(3410+3474+3230)3=3371( 元/m 2)表一 成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出： 土地单价=(3324+3371)2=3348(元/m 2) C土地估价综合结果 土地总价=土地单价 土地总面积=3348 元/m 270000m2=23436(万元) 2别墅建筑物估价 别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新
12、建造成本。 A据测算别墅建筑物的重新建造成本为 3428 元/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费 8%、年利率15%、利润率 20%、销售税费 10%。 B根据建设情况分别求出已完工别墅和未完工别墅的建筑物重新建造成本。 108 栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为 3428 元/m 235285m2=120957000(元)= 12095.7(万元) 根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的 9 栋别墅建筑物重新建造成本为已完工建筑物的 50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为 3428 元/m 250%= 1714 元/m 2。 C现有别墅建筑物价
13、格： 3428 元/m 27548m2+1714 元/m22830m2=30725100(元)=3072.51( 万元) 3别墅现有房地产价格 23436+3072.51=2650851(万元) (二) 方法二：别墅项目整体估价 根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。 1别墅总楼价 市场研究分析(略) 据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为 11200 元/m 2，则本项目完工后的总楼价为 11200 元/m235285m2=395192000 元=39519.2(万元) 2
14、销售税费(含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加，所得税等)为项目完工后总楼价的 10%，则39519.210%=3951.9(万元 ) 3建筑物未完工部分的价格：全部完工后别墅建筑物总价格现有别墅建筑物价格= 12095.7-3072.51=9023.19(万元) 4别墅现有房地产价格=39519.2-3951.9-9023.19=26544.11(万元) 八、估价结论 以上两种估价思路的估价结果如表三：估价结果：别墅现有房地产总价格为 26526.31 万元。 九、附件、说明、其他资料(略)四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的
15、错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）12 在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420m2，砖混结 构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开发商议定，小区 建成后在偿还商场原建筑面积的基础上再增加建筑面积280m2 给该商场，与原建筑面积相等 部分结算结构差价，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均 分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后小区建成，其建 筑密度为 60%，建筑容积率为 2.5，开发商按合同规定交付建筑面积 7
16、00m2 钢混结构的商业 用房给商场并要求结算。另据调查，该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积 920 元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为 1:1.4，该小区地价为每平方米土地面积 1800 元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项： 1结构差价 920(1+1.4)700=1545600(元)=154.56(万元) 2新增建筑面积成本 9201.4700=901600(元)=90.16(万元) 3补交地价款 1800/60%700=2100000(元)=210(万元)1998 年房地产估价师（房地产估价案例与分析）真题试卷答案与解析一、问答题1 【正确答案】 采用市场比较法估
17、价在选取可比实例时需要考虑的主要因素有：(1) 可比实例与估价对象的用途应该相同；(2) 可比实例与估价对象的建筑结构应该相同；(3) 可比实例与估价对象所处地区应相同，或者是在同一供求范围内的类似地区；(4) 可比实例与估价对象的价格类型应该相同；(5) 可比实例与估价对象的估价时点应该接近；(6) 可比实例必须为正常交易或者是可以修正为正常交易的。(或答：可比实例应与估价对象具有替代性、相关性，即：(1) 物质的同一性或类似性；(2) 地点的同一性或类似性；(3) 交易时间的接近性；(4) 可比实例交易情况无反常。)2假如有一交易实例的成交日期与估价对象的估价时点相差五年，则不宜将此交易实
18、例选作可比实例，因为成交日期与估价时点相差时间过长(5 年应该视作很长)，通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正(在特殊情况下，即在成交日期的房地产价格水平与估价时点下的房地产价格水平若没有太大的变化情况下，也可以将此交易实例选作可比实例，但必须注意当地的房地产市场变化情况，尽可能选用交易日期与估价时点接近的实例)。2 【正确答案】 应将现有租约所定的租金与市场平均租金作相对比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价；若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。2显然有影响，现有租约将使该住宅的买入价下降。3该住宅的最终成交价格应以市
19、场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。3 【正确答案】 上述资料用于抵押估价尚不齐全；2房地产估价人员不能承诺按 170 万元进行估价；3不能按 1997 年 9 月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。二、单项选择题4 【正确答案】 A5 【正确答案】 D6 【正确答案】 B7 【正确答案】 C8 【正确答案】 D9 【正确答案】 C10 【正确答案】 B三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的
20、 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）11 【正确答案】 此估价报告有如下一些错误和不足：1没有写明估价依据及估价原则；2没有写明估价作业起迄日期；3没有写明估价人员姓名，没有注册房地产估价师签名；4关于土地权属情况介绍不全，土地使用权如何取得，土地使用费用多少没有指出；5土地使用权年限没有，这一点非常重要；6缺少对土地的自然状况介绍，如坐落、位置、地形、地势、地质条件、四至以及环境和交通通达程度等；7对土地开发利用状况未作介绍；8对项目规划条件介绍不全面；9利用成本法进行土地估价的计算公式有误，应该包括正常的
21、利税；10上述计算公式中关于土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或者客观成本；11利用市场比较法进行土地估价的交易实例 A 不能用作可比实例，因其交易日期与估价时间已有六年，相差时间过长；12在区域因素修正中，B 与 C 的分子与分母颠倒，修正出错，且 B 与 C 的修正系数不恰当；13在个别因素修正中，B 与 C 的分子与分母颠倒，修正出错，且 B 与 C 的修正系数不恰当；14土地估价的综合结果没有作年期修正；15对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费；16方法二的销售税费中，不应包括所得税；17销售税费重复计算；18最后的估价结果总价格应用大写书写；19房地产
22、估价事务所应注明资质并附营业执照，报告书上要盖公章；20提供报告书日期未注明；21估价报告使用应注意的事项未加以说明；22应对估价人员临勘现场情况加以说明；23应说明估价人员与委托单位和待估物业无利害关系；24对建筑物状况介绍过于简单；25对交易日期未作修正应予说明；26一份完整规范的估价报告应包括封面、目录、致委托估价方函、估价结果报告、估价过程报告及有关的附件、资料。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）12 【正确答案】 本
23、题有如下错处，并应改正： 1关于结构差价计算有误，因为结构差价的比率 1:1.4，且建筑面积不能按 700m2 计算，应按 420m2 计算，所以结构差价计算应为：920(1.4-1)420=154560(元)=15.456(万元) 2新增建筑面积成本计算有误，因为新增建筑面积为 280m2，而不是 700m2，所以新增建筑面积的成本计算应为：9201.4280=360640( 元)=36.064( 万元) 3补交地价款计算有误，因为不能用建筑密度 60%，而应用建筑容积率 2.5，所以补交地价款计算应为： 4三项合计，计算应付款项为： 15.456+36.064+50.4=101.92(万元)
