1、1998 年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。（A）市场不景气（B）该别墅区的环境条件变差（C）该别墅区的单位开发成本降低（D）开发商获得满意的利润即可2 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为 9%，若该类房地产的资本化率为 10.8%，则自有资本要求的年收益率为( )%。（A）15.0（B） 15.7（C） 12.6（D）11.63 选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的
2、可比实例应与估价对象处于( ) 。（A）同一地（B）同一城市（C）同一供求范围内的类似地（D）A 或 C4 某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限 N 与该建筑物的经过年数 t、尚可使用年数 n 之间的关系为( )。（A）N=t+n（B） Nt+n（C） Nt+n（D）A、B、C 都可能5 房地产价格实质上是房地产( )的价格。（A）开发成本（B）权益（C）物质实体（D）B 和 C6 甲土地的单价 2100 元/m 2，建筑容积率为 7，乙土地的单价 1500 元/m 2，建筑容积率为( ) 。5 ，该两块土地的总价相比( ) 。（A）甲的等于乙的（B）甲的高于乙的（C）甲的低于乙的
3、（D）难以判断7 用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的( )。（A）收回（B）摊销（C）减损（D）补偿8 某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为 5 层，建筑密度为50%，土地单价为 2500 元/m 2，则其楼面地价为( )元/m 2。（A）500（B） 2500（C） 1000（D）12509 房地产开发成本的增加( )房地产的价格。（A）必定提高（B）必定降低（C）不一定提高（D）不一定降低10 路线价法估价的第二个步骤应为( )。（A）设定标准深度（B）求取路线价（C）编制深度百分率表（D）划分路线价区段11 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个
4、组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为( )。（A）四类（B）五类（C）六类（D）七类12 新建建筑物价格=( )+建造建筑物费用+正常利税。（A）征地费（B）拆迁安置补偿费（C）地价款（D）零13 某类房地产 1994 年至 1998 年的价格分别为 910、1190、1490、1810、2110 元/m2。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于 1999 年的价格为( )元/m 2。（A）2390（B） 2410（C） 2430（D）245014 某建筑物已使用 8 年，经实地勘察，估计尚可使用 32 年，残值率为 5%，则该建筑物的成新率为( )%。（A）76（B） 80（C）
5、 1（D）8415 甲房地产尚可使用年限为 50 年，单价为 1050 元/m 2，乙房地产尚可使用年限为60 年，单价为 1100 元/m 2，资本化率均为 8%，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。（A）高于（B）低于（C）等于（D）B 或 C16 某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为 820 万元、850 万元和 900 万元，若赋予的权重分别为 0.5、0.3 和 0.2，则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。（A）850（B） 845（C） 869（D）85717 假设开发法中预期开发后的楼价不可用( )求取。（A）市场比较法（B）收益法（C）成本法（D）长期趋势法18
6、 一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为 800 万元，在居住用途下的估算结果为 1000 万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土，地的评估价格应为( )万元。（A）800（B） 1000（C） 900（D）180019 采用( ) 求取的年折旧额每年递减。（A）成新折扣法（B）偿债基金折旧法（C）年数合计法（D）直线折旧法20 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 0.98，则其依据为( )。（A）可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2%（B）可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2%（C）可比
7、实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04%（D）可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04%21 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为 1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为( )。（A）建筑面积 1800m2，两年前租出，年租 35 万元，位于同一工业区（B）建筑面积 1100m2，近期租出，年租 150 元/m 2，位于 20km 外（C）建筑面积 10000m2，近期租出，年租 180 万元，位于同一工业区（D）建筑面积 1000m2，近期租出，年租 20 万元，位于同一工业区22
8、某宗房地产已使用 5 年，现土地价值为 50 万元，建筑物重置价格为 80 万元，房地每年的净收益为 11 万元，土地资本化率为 8%，建筑物资本化率为 10%，则该宗房地产的价值为( ) 万元。（A）130.0（B） 119.2（C） 117.5（D）120.023 某写字楼刚建成，其建筑造价实际为 1000 万元，建筑面积为 5000m2，其基地的现时市场价格为 600 万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为 2800 元/m 2，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。（A）800（B） 900（C） 1000（D）大于 100024 某地区房地产交易中卖方、买
9、方应缴纳的税费分别为正常成交价格的 7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方 2325 元/m 2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m 2。（A）2487.75（B） 2500.00（C） 2511.00（D）2162.2525 路线价法特别适用于( )需要对大量土地进行估价的场合。（A）土地经济评价（B）土地课税（C）土地收益测算（D）土地定级二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。26 一宗房地产的土地价值为 40 万元，建筑物价值为 60 万元，
10、已抵押贷款 45 万元，作为某种目的的估价结果为 55 万元，则该估价目的的可能是( )。（A）买卖（B）抵押贷款（C）拆迁补偿（D）保险27 下列各种价格中肯定是事实的有( )。（A）不能作为可比实例的交易实例价格（B）可比实例价格（C）非公平市价（D）评估价格28 用假设开发法估价，在估算利息时必须把握( )。（A）计息方法（B）资本化率（C）计息基础（D）计息期29 明确估价的基本事项包括( )。（A）明确估价对象（B）明确估价目的（C）明确估价日期（D）明确估价方法30 房地产估价可在下列活动中发挥作用( )。（A）房地产出租（B）房地产保险（C）房屋继承、分割（D）房地产拍卖抵债31
11、 对确定资本化率有参考依据的有( )。（A）折旧率（B）物价指数（C）银行贴现率（D）投资回报率32 估价报告书的内在质量取决于( )。（A）估价方法选择的正确性（B）估价报告的文字表述水平（C）估价结论的准确性（D）估价报告书的格式33 用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用( )求取。（A）市场比较法（B）基准地价修正法（C）假设开发法（D）成本法34 某大厦建筑总面积 8000 平方米，房地总价值 8000 万元，其中土地总价值 3000万元。若某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积 200 平方米，房地价值215 万元，则按建筑面积和房地价值进行分摊所计算的该人的土地占有
12、份额为( )%。（A）2.5（B） 7.17（C） 2.69（D）3.035 某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有( ) 。（A）前者大于后者（B）前者低于后者（C）前者等于后者（D）不能比较三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。36 房地产价格在某种意义上是客观存在的，房地产估价不是估价人员给房地产定价，而应是模拟市场的价格形成过程，将房地产价格显示出来。 ( )（A）正确（B）错误37 某宗房地产的收益年限为无限年，预计其
13、未来第一年的总收益和总费用分别为30 万元和 8 万元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加 2%，该类房地产的资本化率为 10%，则该宗房地产的收益价格为 275 万元。 ( )（A）正确（B）错误38 估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去或现在、未来。 ( )（A）正确（B）错误39 现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差 2，则可比实例的个别因素修正系数为 100/102。 ( )（A）正确（B）错误40 某宗房地产 1994 年 1 月初的价格为 1000 元/m 2，1998 年 1 月初的价格为 1400元/m 2。假设该类房地产 1994 年 1 月初至 1
14、998 年 1 月初的价格变动规律，为每年1 月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近，则预测该宗房地产 1999 年1 月初的价格为 1523 元/m 2。 ( )（A）正确（B）错误41 购买年是预期估价对象可获得收益的年限。 ( )（A）正确（B）错误42 估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。 ( )（A）正确（B）错误43 房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价值的高低主要取决于其权益的大小。 ( )（A）正确（B）错误44 某宗房地产的评估价格为 300 万元，实际成交价格为 380 万元。这意味着该评估价格不是客观合理的。 (
15、)（A）正确（B）错误45 某宗房地产的土地总面积 1000m2，建筑总面积 5000m2，房地单价 1800 元/m 2，土地单价 1500 元/m 2，建筑物的重置价格 2000 元/m 2，九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。 ( )（A）正确（B）错误46 某商店的营业面积为 550m(上标出)2，建筑面积为 1000m2，单位营业面积的年租金为 720 元/m 2，则该商店单位建筑面积的年租金为 400 元/m 2。（A）正确（B）错误47 城市规划影响土地价值，在一定程度上是合法原则的体现。 ( )（A）正确（B）错误48 房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需
16、求减少，则价格会下降。 ( )（A）正确（B）错误49 成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。 ( )（A）正确（B）错误50 偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。51 评估某写字楼于 1997 年 12 月 31 日的正常价格，在该写字楼附近地区调查选取了 A、 B、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 另调查获知，当地该类写字楼 1994 年至 1997 年的价格指数分别
17、为 120、112、108、105 (均以上年末为 100)，1995 年 12 月底美元与人民币的市场汇价为 1 美元；8.5 元人民币，1997 年 12 月底美元与人民币的市场汇价为 1 美元：8.3 元人民币。试利用上述资料对可比实例 A、 B、C 的价格分别进行交易日期修正(要求修正后的价格单位为人民币元/m 2)。52 某宾馆总建筑面积 10000m2；一层建筑面积 2000m2，其中 500m2 为宾馆大堂， 1500m2 出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房 190 间(建筑面积 7600m2)，会议室 2 间(建筑面积 200m2)，自
18、用办公室 3 间(建筑面积 200m2)；当地同档次宾馆每间客房每天的房价为 200 元，年平均空置率为 30%；会议室的租金平均每间每次 500 元，平均每间每月出租 20 次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积 15000 元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积 8000 元。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的 40%。当地宾馆这种类型的房地产的资本化率为 8%。试利用上述资料估计该宾馆的正常总价格。53 某商场的土地使用权年限为 40 年，从 1994 年 5 月 31 日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为 2000m2，可出租面积占建筑
19、面积的 60%。一层于 1996 年 5 月31 日租出，租期为 5 年，可出租面积的月租金为 180 元/m 2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为 200 元/m 2、120元/m 2，出租的成本及税费为租金的 20%。该类房地产的资本化率为 8%。试估计该商场于 1998 年 5 月 31 日带租约出售时的正常总价格。54 某在建工程开工于 1997 年 11 月 31 日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000m2，土地使用权年限 50 年，从开工之日起计；规划建筑总面积 12400m2，其中商场建筑面积 2400m2，办公楼建筑面积 100
20、00m2；该工程正常施工期 2 年，建筑费每平方米建筑面积 2300 元，专业费为建筑费的 10%；至 1998 年 5 月 31 日已完成 7 层主体结构，已投入总建筑费及专业费的 36%，还需要投入总建筑费及专业费的 64%(假设均匀投入，视同发生在该投入期中)；贷款年利率为 8.5%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出；办公楼售价为每平方米建筑面积5000 元，销售税费为售价的 8%；商场可出租面积的月租金为 80/m2，建筑面积与可出租面积之比 1:0.75，正常出租率为 85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%，经营期资本化率为 8%。估计购买该在建工程后于建成时应获得
21、正常投资利润为 5200000 元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于 1998 年 5 月 31 日的正常总价格。1998 年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 A3 【正确答案】 D4 【正确答案】 D5 【正确答案】 B6 【正确答案】 D7 【正确答案】 C8 【正确答案】 C9 【正确答案】 C10 【正确答案】 A11 【正确答案】 B12 【正确答案】 D13 【正确答案】 B14 【正确答案】 C15 【正确答案】 B16 【正确答案】 B17 【正确答案】 C1
22、8 【正确答案】 B19 【正确答案】 C20 【正确答案】 D21 【正确答案】 D22 【正确答案】 A23 【正确答案】 D24 【正确答案】 B25 【正确答案】 B二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。26 【正确答案】 A,B,C27 【正确答案】 A,B,C28 【正确答案】 A,C,D29 【正确答案】 A,B,C30 【正确答案】 A,B,C,D31 【正确答案】 C,D32 【正确答案】 A,C33 【正确答案】 A,B,C34 【正确答案】 A,C35 【正确
23、答案】 A,B,C三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。36 【正确答案】 A37 【正确答案】 A38 【正确答案】 B39 【正确答案】 B40 【正确答案】 A41 【正确答案】 A42 【正确答案】 A43 【正确答案】 B44 【正确答案】 B45 【正确答案】 A46 【正确答案】 B47 【正确答案】 A48 【正确答案】 B49 【正确答案】 A50 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。51 【正确答案】 (1)对可比实例 A
24、 的价格进行交易日期修正：(人民币元/m 2)(2)对可比实例 B 的价格进行交易日期修正：(人民币元/m 2)(3)对可比实例 C 的价格进行交易日期修正： (人民币元/m 2)答：对可比实例 A、B、C 进行交易日期修正后的价格分别为 5443 人民币元/m 2、5398 人民币元/m 2、5250 人民币元/m2。52 【正确答案】 (1) 计算一层餐厅和咖啡厅的价格：150001500=22500000(元)=2250(万元)(2) 计算宾馆客房年总收益：200190365(1-30%)=9709000(元)=970.9( 万元)(3) 计算宾馆会议室年总收益：50020212=240
25、000(元 )=24(万元)(4) 计算宾馆年总费用970.940%=388.36(万元 )(5) 计算宾馆自营部分年净收益：970.9+24-388.36=606.54(万元)(6) 计算宾馆自营部分的价格(含大堂、客房、会议室、办公室)：606.54/8%=7581.75 (万元) (7) 计算该宾馆的正常总价格：7581.75+2250=9831.75(万元)答：该宾馆的正常总价格为 9832 万元。53 【正确答案】 解法一：(1) 计算各层可出租的面积：200060%=1200(m 2)(2) 计算租期内年净收益：180120012(1-20%)=2073600(元)=207.36(
26、万元)(3) 计算第一层在租期满后的年净收益：200120012(1-20%)=2304000(元)=230.4(万元)(4) 计算第一层的正常价格：=2640.27(万元)(5) 计算第二层的年净收益： 120120012(1-20%)=1382400(元)=138.24(万元)(6) 计算第二层的正常价格：(7) 计算第一层与第二层的正常总价格：y=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05( 万元)答：该商场 1998 年 5 月 31日带租约出售的正常总价格为 4260.05 万元。解法二：(1) 计算不考虑带租约出售的全部商场正常总价格：=431943009(元)=4
27、319.43( 万元)(2) 计算第一层带租约对商场售价的减损值：=593800(元)=59.38(万元)(3) 计算该商场带租约出售的正常总价格：V=V1-V2=4319.43-59.38=4260.05(万元)答：该商场 1998 年 5 月 31 日带租约出售的正常总价格为4260.05 万元。解法三：(1) 计算每层可出租的面积：200060%=1200(m 2)(2) 计算带租约的三年，每年的净租金收入：a1=(180+120)120012(1-20%)=3456000(元)=345.6(万元)(3) 计算租约期满后，每年的净租金收入：a2=(200+120)120012(1-20%
28、)=3686400(元)=368.64( 万元)(4) 计算带租约出售的正常总价格：答：该商场 1998 年 5 月 31 日带租约出售的正常总价格为 4260.05 万元。54 【正确答案】 (1) 此题的计算公式应为： 在建工程价格：预期建成后的价值需投入的建筑费需投入的专业费销售税费投资利润 (2) 计算预期建成后的价值： (3) 计算建筑费： (4) 计算专业费： 17169481.9210%=1716948.19(元 ) (5) 计算销售税费： 44241046.928%=3539283.75(元) (6) 计算投资利润：(7) 计算在建工程的正常总价格： 56122026.74-17169481.92-1716948.19-3539283.75-4601068.88=29095244(元) =2909.5(万元) 答：该在建工程于 1998 年 5 月 31 日的正常总价格为 2909.5 万元。
