1、1998 年房地产估价师（房地产基本制度与政策）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 共有房地产的房地产权证由( )收执。（A）共有人共同（B）共有人分别（C）权利人推举的持证人（D）房地产主管部门指定的权利人2 职工住房公积金是( ) 信贷资金来源之一。（A）商业性（B）社会性（C）政策性（D）自营性3 设立房地产中介服务机构，必须向( )申请注册登记，领取营业执照，方可开业。（A）房地产管理部门（B）工商行政管理部门（C）土地管理部门（D）建设管理部门4 房屋拆迁许可证是房屋拆迁主管部门发给( )的拆迁凭证。（A）房地产管理部门（B）被拆迁人（C）房
2、屋拆迁申请人（D）具有房屋拆迁资格的单位5 土地( ) 是我国土地所有权发生转移的唯一方式。（A）出让（B）划拨（C）转让（D）征用6 抵押评估时，( ) 可列入估价范围。（A）违章建筑（B）过期的临时建筑（C）出让土地上的在建工程（D）已列入拆迁范围的房屋7 建造普通标准住宅，其土地增值额未超过扣除项目金额之和( )的，免征土地增值税。（A）5%（B） 10%（C） 15%（D）20%8 处分抵押房地产所得金额，应首先( )。（A）扣除土地出让金（B）支付处分抵押房地产的费用（C）偿还抵押权人债权（D）扣除抵押房地产应缴纳的税款9 编制城市规划，一般分总体规划和( )两个阶段。（A）分区规划
3、（B）详细规划（C）区域规划（D）专业规划10 某开发公司需征用 100 亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为 1000 元，按最高补偿标准应支付( )万元土地补偿费。（A）30（B） 40（C） 60（D）7011 房地产金融按其融通方式可划分为( )。（A）政策性金融和直接金融（B）短期金融和长期金融（C）直接金融和间接金融（D）政策性金融和自营性金融12 房屋转租期间，原租赁合同发生变更、解除或终止，转租合同( )变更、解除或终止。（A）也随之相应（B）无需（C）由原出租人决定是否（D）由原出租人与转租人共同协商议定是否13 房屋产权总登记、验证、换证，应当由( )发布公告。（A）
4、县级以上地方人民政府（B）当地房地产管理部门（C）当地建设行政管理部门（D）当地房屋产权监理处14 以中外合资企业的房地产抵押的，必须经( )批准，但企业章程另有规定的除外。（A）职代会（B）董事会（C）总经理（D）抵押登记15 房地产价格评估机构资格等级实行动态管理，根据机构发展情况进行调整，每( )重新评定资格等级。（A）1 年（B） 2 年（C） 3 年（D）4 年16 房产税的课税对象是( )。（A）工矿区的房屋所有人（B）房屋承租人（C）市区的房屋（D）农村的房屋17 某房主用同一房地产作抵押贷款，先后与工商行、建行、交行签订了抵押合同，工商行、建行、交行与房主分别先后到房地产管理部
5、门办理了抵押登记手续。房主无力偿还贷款，处分抵押物时，银行受偿顺序为( )。（A）三家银行按贷款额分摊（B）工商行一建行一交行（C）建行一交行一工商行（D）工商行一交行一建行18 房屋权利人法定名称改变或者房屋现状、用途变更时，应申请房屋( )登记。（A）他项权利（B）转移（C）所有权初始（D）变更19 建设工程开工实行( )许可证制度。（A）规划（B）施工（C）拆迁（D）用地20 耕地占用税实行的是( )税率。（A）比例（B）定额（C）超额累进（D）地区差别二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项
6、得 0.5 分。21 城市房屋拆迁中，被拆迁入无正当理由拒绝拆迁，县级以上人民政府责令其限期拆迁后，仍逾期不拆迁的，由( )强制拆迁。（A）人民政府（B）县级以上人民政府责成有关部门（C）公安机关（D）房屋拆迁主管部门申请人民法院（E）规划主管部门22 土地使用权可以通过( )方式取得。（A）出让（B）划拨（C）房地产转让（D）房地产租赁（E）房地产抵押23 H 公司将一栋楼房抵押给银行，抵押期限即将到期，无力偿债， C 公司欲购买此楼。在这种情况下，处置抵押物的合法方式有( )。（A）由银行将楼卖掉，收回贷款（B）经银行同意，H 公司将楼卖给 C 公司，用所得收益偿还贷款（C）抵押期满后处分
7、给 G 公司（D）H 公司先将该楼产权转移给 G 公司，由 C 公司替 H 公司偿还贷款，余额归H 公司所有（E）由 C 公司购买该楼后再将其抵押给银行24 在发生( ) 时，房屋出租人有权提前终止租赁合同。（A）承租人擅自转租房屋（B）承租人改变房屋用途（C）经承租人同意房屋所有权发生转移（D）承租人利用房屋进行违法活动（E）承租人拖欠租金累计 6 个月以上25 办理商品房预售审批必须提交( )。（A）开发企业的营业执照（B）预售项目的立项、规划、用地和施工等批准文件（C）预售项目的施工进度计划和预售方案（D）预售合同（E）由公证机构办理预售合同公证的协议26 编制城市分区规划的主要任务，是
8、在总体规划的基础上，对城市的( )配置作进一步安排。（A）建筑密度（B）人口分布（C）公共设施（D）基础设施（E）土地利用27 房屋商品租金由地租、折旧费、维修费、利润( )等构成。（A）投资（B）投资利息（C）保险费（D）管理费（E）税金28 法律规定，( ) 应定期公布。（A）住宅用房租金标准（B）房地产价格指数（C）房地产指导价格（D）各类房屋重置价（E）标定地价29 契税暂行条例中规定，( )可以免征契税。（A）政府机关购房用于办公（B）企业购房用于办幼儿园（C）事业单位购房用于科研（D）住房特困户购商品房（E）城市职工首次购买公有住房30 出让土地使用权的规定有( )。（A）必须是国
9、有土地（B）符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划（C）出让方案由土地管理部门制定，报政府批准实施（D）出让方案由规划部门制定，报政府批准实施（E）出让方案由土地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理部门共同拟订，按规定报人民政府批准后，由土地管理部门实施31 国家提前收回土地使用权时，应根据( )给予相应补偿。（A）出让年限（B）土地使用者的纳税情况（C）土地使用者的经营情况（D）开发土地的实际情况（E）使用土地的实际年限32 需要拆除已抵押的房地产时，抵押人可以( )。（A）用安置房作抵押（B）用产权调换的房屋作抵押（C）用补偿费还债（D）用新购房屋抵押（E）由抵押担保人还债33
10、 县级以上土地管理部门对非法转让土地的行为，可做出的行政处罚有( )。（A）宣布转让协议无效（B）没收转让所得（C）罚款（D）地上建筑物收归国有（E）警告34 房地产产权登记是对( )进行登记。（A）房屋使用权（B）土地使用权（C）房屋所有权（D）房地产权（E）他项权35 建设工程招标按其招标方式，可以分为( )招标。（A）公开（B）邀请（C）内定（D）协议（E）阶段36 产权人将其房地产( )的行为，属于房地产转让。（A）买卖（B）捐献给福利机构（C）抵押（D）抵债（E）使用权抵债37 房地产估价师享有( )的权利。（A）从事房地产估价业务（B）使用房地产估价师名称（C）在两个以上估价单位执
11、行业务（D）在房地产估价报告上签字（E）以个人名义从事房地产估价业务38 房屋所有权人对房屋依法享有( )的权利。（A）占有（B）使用（C）他项权（D）处分（E）收益39 房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可( )。（A）向房地产行政主管部门申请复核（B）向人民法院起诉（C）地产仲裁机构申请仲裁（D）由交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估（E）由价格管理部门确定40 H 公司的一处合法房产倒塌，经与 C 公司协商，由 G 公司出资新建，房屋建成后其一半归 G 公司所有。H 公司与 G 公司需到房地产管理部门办理房屋( )登
12、记。（A）初始（B）转移（C）变更（D）注销（E）他项权41 在纳税入( ) 时，应按照房地产评估价格计征土地增值税。（A）隐瞒、虚报成交价格（B）提供扣除项目金额不实（C）转让房地产价格明显低于原购入价格（D）因采用一次性付款方式享受优惠价格，致使转让价格低于评估价格（E）申报的成交价格略高于评估价格42 拆迁人对被拆除的( )应予补偿。（A）违章建筑（B）抵押房屋（C）超过批准期限的临时建筑（D）未超过批准期限的临时建筑（E）产权有纠纷的房屋43 物业管理收费应根据提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行( )。（A）经营者定价（B）政府指导价（C）政府定价（D）业主管理委员会定价（E）房
13、地产主管部门定价44 不得抵押的房屋有( )。（A）在建的教学楼（B）在建的宾馆（C）开放的图书馆（D）博物馆（E）按房改标准价购买的房屋45 某职工购买了一套商品房，申请房屋权属登记，登记机关经审查决定不予登记，其原因可能是( ) 。（A）该商品房未办理土地出让手续（B）买卖双方未签订购房合同（C）商品房配套设施不齐全（D）房屋竣工验收不合格（E）未办理公证三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。46 房地产转让时，一般以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。 ( )（A）正确（B）错误47 抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，抵押的房地产
14、转让行为无效。 ( )（A）正确（B）错误48 房地产价格评估应当按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、宗地地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。 ( )（A）正确（B）错误49 保护房地产权利人的合法权益是产权产籍管理的根本目的和要求。 ( )（A）正确（B）错误50 拍卖已出租的抵押房地产后，租赁合同自动终止。 ( )（A）正确（B）错误51 房地产咨询费根据服务方式分为按咨询时间收费和书面咨询收费两种。 ( )（A）正确（B）错误52 房屋修缮工程实行质量保修制度，质量保修的内容和期限应当在工程合同中载明。 ( )（A）正确（B）错误53 房屋的所有权人具有
15、多样性，土地所有权人是唯一的。 ( )（A）正确（B）错误54 房地产产权产籍管理必须坚持属地管理原则。 ( )（A）正确（B）错误55 在设定了抵押权的土地上，所有的房屋都属于抵押财产。 ( )（A）正确（B）错误56 工程建设监理就是建设监理机构受政府质量监督部门的委托，对工程质量进行监督管理。 ( )（A）正确（B）错误57 房地产价格评估机构资格等级实行一级、二级、三级制度。申请房地产价格评估机构资格等级应依次逐级上升，不得越级。 ( )（A）正确（B）错误58 城镇土地使用税的征税对象是国有土地和集体所有的土地。 ( )（A）正确（B）错误59 划拨土地使用权的期限由国家规定。 (
16、)（A）正确（B）错误60 国家批准开发建设的大、中型和限额以上的建设项目，由项目所在地城市规划主管部门核发选址意见书，报国务院城市规划主管部门备案。 ( )（A）正确（B）错误61 个人将以标准价购买的房屋进行抵押，必须经房屋原产权单位同意。 ( )（A）正确（B）错误62 国家以土地管理者身份征收土地出让金或地租。 ( )（A）正确（B）错误63 抵押人可以占用已抵押的房地产；抵押权人可以监督检查抵押房地产的占用情况。 ( )（A）正确（B）错误64 房地产转让是当事人之间的一种交易行为，它既受市场价值规律的调节，又受政府的监督和指导。 ( )（A）正确（B）错误65 房地产开发应当符合国
17、家的产业政策、国民经济与社会发展计划。 ( )（A）正确（B）错误四、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。66 W 房地产开发公司拟在某市 H 乡的一处废旧厂房区建设商品房，向社会出售，该废旧厂房及土地属于 H 乡集体所有。根据土地使用权出让合同约定， W 公司获得的这块土地只能建设住宅。W 公司在对当地房地产市场形势进行了多次分析研究后，决定调整最初确定的开发方案，减少住宅用地，调整出部分土地建设一座大型综合游乐场。w 公司在其开发项目建设过程中，委托中介机构作住宅
18、项目的销售代理，预售其在建的住宅。在 W 公司开发的大型综合游乐场即将开业时，G 快餐公司租了游乐场中的一处小楼，开办快餐厅，租期 5 年。游乐场建成开业数月后，W 公司将其整体卖给了 F 娱乐公司。在游乐场开业两年多后，G 快餐公司要将快餐厅租给 S 餐饮公司经营。请回答下列问题：66 W 公司如何才能合法占用该废旧厂区的土地?（A）向规划管理部门申请办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，与土地管理部门签订土地使用权出让合同（B）向规划管理部门提出用地申请，办理建设工程规划许可证和征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同（C）向 H 乡政府提出用地申请，进行拆迁补偿，并与其签订土
19、地使用权出让合同（D）W 公司向规划管理部门提出建设用地规划申请后，办理征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同67 W 公司要按照调整后的方案进行开发，应办理哪些手续?（A）向规划管理部门提出改变土地用途的申请（B）向土地管理部门提出改变土地用途的申请（C）签订土地出让合同变更协议或者重新签订土地出让合同（D）按重新核定的出让金标准缴纳土地出让金68 中介机构出示哪些材料可以合法预售该住宅项目?（A）某乡政府核发的土地使用权证（B）当地房地产管理部门出具的商品房预购人履行预售合同登记备案的证明（C） W 公司委托该中介机构代理销售其住宅项目的委托书（D）当地县级以上人民政府房地产管理部
20、门核发的商品房预售许可证69 G 快餐公司应办理哪些手续其租赁行为才是合法的 ?（A）G 快餐公司与 W 公司签订租赁合同（B）到当地房地产管理部门登记备案（C）办理游乐场快餐厅营业执照（D）领取房屋租赁证70 办理游乐场买卖手续时，W 公司应向当地主管部门提交哪些必备材料?（A）当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书（B）土地使用权证（C） W 公司与 F 娱乐公司签署的房地产转让合同（D）当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证71 经营餐厅的两家公司应如何办理租赁手续?（A）G 快餐公司与 S 餐饮公司签订租赁合同，S 餐饮公司办理游乐场快餐厅营业执照并到当地房地产管
21、理部门登记备案（B）经 W 公司同意，G 快餐公司与 S 餐饮公司签订租赁合同，并到当地房地产管理部门登记备案（C）经 F 娱乐公司同意， G 快餐公司与 S 餐饮公司签订租赁合同，并到当地房地产管理部门登记备案（D）经 F 娱乐公司同意，G 快餐公司与 S 餐饮公司签订租赁合同，G 快餐公司到当地房地产管理部门登记备案并办理游乐场快餐厅营业执照1998 年房地产估价师（房地产基本制度与政策）真题试卷答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 C3 【正确答案】 B4 【正确答案】 C5 【正确答案】 D6 【正确答案】 C7 【正确答
22、案】 D8 【正确答案】 B9 【正确答案】 B10 【正确答案】 C11 【正确答案】 C12 【正确答案】 A13 【正确答案】 A14 【正确答案】 B15 【正确答案】 B16 【正确答案】 C17 【正确答案】 D18 【正确答案】 D19 【正确答案】 D20 【正确答案】 B二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。21 【正确答案】 B,D22 【正确答案】 A,B,C,D23 【正确答案】 B,C24 【正确答案】 A,B,D,E25 【正确答案】 A,B,C26 【
23、正确答案】 B,C,D,E27 【正确答案】 B,C,D,E28 【正确答案】 D,E29 【正确答案】 A,C,E30 【正确答案】 A,B,E31 【正确答案】 D,E32 【正确答案】 B,C,D,E33 【正确答案】 A,B,C,D34 【正确答案】 B,C,D,E35 【正确答案】 A,B,D36 【正确答案】 A,B,D37 【正确答案】 A,B,D38 【正确答案】 A,B,D,E39 【正确答案】 A,B,C40 【正确答案】 A,B,D41 【正确答案】 A,B42 【正确答案】 B,D,E43 【正确答案】 A,B,C44 【正确答案】 A,C,D45 【正确答案】 A,B
24、,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。46 【正确答案】 A47 【正确答案】 A48 【正确答案】 B49 【正确答案】 A50 【正确答案】 B51 【正确答案】 B52 【正确答案】 A53 【正确答案】 B54 【正确答案】 A55 【正确答案】 B56 【正确答案】 B57 【正确答案】 A58 【正确答案】 B59 【正确答案】 B60 【正确答案】 B61 【正确答案】 A62 【正确答案】 B63 【正确答案】 A64 【正确答案】 A65 【正确答案】 A四、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。66 【正确答案】 D67 【正确答案】 A,B,C,D68 【正确答案】 C,D69 【正确答案】 A,B,D70 【正确答案】 B,C,D71 【正确答案】 C
