1、1999 年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 直线趋势法公式 y=a+bx 中，x 表示( )。（A）价格（B）常数（C）价格变动率（D）时间2 在市场比较法中，土地使用权年限修正属于( )修正。（A）交易情况（B）交易日期（C）区域因素（D）个别因素3 有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为 50 元/m 2，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为 59 元/m 2，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积 10 元。甲、乙两写字楼的租金相比有( ) 。（A）
2、甲高于（B）甲低于乙（C）甲等于（D）不可比4 甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有( )。（A）甲大于（B）甲等于乙（C）甲小于乙（D）不可比5 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度 27m，前街路线价为 2000 元/m 2，后街路线价为 1000 元/m 2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )m。（A）9（B） 13.5（C） 15（D）186 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用( )。（A）类似写字楼的客观收益（B）市场比较法（C）该写字楼的实际收益（D）无法估算7 某宗房地产采用市
3、场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( ) 。（A）取三者的平均值（B）取三者的中间值（C）任选其中之一（D）在三者的基础上综合分析决定8 路线价法估价的第三个步骤为( )。（A）设定标准深度（B）求取路线价（C）编制深度百分率表（D）划分路线价区段9 评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会( )。（A）越高（B）越低（C）不变（D）符合客观实际10 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年 216 万元，出售时的价格为 5616 万元，资本化率为 8%，则该写字楼目前的收益价格为( )万元。（A）4858（B） 5200（C） 2700（
4、D）626411 某估价事务所在 1998 年 6 月 20 日至 7 月 10 日评估了一宗房地产于 1998 年 6月 30 日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。（A）1998 年 6 月 30 日（B）现在（C）重新估价的作业日期（D）要求重新估价的委托方指定的日期12 某宗房地产 1999 年 2 月 25 日的价格为 1000 美元/m 2，汇率为 1 美元=8.26 元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减 0.5%，则其 1999 年 10 月 25 日的价格为 ( ) 人民币元 /m2。
5、1999 年 10 月 25 日的汇率假定为 1 美元=8.29 元人民币。（A）7935（B） 8260（C） 8290（D）796413 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为 12 万元和 7 万元，此后分别逐年递增 2%和 1%，该类房地产的资本化率为 8%，该房地产的价格为( )万元。（A）100（B） 42（C） 63（D）7714 市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得 102 分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得 97 分，则个别因素修正系数为( )。（A）1.05（B） 0.95（C） 0.98（D）1.
6、0315 有一宗房产交易，成交价格为 3000 元/m 2，付款方式是首付 10%，余款在 1 年内按月等额付清，假设月利率为 0.5%，其一次支付的实际成交价格为( )元/m 2。（A）3000（B） 2700（C） 2914（D）250016 土地资本化率 KL、建筑物资本化率 KB、综合资本化率 RO。三者之间的大小关系为( ) 。（A）RLRB RO（B） RBRLRO（C） RLRORB（D）RORLRB17 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是( )。（A）均衡原理（B）预期原理（C）竞争原（D）替代原理18 某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的
7、 6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方 2500 元/m 2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m 2。（A）2660（B） 2294（C） 2425（D）242719 某可比实例价格为 2000 元/m 2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为( )元/m 2。（A）2000（B） 1900（C） 2100（D）190520 建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有( )。（A）自然寿命经济寿命（B）自然寿命经济寿命（C）自然寿命= 经济寿命（D）无关21 某办公楼的土地面积 3000m2，建筑面积 10000m2
8、，该办公楼出租正常月净收益为 18 万元，建筑物重置价格为 2000 元/m 2，成新率为 80%，土地和建筑物的资本化率分别为 7%和 8%，该办公楼的土地正常价格为( )万元。（A）1257（B） 1571（C） 800（D）130022 资本化率=( )+风险调整值。（A）平均利润率（B）安全利率（C）经济增长率（D）银行贷款利率23 现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为( )时点的状态。（A）现在（B）未来（C）过去（D）B 和 C24 有 A、B、C 三个影响房地产价格的因素，其中 A 的影响最大，B 次之，C 最小，分别赋予的权
9、重为 f1、f2、f3，此三者的大小关系应为( )。（A）f1 f2f3（B） f1f2 f3（C） f1=f2=f3（D）无关25 某地区某类房地产 1999 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、 85.0、89.2、92.5、98.1(以 1998 年 1 月 1 日为 100)。其中有一房地产在 1999 年 6 月 1 日的价格为 2000 元/m 2，对其作交易日期修正到 1999 年10 月 1 H 的价格为( ) 元/m 2。（A）1376（B） 2308（C） 2558（D）1055二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2
10、个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。26 房地产价格的形成基础有( )。（A）房地产的需要（B）房地产的有用性（C）房地产的有效需求（D）房地产的相对稀缺性27 评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括( )等。（A）土地生熟程度（B）土地使用权年限（C）土地使用者（D）土地利用条件28 估价报告书必须记载( )。（A）委托估价方名称（B）受理估价方名称（C）估价报告书使用方名称（D）估价目的29 路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于( )的健全与否。（A）路线价（B）深度百分率（C）宗地形状（D）临街状态
11、30 最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足( )。（A）法律上允许（B）程序上合理（C）技术上可能（D）财务上可行31 假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。（A）市场比较法（B）收益法（C）成本法（D）购买年法32 建筑物的物质折旧包括( )。（A）功能衰退（B）正常使用的磨损（C）环境恶化（D）意外的破坏损毁33 一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有( )。（A）扎实的理论知识（B）广泛的人际关系（C）丰富的实践经验（D）良好的职业道德34 运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件( )。（A）使用性质相同（B）地点相近（C）价格相同（D）交易日期与估价时点
12、相近35 有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于( )。（A）不同收益年限的类似房地产价格的相互转换（B）资本化率的求取（C）市场比较法中交易日期修正（D）不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。36 有甲、乙两宗位置、面积、形状等相当的土地，甲土地现为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于估价结果有误。 ( )（A）正确（B）错误37 估价时所依据的房地产市场情况应始终是估价时点时的。 ( )（A）正确（B）错误38 不论估价目的如何，委托人要求估价
13、的房地产都应是估价人员的估价对象。 ( )（A）正确（B）错误39 房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者之间没有内在关系。 ( )（A）正确（B）错误40 市场比较法中选取的可比实例应是交易实例中与估价对象类似的房地产。 ( )（A）正确（B）错误41 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米 946 元、860 元、800 元，建筑容积率分别为 5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择甲土地。 ( )（A）正确（B）错误42 成本法不可评估具有开发或再开发潜力的房地产的价格。 ( )（A）正确（B）错误43 某成片荒地的面积为 2km2，取得代价为 1.2
14、亿元，将其开发成 “五通一平的熟地的开发成本为 2.5 亿元，正常的开发利税为 0.8 亿元，开发完成后可转让土地面积的比率为 60%，则开发完成后的可转让熟地的成本价格为 375 元/m 2。 ( )（A）正确（B）错误44 高层建筑地价分摊的核心是解决高层建筑各产权人的土地占有份额问题。 ( )（A）正确（B）错误45 如果建筑物的实际成新率大于用直线法计算出的成新率，则表明建筑物的维修保养情况较好。 ( )（A）正确（B）错误46 某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合理的。 ( )（A）正确（B）错误47 房地产估价的委托人应是房地产的产权人。 ( )（A）
15、正确（B）错误48 土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变。 ( )（A）正确（B）错误49 从较长期来看，由于高房价才有高地价(或地租)，而不是高地价(或地租)导致高房价。 ( )（A）正确（B）错误50 某建筑物总价值 100 万元，其中主体、设备、装修的价值分别占60%、 25%、 15%，经济耐用年限分别为 55 年、10 年、5 年，残值率假设均为零，则用直线法计算出的年折旧额为 6.59 万元。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。51 为评估某写字楼的
16、价格，在该写字楼附近地区调查选取了 A、B 、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 上表交易情况中，正(负) 值表示可比实例价格高(低) 于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正(负) 值表示可比实例的相应因素优(劣) 于估价对象的幅度。从 1999 年 1月 1 日至 1999 年 6 月 30 日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减 1%。试利用上述资料估算该写字楼 1999 年 10 月 30 日的正常单价(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。52 某房地产建成于 1995 年 12 月 30 日，此后收益年限为 50 年；1997 年 12 月 30日
17、至 1999 年 12 月 30 日分别获得净收益 85 万元、90 万元、95 万元；预计 2000年 12 月 30 日至 2002 年 12 月 30 日可分别获得净收益 95 万元、92 万元、94 万元，从 2003 年 12 月 30 日起每年可获得的净收益将稳定在 95 万元；购买该类房地产通常可得到银行 70%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为 6%，自有资本要求的收益率为 10%。试利用上述资料估算该房地产 1999 年 12 月 30 日的收益价格。53 某房地产的土地面积 1000m2，建筑面积 2000m2。土地于 1994 年 10 月 1 日通过有偿出让方式获得，使用权
18、年限为 50 年，当时的单价为 1000 元/m 2；建筑物的结构为钢筋混凝土，于 1995 年 10 月 1 日竣工投入使用，当时的建筑造价为每平方米建筑面积 800 元。1999 年 10 月 1 日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50 年的土地的单价为 1100 元/m 2；该类房屋的重置价格(含使用权年限为 50 年的土地价格)为每平方米建筑面积 2000 元。估计该类建筑物的残值为零，土地资本化率为 6%。试利用上述资料估算该房地产 1999 年 10 月 1 日的总价。54 某旧厂房的土地面积 4000m2，建筑面积 6000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写
19、字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500 元/m 2 的地价款，同时取得 50 年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每平方米建筑面积 1000 元(装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中)。此类房地产投资的正常利润率为 10%。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的 70%；附近同档次写字楼每平方米可出租面积的年租金为 1000 元，出租的成本及税费为年租金的 40%，资本化率为 8%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的 4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价(采用动态方式，折现率为 8%)。1999 年房地
20、产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D2 【正确答案】 D3 【正确答案】 B4 【正确答案】 A5 【正确答案】 D6 【正确答案】 A7 【正确答案】 D8 【正确答案】 B9 【正确答案】 B10 【正确答案】 B11 【正确答案】 A12 【正确答案】 D13 【正确答案】 A14 【正确答案】 B15 【正确答案】 C16 【正确答案】 C17 【正确答案】 D18 【正确答案】 D19 【正确答案】 A20 【正确答案】 A21 【正确答案】 A22 【正确答案】 B23 【正确答案】 A24 【
21、正确答案】 B25 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。26 【正确答案】 B,C,D27 【正确答案】 A,B,D28 【正确答案】 A,B,D29 【正确答案】 A,B30 【正确答案】 A,C,D31 【正确答案】 A,B,D32 【正确答案】 B,D33 【正确答案】 A,C,D34 【正确答案】 A,B,D35 【正确答案】 A,B三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。36 【正确答案】 B37 【正确答
22、案】 A38 【正确答案】 B39 【正确答案】 B40 【正确答案】 A41 【正确答案】 B42 【正确答案】 B43 【正确答案】 A44 【正确答案】 A45 【正确答案】 A46 【正确答案】 B47 【正确答案】 B48 【正确答案】 B49 【正确答案】 A50 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。51 【正确答案】 (1)计算公式比准价格= 可比实例价格交易情况修正系数 交易日期修正系数区域因素修正系数 个别因素修正系数(2) 计算比准价格(3) 估计对象单价目=(4756.
23、36+4948.58+4852.98)3=4853(元/m 2)。52 【正确答案】 (2) a1=95(万元) a2=92(万元) a3=94( 万元) a=95(万元) (3) r=MrM+(1-M)rE=70%6%+(1-70%)10%=7.2% (4) n=50-4=46(年) (5) t=3(年) (6) 将上述数字代入公式计算=1262.14(万元)=1262(万元)。53 【正确答案】 (1) 计算公式为： 旧房地价格=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 (2) 修正后的土地价格 =1078642.66(元) (3) 建筑物重新购建价格=20002000-11001
24、000=2900000(元) (5) 该房地产1999 年 10 月 1 日总价=1078642.66+2900000-236734.69=3741908 (元) 。54 【正确答案】 (1) 该旧厂房现状下正常购买总价 V(2) 装修改造后的总价值：(3) 补交地价款=5006000=300( 万元) (4) 装修改造费=10006000(1+8%)-0.5=5773502.69(元) (5) 买方需支付的税费=V4% (6) 利润=(V+3000000+5773502.69+4%V)10% (7) 旧房购买总价： V=28495047.97-3000000-5773502.69-(V+3000000+5773502.69+V4%)10%-V4% V=16529995.65(元) =1653(万元)
