1、2000 年土地估价师（土地估价理论与方法）真题试卷及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 土地价格受供给与需求的双重影响，随着社会经济的发展，土地供给是影响地价的主要方面。（A）正确（B）错误2 土地使用年期决定了一宗土地可以使用并从中获取收益的时间，因而是影响地价水平的重要因素之一。（A）正确（B）错误3 同一路网条件对于区域内的各类用地具有相同的影响。（A）正确（B）错误4 级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素。（A）正确（B）错误5 撰写土地估价报告时所用的素材、资料和工作底稿等不需要归档保存。（A）正确（B）错
2、误6 城镇土地定级的实质是揭示各城市之间的土地质量差别。（A）正确（B）错误7 城镇中的快速交通干道可以作为土地定级单元划分的界线。（A）正确（B）错误8 同一区域中，不同利用类型的土地有不同的基准地价标准。（A）正确（B）错误9 运用收益还原法测算地价时，未来各年的预期纯收益不一定相等。（A）正确（B）错误10 一般而言，土地面积与建筑密度一定时，容积率越高，楼面地价越低。（A）正确（B）错误11 在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为 1000 元/m 2，设其区域条件指数为 100，评估对象的区域条件与之相比指数为 110，则经区域因素修正，评估对象的价格为 1100
3、元/m 2。（A）正确（B）错误12 剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据，均应根据未来预期的正常市场条件下的数据水平确定。（A）正确（B）错误13 若土地取得费 10 万元/亩，开发费用 10 万元/亩，开发周期为一年，开发费用均匀投入，当地一年期贷款利息率为 10%，则用成本逼近法计算地价时，两次费用的利息之和为 2 万元/亩。（A）正确（B）错误14 按照报酬递增或递减原则，土地收益将随实际投资成本的增加而持续快速增加。（A）正确（B）错误15 建筑物估价时，经济耐用年限一般短于自然耐用年限。（A）正确（B）错误16 重建成本是指采用当前的建筑材料、建筑技术和工艺水平等，重新
4、建造与原有建筑物功能效用相等的新建筑物所需支付的成本。（A）正确（B）错误17 标定地价是反映正常市场条件下区域平均地价的一种价格类型。（A）正确（B）错误18 在土地收益、地租、土地交易价格等资料不变的情况下，采用不同的方法评估出的地价，其数值应当完全相同。（A）正确（B）错误19 路线价估价法适用于城市商业繁华地区的土地估价。（A）正确（B）错误20 无论因何种情况，土地使用者依法取得的土地使用权国家都无权提前收回。（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。21 预期收益原则可以在( )中得以应用。（A）成本逼近法（B）市场比较法（C）成本
5、法和剩余法（D）剩余法和收益还原法22 土地价格是由土地的( )三者互相作用、互相影响形成的。（A）效用、相对稀缺性和有效需求（B）供给、需求、利用状况（C）权利、租金、利率（D）价值、使用价值、供求23 在城市规划中，对地价影响相对更大的因素是( )。（A）地形、朝向、地质条件（B）用途、容积率、建筑密度（C）绿化、环境质量（D）面积、形状、土地使用年限24 影响土地价格的区域因素包括( )。（A）位置、交通条件、基础设施条件（B）行政、社会、经济因素等（C）面积、形状、土地使用年限等（D）地形、朝向、地质条件25 影响土地价格的因素，分为一般因素、区域因素和( )。（A）宏观因素（B）经济
6、因素（C）个别因素（D）社会因素26 地租是一种经济剩余，即( )之后余下的那部分。（A）总利润减去税金（B）总收入减去总要素成本（C）税后总利润减去社会平均利润（D）总收益减生产成本27 根据地租理论，最劣等级的土地( )。（A）有级差地租和绝对地租（B）无级差地租和绝对地租（C）无级差地租，有绝对地租（D）有级差地租，无绝对地租28 新古典主义地租模型的代表阿兰索将空间作为地租问题的一个核心考虑，引进( )概念，从理论上解决了城市地租的计算问题。（A）同好曲面（B）买价曲线（C）区位平衡（D）非完善市场29 工业区位理论的核心是通过对( )因素的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作
7、为配置工业企业的理想区位。（A）运输、劳动力和集聚（B）一般、区域和个别（C）自然和经济（D）供给和需求30 消费者购买某种商品愿意支付的实际价格是指( )。（A）商品的最低售价（B）商品的销售价格（C）交通费用（D）商品的销售价格加交通费用31 ( )不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。（A）垄断地租（B）绝对地租（C）级差地租（D）级差地租32 新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对( )的比较。（A）产品的市场价格与生产价格（B）产品的生产价格与社会平均价格（C）边际产品价格与生产要素价格（D）产品的社会平均价格与生产要素价格33 ( )是
8、形成不同城镇间地价差异的主要因素。（A）一般因素（B）区域因素（C）个别因素（D）行政因素34 地租的占有是土地( )借以实现的经济形式。（A）使用权（B）所有权（C）租赁权（D）处置权35 求取土地收益及确定( )是收益还原法的关键。（A）经营费用（B）土地租金（C）投资利率（D）土地还原率36 农业区位论的创始人是( )。（A）亚当.斯密（B）冯 .杜能（C）阿尔申尔德.韦伯（D）大卫.李嘉图37 ( )属于影响宗地地价的个别因素。（A）当地商品房价格变动情况（B）宗地所处地区的基础设施（C）宗地附近学校分布情况（D）宗地形状38 应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域
9、相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的( )。（A）供给与需求原则（B）报酬递增递减原则（C）替代原则（D）协调原则39 在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于( )。（A）存在着土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离（B）在任何社会制度下都存在地租（C）存在着国家所有和集体所有两种所有制形式（D）土地是重要的生产要素40 根据马克思的地租理论，下列( )为错误的观点。（A）地租是土地所有权借以实现的经济形式（B）土地价格是地租的资本化（C）土地价格是土地价值的货币表现（D）一切地租都是剩余价值41 地产的( ) 性和不可移动
10、性决定了土地市场是不完全的市场。（A）价值（B）价格（C）普遍（D）个别42 大卫.李嘉图认为级差地租产生的条件，一是( )，二是土地肥沃程度及位置的差别。（A）土地数量的有限（B）土地增值性（C）土地的垄断性（D）土地的有效性43 土地定级因素权重的确定应满足( )。（A）一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成反比，二是各因素权重值在01 之间变化（B）一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比，二是各因素权重值之和等于 1（C）一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成反比，二是各因素权重值之和大于 1（D）一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比，二是各因素权重值之和小于 144
11、市级商服中心( ) 。（A）具有各级商服中心的商服功能（B）只有市级商服中心的功能（C）只经营高档商品（D）位于城市的几何中心45 ( )因素属于影响土地质量的面状因素。（A）商服中心（B）交通道路（C）文化设施（D）环境质量46 在砖混结构房屋新旧程度的评定标准中，十成新房屋的已使用期应不超过( )年。（A）2（B） 3（C） 4（D）547 城镇土地定级中，( )对土地质量的影响随距离的增加呈线性递减。（A）对外交通便利度（B）商服繁华影响度（C）路网密度（D）人口密度48 在城镇土地定级中，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为 50、15、5，但同
12、时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为 20、4，则该评价单元的商服繁华度作用分值为( )。（A）94（B） 75（C） 74（D）7049 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于( )。（A）自然折旧（B）物质折旧（C）功能折旧（D）经济折旧50 ( )不可作为划分土地定级单元的界限。（A）河流（B）铁路线（C）土地权属界限（D）多功能干道51 土地定级中影响因素权重是指各因素对评估对象的( )。（A）比值（B）重要程度（C）比重（D）相关关系52 ( )是土地价格存在的根源。（A）绝对地租（B）垄断地租（C）级差地租（D）级差地租53 收益
13、还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与( )费用。（A）评估（B）设计（C）资本（D）建筑54 确定还原率可采用安全利率加上( )调整值的方法。（A）通货膨胀（B）利息（C）贷款利息率（D）风险55 从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的( )获利率。（A）资本（B）土地（C）项目（D）房屋56 土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用( )表现的收益。（A）货币形式（B）实物形式（C）地价形式（D）地租形式57 收益还原法求得的土地价格通常称为( )。（A）收益价格（B）比准价格（C）积算价格（D）地租价格58 剩余法是根据(
14、) 来估算土地价格的一种估价方法。（A）房地产开发预期总价格与总支出的差额（B）房地产开发的总收益（C）房地产的年租收入（D）房地产的建造总成本与总利润59 宗地评估报告中，土地登记状况主要指( )。（A）土地位置、土地用途、四至、面积、地号（B）土地位置、土地用途、四至、面积、地号、图号、使用权及他项权利状况等（C）土地位置、土地用途、四至、面积、地号、图号及建筑物状况等（D）土地位置、土地用途、四至、面积、地号、图号、土地证号、使用权性质及他项权利状况等60 有一宗房地产，据市场调查，每年能获得的总收益为 100 万元，每年所需支出的总费用为 30 万元，该类房地产的还原率为 9%，则该宗
15、房地产的价格为( )万元。（A）752（B） 778（C） 813（D）86061 ( )理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据。（A）地租（B）区位（C）级差地租（D）剩余价值62 采用市场比较法评估求得的土地价格，通常称之为( )。（A）积算价格（B）参考价格（C）交易价格（D）比准价格63 下列各项费用中不属于土地取得费的是( )。（A）征地费（B）拆迁费（C）劳动力安置费（D）土地平整费64 运用市场比较法评估某宗地地价时，若选择的比较案例成交地价为 500 元/m 2，对应使用年期为 30 年，而待估宗地使用年期为 20 年，土地还原率为 8%，则年期修正后的地价为( ) 元/
16、m 2。（A）400（B） 436（C） 460（D）57365 建筑物的耐用年限有( )之分。（A）物理耐用年限和经济耐用年限（B）经济耐用年限和会计耐用年限（C）主体建筑耐用年限和附属建筑耐用年限（D）自然耐用年限和经济耐用年限66 采用市场比较法评估地价时，所选用的比较实例的成交时间与待估宗地的评估期日相距最长不能超过( )年。（A）3（B） 4（C） 5（D）867 据统计分析，某城市住宅用地容积率与地价的关系是：以容积率等于 3 为基准，容积率每增加 0.1，宗地地价就提高 5 个百分点。设 A 宗地单位地价为 2000 元/m2，容积率为 3.6；B 宗地容积率为 3.2，则在其他
17、条件相同的情况下，B 宗地单位地价估计应为( ) 元/m 2。（A）2200（B） 1667（C） 1692（D）236468 运用市场比较法评估土地租金时，一般应采用( )进行比较分析。（A）每月支付的租金（B）每月支付的租金及物业管理费（C）实质租金（D）支付租金和押金69 在收益还原法中，可以直接用于评估土地价格的是( )。（A）实际收益（B）客观纯收益（C）实际纯收益（D）实际总收益70 剩余法除可用于评估土地价格外，还可用于( )。（A）房地产开发项目可行性分析（B）房地产纯收益估测（C）评估建筑质量（D）物业管理评估71 凡独立从事土地估价的人员，必须具备( )资格。（A）经济师（
18、B）会计师（C）规划师（D）土地估价师72 运用剩余法评估土地价格时，确定评估对象的最佳利用方式主要受( )的限制。（A）土地收益（B）市场变化（C）城市规划（D）开发前景73 某地块 1997 年 11 月 25 日的地价为 2000 元/m 2，1997 年 11 月 25 日至 2000 年11 月 25 日该地区的地价上涨了 15%(其他情况不变)，则该地块 2000 年 11 月 25 日的土地价格为( ) 元/m 2。（A）2600（B） 3042（C） 2900（D）230074 成本逼近法主要适用于( )的估价。（A）商业用地（B）住宅用地（C）写字楼用地（D）工业用地或新增建
19、设用地75 按照国家有关规定，以协议方式取得土地使用权时，交易双方只能在不低于( )的基础上，确定其成交地价。（A）基准地价（B）标定地价（C）政府最低限价（D）宗地评估价76 成本逼近法中投资利润的计算公式为：投资利润=土地取得费+( ) 投资回报率。（A）土地开发费（B）税费（C）土地开发费+ 税费（D）土地开发费+税费+利息77 临街宗地的接近街道部分的地价通常( )远离街道部分的地价。（A）高于（B）低于（C）等于（D）约等于78 对具有市场流动性的建筑物估价，应以( )为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。（A）重建成本（B）重置成本（C）建筑成本（D）成新度79
20、在城镇土地定级中，衡量基本生活设施完善度的主要指标是( )。（A）设施的分布、设施的保证率（B）投入的物化劳动量（C）设施的齐备程度、设施的服务水平和设施的保证率（D）设施的先进程度80 某排放污染物的工厂建在一居住区，引起该居住区内的住宅价值降低，这种建筑物折旧情况属于( ) 。（A）物理折旧（B）功能折旧（C）经济折旧（D）物质折旧81 建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物( )。（A）原始价值的摊销（B）原始价值的回收（C）价值的减价修正（D）折余价值的差额82 在城镇土地定级中，衡量公交便捷度的指标主要有( )。（A）公交车流量、公交线路数（B）公交车流量、公交线路数
21、、公交站点数（C）公交车站的起始位置（D）公交行驶方向、公交工具、公交流量83 现有一建筑物为砖混结构，建筑面积为 1000m2，1990 年 11 月 1 日建成。目前与该建筑物类似的建筑物重置价 2000 元/m 2，耐用年限为 50 年，残值率为 2%，则采用平均折旧法计算该建筑物在 2000 年 11 月 1 日的现值为( )万元。（A）197（B） 161（C） 160（D）15084 一定区域内设定的、其土地条件在一定范围内具有较强的代表性、可起示范及比准作用的若干宗地称为( )。（A）标准宗地（B）类似土地（C）比较宗地（D）待估宗地85 根据地租理论，最劣等土地的级差地租( )
22、。（A）等于零（B）大于零（C）小于零（D）不等于零86 房屋纯收益=( )房屋还原率。（A）房屋重置价（B）房屋现值（C）土地价格（D）房地产价格87 同类建筑单位面积平均造价指各地在国家建筑( )控制下确定的各地各类房屋的一般造价。（A）定额标准（B）收费标准（C）设计标准（D）装修标准88 基准地价评估时的土地用途以( )用途为主。（A）商业（B）规划（C）住宅（D）现实89 宗地估价报告中，要求一项评估所选的方法不应少于( )种。（A）3（B） 4（C） 2（D）590 用收集的宗地样点地价评估基准地价，应根据地价分布特点和( )，分析各土地级别或均质地域内土地质量与地价的相关关系，建
23、立合适的基准地价评估模型。（A）土地用途（B）土地质量（C）影响地价的因素条件（D）影响级别的因素条件91 某宗地采用三种估价方法的评估结果分别为 931 元/m 2、910 元/m 2、954 元/m 2，根据分析分别给定其权重为 0.5、0.2、0.3，则采用加权平均法确定最终估价结果为( )元/m 2。（A）931.7（B） 933.7（C） 936.2（D）938.892 宗地估价报告按内容和目的不同，可分为( )。（A）工作报告和技术报告（B）表格式报告、书信式报告和文字说明式报告（C）阶段性评估报告和正式报告（D）宗地估价(结果) 报告和宗地估价技术报告93 根据评估目的不同，宗地
24、地价可分为( )。（A）基准地价、标定地价、交易底价等（B）基准地价、成交地价、标定地价等（C）标定地价、出让底价、交易地价等（D）成交地价、标定地价、交易底价等94 基准地价系数修正法的基本原理是( )。（A）收益原理（B）替代原理（C）地租理论（D）区位理论95 宗地地价评估的程序，是以( )开始到最后提交估价报告书为止的全过程。（A）接受估价委托书（B）确定估价基本项目（C）拟定估价作业计划（D）收集资料96 用于基准地价评估的数据要符合( )的要求。（A）土地级别（B）数理统计（C）数学模型（D）土地条件97 有一宗房地产总价为 100 万元，又知综合还原率为 7%，土地还原率为 6%
25、，建筑物还原率为 8%，则该宗房地产的土地价格为( )万元。（A）30（B） 40（C） 50（D）6098 采用成本逼近法进行土地估价时，土地取得费的计息期应为( )开发期。（A）1/4（B） 1/2（C） 2/3（D）整个99 采用剩余法估价时，计算利息应以房地产开发建设过程中的全部预付资本为计息基础 1 其中预付资本主要包括( )。（A）开发建筑费、专业费、不可预见费、销售税费（B）地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费（C）地价款、开发建筑费、专业费、开发商利润（D）地价款、开发建筑费、折旧费、专业费100 国家在哪种情况下可以提前收回土地使用权( )。（A）土地低效利用（B）未缴纳土
26、地使用税（C）为了社会公共利益的需要（D）划拨土地用于出租、抵押三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。101 地价与地租的关系是( )。（A）10 年的地租相当于地价（B）类似资本与利息的关系（C）地价的高低取决于地租的高低（D）地价是地租的资本化102 影响地价的区域因素包括( )。（A）地价政策（B）交通条件（C）环境质量（D）土地使用年限103 根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与( )及产品与服务的种类密切相关。（A）中心地规模（B）居民收入水平（C）人均消费水平（D）人口分布密度10
27、4 土地使用者所拥有的地产价格，将( )。（A）因周边土地的使用而减值（B）随可使用年期的缩短而减值（C）因市场需求的增加而升值（D）与市场价格呈同向变化105 土地估价中的替代原则是指土地价格水平( )。（A）由具有相同性质的替代性土地的价格所决定（B）由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互比较后所决定（C）可通过比较地块的条件和使用价值来确定（D）根据过去实际收益的高低来确定106 根据土地估价原则，( )应成为估价的主要依据。（A）既往收益（B）实际收益（C）客观收益（D）预期收益107 城镇土地定级中应用因素成对比较法确定权重的前提是( )。（A）因素间的明显差异性（B）因素间的可
28、成对比较性（C）因素间互补性（D）因素比较的可转移性108 收益还原法评估结果的准确性主要取决于( )的准确程度。（A）利息率（B）土地纯收益（C）土地还原率（D）地价指数109 根据实际比较基准的不同，市场比较法可分为( )。（A）模拟比较分析（B）直接比较分析（C）因素对比分析（D）间接比较分析110 剩余法估价中，确定不动产总价的方法通常有( )。（A）根据实际投资状况采用重置成本法（B）根据当地同类房地产市场状况采用市场比较法（C）根据不动产投入使用时的正常市场租金和收益水平采用收益还原法（D）根据当地基准地价资料采用基准地价系数修正法111 应用市场比较法时，应具备的条件是( )。（A）发达的不动产市场（B）丰富的交易案例（C）交易类型全面（D）待估土地与交易案例有相关性和替代性112 根据剩余法的原理，下列公式正确的有( )。（A）地价= 不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-销售费用-税金-开发商利润（B）地价 =房地产预期售价-建筑总成本-销售费用-税金-利息（C）地价 =不动产总价- 建筑开发费-专业费- 不可预见费-利息-销售费用- 税金-开发商利润（D）地租量=市场价格-正常成本-正常利润-正常利息-正常税金113 成本逼近法确定土地价格时除考虑土地取得费、土地开发费外，还应加上( )。
