1、2001 年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于( )方面的制约。（A）建筑技术（B）土地权利设置（C）相邻关系（D）土地使用管制2 一厂房建成后 8 年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 40 年，建筑物的经济寿命为 50 年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为( )年。（A）40（B） 42（C） 48（D）503 按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为( )。（A）某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积
2、（B）某部分占有的土地份额=该部分建筑面积 土地总价 总建筑面积（C）某部分占有的土地份额=土地总价该部分享有的地价额（D）某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积 土地总价4 建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为( )。（A）有效经过年数等于实际经过年数（B）有效经过年数短于实际经过年数（C）有效经过年数长于实际经过年数（D）有效经过年数可能短于或长于实际经过年数5 甲土地的楼面地价 2000 元/m 2，建筑容积率为 5，乙土地的楼面地价 1500 元/m2，建筑容积率为 7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有( )。（A）甲等于乙（B）甲大于乙（
3、C）甲小于乙（D）难以判断6 甲房地产的建筑物建于 1993 年，乙房地产的建筑物建：1998 年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算 2001 年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则( )。（A）甲大于乙（B）甲小于乙（C）甲等于乙（D）难以判断7 标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价( )。（A）逐渐降低（B）逐渐升高（C）可视为基本不变（D）为零8 现货房地产与期货房地产估价的不同点是( )。（A）估价时点不同（B）交易日期不同（C）估价目的不同（D）估价对象的状况不同9 用收益法评估某宗
4、房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取( )净收益作为估价依据。（A）类似房地产的客观（B）类似房地产的实际（C）类似房地产的最高（D）类似房地产的最低10 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为 6%，自有资本要求的年收益率为 9%，该类房地产的资本化率为( )%。（A）6.0（B） 6.9（C） 8.8（D）9.011 估价上的折旧注重的是( )。（A）原始取得价值的减价修正（B）原始取得价值的摊销与回收（C）重置价值的摊销与回收（D）价值的减价修正12 某套建筑面积为 100m2、每平方米建筑面积 2000 元的住宅，其实际付款方式为首付 5 万元，余款向银行抵押贷款
5、。抵押贷款期限为 5 年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为 5%。该套住宅的实际价格为( )万元。（A）18.25（B） 20.00（C） 21.58（D）22.0013 收益法中的运营费用率是指( )。（A）运营费用与潜在毛收入之比（B）运营费用与总收益之比（C）运营费用与净收益之比（D）运营费用与有效毛收入之比14 在评估投资价值时，折现率是( )。（A）社会般的收益率（B）收益法中的资本化率（C）投资者要求的满意收益率（D）投资者要求的最低收益率15 区位是指地球上( ) 空间方位和距离上的关系。（A）某一事物（B）某房地产（C）某一事物与其他事物（D）各种事物16 特殊工业厂房适宜
6、采用的估价方法是( )。（A）成本法（B）假设开发法（C）收益法（D）比较法17 某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按( )进行评估。（A）工业厂房（B）工业用地（C）商品住宅（D）商住用地18 房地产估价的合法原则是针对( )来讲的。（A）估价机构（B）估价人员（C）估价对象（D）估价方法19 资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指( )。（A）房地产开发企业自有资金周转的速度（B）估价对象房地产变为现金的速度（C）估价对象房地产带来净收益的速度（D）房地产开发企
7、业流动资金周转的速度20 预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会( ) 。（A）上升（B）下降（C）不变（D）升降难定21 收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的( )来求取其价值的方法。（A）资本化率（B）收益率（C）收益乘数（D）利息率22 建筑物的所有权可以分为独有、共有和( )三种。（A）区分共有（B）区分所有（C）公有（D）私有23 某宗土地 50 年使用权的价格为 1000 万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为 500 万元。若土地资本化率为 7%，则该宗土地 30 年使用权的价格为( )。（A）899（B） 10013（C
8、） 1349（D）150024 预计某宗房地产未来第一年的净收益为 18 万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加 1 万元，该类房地产的资本化率为 8%，该房地产的价格为( )万元。（A）225.00（B） 237.50（C） 381.25（D）395.8325 某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米 1000 元，成新率为 70%，房地产年净收益为每平方米 140 元，土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%，则该房地产的价格为( ) 元/m 2。（A）1700（B） 2000（C） 2100（D）2400二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对
9、的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。26 假设开发法中的开发期包括( )。（A）前期（B）建造期（C）租售期（D）保修期27 房地产需要专业估价的理由有( )。（A）房地产具有独一无二性（B）政府部门要求估价（C）房地产的价值量较大（D）估价人员要求估价28 下列估价中宜采用假设开发法的有( )。（A）拆迁补偿估价（B）在建工程估价（C）出让地块估价（D）房改售房估价29 在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括( )。（A）土地取得成本（B）开发成本（C）管理费用（D）销售费用30 基本完好房的成新度可以是( )。（A）五成（B）六成（C）七成（D
10、）八成31 收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含( )。（A）所得税（B）土地摊提费（C）改扩建费用（D）房屋火灾保险费32 应用路线价法制作深度价格修正率的要领有( )。（A）设定标准深度（B）将标准深度分为若干等份（C）制定容积率修正系数（D）制定单独深度价格修正率33 搜集交易实例时应搜集交易实例的( )。（A）成交价格（B）议价时间（C）成交日期（D）付款方式34 地价区段是将( ) 地块相连的土地加以圈围而形成的区域。（A）用途相似（B）级别相同（C）房价相近（D）地价相近35 建筑物的重新购建价格是( )的价格。（A）扣除折旧后（B）估价时点时（C）客观（D）建筑
11、物全新状态下三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。36 地价是地租的资本化。 ( )（A）正确（B）错误37 成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。 ( )（A）正确（B）错误38 两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。 ( )（A）正确（B）错误39 即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。 ( )（A）正确（B）错误40 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益预测为 216 万元，出售时的价格减去销售税费后的净值预测为 5616 万元，资本化率为
12、8%，则该写字楼目前的收益价格估计为 5200 万元。 ( )（A）正确（B）错误41 在同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。 ( )（A）正确（B）错误42 在比较法中，可采用长期趋势法对可比实例价格进行交易日期修正。 ( )（A）正确（B）错误43 同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似。 ( )（A）正确（B）错误44 建筑物的经济折旧是建筑物因功能性落后所导致的价值贬损。 ( )（A）正确（B）错误45 估价报告的有效期也是估价的责任期。 ( )（A）正确（B）错误46 对于难以用数学模型度量的房地产价格影响因素，在估价结果中可以不予反映。( )（A）正确（B）错误
13、47 交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。 ( )（A）正确（B）错误48 房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。 ( )（A）正确（B）错误49 从估价角度看，房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开。 ( )（A）正确（B）错误50 设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的 6%和3%。现某宗房地产的正常成交价格为 2500 元/m 2，则卖方出售其房地产实得收入为 2350 元/m 2，买方购买该房地产实际付出为 2575 元/m 2。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二
14、位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。51 某宗房地产 2001 年 10 月的年净收益为 300 万元，预测未来 3 年的年净收益仍然保持这一水平，2004 年 10 月转售时的价格比 2001 年 10 月上涨 10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的 6%。若该类房地产的投资收益率为 9%，试测算该宗房地产 2001 年 10 月的价格。52 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为 50 年，有效经过年数为 8 年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为 800 万元(建设期为 2 年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入 40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本
15、的 3%，年利息率为 6%，销售税费为 50 万元，开发利润为 120 万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 18 万元；装修的重置价格为 200万元，平均寿命为 5 年，已使用 2 年；设备的重置价格为 110 万元，平均寿命为10 年，已使用 8 年。假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。53 某在建工程开工于 2001 年 3 月 1 日，用地总面积 2000m2，建筑容积率为 5.1，用途为公寓。土地使用年限为 50 年，从 2001 年 3 月 1 日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米 1000 元，该公寓正常建设期为 2 年，建设费用为每平方米建筑面积 250
16、0 元，至 2001 年 9 月 1 日已完成主体封顶，已投人了建设费用的 45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平方米 80 元，可出租面积为建筑面积的 65%，正常出租率为 80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的 5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于 2001 年 9 月 1 日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为 8%，折现率为 14%。54 为评估某写字楼 2001 年 10 月 1 日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了 A、B、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可
17、比实例，有关资料如下：(1)可比实例的成交价格与成交日期 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。(3) 调查获知该类写字楼的价格，2000 年 11 月 1 日至 2001 年 6 月 1 日平均每月比上月上涨1.2%， 2001 年 6 月 1 日至 2001 年 10 月 1 日平均每月比上月上涨 1.8%。(4) 房地产状况分析判断房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素 1 是因素 3 的 4 倍，因素 2 是因素 3 的 1.67 倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况
18、的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。试利用上述资料估算该写字楼 2001年 10 月 1 日的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。2001 年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D2 【正确答案】 C3 【正确答案】 A4 【正确答案】 D5 【正确答案】 C6 【正确答案】 C7 【正确答案】 C8 【正确答案】 D9 【正确答案】 A10 【正确答案】 B11 【正确答案】 D12 【正确答案】 B13 【正确答案】 D14 【正确答案】 D15 【正确答案】 C16 【正确答案】
19、 A17 【正确答案】 D18 【正确答案】 C19 【正确答案】 B20 【正确答案】 B21 【正确答案】 C22 【正确答案】 B23 【正确答案】 A24 【正确答案】 C25 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。26 【正确答案】 A,B27 【正确答案】 A,C28 【正确答案】 B,C29 【正确答案】 A,B30 【正确答案】 B,C31 【正确答案】 A,B,C32 【正确答案】 A,B,D33 【正确答案】 A,C,D34 【正确答案】 A,D
20、35 【正确答案】 B,C,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。36 【正确答案】 A37 【正确答案】 B38 【正确答案】 B39 【正确答案】 A40 【正确答案】 A41 【正确答案】 B42 【正确答案】 A43 【正确答案】 B44 【正确答案】 B45 【正确答案】 B46 【正确答案】 B47 【正确答案】 B48 【正确答案】 B49 【正确答案】 A50 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。51 【正确答案】 (3)计
21、算结果：V=3767.85(万元)52 【正确答案】 (1)计算建筑物的重置价格：建造成本=800(万元)管理费用=8003%-24(万元)投资利息=(800+24)60%(1+6%)1.5-1+(800+24)40%(1+6%)0.5-1=54.90(万元)建筑物的重置价格=800+24+54.9+50+120=1048.9(万元)(2)计算建筑物的折旧额：墙、地面等损坏的折旧额=18(万元)装修部分的折旧额=2001/52=80(万元)设备部分的折旧费=1101/108=88(万元)长寿项目的折旧额=(1048.9-18-200-110)1/5080=115.34(万元)该建筑物的折旧总额
22、=18+80+88+15.34=301.34(万元)53 【正确答案】 (1)设该在建工程的正常购买总价为 V(2)计算该在建工程续建完成后的总价值：总建筑面积 =20005.1=10200(m2)续建完成后的总价值计算公式：(4)购买该在建工程的税费总额=V5%=0.05V(5)该在建工程的正常购买总价V=3569.34-1271.23-0.05VV=2188.68(万元)(6)该在建工程的正常购买单价=2188.68/1.0200=2146(元 /m2)54 【正确答案】 (1)交易情况修正系数可比实例 A：100/(100+3)=100/103 可比实例B：100/(100-1)=100
23、/99 可比实例 C：100/(100+2)=100/102(2)交易日期修正系数可比实例 A：(1+1.2%)2(1+1.8%)4=1.0999 可比实例 B：(1+1.2%)4(1+1.8%)4=1.1265可比实例 C：(1+1.2%)(1+1.8%)4=1.0869(3)房地产状况修正系数因素权重值的计算因素 1 的权重=4/(1+1.67+4)=0.6 或(60%)因素 2 的权重=1.67/(1+1.677+4)=0.25或(25%)因素 3 的权重=1/(1+1.67+4)=0.25 或(15%)房地产状况修正系数的计算=6456.56(6469.38)(元/m 2)(5)估价对象价格 =(6343.73+6470.02+6456.56)/3=6423.44(6410.93)(元/m 2)
