1、2002 年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是( )。（A）空间直线距离（B）交通路线距离（C）交通时间距离（D）至市中心距离2 为评估某宗房地产 2002 年 10 月 13 日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为 3000 元/m 2，成交日期为 2001 年 11 月 13 日。经调查获知 2001 年 6 月至 2002年 10 月该类房地产的价格平均每月比上月上涨 1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( ) 元/m 2。（A）3214
2、（B） 3347（C） 3367（D）34583 房地产估价中的价值，一般是指( )。（A）使用价值（B）交换价值（C）投资价值（D）账面价值4 有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于( )。（A）该建筑物的价值低于拆除费用（B）该估价结果肯定有误（C）甲土地的价值高于乙土地的价值（D）不可能出现这种情况5 某宗土地的规划容积率为 3，可兴建 6000m2 的商住楼，经评估总地价为 180 万元，该宗土地的单价为( )元/m 2。（A）100（B） 300（C） 600（D）900
3、6 某商业大楼建造期 2 年，建成 8 年后补办了土地使用权出让手续。土地使用年限为 40 年，建筑物的经济寿命为 35 年，评估时该建筑物的折旧年限应取( )年。（A）35（B） 45（C） 48（D）507 已知某一临街深度 30.48m(即 100 英尺)、临街宽度 15m 的矩形土地，总价为 100万元。相邻有一临街深度 45.72m(即 150 英尺)、临街宽度 15m 的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为( )万元。（A）109（B） 117（C） 124（D）1308 估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见( )。（A）应作为估价资料归档（B）不应作为估价资料归
4、档（C）由估价机构决定是否归档（D）依委托人的意见决定是否归档9 假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。（A）开发结束时的时间（B）购买待开发房地产时的时间（C）开发期间的某个时间（D）全部租售出去时的时间10 直线趋势法公式中的常数 a、b 是由( ) 决定的。（A）房地产的历史价格资料（B）房地产的未来价格资料（C）房地产的现时价格资料（D）估价人员选取的价格资料11 采用收益法测算房地产价格时，公式 V=A/r+b/r2 表示( )。（A）房地产净收益按一固定数额逐年递增（B）房地产净收益按一固定数额逐年递减（C）房地产净收益按一固定比率逐年递增（D）房地产净收益
5、按一固定比率逐年递减12 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于( )。（A）物质折旧（B）功能折旧（C）经济折旧（D）会计折旧13 一宗 2000m2 的工业用地，容积率为 0.8，楼面地价为 690 元/m 2。现按规划拟改为商业用地，容积率为 5.1，楼面地价为 950 元/m 2；理论上应补地价(单价)为( )元/m2。（A）552（B） 3519（C） 4293（D）484514 两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的( ) 。（A）资本化率应较高，价值较低（B）资本化率应较低，价值较高（C）资本化率应较高，价值
6、较高（D）资本化率应较低，价值较低15 估价时点应与( ) 的日期相一致。（A）签订估价合同（B）开始估价作业（C）完成估价报告（D）估价结果所属16 某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常( )用直线折旧法计算出的成新率。（A）等于（B）大于（C）小于（D）无法判断17 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为 800 万元，按纯居住用途的估算结果为 1000 万元。该宗土地的评估价值应为( ) 。（A）800 万元（B） 1000 万元（C） 1800 万元（D）8001000 万元之间18 判定某可比实例的成交价格比正常价格低 6%，则交易
7、情况修正系数为( )。（A）0.060（B） 0.940（C） 1.060（D）1.06419 某宗土地取得成本为 1000 万元，开发成本为 1500 万元，管理费用为 75 万元，销售费用为 35 万元，投资利润率为 12%，则开发利润为( )万元。（A）180.0（B） 300.0（C） 309.0（D）313.220 某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。（A）比较法（B）成本法（C）假设开发法（D）长期趋势法21 某可比实例的成交价格为 2400 元/m 2，建筑面积 100m2，首期付款 12 万
8、元，其余半年后支付 8 万元，1 年后支付 4 万元。已知年利率为 10%，则该可比实例的实际价格为( ) 元 /m2。（A）2290.91（B） 2326.41（C） 2344.16（D）2308.6622 现有某总建筑面积为 15000m2 的在建工程，已知土地使用年限为 40 年( 自开工之日起算)，计划开发期为 3 年，现已进行 1.5 年。估计建成还需 1.5 年，投入使用后年净收益为 480 万元，资本化率为 8%，折现率为 12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为( ) 万元。（A）3939.61（B） 4433.88（C） 4768.50（D）5652.0923 某宗房地产
9、的收益年限为 40 年，预测未来 3 年的净收益分别为 17 万元、18 万元、19 万元，从第 4 年起，每年的净收益将稳定在 20 万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为( )万元。（A）195（B） 210（C） 213（D）21724 同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互问有一定的( )。（A）互补性（B）权益差别（C）替代性（D）外部环境差异25 某房地产商以 2000 万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为 2%。一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金 2200 万元，则该写字楼增值了( )万元。（A）40（B） 100（C） 160（D）20026 某宗收
10、益性房地产，预测未来 3 年的净收益均为 100 万元/年，3 年后的出售价格会上涨 12%，届时转让税费为售价的 6%，资本化率为 9%。该房地产目前的价值为( )万元。（A）923（B） 1111（C） 1353（D）187227 有效毛收入乘数是估价对象房地产的( )除以其有效毛收入所得的倍数。（A）售价（B）租金（C）潜在毛收入（D）净收益28 评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括( )。（A）重置成本+土地使用权价值（B）重置成本+ 土地使用权价值+ 重置期间的经济损失（C）有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失（D）建筑安装工程费+建造期间的经济损失29 某套住宅的套
11、内建筑面积价格为 2600 元/m 2，已知使用面积为 58m2，套内建筑面积为 67m2，应分摊的共有建筑面积为 6m2。该套住宅的建筑面积价格为( )元/m2。（A）2600.00（B） 2386.30（C） 2832.84（D）3003.4530 当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以( )进行估价。（A）保持现状前提（B）装修改造前提（C）转换用途前提（D）重新利用前提31 在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是( )的房地产状况。（A）估价时点（B）搜集该可比实例时（C）进行房地产状况修正时（D）成交价格所反
12、映32 某宗房地产的土地面积为 1000m2，建筑面积为 1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为 300 元/m 2 和 50 元/m 2，则该宗土地的减价修正额为( )元/m 2。（A）50（B） 250（C） 300（D）35033 收益法适用的条件是房地产的( )。（A）收益能够量化（B）风险能够量化（C）收益或风险其一可以量化（D）收益和风险均能量化34 某宗房地产的土地使用年限为 40 年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8 年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为 100 万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为 8%，该宗房地产的收益价格为
13、( )万元。（A）457.40（B） 476.98（C） 686.10（D）715.4835 某宗房地产的总建筑面积为 6000m2，房地总价值为 2400 万元，其中土地价值为 800 万元。某人购买了其中的 300m2，该部分的房地价值为 126 万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。（A）5.00%（B） 5.25%（C） 5.42%（D）5.75%二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 在 V=a/r1-1/(1+r)n的情况下，采用市场提取法求
14、取资本化率 r 要用到( )。（A）试错法（B）移动平均法（C）曲线拟合法（D）线性内插法（E）指数修匀法37 成本法中的“ 开发利润 ”是指( )。（A）开发商所期望获得的利润（B）开发商所能获得的最终利润（C）开发商所能获得的平均利润（D）开发商所能获得的税后利润（E）开发商所能获得的税前利润38 某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于( ) 。（A）有形收益（B）无形收益（C）正常收益（D）实际收益（E）广告收益39 区位状况比较修正的内容包括( )修正。（A）繁华程度（B）临街状况（C）容积率（D）使用年限（E）周围环境40 路线价法估价
15、时需要用路线价再配合( )计算出待估宗地的价格。（A）深度百分率（B）资本化率（C）收益率（D）物价指数（E）其他价格修正率41 从一段较长时间来看，房地产价格上涨率要高于( )。（A）一般物价上涨率（B）餐饮业利润率（C）国内生产总值增长率（D）特殊物业投资收益率（E）土地开发利润率42 在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是( )。（A）求得的路线价已是正常价格（B）在求取路线价时没有搜集非正常交易实例（C）该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致（D）该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格（E）路线价是标准宗地的平均水平价格43 在实际中计算地租量的方法有( )。（A）
16、从房租中分离出地租（B）由地价求出地租（C）采用比较法求出地租（D）由土地开发成本求出地租（E）采用类似假设开发法的方法求出地租44 在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有( )。（A）农用地改为非农建设用地（B）在写字楼旁新建大型游乐场（C）住宅区内道路禁止货车通行（D）在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路（E）常常遭受洪水威胁45 权益是房地产中无形的部分，包括( )。（A）权利（B）权力（C）利益（D）收益（E）毛利润46 投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的( )等来确定。（A）现状用途（B）新旧程度（C）规划限制条件（D）所在地区未来经济状况（E）投资者管理水平47
17、一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括( )。（A）委托估价合同（B）实地查勘记录（C）估价人员的作息时间（D）向委托人出具的估价报告（E）估价项目来源和接洽情况48 房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于( )等引起。（A）交通建设（B）市场供求变化（C）人口素质变化（D）所在地区衰落（E）城市规划的制定与修改49 从某种意义上讲，房地产价格是( )。（A）个别人的价值判断（B）估价人员的主观定价（C）由市场力量决定（D）市场参与者集体竞价的结果（E）由交易双方委托经纪人确定50 在商品房交易中，常见的最低价格有( )。（A）商品房销售中的起价（B）拍卖活动中的保留价（C）拍卖中减价拍卖
18、方式由拍卖师首先喊出的起拍价（D）招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价（E）采用收益法确定的参考价格三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 在确定建筑物的重置价格或建筑安装工程费时，都应包含开发管理费用。 ( )（A）正确（B）错误52 在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。 ( )（A）正确（B）错误53 若建筑物的实际寿命超过其法定耐用年限，则其价值所剩无几。 ( )（A）正确（B）错误54 若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。 ( )（A）正确（B）错误55
19、房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。( )（A）正确（B）错误56 地役权是指土地所有人或使用人不允许他人在自己土地通行的权利。 ( )（A）正确（B）错误57 评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。 ( )（A）正确（B）错误58 某人购房在成交日期首付款 10 万元，又以抵押贷款方式支付 20 万元，此时的总价 30 万元为名义价格。 ( )（A）正确（B）错误59 如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。 ( )（A）正确（B）错误60 比较法中，采用间接比较得出房地产状
20、况修正系数为 0.951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得 102 分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得 97 分。 ( )（A）正确（B）错误61 在同一条道路上，不应附设两种不同的路线价。 ( )（A）正确（B）错误62 在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。 ( )（A）正确（B）错误63 在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。 ( )（A）正确（B）错误64 估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、
21、行政法规并征求委托人认可后综合确定。 ( )（A）正确（B）错误65 经分析，某建筑物重置价格为 1000 万元，其建筑结构、装修和房屋设备的价值分别占重置价格的 60%、25%和 15%，经观察评定，三部分各自的成新率分别为90%、 70%和 80%，该建筑物的现时价格为 835 万元。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 6 年前甲公司提供一宗 40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于 4 年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土
22、地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的 1000m2 建筑面积归甲方，2000m 2 建筑面积由乙方使用 15 年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为 80 元，出租率为 85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的 35%，资本化率为10%。 67 某公司于 5 年前以出让方式取得一宗面积 2000m2 的 40 年使用权的土地并于 3年前建成物业投入使用，总建筑面积为 5000m2。现时重新取得 40 年土地使用权的出让价格为
23、2000 元/m 2，重新建造建筑物的建安成本为 600 万元(建设期为 2 年，第年投入 40%；第二年投入 60%，可视为年中集中投入)，管理费用为建安成本的 3%，年利率为 6%，销售税费为 90 万元，开发利润为 120 万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为 8 万元；装修的重置价格为 140 万元，平均寿命为 5 年；设备的重置价格为 100 万元，平均寿命为 10 年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。(土地资本化率为 8%)2002 年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正
24、确答案】 B【试题解析】 因为从 2001 年 11 月 13 日至 2002 年 10 月 13 日共计 11 个月，而该类房地产价格平均每月比上月上涨 1%，所以在 2002 年 10 月 13 日的价格应为：3000(1+1%)11=3347(元)3 【正确答案】 B4 【正确答案】 A5 【正确答案】 D【试题解析】 该宗土地的单价应为：18010 46000/3=900(元/m 2)6 【正确答案】 A7 【正确答案】 D8 【正确答案】 A9 【正确答案】 A10 【正确答案】 A11 【正确答案】 A12 【正确答案】 C13 【正确答案】 C【试题解析】 理论上应补地价(单价)
25、为：9505.1-6%0.8=4293(元/m 2)14 【正确答案】 A15 【正确答案】 D16 【正确答案】 B17 【正确答案】 D18 【正确答案】 D【试题解析】 交易情况修正系数为：1/(1-6%)=1.06419 【正确答案】 D【试题解析】 开发利润应为：(1000+1500+75+35)12%=313.2( 万元)20 【正确答案】 C21 【正确答案】 B【试题解析】 实际价格为：22 【正确答案】 C【试题解析】 项目续建完成后的总价值折算到现在应为：23 【正确答案】 B【试题解析】 24 【正确答案】 C25 【正确答案】 C【试题解析】 26 【正确答案】 C【试
26、题解析】 设该房地产目前的价值为 P，则 P=100P，P=1353( 万元)27 【正确答案】 A28 【正确答案】 C29 【正确答案】 B【试题解析】 该套住宅的建筑面积价格为：20067/(67+6)=2386.30(元/m 2 建筑面积)30 【正确答案】 C31 【正确答案】 D32 【正确答案】 D【试题解析】 该宗土地的减价修正额应为： =350(元/m 2 土地面积)33 【正确答案】 D34 【正确答案】 C【试题解析】 该宗房地产的收益价格为：100(1-40%) =686.10(万元)35 【正确答案】 D【试题解析】 某人应占有的土地份额为：二、多项选择题每题的备选答
27、案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,D37 【正确答案】 C,E38 【正确答案】 B,D39 【正确答案】 A,B,E40 【正确答案】 A,E41 【正确答案】 A,C42 【正确答案】 A,C,E43 【正确答案】 A,B,C,E44 【正确答案】 B,D,E45 【正确答案】 A,C,D46 【正确答案】 C,D47 【正确答案】 A,B,D,E48 【正确答案】 C,D,E49 【正确答案】 C,D50 【正确答案】 A,B三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错
28、误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A52 【正确答案】 B53 【正确答案】 B54 【正确答案】 A55 【正确答案】 A56 【正确答案】 B57 【正确答案】 B58 【正确答案】 A59 【正确答案】 A60 【正确答案】 A61 【正确答案】 B62 【正确答案】 A63 【正确答案】 A64 【正确答案】 A65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 估算乙方 现时应出资多少万元购买甲方的权益 V，可用收益法求解：估价时点 应为现在(即
29、第 6 年末)；第 2 年末建成的办公楼中，乙方所使用的2000m2 建筑面积，未来每年的净收益 A 为：A=8020001285%(1-35%)=106.08(万元)，收益年限为： n1=40-2-15=23(年)，资本化率 10%，23 年净收益折算到估价时点的折现年限为：n2=2+15-6=11(年)折现率 10%=330.28(万元)将 2000m2 建筑面积在使用 15 年以后的剩余年限的全部净收益折算到估价时点(第 6 年末) 的收益价格为 330.28 万元。67 【正确答案】 计算该宗房地产现时的价格，可用成本法求解：估价时点应为现时(即第 5 年末) ；成本法的基本公式中适用
30、的是：旧房地价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧(1) 计算土地的重新购建价格：土地的重新购置价格为：2000 元/m 22000m2=400(万元)(2)计算建筑物的重新购建价格：建筑物的重置价格为： =562.98(万元)(3)计算房地产价格构成的其他几项：管理费用为(400+562.98)3%=29(万元)销售税费为 90 万元，开发利润为 120 万元。(4)计算建筑物折旧额：门窗、墙面等损坏的修复费用为：8 万元装饰、装修的折旧额为=1401.53=84( 万元)设备的折旧额为：1001/103=30(万元)长寿命项目的折旧额为：(562.98-8-140-100)1/(40-2)3=24.87( 万元)该建筑物的物质折旧额：8+84+30+24.87=146.87( 万元)(5)该宗房地产现时的价格为：400+562.98+29+120-146.87=965.11(万元)由以上计算，求得该宗房地产在第 5 年末时的价格为 965.11 万元。
