1、2003 年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 估价报告书中说明的( )限定了其用途。（A）估价原则（B）估价方法（C）估价目的（D）估价对象状况2 “五通一平 ”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。（A）给水、排水、电力、通信（B）给水、排水、燃气、热力（C）排水、电力、通信、燃气（D）排水、电力、通信、热力3 某宗土地的面积为 1000m2，其上建筑物的建筑面积为 5000m2，建筑物的基底面积为 700m2，建筑物层数为 8 层。则该宗土地的容积率为 ( )。（A）8.0（B） 5
2、.6（C） 5.0（D）0.74 当供给增加量小于需求减少量时，则( )。（A）均衡价格下降，均衡交易量增加（B）均衡价格下降，均衡交易量减少（C）均衡价格上升，均衡交易量增加（D）均衡价格上升，均衡交易量减少5 房地产价格是由房地产的( )三者相互结合而产生的。（A）有用性、稀缺性、有效需求（B）供给、需求、利用状况（C）权利、租金、利率（D）价值、使用价值、供求6 基准地价是城市中均质区域内的土地( )。（A）最低价格（B）最高价格（C）平均价格（D）成交价格7 已知某房地产价格为 900 元/m 2 时，需求量为 100 万 m2，当价格为 1000 元/m 2 时，需求量为 90 万
3、m2，则需求价格弹性为( )。（A）10（B） 9（C） 0.9（D）0.18 估价报告有效期应从( )起计。（A）估价时点（B）估价作业期（C）出具估价报告之日（D）签订估价委托合同之日9 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。（A）保持现状前提（B）装修改造前提（C）转换用途前提（D）重新利用前提10 运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的( )。（A）合法原则（B）最高最佳使用原则（C）替代原则（D）公平原则11 在估价
4、报告中应包含一份由( )的估价师签名、盖章的声明。（A）本估价机构所有（B）所有参加该估价项目（C）由引交估价项目负第一责任（D）任本估价机构法定代表人12 某房地产价格分两期支付，首期付款 50 万元，余款 80 万元在第 8 个月末一次付清，当时月利率为 1%。该房地产的实际价格为( )万元。（A）87（B） 124（C） 130（D）13413 某宗房地产交易中，买方支付给卖方 29 万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的 5%和 3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为( )万元。（A）27.6（B） 28.2（C） 29
5、.0（D）29.914 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以( )状况为参照系进行的。（A）可比实例房地产（B）估价对象房地产（C）标准房地产（D）类似房地产15 某可比实例的实物状况比估价对象优 9%，则其实物状况修正系数为( )。（A）0.91（B） 0.92（C） 1.09（D）1.1016 某估价机构于 2003 年 6 月 10 日至 20 日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为 2003 年 6 月 15 日。因估价结果有争议，2003 年 8 月 15 日进行复估，则复估的估价时点为( ) 。（A）2003 年 6 月 15 日（B） 2003 年 8 月 15 日（C）
6、签订估价委托合同之日（D）估价人员与委托人商定的某日17 下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是( )。（A）建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数（B）建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数（C）建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等（D）建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数18 某商业房地产，在取得 40 年土地使用权的当年开始建造，建造期 3 年，建筑物经济寿命 60 年，则该商业房地产的折旧年限是( )年。（A）37（B） 40（C） 60（D）6319 因技术革新、设
7、计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于( )。（A）自然折旧（B）物质折旧（C）功能折旧（D）经济折旧20 通常房地产开发投资利润率的计算基数为( )。（A）土地取得成本+开发成本（B）土地取得成本+ 开发成本+ 管理费用（C）土地取得成本+ 开发成本+ 管理费用+销售费用（D）开发完成后的房地产价值21 某建筑物已建成 10 年，预计尚可使用 40 年，残值率为 4%，该建筑物的成新率为( )。（A）75%（B） 79%（C） 81%（D）84%22 建筑物净收益=( )建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。（A）建筑物重置价（B）建筑物现值（C）土地价格（D）房地产价格
8、23 收益法中所指的收益是( )。（A）估价时点前一年的收益（B）估价时点前若干年的平均收益（C）估价时点以后的未来预期正常收益（D）估价时点前最高盈利年份的收益24 有一宗房地产总价为 100 万元，综合资本化率为 7%，土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%，则该宗房地产的土地价格为( )万元(收益可视为无限年)。（A）30（B） 40（C） 50（D）6025 采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为( )。（A）资本化率=安全利率 +投资风险补偿-投资带来的优惠（B）资本化率= 安全利率+ 投资风险补偿+管理负担补偿 -投资带来的优惠（C）资本化率= 安全利率+ 投资风
9、险补偿+管理负担补偿 +通货膨胀补偿-投资带来的优惠（D）资本化率=安全利率 +投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠26 某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为( )。（A）被烧损前的状况（B）被烧损后的状况（C）被烧损前与被烧损后的差异状况（D）未来修复或重建后的状况27 有一房地产，未来第一年净收益为 20 万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加 2 万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为 10%，则该房地产的收益价格为( ) 万元。（A）400（B） 450（C） 500（D）54028 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入 30
10、 万元，运营费用需要 10 万元，资本化率为 10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为 40 年，则该宗房地产的收益价格为( )万元。（A）180（B） 196（C） 200（D）30029 若较为精确地应用假设开发法时，应考虑( )。（A）通货膨胀影响（B）投资利息因素（C）资金时间价值（D）投资风险补偿30 对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用( )和长期趋势法相结合进行估算。（A）比较法（B）收益法（C）成本法（D）路线价法31 某地区商品住宅价格
11、自 19972002 年分别为 3100 元/m 2、3260 元/m 2、3440 元/m2、3620 元/m 2、3800 元/m 2、3980 元/m 2，采用平均发展速度法预测 2003 年住宅价格为( ) 元/m 2。（A）4120（B） 4149（C） 4184（D）421632 基准地价系数修正法的基本原理是( )。（A）收益原理（B）替代原理（C）地租理论（D）区位理论33 某高层住宅大楼，房地总价值为 8000 万元，其中建筑物价值占 40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为 150 万元，该部分的建筑物价值为 50 万元，则此人占有的土地份额为( ) 。（A）1.9%（B
12、） 2.1%（C） 2.3%（D）2.5%34 若标准宗地的临街深度为 10m，按照四三二一法则计算临街深度为 15m 的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。（A）78%（B） 85%（C） 117%（D）150%35 在估价报告中陈述( )，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。（A）估价师声明（B）估价的假设和限制条件（C）估价方法（D）估价对象二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 房地产估价规范的内容包括( )
13、。（A）评估制度（B）估价原则名（C）估价程序（D）估价报告（E）职业道德37 收益性房地产包括( )。（A）未出租的餐馆（B）旅店（C）加油站（D）农地（E）未开发的土地38 在房地产估价中，如果估价目的不同，则( )。（A）估价的依据有可能不同（B）估价的方法有可能不同（C）估价对象的范围有可能不同（D）不影响估价结果的公正性（E）不影响估价报告的用途39 在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格( )卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。（A）高于（B）等于（C）低于（D）不高于（E）不等于40 估价项目完成后，应归档的估价资料包括( )。（A）实地查勘记录（B）委托人名片（C）
14、估价项目来源和接洽情况（D）估价中的不同意见（E）估价报告定稿之前的重大调整或修改意见41 下列关于可比实例的说法中，正确的有( )。（A）可比实例一定是交易实例（B）可比实例不一定是交易实例（C）交易实例一定是可比实例（D）交易实例不一定是可比实例（E）可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例42 下列关于估价报告的说法中，不正确的有( )。（A）估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告（B）估价报告可视为估价人负提供给委托人的“产品 ”（C）估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要（D）估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响（E）估价报告是
15、全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件43 收益乘数有( ) 。（A）毛租金乘数（B）利润乘数（C）净收益乘数（D）销售收入乘数（E）潜在毛收入乘数44 房地产价格构成中的开发成本包括( )。（A）取得土地使用权时的出让金或转让金（B）基础设施建设费（C）公共配套设施建设费（D）勘察设计和前期工程费（E）管理费45 下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有( )。（A）估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别（B）建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额（C）建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失（D）建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之
16、间的差额（E）建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧46 收益法中确定资本化率的基本方法有( )。（A）市场提取法（B）累加法（C）指数调整法（D）投资收益率排序插入法（E）收益乘数法47 假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有( )。（A）待开发房地产的价值（B）开发成本和管理费用（C）销售税费（D）投资者购买待开发房地产应负担的税费（E）开发利润48 预期原理是( ) 等估价方法的理论依据。（A）市场比较法（B）收益法（C）成本法（D）假设开发法（E）路线价法49 应用路线价法需要进行( )等修正。（A）临街深度（B）土地形状（C）交易日期（D）交易情况（E）临街宽度50 下列
17、关于实地查勘的说法中，正确的有( )。（A）对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘（B）实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录（C）实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名（D）在实地查勘记录上应注明实地查勘日期（E）实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。( )（A）正确（B）错误52 房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所做的估价报告上签字、盖章。( )（A）
18、正确（B）错误53 开发周期较长的房地户，供给弹性相应较小。( )（A）正确（B）错误54 在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。( )（A）正确（B）错误55 在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对估价时点时的状况。( )（A）正确（B）错误56 交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。( )（A）正确（B）错误57 对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。( )（A）正确（B）错误58 可修复的损耗是经过修理后可恢复其原有功能的损耗，反之，为不可修复的损耗。( )（A）正确（B）错误59
19、 成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。( )（A）正确（B）错误60 应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等。( )（A）正确（B）错误61 为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。( )（A）正确（B）错误62 长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实
20、。( )（A）正确（B）错误63 高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。( )（A）正确（B）错误64 在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。( )（A）正确（B）错误65 房地产估价的核心是为特定目的、对特定房地产在特定时点的价值作出估计。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某房地产占地 4000m2，土地使用年限为 50 年，容积率为 6，共 24 层，每
21、层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：一层的大堂部分占该层建筑面积的 60%，其余部分的 75%可用于商业铺位出租，正常出租率为 90%，每平方米出租面积每月可得净租金 60元；23 层为商场，营业面积占该层建筑面积的 70%，每平方米营业面积年正常收入为 8500 元，每年正常营业需投入 1000 万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为 600 元；第 4 层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的 70%，每平方米出租面积的月租金为 50 元，出租人每年需支付 8 万元的运营费用；510 层为用于出租的办公用房，
22、每层共 20 间，当地同类同档次办公用房每间每月租金 1800 元，出租率为 80%，出租人需承担相当于租金收入 10%的运营费用；1124 层为商品住宅，其中 11 层以每平方米建筑面积 3800 元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积 4200 元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积 4000 元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值(没资本化率分别为商场 10%，酒楼 8%，办公楼 7%)。67 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C 、D、E 共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料见下表。上表中，交易情况、房地产状
23、况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从 2001 年 7 月 1 日至 2002年 1 月 1 日该类住宅楼市场价格每月递增 1.5%，其后至 2002 年 11 月 1 日则每月递减 O.5%，而从 2002 年 11 月 1 日至 2003 年 4 月 30 日的市场价格基本不变，以后每月递增 1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的 3 个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼 2003 年 8 月 31 日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均)。2003 年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷答
24、案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 A3 【正确答案】 C4 【正确答案】 B5 【正确答案】 A6 【正确答案】 C7 【正确答案】 C8 【正确答案】 C9 【正确答案】 A10 【正确答案】 C11 【正确答案】 B12 【正确答案】 B13 【正确答案】 B14 【正确答案】 C15 【正确答案】 B16 【正确答案】 A17 【正确答案】 D18 【正确答案】 A19 【正确答案】 C20 【正确答案】 B21 【正确答案】 C22 【正确答案】 B23 【正确答案】 C24 【正确答案】 C25 【正确答案】 D26
25、【正确答案】 C27 【正确答案】 A28 【正确答案】 B29 【正确答案】 C30 【正确答案】 A31 【正确答案】 C32 【正确答案】 B33 【正确答案】 B34 【正确答案】 A35 【正确答案】 B二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 B,C,D,E37 【正确答案】 A,B,C,D38 【正确答案】 A,B,C,D39 【正确答案】 A,B40 【正确答案】 A,C,D,E41 【正确答案】 A,D42 【正确答案】 B,C,D43 【正确答案
26、】 A,C,E44 【正确答案】 B,C,D45 【正确答案】 A,C,D,E46 【正确答案】 A,B,D47 【正确答案】 A,B,D48 【正确答案】 B,D49 【正确答案】 A,B,E50 【正确答案】 B,C,D,E三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A52 【正确答案】 B53 【正确答案】 A54 【正确答案】 B55 【正确答案】 A56 【正确答案】 A57 【正确答案】 B58 【正确答案】 B59 【正确答案】 B60 【正确答案】 B61 【正确答案】 B62 【正确答案】 B63 【正确答案】
27、B64 【正确答案】 A65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 (1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为： V=A/Y1-1/(1+Y)n (2)各层建筑面积=40006/24=1000m 2/层 (3)计算 1 层商铺收益价格： 年净收益=1000(1-60%)75%90%6012=19.44 万元 V1(下标)=19.44/10%1-1/(1+10%)50-3=192.20 万元 (4)计算 23 层商场收益价格： 年净收益：1000270%600=84
28、万元 V23=84/10%1-1/(1+10%)50-3=830.48 万元 (5)计算 4 层酒楼收益价格： 年净收益：100070%5012-80000=34 万元 V4=34/8%1-1/(1+8%)50-3=413.59 万元 (6)计算 510 层办公楼收益价格： 年净收益：62018001280%(1-10%)=186.62 万元 V510=186.62/7%1-1/(1+7%)50-3=2555.13 万元 (7)计算 1124 层住宅价格： V11 24=1000144000=5600 万元 (8)计算房地产价格： V=V1+V23+V4+V510+V1124=192.20+8
29、30.48+413.59+2555.13+5600=9591.40万元 67 【正确答案】 (1)选取可比实例。实例 B 误差太大，实例 D 成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例 B 和实例 D 不作为可比实例。选取实例 A、C、E 作为可比实例。 (2)计算公式：估价对象价格= 可比实例价格交易情况修正系数 交易日期修正系数房地产状况修正系数。 (3) 交易情况修正系数为： 可比实例A：100/(100+2)=100/102 可比实例 C：100/100 可比实例 E：100/(100-3)=100/97 (4)交易日期修正系数为： 可比实例 A=(1+1%)4 可比实例 C=(1+1%)
30、4 可比实例E=(1+1%)3 (5)房地产状况修正系数为： 因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为 1/3，则有： 可比实例A=100/1001/3+(100-2)1/3+(100-4)1/3=100/98 可比实例 C=100/(100+3)1/3+(100+2)1/3+(100-2)1/3=100/101 可比实例 E=100/1001/3+(100-1)1/3+(100+1)1/3)=100/100 (6)计算比准价格： 比准价格 A=5100(100/102)(1+1%)4(100/98)=5309.20 元/m 2 比准价格 C=5200(100/100)(1+1%)4(100/101)=5357.57元/m 2 比准价格 E=5000(100/97)(1+1%)3(100/100)=5310.83 元/m 2 (7)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有： 估价对象价格(单价)=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87 元/m 2
