1、2004 年土地估价师（土地估价相关知识）真题试卷及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 在我国现阶段的市场经济运行中，国家应主要通过规划和政策指导、信息发布以及规范市场准入，引导社会投资方向，抑制无序竞争和盲目重复建设。( )（A）正确（B）错误2 对房地产项目进行财务评价时，用于反映项目逐年收益和成本状况的分析表，称为房地产开发项目现金流量表。( )（A）正确（B）错误3 在会计核算中，凡是涉及诉讼的财产，均不得计人企业资产。( )（A）正确（B）错误4 评估宗地地价时，对相关交易案例情况所进行的调查，应属于统计专门调查。
2、( )（A）正确（B）错误5 按计算精度从高到低排序为：施工定额、预算定额、概算指标、概算定额。( )（A）正确（B）错误6 根据统计表的分组情况，可将其分为调查表、汇总表和分析表等类型。( )（A）正确（B）错误7 在实际评估中，折现率应当与预期收益在概念、计算范围和扣税口径三个方面保持一致。 ( )（A）正确（B）错误8 由于工程水电费、检验实验费等未直接进入人工费、材料费和机械设备使用费等三大费用，因此在编制工程概预算时将其计人间接费用。( )（A）正确（B）错误9 现行市价法中的变现净值在数量上等于资产变现价格。( )（A）正确（B）错误10 房地产投资项目财务评价主要采用盈亏平衡分析
3、法、敏感性分析法和概率分析法等。( )（A）正确（B）错误11 对大型购物中心而言，无可比拟的交通条件也是一种无形资产。( )（A）正确（B）错误12 建筑物高度与路幅宽度之比例保持在 1:2.01:2.5 范围内，一般可满足日照、通风、防震和建筑艺术等的要求。( )（A）正确（B）错误13 某房地产开发商准备建设一个住宅和公建综合项目，其中公建内容为规模达40000m2 的商业大厦，城市规划管理部门在划定项目的居住区范围时，应扣除公建部分用地。( )（A）正确（B）错误14 房地产开发企业按照合同或协议规定，向购房单位或个人收取的购房定金，属于企业预收账款。对于此类业务不多的企业，在会计核算
4、中，可将其并人应收账款科目。( )（A）正确（B）错误15 布置在居住区内的中学、理发店等属于公共服务设施，其用地在城市用地分类中应属于公共设施用地大类，不统计在居住用地中。( )（A）正确（B）错误16 已知某市 2003 年居住用地地价的逐月增长率，则可采用算术平均数法求取该年的月平均增长率。( )（A）正确（B）错误17 房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级，其中一级资质房地产开发企业的注册资本不低于 5000 万元。( )（A）正确（B）错误18 房地产开发企业承担商品房保修责任的依据是住宅质量保证书的约定。( )（A）正确（B）错误19 建安工程费用是指在建设安装工程施工过程中
5、直接发生的费用和房地产开发商组织管理过程中间接地为工程支付的费用，以及按国家规定应获取的合法利润、缴纳的税金的总和。( )（A）正确（B）错误20 由于某一拟建工程提供有初步设计文件，包括基本的较标准的平、立、剖面图纸，并有尺寸及比例尺和简要设计说明，因此具备采用概算定额编制建筑工程概算的条件。( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。21 市场经济与计划经济的本质区别在于( )。（A）价格的形成机制（B）生产力水平高低（C）有无计划和调控（D）所有制形式22 基于( ) 的前提，会计核算应遵循划分收益性支出与资本性支出的原则。（A）会计
6、分期（B）持续经营（C）会计主体（D）货币计量23 护坡、挡土墙是山地型城市居住区需要考虑的建设内容，其费用一般占到土石方费用的( ) 。（A）10% 15%（B） 15%20%（C） 10%20%（D）20% 25%24 按照我国会计准则的有关规定，企业短期投资的期末计价应采用( )方法。（A）成本法（B）权益法（C）市价法（D）成本与市价孰低法25 从企业价值评估的角度看，非上市公司与上市公司的差别主要是( )的差异。（A）盈利能力（B）经营能力（C）投资能力（D）变现能力26 企业进行存货核算时，确认存货范围的原则是( )。（A）在盘算日期，法定所有权属于企业所有的一切资产，都应视为存货
7、（B）在盘算日期，法定所有权不属于企业但已运进企业的，都应视为存货（C）在盘算日期，法定所有权属于企业但已运出企业的，不应视为存货（D）在盘算日期，法定所有权属于企业但存放于外地的，不应视为存货27 建筑工程施工企业一般根据工程结算结果，编制( )，便于施工企业核算单位工程的预算成本、实际成本和成本降低额，作为企业内部成本分析、反映经营效果、总结经验、提高痉营管理水平的手段。（A）单位工程竣工成本概算（B）单位工程竣工成本决算（C）单项工程竣工成本概算（D）工程竣工决算28 按照国家有关规定，企业盈余公积金应依一定比例从( )中提取。（A）税前利润（B）税后利润（C）营业利润（D）利润总额29
8、 以特种产品为主业的 A 上市公司拟出资收购长期以来专门为其提供原材料且处于正常经营状态的 B 企业，特委托 C 公司评估 B 企业的收购价值。C 公司宜采用的评估方法是( ) 。（A）重置成本法（B）现行市价法（C）清算价格法（D）收益现值法30 长期股票投资在取得时应按实际成本人账，下列项目中，不应包括在长期股票投资成本中的项目有( )（A）经纪人佣金（B）购买股票前已宣告发放的股利（C）税金（D）手续费31 如果甲、乙两商业路段标准样点地价的平均差异程度分别为 150 元/m 2 和 300 元/m2，标准样点地价的平均值分别为 760 元/m 2 和 1520 元/m 2。则表明两商业
9、路段平均样点地价的代表性( ) 。（A）甲乙相同（B）甲大于乙（C）甲小于乙（D）难以判断32 采用权益法核算长期股权投资时，股票投资的账面价值( )。（A）将会增加（B）将会减少（C）保持不变（D）无法确定33 某居住区的居住人数为 12 万人，居住区占地面积为 4 公顷，其中居住建筑用地面积为 3 公顷，其他用地面积为 1 公顷，则人口净密度为( )。（A）4 万人/公顷（B） 3 万人/公顷（C） 1 万人/公顷（D）12 万人/公顷34 在物价持续下跌的情况下，用后进先出法取代移动平均法计量存货后会使( )。（A）期末存货价值升高，当期利润增加（B）期末存货价值升高，当期利润减少（C）
10、期末存货价值降低，当期利润增加（D）期末存货价值降低，当期利润减少35 采用( ) 法对固定资产计提折旧，其折旧额逐年递减。（A）直线（B）工作量（C）平均年限（D）年数总和36 在我国，对于商誉会计处理的原则是( )。（A）一律不入账（B）外购商誉可以入账（C）外购商誉和自创商誉均可入账（D）只有符合条件的自创商誉才能入账37 依照我国现行会计准则，企业若要将无偿划拨取得的土地使用权作价入股，其按规定补交的土地出让价款应予以本金化，并计入( )科目入账核算。（A）固定资产（B）长期待摊费用（C）无形资产（D）长期股权投资38 企业“预付账款 ”科目期末若有借方余额，则反映( )。（A）已预付
11、的全部货款（B）退回多付的货款（C）已结转的预付款（D）尚未结转的预付款39 ( )是反映企业在一定会计期间现金和现金等价物流入和流出的报表。（A）资产负债表（B）利润表（C）现金流量表（D）利润分配表40 某市拟于 2004 年 12 月 8 日拍卖位于市区的 10 宗住宅用地，若以拟拍卖土地为一统计总体，则其中对 A 宗土地面积的统计表述应属 ( )。（A）数量标志（B）数量指标（C）品质标志（D）质量指标41 对于( ) 机器设备一般实行重点单项评估，并尽可能采用现行市价法确定设备的基价。（A）通用类（B） C 类（C） B 类（D）A 类42 统计分组应首先遵循( )的原则。（A）穷举
12、和互斥（B）主导和综合（C）全面和具体（D）科学和实用43 甲、乙两公司共同出资设立丙公司，经双方协商，丙公司的总经理由甲方委派，董事长由乙方委派，甲、乙两方的出资比例分别为 20%与 80%，股东按出资比例行使表决权。在核算该长期股权投资时，应( )。（A）甲采用成本法，乙采用权益法（B）甲采用权益法，乙采用成本法（C）甲、乙均采用权益法（D）甲、乙公司均采用成本法44 市场经济作为一种一般性的经济运行方式，最主要的基础和条件是( )。（A）生产资料私有制（B）商品自由交换（C）经济主体是独立的商品生产者和经营者（D）劳动力自由流动45 衡量本金价值量的基本尺度是本金的( )。（A）增值能力
13、（B）形成成本（C）现实成本（D）保值能力46 “开发成本 ”科目，用于核算房地产企业在开发土地、房屋、配套设施等过程中所发生的各项费用，( )表示在建工程的实际成本。（A）贷方（B）贷方余额（C）借方（D）借方余额47 某城市 19982003 年期间，房价逐年上涨，涨幅依次为2%、5%、6%、5%、3%、 5%，与 2000 年相比，该市 2003 年的房价上涨了( )。（A）8.2%（B） 19.0%（C） 13.0%（D）13.6%47 某估价师拟采用收益还原法评估 A 写字楼于 2004 年 9 月 30 日的市场价值，为此该估价师对周边 10 座写字楼的标准租金及相关情况进行调查，
14、并编制了如下租金表。此外，根据统计资料，该市 2003 年 1 季度至 2004 年 3 季度的写字楼平均租金元/(m 2.月)分别为 46、 47、49、50、52、53、 54。 48 此次调查属于( ) 。（A）典型调查（B）重点调查（C）专项调查（D）抽样调查49 在此表中，用于分组的是( )。（A）数量标志（B）品质标志（C）数量指标（D）质量指标50 被调查写字楼的平均租金是( )元/(m 2.月) 。（A）76.2（B） 77.7（C） 78.9（D）84.551 被调查写字楼的租金中位数值是( )元/(m 2.月) 。（A）70（B） 75（C） 80（D）9052 被调查写字
15、楼的租金众数值是( )元/(m 2.月) 。（A）70（B） 75（C） 80（D）9053 被调查写字楼的租金标准差是( )元/(m 2.月) 。（A）10.0（B） 11.4（C） 12.0（D）12.554 该市的写字楼租金平均每季上涨( )。（A）2.3%（B） 2.5%（C） 2.7%（D）3.3%55 该市的写字楼租金平均每季提高( )元/(m 2.月) 。（A）1.1（B） 1.3（C） 1.6（D）1.956 与该市写字楼的平均租金相比较，评估标的所在区域的写字楼租金大约要高( )。（A）40%（B） 44%（C） 47%（D）50%57 工业用地最适宜的地形坡度和地基承载力分
16、别为( )t/m 2。（A）0.3% 1.5% 、20 25（B） 0.3%1.5%、1520（C） 0.4%2.0%、1520（D）0.4% 2.0% 、20 2558 资产清查是资产评估的前期准备，一般由( )完成。（A）评估机构（B）审计事务所（C）委托单位（D）资产管理部门59 本金收益率是( ) 的比率。（A）本金与收益（B）收益与投资（C）收益与本金（D）投资与收益60 居住小区中不宜有过多的车道出口通向城市交通干道，出口间距应不小于( )m。（A）100150（B） 150200（C） 200250（D）25030061 在会计处理中，房地产企业在经营期间的利息净支出应计入( )
17、。（A）间接费用（B）管理费用（C）销售费用（D）财务费用62 采用收益现值法评估资产时，相关指标间存在如下的数量关系( )。（A）本金化率越高，收益现值越低（B）本金化率越高，预期收益越高（C）本金化率越高，收益现值越高（D）本金化率越高，预期收益越低63 我国城市用地分类与规划建设用地标准中规定，规划人均公共绿地面积应不小于( )m 2。（A）5（B） 7（C） 9（D）1164 为清偿债务，在规定的期限内将资产整理后变现而形成的清算价格称为( )清算价格。（A）强制（B）续用（C）有序（D）变现65 从市场交换角度，企业的价值是由( )决定的。（A）社会必要劳动时间（B）建造企业的原始投
18、资额（C）预期收益能力（D）企业生产能力66 我国计划“ 十五” 期间建造城镇住宅 27 亿 m2，比“ 九五”时期净增 3.55 亿 m2。要实现这一目标，平均每年需新建城镇住宅( )亿 m2。（A）4.69（B） 6.11（C） 4.50（D）5.4067 在城市规划的( ) 阶段要进行竖向规划设计，估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。（A）总体规划（B）分区规划（C）控制性详细规划（D）修建性详细规划68 下列不属于生产要素市场的是( )。（A）服务市场（B）土地市场（C）资金市场（D）技术市场69 统计资料显示，我国城镇人均住宅面积已由 1997 年末的 17.6m2 提高到 2
19、002 年末的 22m2，则这期间城镇人均住宅面积年平均增长 ( )。（A）4.6%（B） 3.8%（C） 5.0%（D）5.7%70 根据开发单位或有关机构的用地申请和建设项目的实际用地需要，城市规划主管部门形成的，以确定用地位置、面积和界限为主要内容的规范性文件是( )。（A）项目选址意见书（B）项目可行性研究报告（C）建设工程规划许可证（D）建设用地规划许可证71 在国有企业改制为股份公司的资产评估中，若资产评估价值小于原资产账面价值，差额应( ) 。（A）冲减资本公积（B）计提资产减值准备（C）冲减盈余公积（D）计入当期营业外支出72 一个地区的绿化覆盖面积至少应占用地的( )以上，才
20、能起到改善气候的作用。（A）20%（B） 25%（C） 30%（D）40%73 初步统计，2003 年我国全年全社会固定资产投资 55118 亿元，比上年增长26.7%，平均每月增加投资( )亿元。（A）968（B） 1673（C） 3367（D）459374 按照我国城市规划中对居住用地控制的分级规模要求，组团的居住人口应为( )人。（A）10002000（B） 10002500（C） 10003000（D）2000350075 市场价格是以价值为基础，通过( )。（A）政府定价确定（B）评估师估价确定（C）成本核算形成（D）市场供求关系形成76 某城市工业区内部的一条道路红线宽度为 28m
21、，根据我国城市道路等级和性质的划分要求，结合其所在区域的特点，该条道路最适合的等级和性质应为( )。（A）交通性主干道（B）交通性次干道（C）交通性支路（D）生活性次干道77 按照有关居住区规划的技术要求，居住小区中的住宅用地应占小区总用地的比例为( )。（A）45% 60%（B） 50%60%（C） 55%65%（D）60% 75%78 城市园林绿地系统的布置应因地制宜，与河湖山川自然环境相结合，如( )应以防风沙、保持水土为主。（A）南方城市（B）北方城市（C）工业城市（D）风景城市79 某房地产开发项目，当折现率 i1=10%时，财务净现值 FNPV(i1)=200 万元；当折现率 i2
22、=12%时，财务净现值 FNPV(i2)=-100 万元；用插入法求得财务内部收益率FIRR 最接近于( ) 。（A）11%（B） 11.5%（C） 12%（D）12.5%80 在房地产开发经营过程中，由于各种无法预料的市场需求波动的影响，使房地产开发经营企业的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济损失的可能。这种风险主要指( ) 。（A）政治风险（B）经济风险（C）金融风险（D）意外风险81 采用拟建工程与类似工程相比较编制工程概算时，如果结构构件有局部不同，应通过换入和换出( ) 的方法，计算净增或减值，然后再计算拟建工程的概算造价。（A）结构构件工程量（B）结构构件价值（C）工程预算价值
23、（D）工程量82 某房地产开发项目现金流量如表所示，基准收益率为 12%，该项目净现值为( )万元。 （A）27.85（B） 70.00（C） 43.20（D）35.5383 二级资质及二级资质以下的房地产开发企业承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定，但其承担的建设项目的建筑面积不超过( )万 m2。（A）100（B） 50（C） 25（D）1084 城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定( )，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。（A）城市体系（B）城市建设和发展模式（C）城市性质、规模和发展方向（D）城市
24、性质和建设模式85 为制止工程建设活动随意性、加强项目建设全过程控制，必须实行工程建设( )。（A）技术责任制（B）设计交底制度（C）全面质量管理制度（D）监理体制86 预备费应列属( ) 。（A）建筑安装工程费用（B）工程建设其他费用（C）固定资产投资（D）间接费87 在一定收入水平和考虑往返交通费用条件下，住房消费者在住房( )之间做出适当的选择是住房消费者最基本的住房需求选择行为。（A）布局和面积（B）装潢和面积（C）选址和面积（D）选址和布局88 研究房地产开发项目的经济效益主要是为了解决建设项目的“合理性” 问题，往往涉及项目的投资、租售收入和( )等一系列问题。（A）效益（B）风险
25、（C）资金筹措（D）市场前景88 近几年某城市住房市场变化较大，特别是随着居民生活水平的提高、居民家庭结构的变化。以及住房贷款政策的调整等，住房供需矛盾有所改善。试从房地产经济学的角度出发，并结合我国目前经济发展状况和房地产市场发展状况，分析在其他条件相对不变的情况下，以下各项因素发生变化时对住房市场可能产生的影响。89 家庭小型化将导致住房需求( )。（A）不变（B）增加（C）减少（D）难以确定90 住房贷款年限延长将导致住房需求( )。（A）不变（B）增加（C）减少（D）难以确定90 某一开发商需要对一个房地产开发项目的甲、乙、丙、丁 4 种方案做出选择，在两种不同的市场状况下，项目投资的
26、收益率如下表所示。91 当开发商按照乐观法进行决策时，应选择的方案为( )。（A）甲方案（B）乙方案（C）丙方案（D）丁方案92 当开发商按照悲观法进行决策时，应选择的方案为( )。（A）甲方案（B）乙方案（C）丙方案（D）丁方案93 当开发商按照后悔值法进行决策时，应选择的方案为( )。（A）甲方案（B）乙方案（C）丙方案（D）丁方案94 当开发商按照等可能法进行决策时，应选择的方案为( )。（A）甲方案（B）乙方案（C）丙方案（D）丁方案95 在设计阶段进行限额设计的最高目标是( )。（A）经批准的可行性研究报告中的投资估算（B）设计概算（C）施工图概算（D）规划阶段的投资额96 在下列与
27、购建固定资产有关的支出中，( )不应计入固定资产的入账价值。（A）购入时支付的运输费（B）购建时交纳的耕地占用税（C）购入时支付的保险费（D）使用期间后发生的利息支出97 各类公共设施的规划布局与居住用地分级相对应，分级成套地布置。小区级公共设施的服务半径一般为( )m 之内。（A）150200（B） 150300（C） 300500（D）800100098 某银行准备发放一笔建筑工程的拨款，为了更加准确地确定拨款额度，如果你是银行职员，你认为以( )为依据比较合适。（A）工程概算（B）工程预算（C）设计概算（D）贷款计划99 某企业出资 150 万元购建一厂房，预计可使用 20 年，净残值为
28、 10 万元，若采用平均年限法计提折旧，则月折旧额为( )万元。（A）7.00（B） 1.25（C） 14.94（D）0.58100 在编制建设工程概预算时，一般来说，土建工程属于( )。（A）单项工程（B）单位工程（C）分部工程（D）分项工程三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。101 下面关于市场经济的表述，正确的选项为( )。（A）市场经济是以市场机制为基础的资源配置方式（B）劳动分工是市场经济存在的基础（C）在资本主义初期的自由市场经济中，政府的主要职能是制定和执行宏观经济政策（D）市场经济是高度社会化的商品
29、经济102 下列固定资产中，应计提折旧的是( )的设备。（A）当月交付使用（B）当月以经营租赁方式租出（C）季节性停用（D）已提足折旧继续使用103 变异指标用于描述一组数据的( )。（A）集中趋势（B）离中趋势（C）一般水平（D）差异程度104 对于商誉等不可确指的无形资产，比较简单可行的评估方法是( )。（A）重置成本法（B）直线法（C）割差法（D）超额收益本金化法105 在确定企业的预期收益时，应重点注意( )等因素的影响。（A）企业的管理水平与职工素质（B）企业现有的物质技术基础（C）可预见的外部经济环境变化（D）不可预见的外部经济环境变化106 下列各项中，( ) 属于房地产开发企业流动负债。（A）库存设备、材料等占用的资金（B）向购房单位或个人预收的购房定金（C）按规定应交尚未上缴的房产税（D）应付给房地产销售人员的工资107 工程结算一般包括( )等形式。（A）定期结算（B）阶段结算（C）竣工结算（D）施工结算108 有关部门为掌握全国每年新增建设用地的数量，宜采用( )方式进行统计调查。（A）全面调查（B）经常性调查（C）典型调查（D）一次性调查109 经济主体为了在激烈的市场竞争中获得优胜，必须努力使( )。
