1、2007 年土地估价师（土地估价理论与方法）真题试卷及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 从一般意义上说，土地估价具有两个基本功能，一是满足社会对土地价值状况了解的需要，二是满足在建立社会和经济秩序中对土地价值状况鉴证的需要。( )（A）正确（B）错误2 某宗居住用地规划容积率 3.0，规划建筑面积 18000m2，建筑基地面积 1800m2，则规划建筑覆盖率为 30%。( )（A）正确（B）错误3 在正常的市场环境中，区域因素对土地价格水平有决定性的影响。( )（A）正确（B）错误4 土地的自然供给是有限的，但是土地的经济
2、供给总量可以通过增加经济投入不断扩大。( )（A）正确（B）错误5 土地所有权价格是一种权利的完全转移(或买断)的市场代价。( )（A）正确（B）错误6 根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社拿其他部门工人创造的价值。( )（A）正确（B）错误7 工业企业向一定区位集中，有社会集聚和生产集聚两种形式，其中，社会集聚是偶然外在因素，而生产集聚是固定内在因素。( )（A）正确（B）错误8 土地价格是土地经济价值的反映，其价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)的高低。 ( )（A）正确（B）错误9 相对而言，收益还原法不太适合评估公共建筑用地。在学校、机关
3、、公园、医院等四类公共建筑用地中，机关用地是最不适合采用收益还原法评估其价格的。( )（A）正确（B）错误10 根据中心地理论，圆形市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 土地交易的客体是( )。（A）土地的实体（B）土地的权利（C）土地及其附着物（D）土地生产的物质12 已知某房地产总价为 1000 万元，综合还原率为 7%，土地还原率为 6%，建筑物还原率为 8%，则该房地产所占的土地价格为( )万元。（A）300（B） 400（C） 500（D）60013 根据某市有关规定，抵押贷款
4、购买商品房时，购房者需首付房地产售价的30%，年贷款利率为 6.84%。若投资者自有资金的投资回报率为 15%，则该类房地产还原利率为( ) 。（A）8.70%（B） 9.29%（C） 9.54%（D）10.21%14 某宗住宅用地土地使用年期 70 年，容积率为 2.0。选择某比较案例的成交价格为 1800 元/m 2，土地使用年期 50 年，容积率 1.5。与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为 3%，个别因素条件比待估宗地差，修正系数为 3%。该城市住宅地价的容积率修正系数如下表所示，土地还原利率为 8%，则待估宗地土地价格为( )元/m 2。 （A）2743（B
5、） 2744（C） 2746（D）274915 新古典主义城市地租理论的主要特征是将( )应用于传统地租理论中。（A）供需分析（B）效用分析（C）价值分析（D）边际分析16 下列关于土地供给的叙述，错误的是( )。（A）土地供给按其性质分为自然供给和经济供给（B）土地供给主要是现有已利用的土地资源的总和（C）土地的经济供给曲线是一条向右上升的曲线（D）土地的经济供给有一定弹性17 在下列影响宗地价格的因素中，( )是个别因素。（A）宗地形状（B）宗地所处地区的基础设施（C）宗地附近学校分布情况（D）当地商品房价格变动情况18 在中心地理论中，所谓“中心地” 指的是( )。（A）区域的几何中心（
6、B）泛指的城镇或居民点（C）区域内向周围地域提供货物和服务的中心城市或居民点（D）具备一定规模商业、服务业、制造业等职能的中心城市19 农业区位论所要解决的主要问题是，如何通过合理布局使农业生产达到( )，从而最大限度地增加利润。（A）节约运费（B）扩大市场需求（C）优化品种结构（D）降低生产成本20 根据国土资源部 2006 年颁发的土地估价师资格考试管理办法，获得执业资格的土地估价师可以从事( )的评估。（A）地表的权利（B）地表及地下空间的权利（C）地表、地下及地上空间的权利（D）地表、地下空间、地上空间、地上附着物、定着物及相关权利21 依据市场原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以
7、支配下级中心地( )的商服活动。（A）全部（B） 1/2（C） 1/3（D）1/622 根据工业区位理论，可以通过对( )等因素的比较，确定不同工业用地之间的价格差异。（A）区域和个别（B）成本和收益（C）运输、劳动力和集聚（D）供给和需求23 土地价格按( ) 方式分类，可以分为交易价格、理论价格、评估价格等。（A）土地权利（B）土地的存在形态（C）土地价格形成（D）土地价格使用目的24 在下列因素中，( )是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，也是形成同一均质地域内地价差异的重要原因。（A）一般因素（B）区域因素（C）个别因素（D）其他因素25 土地估价的形成具有多方面的因素，但其最终
8、取决于( )。（A）市场资料（B）土地交易双方（C）土地估价师（D）土地供求状况26 规范国有土地租赁若干意见中明确规定：“地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按( )估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。”（A）市场租金及租期（B）合同租金及租期（C）合同租金与市场租金的差值及租期（D）合同租金与市场租金的差值及相应的土地使用权还原率27 土地估价中的区位是一个综合的概念，它是自然、经济和( )条件在空间地域上有机结合的具体表现。（A）政治（B）交通（C）人口（D）文化28 “杜能圈”的第三圈为( )。（A）林业区（B）草田轮作区（C）三圃农作
9、区（D）谷物轮作区29 某一房地产，已知建筑物的重置价格为 1500 元/m 2，成新率为 80%。据调查同类房地产年净收益为 180 元/m 2，土地还原利率为 6%，建筑物还原利率为 8%，则该房地产的价格为( ) 元/m 2。（A）2200（B） 2500（C） 2600（D）290030 在土地面积总量一定的情况下，缩小宗地面积规模，会使一定区域土地市场的竞争程度( ) 。（A）不变（B）增加（C）降低（D）没有规律31 由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有( )。（A）优先性和完整性（B）显著性和完整性（C）显著性和特殊性（D）优先性和特殊性32 土地估价师是(
10、) 的专业资格。（A）行业许可（B）行政许可（C）政策许可（D）技术许可33 下列估价方法中，( )更适合于土地附着物的估价。（A）残余法（B）剩余法（C）成本法（D）收益还原法34 下列选项中，( ) 是决定土地供给的关键因素。（A）土地供给弹性（B）土地供应计划（C）土地需求（D）土地利用规划35 在影响土地价格的诸因素中，宗地临街状况属于影响地价的( )。（A）自然因素（B）经济因素（C）区域因素（D）个别因素36 对于待开发的土地，其楼面单价等于( )。（A）土地总价/土地总建筑面积（B）土地总价/土地总面积（C）地面单价/规划容积率（D）地面单价/土地总面积37 ( )指已完成使用批
11、准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和平整的正常市场条件下土地使用权价格。（A）标定地价（B）基准地价（C）毛地价格（D）生地价格38 我国的土地价格不包含( )。（A）土地所有权价格（B）土地使用权价格（C）土地租赁权价格（D）土地抵押权价格39 政府为管理土地市场，由专门部门、专门人员评定的不同等级或不同区域的土地使用权市场平均价格称为( )。（A）交易底价（B）公告价格（C）基准地价（D）标定地价40 关于土地价格的主要特征，下列说法不正确的是( )。（A）土地价格具有明显的地区性（B）土地价格总体呈上升趋势（C）土地价格具有充分的竞争性（D）土地价格高低与社会经济水平相适应41 (
12、 )是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。（A）绝对地租（B）垄断地租（C）级差地租（D）级差地租42 在下列区位关系中，( )是采矿企业地价评估时需要分析的重点。（A）交通地理区位（B）经济地理区位（C）自然地理区位（D）商业地理区位43 ( )是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金。（A）经济地租（B）商业地租（C）理论地租（D）垄断地租44 某区域内的甲、乙两宗地除容积率外，其他条件都一样，已知甲宗地的楼面地价为 800 元/m 2，容积率为 1.0，若乙宗地的楼面地价为 580 元/m 2，该区域土地价格的容积率修正系数如下表所示，则乙宗
13、地的容积率为( )。 （A）2.0（B） 2.5（C） 3.0（D）4.045 通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反映了( )对地价的影响作用。（A）土地面积（B）地质条件（C）土地位置（D）土地条件46 某类房地产的需求价格弹性系数为 2，当价格为 3000 元/m 2 时，某地房地产市场需求量为 100m2，若价格下降 10%，则需求量为 ( )m2。（A）100（B） 110（C） 120（D）20047 如果将出让地价、承租地价、转让地价归为一类，其划分依据是土地的( )。（A）管理方式（B）产权性质（C）交易方式（D）价格档次48 根据土地估价的合法原则
14、，我国现行法律规定不得抵押，下列各项中，不应作为以抵押为目的的估价对象为( )。（A）工业用地（B）自用住宅用地（C）经济适用房用地（D）农民宅基地49 韦伯在进行工业区位的分析中，提出原料指数的概念，是用来论证( )对工业区位的影响。（A）距离（B）原料产地（C）运输费（D）原料费用50 土地市场的不均衡主要是由于( )造成的。（A）流通方式多样性（B）土地市场垄断性（C）土地市场地域性（D）土地资源稀缺性51 当某一地块的边际报酬曲线达到最大值时，该地块的总报酬开始( )。（A）以递增的速度上升（B）以递减的速度上升（C）以递增的速度下降（D）以递减的速度下降，52 估价中的替代原理和区位
15、论作为基本理论在( )中得到体现。（A）成本逼近法（B）剩余法（C）收益还原法（D）路线价法53 用市场比较法评估某住宅用地 H 的价格，其容积率为 3.1。经调查某一比较实例G 的单位地价为 2500 元/m 2，容积率为 3.5。据统计分析，该城市此类土地，以容积率等于 3 为基准，容积率每增加 0.1，宗地地价就提高 5 个百分点。该比较实例G 经容积率修正后的地价为( )元/m 2。（A）2000（B） 2100（C） 2625（D）297654 某临街深度 100 英尺的矩形宗地，总价为 100 万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为( )万元。（A）50.5（B） 67
16、.5（C） 70.5（D）72.555 在西方古典经济学家的地租理论中，对马克思级差地租理论影响最大、思想脉络最为接近的是( ) 的地租理论。（A）威廉配第（B）亚当 斯密（C）大卫 李嘉图（D）弗朗西斯魁奈56 某交易不动产的土地使用面积为 200m2，成交总价 100 万元人民币，使用面积占建筑面积的比率为 75%，则该交易实例的单位建筑面积价格为( )元。（A）3750（B） 4000（C） 5000（D）533357 某宗地前三年每年的收益为 15 万元，以后每年的收益稳定为 20 万元，土地还原利率为 6%，则该宗地 50 年使用权价格为( )万元。（A）286.03（B） 301.
17、87（C） 351.88（D）355.3358 采用剩余法评估土地价格时，一般不计算利息的项目是( )。（A）待估宗地价格（B）管理费用（C）销售税费（D）购地税费59 某比较实例成交地价为 1000 元/m 2，对应使用年期为 45 年，而待估宗地使用年期为 50 年，土地还原率为 7%，则年期修正后的地价为( )元/m 2。（A）966（B） 986（C） 1014（D）103560 在估价中，土地开发程度一般根据待估宗地条件、( )和实际已开发程度确定。（A）估价原则（B）估价目的（C）估价方法（D）估价程序三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少
18、选但选择正确的每选项得 0.5 分。61 关于地租与地价的关系，( )表述是正确的。（A）类似利息和资本的关系（B） 70 年的地租相当于地价（C）地租的高低取决于地价的高低（D）地价是地租的资本化 （E）地价与地租的变动成正相关62 根据阿兰索的买价曲线(见下图)，可以认为( ) 是正确的。 （A）曲线 P(t)上无论在什么距离，家庭对价格的满意度均相同（B）曲线 P(t)与曲线 BP2 相切时，企业达到区位平衡（C）企业满意度最高的点是切点正（D）家庭在买价曲线 BP1 上的满意度比 BP3 低 （E）企业在买价曲线 BP2 的利润比 BP1 低63 采用成本逼近法评估宗地价格时，应根据(
19、 )考虑是否进行个别因素修正。（A）估价对象情况（B）估价目的（C）估价原则（D）估价步骤 （E）土地增值64 土地估价的替代原则具有广泛的适用性，在( )中价格及相关参数求取中可以应用。（A）收益还原法（B）成本逼近法（C）剩余法（D）路线价法 （E）基准地价系数修正法65 土地估价的供需原则应以( )等原则为基础。（A）预期收益原则（B）变动原则（C）贡献原则（D）竞争原则 （E）报酬递增递减原则66 评估土地价值时，将地上附着物一并纳入估价范畴的原因在于( )。（A）地上附着物的利用对土地的利用价值影响很大（B）土地和地上附着物不可分离（C）地上附着物不能够单独评估（D）土地的价值由土地
20、及地上附着物共同作用形成 （E）地上附着物没有市场交易和收益资料67 基准地价是一定条件下的土地使用权价格，下面( )符合基准地价的条件设定技术要求。（A）未来某一时点（B）完整权利状况下（C）平均容积率下（D）平均开发程度下 （E）最佳利用方式下68 当边际报酬从最高点变化到零时，下列描述正确的是( )。（A）总报酬上升的速度递减（B）总报酬先升后降（C）平均报酬单调增加（D）平均报酬先升后降 （E）平均报酬单调减少69 下列选项中，( ) 是影响地价的经济因素。（A）物价变动（B）财政收支状况（C）居民收入和消费水平（D）房地产投机 （E）投资水平70 土地价格形成的基础有( )。（A）土
21、地的稀缺性（B）土地的效用大小（C）土地的生产成本（D）土地的需求 （E）土地的可流转71 下列关于绝对地租的说法正确的有( )。（A）实质是农业工人创造的剩余价值（B）平均利润的一部分（C）农产品市场价格高于生产价格的余额（D）源于土地所有权垄断 （E）来自社会其他部门工人创造的价值72 资本主义的基本地租形式是( )。（A）矿山地租（B）绝对地租（C）契约地租（D）垄断地租 （E）级差地租73 新古典主义关于地租、地价的论述特点有( )等。（A）对地租的本质含义进行了阐述（B）引入了区位平衡概念，使其更具实用价值（C）将土地市场作为一个“完善市场”进行了阐述（D）建立了有关地租模型，解决了
22、城市地租测算的理论方法问题 （E）更注重对政府政策的研究，如土地利用规划、基础设施政策对地价的影响74 根据工业区位理论，下列描述正确的是( )。（A）影响工业企业布局的因素为运输、劳力及集聚（B）遍布性原料的参与程度越大，原料指数则越大（C）限制性原料的失重程度越大，原料指数则越大（D）劳动力成本导致工业区位模式产生第一次变形 （E）社会集聚为一般集聚因素，生产集聚为特殊集聚因素75 关于土地收益与地租关系的叙述，正确的有( )。（A）地租是土地使用权借以实现的经济形式（B）地租是土地所有者在土地上获取收益的权利（C）土地收益与地租两者在量上具有一致性（D）来自土地的收益，相对于土地使用者而
23、言，称为土地收益 （E）由于土地所有权和使用权的分离，才产生了土地收益和地租之分四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。75 下图是一般市场条件下土地均衡价格的决定曲线图，其中，正为土地的均衡价格点。 根据该图回答下列小题问题。 76 在正常市场条件下，上图中，能够反映土地的供给变化趋势曲线是( )。（A）M（B） N（C） L（D）K77 如果计算土地需求价格弹性，下列指标中直接相关的是( )。（A）土地需求量（B）土地价格（C）土地需求变化量（D）土地价格变化量78 上述曲线中，反映土地供给弹性最小的曲线是( )。
24、（A）M（B） N（C） L（D）K79 从上图中可以看出，N、L 的弹性关系为( )。（A）NL（B） NL（C） NL（D）NL80 从图示可以判断得出，当需求扩大时，致使( )。（A）价格下降（B）价格上升（C）供给增加（D）供给减少80 某房地产开发公司于 2006 年 7 月取得某市 5000m2 商业用地 40 年期国有土地使用权。2007 年 2 月，开发完成工程进度的 90%，在取得房地产预售许可证后，开发商与某超市签订了为期 5 年的租赁协议，其中租金约低于市场租金 15%。该商业项目预计于 2007 年 12 月开发完成。现因资金短缺，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机
25、构进行融资，委托某土地评估公司进行评估。经土地估价师调查，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为 600 元/m 2。该市银行一年期贷款利率为 6%，风险调整值一般取 2%。另外该市于 2004 年完成了基准地价评估工作。 就上述内容，回答下列小题的问题。81 该房地产开发公司取得该块国有土地使用权的方式可能是( )。（A）挂牌（B）协议（C）租赁（D）拍卖82 如果你是该土地估价师，评估时可以采用的估价方法有( )。（A）收益还原法（B）剩余法（C）市场比较法（D）基准地价系数修正法83 在本项目评估中，土地还原利率是一个重要参数，土地估价师可以采用下列哪种方法确定还原利率？(
26、 )（A）安全利率加风险调整法（B）风险分析法（C）经验判断法（D）纯收益与价格比率法84 在评估时，关于开发公司与超市签订的租赁协议对价值评估的影响，下列说法中正确的是( ) 。（A）评估时应考虑市场客观租金，而不应考虑实际租金，因此该租赁协议对评估无影响（B）评估时应考虑该租赁协议对该土地使用权价值的影响，且以前 5 年协议租金计算（C）评估时应以市场客观租金为基础，用协议租金对市场租金进行修正（D）评估时应以协议租金为基础，对其进行 15%的修正，使其达到市场租金水平85 如果该房地产开发公司出售该商业用房，可能的售价应是( )元/m 2。（A）7500（B） 7155（C） 7115（
27、D）948785 某市区现有一栋 1997 年 6 月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2007 年 6 月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为 50 年。已知资料如下：建筑面积 20000m2，容积率为 5； 全部用于出租，出租率为 80%；同类物业市场租金水平按使用面积计为每月 150 元/m 2；同类物业使用面积与建筑面积之比平均为 1:1.5；房屋重置价格 2000 元/m 2，耐用期 50 年，残值率为0；有关出租成本有房产税(按年租金的 12%计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计，每年 100 元/m 2)、保险费(按使用面积计，每年 32 元/m 2)；房地
28、产综合还原率为 10%。 根据上述情况回答以下问题。86 如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建蔽率为 0.5，且该办公楼各层建筑面积相同，则该办公楼可能的楼层数为( )层。（A）2（B） 5（C） 10（D）1587 在评估中，该办公楼的市场租金水平应根据( )确定。（A）该办公楼实际租金（B）市场同类办公用房典型租金（C）市场同类办公用房平均租金（D）市场同类办公用房平均租金和该办公楼个别条件88 该办公楼年总收益是( )万元。（A）1920（B） 2400（C） 2880（D）360089 该办公楼在估价时点时的市场价格为( )万元。（A）13456（B） 14019（C） 1521
29、6（D）1877690 该宗土地在估价时点的单价为( )元/m 2。（A）27408（B） 25048（C） 5410（D）50102007 年土地估价师（土地估价理论与方法）真题试卷答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 A3 【正确答案】 A4 【正确答案】 B5 【正确答案】 A6 【正确答案】 A7 【正确答案】 A8 【正确答案】 A9 【正确答案】 A10 【正确答案】 B二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 【正确答案】 B12 【正确答案】
30、 C13 【正确答案】 B14 【正确答案】 D15 【正确答案】 D16 【正确答案】 B17 【正确答案】 A18 【正确答案】 C19 【正确答案】 A20 【正确答案】 D21 【正确答案】 C22 【正确答案】 C23 【正确答案】 C24 【正确答案】 C25 【正确答案】 B26 【正确答案】 C27 【正确答案】 B28 【正确答案】 D29 【正确答案】 C30 【正确答案】 C31 【正确答案】 D32 【正确答案】 B33 【正确答案】 C34 【正确答案】 B35 【正确答案】 D36 【正确答案】 C37 【正确答案】 D38 【正确答案】 A39 【正确答案】 C40 【正确答案】 C41 【正确答案】 A42 【正确答案】 A43 【正确答案】 B44 【正确答案】 D45 【正确答案】 D46 【正确答案】 C47 【正确答案】 C48 【正确答案】 D49 【正确答案】 C50 【正确答案】 B
