1、2008 年土地估价师（土地估价相关知识）真题试卷及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 城镇土地使用税的征税对象范围是指在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有的土地。( )（A）正确（B）错误2 房主把房屋出租所获得的租金和自己居住所形成的虚拟租金均应计入 GDP。( )（A）正确（B）错误3 国家对于房地产企业已使用但未售出的商品房，暂不征收房产税。( )（A）正确（B）错误4 外汇必须以外国货币来表示是外汇的基本特点。( )（A）正确（B）错误5 保险除了具有分担风险和组织经济补偿的基本职能以外，还具有融资、防灾防损及
2、分配等派生职能。( )（A）正确（B）错误6 上市公司采取定向增发方式发行的有价证券属于私募证券( )（A）正确（B）错误7 会计主体一定都具有法人资格。( )（A）正确（B）错误8 我国房产税实行定额税率。( )（A）正确（B）错误9 企业的应付账款确实无法支付，经批准确认后转入营业外收入。( )（A）正确（B）错误10 按照我国城市规划基本术语标准对城市基础设施的定义，狭义的城市基础设施主要包括工程性基础设施与社会性基础设施两大类。( )（A）正确（B）错误11 资本公积是由企业形成的利润转化而来的。( )（A）正确（B）错误12 住宅建筑是消费者的耐用品，在国民收入账户中，被作为消费支出
3、处理。( )（A）正确（B）错误13 用当年实现的利润弥补去年发生的亏损，不需要编制会计分录。( )（A）正确（B）错误14 一般来讲，提高利率，用于投机的货币则会减少。( )（A）正确（B）错误15 银行汇票只适用于异地之间各种款项的结算。( )（A）正确（B）错误16 西方经济学生产论中，各种生产要素增加的比例大于产量增加的比例，称之为规模报酬递增。( )（A）正确（B）错误17 按照相关法律规定，我国的城乡规划体系由城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划组成。( )（A）正确（B）错误18 企业坏账准备的计提方法和计提比例由企业自行确定，不能随意变更。( )（A）正确（B）错误19 房地产投
4、资的系统风险包括通胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险等。( )（A）正确（B）错误20 城镇土地使用税收缴必须严格依据城镇土地使用税暂行条例的规定，各省、自治区、直辖市人民政府无权制定实施细则。( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。21 在我国金融分业监管模式下，信托投资公司由( )进行统一监督管理。（A）中国人民银行（B）中国银行业监督管理委员会（C）中国证券监督管理委员会（D）中国保险监督管理委员会22 下列分组中属于按品质标志进行的是( )。（A）超市按年销售额分组（B）企业按行业分组（C）职工按月工资
5、额分组（D）城市按非农业人口数分组23 根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为( )。（A）效用（B）满意率（C）有用度（D）满意度24 某机器设备重置成本为 200 万元，已使用 5 年，经济使用寿命约 15 年，经现场勘查，该设备除控制系统部分元件损坏需更换外，其他部分均可正常使用，估计受损元件的更新费用约 10 万元，则该设备的实体性贬值约有( )万元。（A）10（B） 66.7（C） 73.3（D）76.725 下列选项中，( )不计入房屋建筑面积。（A）层高小于 2.20 米的地下室和半地下室（B）楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道（C）穿过房
6、屋的通道（D）未封闭的阳台、挑廊26 关于需求价格弹性系数 Ed，以下说法正确的是 ( )。（A）0Ed 1，称为缺乏弹性，表示当价格变动 1%，需求量变动则不足 1%（B） Ed=1，称这富于弹性，表示当价格变动为 1%时，需求量同时变动 1%（C） Ed=，称为完全无弹性，表示当价格变动为 1%时，需求量无穷大（D）Ed=0，称为完全弹性，表示当价格变动时，需求量不变27 下列关于建筑物等级的说法错误的是( )。（A）大型体育馆等重要公共建筑的耐用年限一般为 50-100 年（B）建筑物耐火等级由组成建筑物的墙、柱、梁、楼板等主要构件烧性能和耐火极限决定（C）不同建筑物类别在考虑抗震等级时
7、取用的抗震烈度与抗震计算设防烈度不一定相同（D）根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度，房屋可分为房、基本完好房、一般损坏房、危房四个级别28 某企业为增值税一般纳税人，2007 年应交各种税金为：增值税：250 万元，消费税 150 万元，城市维护建设税 32 万元，房产税 15 万元，车船使月万元，所得税280 万元。上述各项税金应计入管理费用的金额为( )万元。（A）23（B） 55（C） 205（D）45529 在下列选项中，( )的行为不必缴纳营业税。（A）将自建的房屋对外销售（B）土地所有者出让土地使用权（C）土地使用者转让土地使用权（D）某单位将所拥有的不动产无偿赠与他人30
8、 框架结构的建筑物以( )为承重骨架。（A）墙体（B）柱和屋架（C）梁、柱、板（D）钢筋混凝土墙31 在以下选项中，( )是用来表示各承重构件的布置、形状、大小、材料、构造及其相互关系的一套建筑图纸，是编制预算和工料分析的依据。（A）建筑立面图（B）建筑详图（C）结构施工图（D）建筑施工图32 对于经营自用的房产，以( )作为房产税的计税依据。（A）房产原值（B）房产市值 （C）房产原值一次性扣除一定比例的损耗价值后的计税余值（D）房产市值一次性扣除累计折旧后的计税余值33 民用建筑的可靠性鉴定包括安全性鉴定和( )鉴定。（A）正常使用性（B）危险性（C）日常维护性（D）适修性34 某二手房占
9、地面积 60 平方米，建筑面积 150 平方米，重置单价为 1200 元/平方米，其耐用年限为 60 年，已使用 10 年，残值率为 0，用重置价格折旧法平估其现值为( )万元。(采用平均年限法估算其折旧)（A）15（B） 18（C） 108（D）15035 房地产行业从业人员 2002-2008 年间各年的人均年收入是一个( )。（A）时期数列（B）相对数时间数列（C）平均数时间数列（D）时点数列36 衡量不同税差别的最重要标志是( )。（A）纳税人（B）课税对象（C）计税依据（D）税率37 作为城市的有机组成部分，居住区的合理用地规模应在( )公顷左右。（A）10-50（B） 50-100
10、（C） 100-150（D）150-20038 土地增值税以( )为征税对象。（A）有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物取得的增值额（B）有偿转让、继承、赠与等方式转移土地使用权及地上建筑物和其他附着物取得的收益额（C）转让国有及非国有土地使用权取得的增值额（D）转让非国有土地使用权取得的增值额39 张某有两套住房，他将其中一套以 180 万元出售给李某，又将另一套与王某的住房进行了房屋互换，并由张某支付给王某换房差价 40 万元。假设契税税率为3%，张某应缴纳的契税为( )万元。（A）6.6（B） 5.4（C） 4.2（D）1.240 2004 年 4 月，赵某下岗后从事个体经营。
11、2008 年 4 月，其个体企业实际交纳增值税 20 万元，消费税 5 万元，营业税 15 万元。则，该个体企业 2008 年 4 月应交纳的教育费附加为( )。（A）免于交纳（B） 0.6 万元（C） 0.75 万元（D）1.2 万元41 在下列选项中，( )属于中央税。（A）消费税（B）营业税（C）土地增值税（D）耕地占用税42 商业信用的债务人是( )。（A）银行（B）企业（C）家庭或个人（D）国家43 在下列选项中，( )具有存款创造的功能。（A）商业银行（B）投资银行（C）保险公司（D）证券公司44 孙某以价值 100 万元的房屋作为抵押向银行申请贷款 60 万元，银行将此抵押房屋投
12、保。若房屋因保险事故发生全损，则依据保险利益原则，保险公司最多应支付( )的赔款。（A）40 万元及其利息（B） 60 万元及其利息（C） 100 万元及其利息（D）160 万元及其利息45 一般情况下，优先股股东不拥有( )。 （A）分配股息的优先权（B）公司剩余财产分配的优先权（C）公司的经营参与权（D）要求赎回权46 按照城市适用性评价要求，城市用地的建设条件评价一般分为( )类。（A）2（B） 3（C） 4（D）547 在下列选项中，( )行为产生正外部性。（A）企业在生产过程中排放大量烟尘，造成严重的环境污染但是只支付很少的环境污染费（B）企业支付巨额费用对员工进行技术培训后，员工跳
13、槽到其他单位仅支付很少的违约金（C）居民在住宅周围乱扔垃圾影响他人健康和环境卫生（D）消费者购买汽车，而汽车在行驶过程中产生较大的能源消耗和环境污染48 在下列选项中， ( )不能在发生时确认为企业的费用，计入当期损益。（A）办公经费和业务招待费（B）研究费用（C）对外销售产品时提供的产品质量保证（D）用于购买工程用物资的 500 万元银行存款49 在下列选项中，( )是项目敏感性分析的最常用财务评价指标。（A）成本利润率（B）投资利润率（C）资产报酬率（D）内部收益率50 某上市公司发行普通股 2000 万股，每股面值 4 元，每股发行价格 8 元，支付手续费 40 万元，支付咨询费 120
14、 万元。该公司发行普通股计入股本的金额为( )万元。（A）8000（B） 15840（C） 15960（D）1600051 对全国十个大型房地产企业开发经营的基本情况进行调查，其调查组织方式应属于( )。（A）填写统计报表（B）普查（C）重点调查（D）抽样调查52 在统计分析中，相关系数 r 的取值范围为( )。（A）-1 r 1（B） 0r1（C） |r|1（D）-1r153 房产分户图的比例尺一般为( )。（A）1:100（B） 1:200（C） 1:500（D）1:100054 全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是( )。（A）地籍图（B）房产分丘图（C）房产分户图（D）房产
15、分幅图55 房产面积测量中以( )作为限差。（A）相对误差（B）三倍中误差（C）两倍中误差（D）重复抽样标准差56 城市基本地形图的复测周期一般为( )年。（A）3-5（B） 3-8（C） 5-8（D）5-1057 在下列选项中，( )不属于资产范畴。（A）委托加工物资（B）待处理财产损失（C）库存商品（D）以融资租赁方式长期租入的固定资产58 区分垄断竞争市场和完全竞争市场的主要区别是( )。（A）行业内生产者数目或企业数目（B）新企业进入该行业的难易程度（C）行业内各企业生产者产品的差别程度（D）行业内生产者的规模59 已知市场需求函数为 Qa=1000-200P，供给函数为 Q=-500
16、+400P，则均衡价格和均衡产量分别为( ) 。（A）2.5、500（B） 3、400（C） 5、1500（D）1.25、75060 在经济增长出现停滞同时存在通货膨胀即滞涨的情况下，通常采用( )的政策组合。（A）扩张性财政政策和扩张性货币政策（B）紧缩性财政政策和扩张性货币政策（C）扩张性财政政策和紧缩性货币政策（D）紧缩性财政政策和紧缩性货币政策61 规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，其主要内容不包括( )。（A）城市功能分区布局（B）规划范围内各类不同性质的用地面积与用地界线（C）各级支路的红线位置（D）各地块建筑容量、建筑形态62 已知某投资项目的净现金流量如下表所示，
17、若投资者目标收益率为 10%，则该投资项目的财务净现值为( )万元。(已知(P/A，10%，5)=3.791, (A/P, 10%,5)=0.264,(F/A, 10%,5)=6.105) （A）274.6（B） 1000（C） 1663（D）4274.663 在下列选项中，( )不应列入建筑安装工程费用中。（A）直接费（B）建设单位管理费（C）现场管理费（D）利润及税金64 某建设项目购买一台国产设备，其购置费为 1800 万元，运杂费为 10%，则该设备的原价为( ) 万元。（A）1620（B） 1636（C） 1800（D）198065 在下列选项中，( )是目前国内编制施工图预算的主要
18、方法。（A）单价法（B）实物法（C）分部分项法（D）实际费用法三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。66 房地产开发的特点是( )。（A）流动性强（B）建设周期长（C）风险较大（D）对国家经济政策较敏感（E）投资额大67 设备的物理寿命主要取决于设备的( )。（A）技术更新周期（B）获利能力 （C）自身质量（D）维修保养水平（E）政策环境68 居住区内的建筑工程主要由( )构成。（A）公共建筑（B）居住建筑（C）市政设施用房（D）小品建筑（E）工程管网69 反映城市土地开发强度的指标有( )。（A）建筑密度（B）建筑
19、高度（C）绿化率（D）容积率（E）人口密度70 房地产投资的风险与收益率的关系是( )。（A）一般项目的风险愈大，预期的回报率愈高（B）扣除通货膨胀因素，一个项目的投资收益率是无风险利润率和风险报酬率之和（C）房地产的投资风险与收益率是一种不确定关系，根据市场行情变化而变化（D）房地产实际投资收益率将大于无风险投资收益率（E）房地产实际投资收益率将小于无风险投资收益率71 居住区的用地组成包括( )。（A）居住建筑用地（B）体育设施用地 （C）道路及广场用地（D）绿地（E）公用设施用地72 城市布局形式按其外部的几何形态，可划分为团状城市、( )和环犬城市等。（A）带状城市（B）星状城市（C）
20、组团状城市（D）块状城市（E）镶嵌状城市73 下列机器设备中，重置成本法特别适用于( )的评估。（A）续用设备（B）出租性设备（C）非标准设备（D）专用设备（E）通用设备74 下列统计指标属于变异指标的是( )。（A）中位数（B）标准差（C）方差（D）全距（E）众数75 在敏感性分析中，选择分析影响因素的原则是( )。（A）能对该因素加以严格控制（B）对该因素数据的准确性把握不大（C）该因素变动会较大地影响方案的经济效果（D）能说明该因素发生的可能性（E）不需对该因素作定量描述76 工程进度计划方法中的横道图法的缺点有( )。（A）看不出每项工作实际花费的时间（B）看不出各项工作之间相互依赖和
21、相互制约关系（C）看不出哪些工作属于关键工作（D）看不出各项工程的内容和进度（E）看不出某项工作提前或落后对整个工期的影响程度77 房地产纯代理租售方式的特点有( )。（A）中介机构只收取佣金（B）房地产开发商对项目开发管理力度较小（C）中介机构收入相对较少（D）中介机构经营风险较大（E）房地产售价较低78 招标投标的方式有( )。（A）公开招投标（B）邀请招投标（C）合作招投标（D）指定招投标（E）自主招投标79 商品房租售代理主要有( )。（A）个人代理（B）独家代理（C）参与代理（D）共同代理（E）连带代理80 房地产开发项目可行性研究中的不确定性分析通常采用的分析方法有( )。（A）盈
22、亏平衡分析（B）动态平衡分析（C）概率分析（D）敏感性分析（E）功能价值法81 在选择或参考机器设备运杂费率表中的区间费率时，对于( )的设备应取费率的下限。（A）体积小（B）体积大（C）量轻价高（D）量重价低（E）运输不便82 下列会计等式中，正确的是( )。（A）资产= 负债+ 所有者权益（B）资产 =负债+所有者权益 +收入（C）资产 =负债+(所有者权益 -成本)（D）收入-费用=利润（E）资产= 成本+利润83 下列情况中，可以减免城镇土地使用税的是( )。（A）市政街道、广场、绿化地带等公共用地（B）用作建设经济适用房的土地（C）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地（D）由国家财政部
23、门拨付事业经费的单位自用的土地（E）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地84 建筑群体平面布置组合形式一般包括( )。（A）行列式布置（B）周边式布置（C）混合式布置（D）自由式布置（E）并联式布置85 设计统计指标时，应力求满足( )的要求。（A）目的性（B）统一性（C）可量性（D）可比性（E）预测性86 下列资产中，属于流动资产的有( )。（A）货币资金（B）应收账款（C）递延资产（D）机器设备 （E）短期投资87 在统计中，众数是( )。（A）一种统计意义上的平均数（B）分布数列中处于中点位置的数值（C）一种位置平均数（D）分布数列中出现次数最多的数值（E）去掉最大值和最小值后的平均数88
24、 构成机器设备直接成本的费用项目包括( )等。（A）安装费（B）采购员的差旅费（C）运杂费（D）基础费（E）保险费89 价格指数调整法通常适用于( )的机器设备的重置成本估测。（A）技术进步速度不快（B）技术进步速度快 （C）技术进步因素对设备价格影响不大（D）技术进步因素对设备价格影响大（E）单位价值较小的自制设备90 房地产开发企业在商品房交付使用时，应向购买人提供( )。（A）房屋所有权证书（B）住宅质量保证书（C）住宅使用说明书（D）土地使用权证书（E）小区规划图91 根据需要，工程结算一般有( )等几种形式。（A）定期结算（B）阶段结算（C）竣工结算（D）施工结算（E）投资结算92
25、城市规划管理部门通过( )等措施对各项工程建设进行有序有效雕管理。（A）建设用地规划许可证（B）建设项目选址意见书 （C）临时建设用地规划许可证和临时规划许可证（D）建设工程规划许可证（E）环境评价许可证93 复原重置成本与更新重置成本相比较，( )是两者的主要差异。（A）设计差异（B）功能差异（C）技术差异（D）标准差异（E）收益差异94 进口设备的 CIF 价格(到岸价)包含( )等。（A）进口关税（B）离岸价（C）银行手续费（D）境外途中保险费（E）增值税95 股票的基本特征可概括为( )。（A）有偿性（B）风险性（C）稳定性（D）流通性（E）价格的波动性96 在居住区详细规划中，一般需
26、要配置的公共服务设施包括( )。（A）燃气设施(煤气调压站)（B）电信设施(电话局、邮政局)（C）环卫设施(垃圾转运站)（D）公共服务设施(居委会、派出所、商店) （E）医疗卫生机构( 门诊所 )97 下列房地产税种不属于财产税类的是( )。（A）土地增值税（B）房产税（C）城市维护建设税（D）契税（E）耕地占用税98 耕地占用税的特点是( )。（A）强调对耕地的保护（B）对土地用途转换进行平衡（C）实行一次性征收（D）耕地占用税征收标准在不同地区不一样（E）耕地占用税以省为单位，以人均耕地面积为标准，分别规定单位税额99 运用观测分析法估测设备的有形损耗率时需考虑的主要因素有( )。（A）同
27、类设备的技术更新速度（B）设备的实际已使用时间（C）设备大修、技改情况（D）设备维修状况（E）设备生产的产品质量100 对设备进行使用情况鉴定的主要参数有( )。（A）在用状态（B）运行参数（C）零配件保证率（D）废品率（E）故障率四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。101 根据相关规定，在项目开工建设前还应( )等。（A）取得建设用地批准书（B）取得建设用地规划许可证（C）取得预售许可证（D）办理完毕土地使用权抵押手续102 至少应满足以下( )的条件要求，该房地产开发企业可以开始申请预售。（A）投入的开发建设资
28、金达到或超过项目总投资的 20%（B）投入的开发建设资金达到或超过项目总投资的 25%（C）投入的开发建设资金达到或超过项目总投资的 35%（D）投入的开发建设资金达到或超过项目总投资的 50%103 该房地产开发企业委托有关设计单位进行意向性的设计，绘制了三幅图，以下针对这三幅图的说法正确的是( )。 （A）图甲是建筑立面图（B）图丙建筑是立面图（C）图甲是建筑剖面图（D）图乙是建筑平面图103 某市有一宗规划为住宅及其配套的用地，原为 JP 汽车有限公司工业用地，作为 CBD 区域内面积最大的一块用地，被各地产商所看好。根据政府有关规定，该地块拟通过土地收购储备的形式，以净地方式出让。请就上述内容，回答以下问题。104 该项目土地开发的实施方式可以采用( )。（A）由市土地储备机构负责实施土地开发（B）由市土地储备机构委托开发企业负责土地开发具体管理（C）由市土地储备机构通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理（D）由摘牌的开发企业负责实施土地开发
