1、2010 年房地产估价师（房地产估价案例与分析）真题试卷及答案与解析一、问答题0 2010 年 5 月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为 20 年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。1 拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订租赁合同?2 拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积?3 拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿?4 近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构
2、承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题?4 某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。5 评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?6 政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用?7 评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?二、单项选择题7 甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开
3、发建设商业楼。商业楼分为 A 座、B 座，规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m 2。总层数为地上 4层，地下 1 层，2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2，地下 1 层出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 2.10 元/(m2d)；地上一四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，租金为 2.50 元/(m2d)；B 座总建筑面积为 67500m2，办理了销售许可证，其中 8000m2 已售出，该项目工程款总金额为 40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金，截至目前已付工程款 93%。现
4、因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。8 A 座、B 座合计抵押建筑面积为( )m 2。 A124500 B127000 C 132500 D1350009 据调查，该商业楼 A 座地下一层的客观租金水平为 2.0 元/(m 2d)，地上一四层的客观租金水平为 3.0 元/(m 2d)，则用收益法测算该商业楼 A 座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是( )。 A租约期内和租约期外都取客观租金 B根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者 C根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者 D 租约期内取租约租金，租约期外取客观租金10 该商
5、业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为( )万元。A810B132025C2835D486010 甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000m2，2007 年 11 月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为25000m2。2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为 16500m2，至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构。 3 幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009 年 5 月甲公司自行建设了2 间宿舍，共计 500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债
6、务，委托乙房地产估价机构评估该项目于 2010 年 6 月 30 日的市场价值。11 采用假设开发法估价时，应按照( )前提进行估价。A自己开发B溢价转让C被迫转让D自愿转让12 采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用( )。A0.03B0.83C0.85D1.2513 采用成本法估价时，可计入开发成本的是( )。A办公楼开发费用B食堂开发费用C宿舍开发费用D浴室开发费用14 采用成本法估价时，应( )。A按照预算额测算在建工程价值B按工程已结算额测算在建工程价值C按综合完成的形象进度测算在建工程价值D结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值14 某城市因道路拓宽需拆迁
7、一幢建于 2000 年，建筑面积为 8000m2 的临街 5 层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕，该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。15 该医院应与( ) 接洽购买综合楼事宜。A被拆迁人B拆迁人C建筑物拆除方D政府规划主管部门16 买方可支付的最高购买价为( )。A建筑市场价值-平移相关费用B拆除的旧建筑材料价值-平移相关费用C建筑物残值D建筑物市场价值-平移相关费用-占用医院内土地的价值17 卖方可接受的最低购买价为( )。A建筑物市场价值B建筑物市场价值-清理费用C拆除后的旧
8、建筑材料价值D拆除后的旧建筑材料价值-清理费用三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）18 本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查看和市场调查时，从估价对象的施工方建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断：(一) 估价的假设条件1估价时点 2009 年 6 月 18 日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。2
9、本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。3本次估价以建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。4估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为 2053 年 6 月19 日，剩余使用年限为 44 年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产(未单独办理土地权属证书)，设定其土地使用权年限自估价时点起为 40 年。5估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。6估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋
10、所有权和国有土地使用权。7任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。8我们于 2009 年 6 月 25 日至 26 日对估价对象进行了实地查看，不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。9注册房地产估价师在进行实地查看时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持正常的使用寿命。(二) 估价的限制条件1本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范围使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。2估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移
11、等费用对其抵押价值的影响。3根据市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。4本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。2010 年房地产估价师（房地产估价案例与分析）真题试卷答案与解析一、问答题1 【正确答案】 拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。2 【正确答案】 根据城市房屋拆迁估价结果指导意见规
12、定：(1) 被拆迂房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。(2) 各地被拆迂房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。(3) 拆迁人与被拆迁入对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。(4) 若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。(5) 对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房产测绘管理办法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。3 【正确答案】 被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。或：乙公司的装修补偿应与出租人协商
13、解决。或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款(或根据时点的装修的现值)减去租赁期满后装修的残余价值。4 【正确答案】 在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：(1) 预测开发完成后的价值宜谨慎。(2) 开发费用可能发生变化。(3) 开发周期可能延长。(4) 开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。(5) 折现率或利润率水平可能发生变化。5 【正确答案】 政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。6 【正确答案】 收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用：(1) 建筑物拆除费用。(2) 土地开发费用 (如七
14、通一平费用) 。(3) 其他成本费用 (如财务成本、管理费用) 。7 【正确答案】 出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。二、单项选择题8 【正确答案】 A9 【正确答案】 D10 【正确答案】 C11 【正确答案】 C12 【正确答案】 D13 【正确答案】 A14 【正确答案】 D15 【正确答案】 B16 【正确答案】 A17 【正确答案】 D三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）18 【正确答案】 错误：本次估价以建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人(或房地产开发公司)提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。错误：设定其土地使用权年限自估价时点算起为 40 年。改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为 44 年。错误：自本报告估价时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。
