1、2010 年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（ ）。（A）高层建筑地价分摊（B）房地产投资价值评估（C）因环境污染导致的房地产价值减损评估（D）城市房屋拆迁中的停业损失评估2 从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（ ）。（A）估价对象的真实价值（B）估价对象的重置价格（C）估价对象的实际成交价格（D）合格估价师的重新估价结果3 一个估价项目中的估价时点，本质上是由（ ）决定的。（A）估价委托合同签订时间（B）估价目的（C）实地
2、查勘估价对象的时间（D）委托人意愿4 房地产供给有限特性的本质是（ ）。（A）土地的总量有限（B）房地产的不可移动性（C）房地产的独一无二性（D）房地产的价值量大5 下列土地状况中，不属于土地权益状况的是（ ）。（A）土地使用期限（B）土地使用管制（C）土地面积大小（D）土地权利性质6 某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为 6000 万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为 1000 万元，同时还有一笔贷款成数为50%，余额为 1000 万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元。（A）2500（B） 3000（C） 3500（D）40007 某宗建筑密度为
3、50%的土地上建有一幢 8 层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为 5000 元/m 2，房地产总价为 2000 万元，楼面地价为 1200 元/m 2。该宗土地的总价为（ ）万元。（A）96（B） 192（C） 240（D）4808 下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是(假定年折现率是 6%)（ ）。（A）现在按 9.5 折一次性支付（B）一年后一次性支付（C）现在首付 30%，余款在未来 3 年内分年等额支付（D）现在首付 50%，余款在未来 10 年内分年等额支付9 用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（ ）。（A）空间直线距离（B）交通路线距离（C）
4、交通时间距离（D）经济距离10 下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（ ）。（A）降低房地产开发贷款利率（B）增加土地有效供给（C）降低契税（D）提高购房贷款利率11 某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（ ）。（A）技术上的可能（B）经济上的可行（C）价值最大化（D）法律上许可12 有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示，乙土地连同地上建
5、筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于( )。（A）乙土地上建筑物价值低于拆迁费用（B）甲土地的容积率大于乙土地的容积率（C）甲土地的价值高于乙土地的价值（D）甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长13 某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为 120m2，经调查，其成交价格为 150 万元，另有 20m2 的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为 1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是（ ）元/m 2。（A）8571（B） 10000（C） 13393（D）1562514 某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方 2659 元/m 2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉
6、，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元/m 2。（A）2385（B） 2393（C） 2955（D）296415 评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例。乙别墅的成交价格为 8000元/m 2，装修标准为 1000 元/m 2(甲别墅的装修标准为 800 元/m 2)，因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高 10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元/m 2。
7、（A）7020（B） 7091（C） 7380（D）858016 评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（ ）。（A）0.4、0.4、0.2（B） 0.3、0.4、0.3（C） 0.4、0.2、0.4（D）0.4、0.3、0.317 某写字楼的剩余收益年限为 38 年，预计 5 年后售出时价格将上涨 20%，销售税费率为 6%，已知持有期内年有效毛收入为 400 万元，运营费用率为 30%，报酬率中无风险报酬率为 6%，风险报酬率为无风险报酬率
8、的 25%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）万元。（A）5286.72（B） 7552.45（C） 9939.23（D）14198.918 某公司 2 年前租赁某写字楼中的 500m2 用于办公，约定租赁期限为 20 年，净租金为每天 3 元/m 2。已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于 5 年前建成，土地剩余使用年限为 30 年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天 3.5 元/m 2，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（ ）万元。（A）98.8（B） 592.81（C） 691.61（D）667.2219 下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ）。（A）净收益包括有形收益和无形收益（B
9、）运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费（C）通常只有客观收益才能作为估价依据（D）应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值20 下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（ ）。（A）毛租金乘数法（B）潜在毛收入乘数法（C）有效毛收入乘数法（D）净收益乘数法21 某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为 600 万元、900 万元、50 万元、60 万元、150 万元、120 万元，投资利润率为 20%，则成本利润率为（ ）。（A）0.1713（B） 0.183（C） 0.1861（D）0.2147
10、22 城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是( ) 。（A）投资价值（B）谨慎价值（C）快速变现值（D）市场价值23 某办公楼是 15 年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为 50 年，已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为 255 万元，现时重新购建价格为 350 万元，经济寿命为 60 年，残值率为 3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（ ）万元。（A）61.84（B） 78.35（C） 84.88（D）173.1724 下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（ ）。（A）围墙工程费（B）电力设施工程费（C）居委
11、会用房建设费（D）人防工程费25 参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（ ）。（A）各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值（B）各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称（C）各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致（D）各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值26 假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（ ）。（A）最佳用途（B）最佳规模（C）最佳集约度（D）最佳开发时机27 现拟开发建设某写字楼，预计 3 年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为 8000m2，销售
12、单价为 1.6 万元/m 2，若报酬率为 8%，折现率为 10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。（A）9616.83（B） 10161.1（C） 12021（D）1280028 某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。半年后开始预售，1 年后可竣工，销售期为 1 年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（ ）。（A）0.5 年和 1 年（B） 0.5 年和 1.5 年（C） 0.5 年和
13、2 年（D）1 年和 1.5 年29 某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（ ）。（A）平均发展速度法（B）平均增减量法（C）数学曲线拟合法（D）中位数法30 用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为 V 甲=1480+80i ，乙类房地产的价格变化趋势为 V 乙=1500+60i，则该两类房地产的价格增长潜力相比（ ）。（A）甲类房地产比乙类房地产强（B）乙类房地产比甲类房地产强（C）该两类房地产强弱程度相同（D）该两类房地产强弱程度不可比31 某地块临街深度为 18m，临街宽度为 50m，总价格为 243 万元，假设标准深
14、度为 24m，则根据四三二一法则，其路线价为（ ）元 /m2。（A）2025（B） 2250（C） 2700（D）300032 某宗土地总面积为 7500m2，容积率为 3，相应的土地单价为 4500 元/m 2，现允许容积率提高到 5，假设容积率每提高 0.1，楼面地价下降 1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（ ）万元。（A）1125（B） 1800（C） 2250（D）337533 下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是（ ）。（A）任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘（B）对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解（C）实地查勘的内容包括估价对象的实
15、物和区位状况，一般不涉及其权益状况（D）拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁入签字认可34 下列估价业务中，估价机构可以承接的是（ ）。（A）超出了估价机构业务范围的估价业务（B）估价机构的专业能力难以胜任的估价业务（C）估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务（D）承接后出现很大执业风险的估价业务二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。35 下列关于房地产估价本质的说法，正确的有（ ）。（A）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格（B）房地产估价是替相关当事人为房地产定
16、价（C）房地产估价是为委托人提供价格保证（D）房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内（E）房地产估价既是一门科学也是一门艺术36 对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（ ）。（A）放弃这个项目（B）努力学习，边学边干（C）埋头苦干，克服困难完成项目（D）找别人完成项目，签自己的名（E）对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助37 关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（ ）。（A）标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱（B）熟地通常比生地或毛地的变现能力弱（C）小商铺通常比大商铺的变现能力弱（D）厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱（
17、E）郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱38 某宗房地产购买总价为 50 万元，首付款为房价的 30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为 10 年，年利率为 5.58%，按月等额偿还本息。则关于该房地产价格的说法，正确的有（ ）。（A）该房地产的实际价格等于名义价格（B）该房地产的名义价格为 50 万元（C）该房地产的实际价格为 50 万元（D）该房地产的实际价格高于 50 万元（E）该房地产不存在名义价格39 关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（ ）。（A）市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值（B）投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现
18、率取值相同（C）在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税（D）国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估（E）在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估40 下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（ ）。（A）交通便捷程度（B）朝向、楼层（C）周围环境和景观（D）建筑规模（E）外部配套设施41 城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（ ）等。（A）建筑高度（B）建筑结构（C）容积率（D）土地使用权来源（E）土地用途42 在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则
19、的具体要求包括（ ）。（A）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘（B）在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价（C）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低（D）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧（E）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正43 下列房地产中，难以采用市场法估价的有（ ）。（A）房地产开发用地（B）学校（C）在建工程（
20、D）别墅（E）特殊厂房44 某宗商用房地产于 30 年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为加年，房地产未来第一年的净收益为 28 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少 2 万元，报酬率为 8%，则（ ）。（A）该房地产的收益价格为 136.73 万元（B）该房地产的收益价格为 143.89 万元（C）以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为 5.14（D）该房地产的合理经营期限为 15 年（E）该房地产的合理经营期限为 20 年45 某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括( ) 。（A）应采用客观成本而不是实际成本（B）应采用
21、实际成本而不是客观成本（C）应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整（D）应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整（E）应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整46 在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（ ）。（A）待开发房地产的价值（B）待开发房地产取得的税费（C）续建开发成本（D）销售费用（E）销售税金47 运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的( ) 。（A）容积率（B）土地用途（C）土地开发程度（D）评估单位（E）土地使用权性质48 实际估价中，估价对象范围的界定包括（ ）的界定。（A）实物构成范围（B
22、）权益范围（C）空间范围（D）时间范围（E）影响范围三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。49 对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进行估价。（ ）（A）正确（B）错误50 在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（ ）（A）正确（B）错误51 甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地单价为 1.500 元/m 2，容积率为4，土地使用年限为 50 年，乙土地单价为 1130 元/m 2，容积率为 3，土地使用年限为 60 年，以楼面地价来判断，投资乙地块
23、较甲地块更经济(土地报酬率为 6%)。（ ）（A）正确（B）错误52 在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。（ ）（A）正确（B）错误53 房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（ ）（A）正确（B）错误54 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。因此，只要有足够多的类似房地产的交易实例，对其成交价格进行适当处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值。（ ）（A）正确（B）错误55 在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价
24、对象最相似，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（ ）（A）正确（B）错误56 根据收益法计算公式，对于土地净收益每年不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（ ）（A）正确（B）错误57 某宗房地产的年净收益为 2 万元，购买者自有资金为 5 万元，自有资金资本化率为 12%，抵押贷款常数为 0.07，则该宗房地产的价格为 25 万元。（ ）（A）正确（B）错误58 建筑物的有效年龄可能等于，也可能大于或小于其实际年龄。（ ）（A）正确（B）错误59 成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地
25、产价格，不能用来评估局部房地产的价格。（ ）（A）正确（B）错误60 在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况所对应的价值，开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之时。（ ）（A）正确（B）错误61 在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的同期长度进行移动平均。（ ）（A）正确（B）错误62 路线价法实质上是一种市场法，在求取路线价时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整及房地产状况调整。（ ）（A）正确（B）错误63 在实际估价中，应进行估价方法适用性分析，除因客观因素导致估价方法不适用的外，只要是在理论上适用估价对象的估价方法都应选用，不得随
26、意取舍。（ ）（A）正确（B）错误2010 年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 D3 【正确答案】 B4 【正确答案】 B5 【正确答案】 C6 【正确答案】 B7 【正确答案】 D8 【正确答案】 A9 【正确答案】 A10 【正确答案】 C11 【正确答案】 D12 【正确答案】 A13 【正确答案】 B14 【正确答案】 A15 【正确答案】 B16 【正确答案】 A17 【正确答案】 A18 【正确答案】 A19 【正确答案】 B20 【正确答案】 C21 【正确答案】 B2
27、2 【正确答案】 D23 【正确答案】 C24 【正确答案】 B25 【正确答案】 D26 【正确答案】 A27 【正确答案】 A28 【正确答案】 A29 【正确答案】 C30 【正确答案】 A31 【正确答案】 B32 【正确答案】 A33 【正确答案】 C34 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。35 【正确答案】 A,D,E36 【正确答案】 A,E37 【正确答案】 A,B,C38 【正确答案】 A,B,C39 【正确答案】 A,C,D,E40 【正确答
28、案】 A,B,C,E41 【正确答案】 A,C,E42 【正确答案】 A,C,D43 【正确答案】 B,C,E44 【正确答案】 B,C,D45 【正确答案】 A,C,D46 【正确答案】 A,B,C,D47 【正确答案】 A,B,E48 【正确答案】 A,B,C三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。49 【正确答案】 A50 【正确答案】 B51 【正确答案】 B52 【正确答案】 A53 【正确答案】 B54 【正确答案】 B55 【正确答案】 B56 【正确答案】 B57 【正确答案】 A58 【正确答案】 A59 【正确答案】 B60 【正确答案】 A61 【正确答案】 B62 【正确答案】 B63 【正确答案】 A
