1、2011 年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 关于房地产估价误差的说法，错误的是( )。（A）判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较（B）估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准（C）所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值（D）估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围2 某套住宅月有效毛收入为 3000 元，运营费用为有效毛收入的 10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用 50000 元，在装修前3 个月内均匀投入，装修完成
2、后放置 3 个月方可使用。若月报酬率为 0.5%，则该住宅因被水淹造成损失为( )万元。（A）49627（B） 5764.7（C） 65548（D）659203 关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是( )。（A）确定估价时点在先，得出评估价值在后（B）得出评估价值在先，确定估价时点在后（C）确定估价时点与得出评估价值同时进行（D）确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以4 经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的( )。（A）相互影响性（B）寿命长久性（C）数量有限性（D）保值增值性5 某人年初以 3000 万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金
3、 3800 万元，当年通货膨胀率 5%，该商铺实际增值额为( )万元。（A）610.00（B） 619.05（C） 650.00（D）761.906 在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估( )。（A）挂牌底价（B）正常市场价格（C）竞买人可承受的最高价（D）最可能的成交价7 在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是( )。（A）建筑物重置成本和土地使用重新取得成本（B）建筑物重置成本和重建期间的经济损失（C）建筑安装工程造价和重建期间的经济损失（D）建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失8 某套商品住房期房，尚有 2 年才可
4、投入使用，与其类似的现房价格为 4500 元/m2，出租的年末净收益为 500 元/m 2。假设年折现率为 8%，风险补偿为现房价格的 3%，该期房目前的价格为( )元/m 2。（A）3439（B） 3473（C） 3508（D）36089 下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是( )。（A）朝向（B）楼层（C）方位（D）交通条件10 影响某套住房的实物因素不包括( )。（A）装修（B）户型（C）层高（D）楼层11 某宗房地产在现状下持续经营的价值为 5000 万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为 6500 万元，装修费用为 800 万元，装修期为 1 年，装修费用均匀
5、投入，装修期间租金损失现值为 500 万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为 8000 万元，改造费用为 160 万元，改造期为 1 年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为 500 万元；折现率均为 10%，该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是( )。（A）维持现状（B）改变用途（C）重新装修（D）重新开发12 下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是( )。（A）因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核的估价（B）因保险理赔需要，对投保房地产的价值损失进行评估（C）因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价（D）因房屋
6、征收补偿需要，对用于产权调换的期房进行估价13 运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用( )的估计值。（A）正常（B）较低（C）平均（D）较高14 关于市场法的说法，错误的是( )。（A）测算结果容易被人们理解、认可、接受（B）测算结果有时并不一定是合理、真实的（C）需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握（D）每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化15 估价对象为一套建筑面积 90m2 的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为 3m2，选取的某可比实例为一套建筑面积 95m2 的未封闭阳台
7、的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为 4m2，成交价格为 90 万元。若该阳台封闭，成交价格可能到 92 万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为( )万元。（A）83.51（B） 85.26（C） 85.36（D）87.1616 评估某估价对象 2011 年 10 月 15 日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为 2011 年 4 月 15 日，按买卖双方约定，买方付给卖方 7000 元/m 2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 3%和 6%。已知最近 1 年来该地区房地产价格每月环比增长 0.5%，则该可比实例经修正、调整
8、后的价格是( )元/m 2。（A）7000（B） 7003（C） 7436（D）767017 某年 1 月 30 日购买某房地产价格为 1000 美元/m 2，首付款为 20%，余款半年末一次性支付，月利率为 0.6%。当年，该类房地产以美元为基础的价格平均每月比上月上涨 1%，人民币兑换美元的汇率 1 月 30 日为 6.59:1，9 月 30 日为 6.46:1。下列关于该房地产价格的说法，错误的是( )。（A）该房地产的名义交易价格为人民币 6590 元/m 2（B）该房地产的实际交易价格为人民币 6404 元/m 2（C）该房地产于该年 9 月 30 日的市场价格为 1052 美元/m
9、 2（D）该类房地产在该年 1 月 30 日至 9 月 30 日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于 1%18 某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会( )。（A）上升（B）下降（C）不变（D）无法确定19 某写字楼持有 5 年后出售，持有期内年平均有效毛收入为 400 万元，运营费用率为 30%，预计 5 年后出售时总价为 6000 万元，销售税费为售价的 6%，无风险报酬率为 6%，预计风险报酬为无风险报酬的 25%。该写字楼目前的价格为( )万元。（A）5061.44（B） 5546.94（C） 5
10、562.96（D）6772.8520 某房地产未来净收益期限内每年净收益为 20 万元，收益期限结束时该房地产增值 20%，报酬率为 6%，偿债基金系数为 759%。该房地产的价格为( )万元。（A）313（B） 329（C） 417（D）44621 某宗房地产收益期限为 35 年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来 4 年的净收益分别为 15.1 万元、16.3 万元、15.5 万元、17.2 万元，报酬率为 9%，该房地产的价格为( )万元。（A）159.56（B） 168.75（C） 169.39（D）277.7022 某写字楼的建筑面积为 540m2，年有效毛收入
11、为 108 万元，年运营费用与建筑物净收益之和为 400 元/m 2，土地资本化率为 10.8%。假设收益期限无限，该写字楼用地的价格为( ) 万元。（A）500（B） 750（C） 800（D）100023 在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是( )。（A）开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径（B）开发用地取得途径应为估价时点、估价对象所占区域类似土地的主要取得途径（C）开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径（D）开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径24 某写字楼的土地取得成本 8000 万元，建造成本 6000 万元，管理
12、费用 800 万元，销售费用 600 万元，投资利息 720 万元，销售税费为售价的 6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为( )万元。（A）17087.20（B） 18699.20（C） 19666.40（D）20666.6725 关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是( )。（A）单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费（B）分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位（C）工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格（D）指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果26 某钢混结构厂房的耐用年限为 60 年，占用的
13、土地是 10 年前通过出让方式取得使用年限为 50 年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为 2 年。土地使用权出让合同约定土地使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为( )。（A）70.00%（B） 83.33%（C） 84.00%（D）86.67%27 某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为 1 年，实际建设期为 1.5 年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为 0.5 年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为 3 年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为( )年。（A）1
14、（B） 1.5（C） 2（D）2.528 关于假设开发法的说法，错误的是( )。（A）运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取（B）投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算（C）假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时值（D）在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值29 某房地产开发项目建筑面积 3850m2，建设期 2 年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出 50%，半年和一年后分别售出 30%和 20%，出售时平均单价为 2850元/m 2，折现率为 15%，开发完成后的房地产于建设初期的价值为( )万
15、元。（A）572.21（B） 765.85（C） 791.24（D）912.6230 某类房地产 20062010 年的价格见下表，根据平均发展速度法，预测该类房地产 2011 年的价格为( ) 元/m 2。（A）10300（B） 10400（C） 11165（D）1126531 估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为 20m，临街深度为 75m，假设标准宗地临街宽度为 25m，临街深度为 100m，总价格为 400 万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为( )元/m 2。（A）1920（B） 2400（C） 2560（D）320032 某宗工业用地面积为 5000m2，容积率为 1.0
16、，楼面地价为 800 元/m 2，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为 8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为 3000 元/m 2，居住用途建筑面积占 60%，楼面地价为 1000 元/m2。该宗地块上理论上应补交的地价为( )万元。（A）4000（B） 5900（C） 6800（D）720033 明确估价基本事项是实施估价的基本前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于( ) 。（A）估价委托人（B）估价利害关系人（C）承担估价项目的估价师（D）估价对象的权利人34 房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的，应当由( )
17、见证，有关情况应当在评估报告中说明。（A）房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人（B）房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人（C）公证机关和无利害关系的第三人（D）人民法院和无利害关系的第三人35 关于估价资料归档的要求的说法，错误的是( )。（A）估价资料归档的内容应包括估价中形成的所有保存价值的各种文字、图表、影像等资料（B）记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一（C）归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式（D）对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于 1年二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2
18、 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有( )。（A）独一无二（B）寿命长久（C）供给有限（D）价值量大（E）保值增值37 下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有( )。（A）某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估（B）某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助（C）某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查（D）估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其
19、要求完成了估价（E）某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告38 房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间推移而自然增加，会引起房地产自然增值的是( )。（A）房地产对本身进行投资改良（B）房地产需求增加导致稀缺性增加（C）通货膨胀（D）外部经济（E）建造成本增加39 关于投资价值和市场价值的说法，正确的有( )。（A）投资价值与市场价值都可采用收益法评估（B）评估市场价值采用的折现率是与该类房地产风险程度对应的社会一般报酬率（C）评估投资价值采用的折现率是某个特定投资者所要求的最高报酬率（D）评估投资价值时，
20、净收益应采用税前净收益（E）评估投资价值时，要求对未来净收益估计是客观的40 关于评估带租约房地产的说法，错误的是( )。（A）合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响（B）抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值（C）在其他条件相同时，无租约限制条件下评估价值大于有租约限制条件下出租人权益价值（D）房屋征收评估应评估无租约限制价值（E）只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变41 判定工业房地产区位优劣的主要因素有( )。（A）临街状况（B）是否便于动力取得（C）是否便于废料处理（D）是否接近大自然（E）是否便于产品和原材料运输42 与估价对象相
21、似的房地产是指与估价对象的( )等相同、相似的房地产。（A）区位（B）用途（C）权利性质（D）总价（E）外观43 估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有( ) 。（A）地役权设立的情况（B）土地使用期限（C）基础设施完备程度（D）容积率（E）临街状况44 在求取净收益中，运营费用包括( )。（A）房地产持有环节的税收（B）房地产折旧费（C）房屋保险费（D）房地产抵押贷款还本付息额（E）为承租人提供的服务费45 关于重新购建价格的说法，正确的有( )。（A）重新购建价格是指重新开发全新状况下的估价对象的实际支出（B）重新购建价格相当于账面价值（C）重新购建价格
22、是客观重新购建价格（D）建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格（E）土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格46 引起建筑物折旧的因素包括( )。（A）地震（B）电梯数量不够（C）酸雨（D）单行道（E）门窗的自然破损47 在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有( )。（A）用途（B）区位（C）建筑规模（D）建筑档次（E）房地产开发出让48 长期趋势法可以用于( )。（A）推测、判断房地产的未来价格（B）预测收益法中未来的租金、空置率等（C）市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整（D）比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋
23、势或潜力（E）填补某些房地产历史价格资料的缺乏49 某建筑物共 3 层，总建筑面积为 600m2，每层建筑面积相等，房地总价值为 600万元，土地价值为 200 万元。其中一层房地价值是二层的 0.85 倍，二层房地价值是三层的 1.2 倍。关于土地份额的计算，正确的有( )。（A）按建筑面积分摊，一层占有的土地份额为 33.3%（B）一层按房地价值分摊的土地份额低于按土地价值分摊的土地份额（C）按房地价值分摊，二层占有的土地份额为 37.3%（D）按土地价值分摊，二层占有的土地份额为 45.2%（E）按土地价值分摊，三层占有的土地份额为 31.7%50 在审核房地产估价报告中，发现不同估价方
24、法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因是( ) 。（A）隐含估价对象范围不同（B）参数选取不合理（C）估价作业日期不同（D）价值类型选取不合理（E）选用的估价方法不切合估价对象三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人或估价关系利害关系人。( )（A）正确（B）错误52 除独立、客观、公正原则外，评估房地产的在用价值时，应遵循合法原则、估价时点原则、替代原则和最高最佳使用原则。( )（A）正确（B）错误53 一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能
25、力。( )（A）正确（B）错误54 甲、乙两块土地，甲地块容积率为 1.6，土地单价为 3000 元/m 2，乙地块的容积率为 1.8，土地单价为 3500 元/m 2，假设其他条件相同，购买甲地块比乙地块更经济。( )（A）正确（B）错误55 税收是影响房地产价格制度的政策因素之一，在买方市场条件下，减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。( )（A）正确（B）错误56 某单位于 2009 年 12 月 1 日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为 2.0；2010 年 10 月 10 日报市规划局批准变更用途为住宅、办公；2011 年 5 月 9 日
26、报市规划局批准变更容积率为 3.0；2011 年 9月 1 日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则估价时点应为 2010 年 10 月 10 日和 2011 年 5 月 9 日。( )（A）正确（B）错误57 在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系，以及交易目的。( )（A）正确（B）错误58 某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为 100 万元，房屋设备年折旧费为 10 万元，室内装饰装修年折旧费为 50 万元，则采用收益年限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为 160 万元。( )（A）正确（B）错误59 资本化率是一种将房
27、地产的预期收益转化为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。( )（A）正确（B）错误60 某旧商业综合楼，装修改造完成后的租期尚有 5 年，承租人有两种装修改造方案；一是重新装修但不改变用途，装修费为 180 万元，每年净收益比装修前增加50 万元；二是装修且改变用途，装修费为 300 万元，每年净收益比装修前增加 80万元。假设报酬率为 10%，则承租人应选择第二种方案。( )（A）正确（B）错误61 在国有建设用地使用权招标出让中，投标人运用假设开发法测算的投标报价本质上是投资价值而不是市场价值。( )（A）正确（B）错误62 采用假设开发法的传统方法估价时，应计息项目包
28、括后续的开发成本、管理费用、销售费用和销售税费。( )（A）正确（B）错误63 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，根据房地产在未来较长时期内获得收益的变动规律，推测和判断房地产价格的方法。( )（A）正确（B）错误64 现行城镇基准地价是在土地使用权出让和转让中形成的地价，而不是通过评估确定的地价。( )（A）正确（B）错误65 估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于 10 年。保存期限届满而估价服务行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计
29、算结果而无计算过程的，不得分。66 某旧商业用房的面积为 20000m2，业主与某公司签订了租期为 10 年的租赁合同，约定第一年的租金为 240 元/m 2，以后每年租金上调 4%。该公司在市场调查基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为 1 年，装修改造费用为 1000 元/m 2，分两期投入，前半年均匀投入 60%，后半年均匀投入 40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金 840 元/m 2，年租金增长率为 5%，空置率为 10%，运营费用为有效毛收入的 30%。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值(报酬率为 10%)。
30、67 某建设用地使用权于 2010 年 4 月 15 日以出让方式取得，土地面积为200000m2，规划容积率为 2.0，其中配建 20%的限价房，限定价格为 4800 元/m 2，其余 80%为商品房。该项目建安费用为 1500 元/m 2，前期工程费、管理费分别为建安费用的 10%和 6%；至 2011 年 10 月 15 日完成了主体结构，预计至建成尚需 1.5年，还需投入 40%的建安费用，费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程，该转让行为使工程停滞 0.5 年后再开始续建。当地房地产交易中，买方需要缴纳的税费为购买价的 3%，同类商品房的售价为 7000 元/m 2，销售
31、费用和销售税费分别为售价的 3%和 6%，销售费用在建成前半年开始均匀投入，假设项目在建成时可全部售出。请根据上述资料测算该在建工程 2011 年 10 月 15 日的市场价值。2011 年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 不能用一般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准，前者要严于后者。2 【正确答案】 C【试题解析】 估价时点为开始装修之时。 (1)装修期间及装修完成后放置 3 个月的租金损失=2700/0.5%1-1/(1+0.5%) 6=15920.24 元 (2)装修费用=50
32、000/(1+0.5%)1.5=49627.33 元该住宅因被水淹造成的损失=(1)+(2)=15920.24+49627.33=65547.57元3 【正确答案】 A4 【正确答案】 A5 【正确答案】 C【试题解析】 该商铺的实际增值额=3800-3000(1+5%)=650 万元6 【正确答案】 C7 【正确答案】 B8 【正确答案】 B【试题解析】 该期房目前的价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=4500-500/8%1-1/(1+8%) 2-45003%=3473.38 元/m 29 【正确答案】 D【试题解析】 区位因素中位置因素包括方位、与相
33、关场所的距离、临街状况、朝向和楼层。10 【正确答案】 D【试题解析】 建筑物实物因素包括建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高和室内净高、空间布局；楼层属于房地产价格影响因素的区位因素。11 【正确答案】 B【试题解析】 (1)重新装饰装修的条件是：(装饰装修后的房地产价值-装饰装修的必要支出及应得利润)现用途下的房地产价值 6500-800/(1+10%)0.5+500=5237.23万元5000 万元，重新装饰装修比维持现状更有利。 (2)改变用途的条件是：(新用途下的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润)现用途下的房地产价值8000-160/(1+10%)0.5+500
34、=7347.45 万元5000 万元，改变用途比维持现状更有利。由上可见，改变用途后房地产价值最高，因此，该宗房地产的最佳利用是改变用途。12 【正确答案】 D13 【正确答案】 B14 【正确答案】 D【试题解析】 由于许多因素对可比实例成交价格的影响程度难以采用定量分析予以量化，主要是估价师凭其估价专业知识和经验以及对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调查后作出判断。15 【正确答案】 D【试题解析】 92/9590=87.16 万元。16 【正确答案】 B【试题解析】 正常成交价格：买方实付金额/(1+应由买方缴纳的税费比率)=7000/(1+3%)=6796.1
35、2 元/m 2 该可比实例修正、调整后的价格 =6796.12(1+0.5%)6=7002.57 元/m 217 【正确答案】 A【试题解析】 该房地产的名义交易价格为 1000 美元/m 26.59=6590 元/m 2 (人民币)，由于此题为单选题，其余选项可不必一一判断排除，直接确定答案为 A。为验证，特列出以下排除过程：对于 B 选项，该房地产的实际交易价格等于其名义交易价格。对于 C 选项，该房地产于该年 9 月 30 日的市场价格为 1000(1+1%)8=1082美元/m 2。对于 D 选项，该房地产在 1 月 30 日价格为 6590 元/m 2 (人民币)，在 9月 30 日
36、价格为 1082 美元/m 26.46=6990 元/m 2 (人民币)，设该类房地产在该年 1月 30 日至 9 月 30 日期间以人民币为基准的价格平均上涨幅度为 x，则 6590(1+x)8=6990，解得 x=0.74%1%。18 【正确答案】 A【试题解析】 正常成交价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费)，当卖方缴纳的税费增加时，正常成交价格应上升。19 【正确答案】 A【试题解析】 该写字楼目前的价格=400(1-30%)/6%(1+25%)1-1/1+6%(1+25%)5+6000(1-6%)/1+6%(1+25%)5=5061.44 万元。20 【正确答案】 D【试题解
37、析】 偿债基金系数=y/(1+Y) t-1，7.59%=6%/(1+6%) t-1，求得 t=10 年，该房地产的价格 x=20/6%1-1/(1+6%)10+x(1+20%)/(1+6%)10，解出：x=446 万元。21 【正确答案】 B【试题解析】 A=15.1/(1+9%)+16.3/(1+9%)2+15.5/(1+9%)3+17.2/(1+9%)49%(1+9%)4/(1+9%)4-1=15.97 万元该房地产的价格 ，V=15.97/9%1-1/(1+9%) 35=168.75 万元22 【正确答案】 C【试题解析】 土地价格=(108-年运营费用-建筑物净收益)/10.8%=(1
38、08-400540)/10.8%=800 万元。23 【正确答案】 B24 【正确答案】 D【试题解析】 开发利润：房地产价值销售利润率，销售税费= 房产价值销售利润率该写字楼的价值 V=土地取得成本+建造成本+管理费用+销售费用+ 投资利息+销售税费+开发利润=8000+6000+800+600+720+V(6%+16%) ，V=20666.67 万元25 【正确答案】 A【试题解析】 单位比较法实质上是一种市场法，把可比实例建筑物实际而可能是不正常的单位建筑安装工程费，修正为正常的单位建筑安装工程费。26 【正确答案】 B【试题解析】 估价时点距取得土地有 10 年，厂房于 8 年前建成，
39、q=1-dt，其中d=1/60-(52-40)，t=8 年，q=1-8/60-(52-40)=83.33%。27 【正确答案】 D【试题解析】 正常建设期 3 年减去该在建工程正常建设期 1 年，再加上 0.5 年的换手期，后续建设期为 2.5 年。28 【正确答案】 D【试题解析】 在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。29 【正确答案】 D【试题解析】
40、2850385050%/(1+15%) 2+2850385030%/(1+15%)0.5+2850385020%/(1+15%)=912.62 万元30 【正确答案】 C【试题解析】 t=(9000/3800) 1/4=1.24，V2011=P0t i=38001.245=11164.96 元/m 231 【正确答案】 A【试题解析】 临街宽度为 25m，临街深度 75m 的总价=400(40%+30%+20%)=360 万元，则临街宽度为 20m，临街深度为 75m 的宗地总价=3602520=288 万元，单价为：288(2075)=1920 元/m 232 【正确答案】 C【试题解析】
41、应补地价=8.0(3000500040%+1000500060%)-8001.05000=6800 万元33 【正确答案】 C【试题解析】 明确估价基本事项主要包括弄清估价目的、估价时点、估价对象和价值类型这四项。在实际估价中，一些估价师寄希望于委托人提出明确的估价目的、估价对象、估价时点和价值类型，甚至抱怨委托人不能明确地提出它们。这种思想是完全错误的。估价基本事项不能明确的责任主要在估价师。34 【正确答案】 A35 【正确答案】 B【试题解析】 估价报告、估价委托书、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录是必须归档的。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题
42、意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,D37 【正确答案】 D,E【试题解析】 对于 A 选项，估价机构对于有利害关系或利益冲突的要回避。对于D 选项，估价师要坚持独立、客观、公正原则进行估价。 E 选项，不得允许他人使用自己的名义在估价的报告上签字、盖章。38 【正确答案】 B,D【试题解析】 房地产自然增值包括 3 个方面：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。A选项，房地产对本身进行投资改良所引起的是房地产价格上涨不是自然增值。C 选项，通货膨胀引起
43、的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值。39 【正确答案】 A,B【试题解析】 C 选项，评估投资价值采用的折现率是某个特定投资者所要求的最低报酬率，这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。D 选项，不同的投资者的纳税状况是不同的。E 选项，不同的投资者对未来净收益的预测，有的可能是乐观的，有的可能是保守的。40 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 无租约限制条件下的评估价值不受合同租金的影响；抵押估价和转让估价评估的是出租人权益价值；在合同租金高于市场租金情况下，无租约限制条件下的评估价值小于有租约限制条件下的出租人权
44、益价值。41 【正确答案】 B,C,E【试题解析】 凡是有利于原材料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位都是判定工业区位优劣的因素。42 【正确答案】 A,B,C43 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 权益状况调整的内容包括土地使用期限、规划条件(如容积率)、出租情况、地役设立情况等；C、E 选项属于区位状况调整的内容。44 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 运营费用包括房地产税、房屋保险费、人员工资及办公费、保持房地产正常运转的成本、为承租人提供服务的费用；运营费用是从估价的角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费
45、用和所得税。45 【正确答案】 C,D【试题解析】 A 选项，重新构建价格是重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润；E 选项，土地的重新购建价格是估价时点状况的土地的重新购建价格。46 【正确答案】 A,B,C,E47 【正确答案】 A,C,D48 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 C 选项，长期趋势法用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整，不是进行房地产状况调整。49 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 (1)按建筑面积进行分摊，一层占有的土地份额= 该部分的建筑面积/总建筑面积=200/600=33.33%(2)按房地价值分摊，一层占有的土地份额=该部分的房地价
46、值/房地总价值=600/(1+1.2+1.20.85)1.20.85/600=31.7%(3)按土地价值分摊，一层占有的土地份额=该部分的房地价值-(房地总价值-土地价值)/ 总建筑面积该部分的建筑面积/土地总价值=600/(1+1.2+1.20.85)1.20.85-(600-200)600200/200=28.4%，按房地价值分摊，一层占有的土地份额大于按土地价值分摊的份额，31.7%28.4%(4)按房地价值分摊，二层占有的土地份额=600/(1+1.2+1.20.85)1.2/600=37.3%(5)按土地价值分摊，二层占有的土地份额=该部分的房地价值-(房地总价值 -土地价值)/ 总
47、建筑面积 该部分的建筑面积/ 土地总价值=600/(1+1.2+1.20.85)1.2-(600-200)600200/200=45.2%(6)按土地价值分摊，三层占有的土地份额=该部分的房地价值-(房地总价值-土地价值)/ 总建筑面积该部分的建筑面积/土地总价值=600/(1+1.2+1.20.85)-(600-200)600200/200=26.5%50 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 估价报告中，不同估价方法的测算结果有较大差异，其原因是：计算过程是否有误。基础数据是否正确。 参数选取是否正确。 公式选用是否恰当。不同估价方法的估价对象范围是否一致。 选用的估价方法是否适用估价对象
48、和估价目的。是否遵循了应遵循的估价原则。 房地产市场是否为特殊状况。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A【试题解析】 在房屋征收估价中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用人。52 【正确答案】 B【试题解析】 评估房地产的在用价值时，不适用最高最佳利用原则。53 【正确答案】 A【试题解析】 独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现性能力会越弱。54 【正确答案】 A【试题解析】 甲地块的楼面地价=土地单价/容积率=3000/1.6=1875 元/m 2；乙地块的
49、楼面地价：土地单价/容积率=3500/1.8=1944.44 元/m 2，购买甲地块比乙地块更经济。55 【正确答案】 A56 【正确答案】 B【试题解析】 估价时点应是 2011 年 9 月 1 日。57 【正确答案】 A58 【正确答案】 B【试题解析】 计入运营费用中的折旧费包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修、家具等，因此，计入年运营费用的折旧费为10+50=60 万元。59 【正确答案】 A【试题解析】 资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，即通常用未来第一年的净收益除以价格来计算，仅仅表述从收益到价值的比率，并不明确表示获利能力。60 【正确答案】 B【试题解析】 利用公式： 第一种方案新增收益为：50/10%1-1/(1+10%)5-180=9.54 万元，第二种方案新增收益为： 80/10%1-1/(1+10%)5-300=3.26 万元，选第一方案。
