1、2012 年房地产估价师（房地产估价案例与分析）真题试卷及答案与解析一、问答题0 某房地产估价机构接受委托评估 A 写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的 B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与 A 写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。请问：1 造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些?2 在用市场法确定 A 写字楼的市场租金时，如选取 B 写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对 B 写字楼的租金做哪些方面的处理?2 某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估
2、价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为 15 万元被严重低估，理由是他 3 年前装修连同购置家具的实际费用超过 30 万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问：3 如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明?4 一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法?请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。4 李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估
3、价机构评估其对该商铺的最高出价。请问：5 该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价?估价时应采用哪种价值类型?6 该估价项目主要适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。二、单项选择题6 甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为 5320 万元，其中老字号品牌带来的收入占8；年主营业务成本和税金为 2260 万元，管理费用为 130 万元，财务费用为 250万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为 10。7 该酒楼归属于
4、房地产的年经营收入为( )万元。（A）436240（B） 478800（C） 489440（D）5320008 该酒楼房地产的年净收益为( )万元。（A）151240（B） 155497（C） 193800（D）1980569 对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是( )。（A）采光通风（B）建筑层高（C）内部布局（D）装饰装修9 注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为 10000 元m 2，收益价格为 12000 元m 2，两个测算结果存在一定差异。10 如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是( )。（A）空置率取值
5、偏大（B）报酬率取值偏小（C）运营费用率取值偏大（D）租金增长率取值偏小11 如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括( )。（A）通胀率上行（B）存款利率下调（C）办公用房销售市场降温（D）办公用房租赁市场升温12 如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上述比准价格和收益价格进行加权平均时，合理的权重取值方式是( )。（A）对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重（B）对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重（C）对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重（D）对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重12 甲公司两
6、年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放入河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同(但未经登记)，约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了 500 万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造高层住宅楼。13 该案例中，甲公司被侵害的权利是( )。（A）相邻权（B）租赁权（C）地役权（D）共有使用权14 若甲公司要求
7、丙公司停止其开发方案，根据相关法律规定，丙公司( )。（A）必须立即停止开发（B）应当修改原开发方案（C）可以继续实施原开发方案（D）应当待甲乙两公司协商一致后开发15 该案例中河景房购房人及甲公司因权益受到侵害要求获得经济赔偿，对购房人和甲公司而言，赔偿人分别是( )。（A）甲公司和乙公司（B）甲公司和丙公司（C）乙公司和丙公司（D）丙公司和乙公司16 若相关当事人因协商不成起诉至法院，房地产估价机构接受委托评估侵权人应承担的最低赔偿金额，最合理的估价思路是( )。（A）测算河景房与非河景房的销售价差（B）测算甲公司支付给乙公司的补偿金及利息（C）测算河景房与非河景房的销售价差，减去甲公司支
8、付给乙公司的补偿金及利息（D）测算河景房与非河景房的销售价差，加上甲公司支付给乙公司的补偿金及利息三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）17 房地产估价报告项目名称：市街 号商业用房及车库房地产司法鉴定估价估价委托人：法院估价机构：房地产估价有限公司估价人员： 估价作业日期：2011 年 6 月 23 日至 2011 年 7 月 5 日估价报告编号：2011第号 目录(略) 致估价委托人函 法院： 受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于有限
9、公司，位于市 街号，建筑面积为 41145m 2 的商业用房及建筑面积为 38m2 的车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为 6123m 2，土地使用权剩余年限为 27 年。估价时点为 2011 年 6 月 23 日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。 本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据房地产估价规范，采用收益法和市场法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于估价时点 2011 年 6 月 23 日的市场价值评估结果如下： 评估单价：7983
10、 元m 2 评估总价：40829 万元 人民币大写：肆佰零捌万贰仟玖佰元整 房地产估价有限公司(盖章 ) 法定代表人：(签名、盖章) 二一一年七月五日 注册房地产估价师声明我们郑重声明： 1我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限定条件的限制。 3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或对其存在偏见。 4估价人员依据国家标准房地产估价规范(GBT 50291-1999)和当事人要求进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5注册房地产估价师， 已于
11、2011 年 6月 23 日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用情况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行评估。除非另有委托，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。 姓名 执业资格 注册号 签名 注册房地产估价师 (略) 注册房地产估价师 (略) 估价假设和限制条件 1本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。 2估价对象在估价时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。 3估价对象房地产本身不存
12、在质量问题。 4房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。 5估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。 6至估价时点，第二层商业用房带有尚未到期的租约，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。 7至估价时点，估价对象已抵押给银行支行，权利价值共计 240 万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。 (其他假设和限制条件略) 房地产估价结果报告 一、估价委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 估价对象为位于 市 街 号大楼中的商业用房及车库，该大楼
13、建于 2000 年，为钢筋混凝土结构，共 12 层，其中一至四层为非住宅，五至十二层为住宅。商业用房位于第二层，房屋所有权人为有限公司，用途为商业，建筑面积为 41145m 2，层高为 4m，业主对部分结构进行了加层，加层面积共 100m2，合计可利用面积为 51145m 2。车库位于第一层，建筑面积为38m2。 估价对象土地使用权人为有限公司，土地用途为商住综合用地，使用权性质为出让，土地使用权分摊面积为 6123m 2，土地使用权剩余年限为 27 年。所在宗地基础设施完备，宗地内外达到“五通一平” 。 估价对象商业用房目前出租给相邻的超市使用，租赁合同尚有 25 年到期。至估价时点，估价对
14、象已抵押给银行支行，权利价值共计 240 万元。 (估价对象其他情况略) 四、估价目的 因法院审理案件的需要，委托本公司对有限公司所有的位于市街号第二层商业用房及车库市场价值进行评估，为委托人执行案件了解房地产公开市场价格提供参考。 五、估价时点 2011 年 6 月 23 日 六、价值定义(略) 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法(略) 十、估价结果(略) 十一、估价人员( 略) 十二、估价作业日期(略) 十三、估价报告应用的有效期 因本次估价目的所限，本估价报告自出具之日起一年内有效。 房地产估价技术报告 一、估价对象实物状况描述与分析(略) 二、估价对象权益状况描述与分
15、析(略) 三、估价对象区位状况描述与分析(略) 四、市场背景描述与分析(略) 五、最高最佳利用分析(略) 六、估价方法适用性分析 1估价方法选用的理由 估价对象为已建成的商业用房和车库，故不宜采用假设开发法；估价对象区域内的土地取得成本难以客观确定，故也不宜采用成本法。第一层车库和第二层商业用房均具有租金收益，同时该区域存在车库和商业用房的转让交易实例，故可选用收益法和市场法进行评估。 2估价方法原理和公式 (1)收益法 收益法原理：采用适当的报酬率，将估价对象未来各期(通常为年)的客观净收益折算到估价时点，求其之和得出估价对象的总价值。 收益法公式式中 V房地产价值； A未来第一年房地产净收
16、益； Y报酬率； g净收益逐年递增的比率； n 房地产剩余收益年限。 (2)市场法(略 ) 七、估价测算过程 (一) 收益法 1年有效毛收入 估价对象商业用房为可出租型房地产，故可以获得市场的正常租金价格。根据对估价对象附近区域商业用房的租金及空置率调查，通过比较调整后得到估价对象的租金，详细情况见下表。3 个可比实例修正后的租金较为接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象客观租金水平，即估价对象商业用房的租金为 722 元(m 2.月)。根据市场调查和分析，估价对象商业用房有效出租率确定为 95。 年潜在毛收入=月租金12=72212=8664(元 m2) 年有效毛收入=年潜在毛收入有效出
17、租率=866 495 =82308(元m 2) 2年总费用 税金：包括房产税 12、营业税5、城市建设维护税(营业税的 7)、教育费附加(营业税的 3)，综合取年有效毛收入的 175。 维修费：按建筑物重置成本的 2计算，根据估价对象建筑物的实际情况和造价资料，本估价对象建筑物的重置成本按 1800 元m 2 计算。 年维修费=18002=36(元 m2) 保险费：保险费率一般为有效毛收入的153，本次取 2。 年保险费=823082=165(元m 2) 管理费：包括管理人员经费、办公费、广告费等，根据市一般水平，管理费约占年有效毛收入的 24，根据估价对象现状特点，结合估价人员经验，按年有效
18、毛收入的 3计算。 年管理费：年有效毛收入3=866 43 ：2599(元m 2) 年总费用：项的合计。 年总费用=14404+36+165+2599=20768(元m 2) 3年净收益 年净收益=年有效毛收入-年总费用=82308-20768=615 4(元m 2) 4报酬率 报酬率确定为 65。(确定过程略) 5收益年限 估价对象为钢筋混凝土结构，根据有关规定，其经济耐用年限为 40 年。该房地产竣工于 2000 年，至估价时点已使用 11 年，剩余使用年限为 29 年，因此估价对象的可收益年限确定为29 年。 6求取房地产评估单价 计算公式为： 估价对象单价=615 46 51-1(1+
19、6 5) 29=7943(元m 2)(取整) (二)市场法 经测算，估价对象比准单价为 8023 元m 2。(测算过程略) (三 )综合确定估价对象评估价格 由上述测算过程得到的收益价格为 7943 元m 2，比准价格为 8023 元m 2，两个结果比较接近，客观反映了估价对象的市场价值。因此本次评估采用两者的简单算术平均值作为估价对象评估结果。 估价对象评估单价=(7943+8023)2=7983( 元m 2) 估价对象评估总价=798351145=408 29(万元) 八、估价结果确定 本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，
20、经估价人员综合分析测算，确定估价对象在估价时点 2011年 6 月 23 日的评估单价为 7983 元m 2，评估总价为 40829 万元，人民币大写：肆佰零捌万贰仟玖佰元整。附件(略)四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）18 本次估价背景情况如下： 估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。
21、李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。 以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析” 内容片段：五、最高最佳利用分析 最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下： 1法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。 2技术上的可能性。虽然估价
22、对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。 3经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。 4价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为 8000 元m 2，类似商铺市场均价为 20000 元 m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估
23、价对象作为商铺利用的价值为最大。 综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。2012 年房地产估价师（房地产估价案例与分析）真题试卷答案与解析一、问答题1 【正确答案】 租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金(不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入)，一个是潜在毛收入(包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入)；是_否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金(租约租金)还是市场租金。2 【正确答案】 统一租金内涵。将 B 写字楼租金内涵调整到
24、A 写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。3 【正确答案】 一是 30 万元包含家具费用，而 15 万元仅是室内装饰装修费用；二是 3 年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是 3 年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以 3 年前价格作为现在估价时点评估的重新购建价格。4 【正确答案】 成本法。主要步骤：弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程最，收集相
25、关资料；用作预算方式测算估价对象的重新购建价格； 测算估价对象的折旧；求取估价对象的积算价值。5 【正确答案】 属于咨询性估价，投资价值。6 【正确答案】 收益法。首先，确定未来收益期限。其次，预测未来各期的净收益。第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。二、单项选择题7 【正确答案】 A8 【正确答案】 A9 【正确答案】 A10 【正确答案】 B11 【正确答案】 A12 【正确答案】 B13 【正确答案】 C14 【正确答案】 C15 【正确答案】 A16 【正确答案】 D三、指错题下列房地产估价报告存
26、在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）17 【正确答案】 封面中“估价人员” 应为“注册房地产估价师”，并应列明注册房地产估价师的注册号。 2致估价委托人函中缺车库的评估结果。 3注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。 4在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。 5估价时点未简要说明确定理由。 6不应选用净收益按一定比率递增的收益法计算公式(或者说选用净收益按一定比率递增的公式与后面采用净收益每年不变有限年限公式矛盾)。 7用市场法求租金时，所在层
27、总楼层因素应属于区位因素而不是个别因素。 8未说明可比实例2 交易日期修正系数确定的理由。 9可比实例 3 的楼层与估价对象不同，未说明不调整的理由。 10可比实例的租金收租损失情况未说明。 11在确定租金时未考虑租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入。 12维修费取值依据未说明。 13维修费不应按本估价对象的重置成本计算而应按该类房地产的客观平均成本计算。 14保险费率的确定未说明理由或者说保险费计算基数不应为有效毛收入。 15管理费计算公式中的计算基数为有效毛收入，而实际计算时计算基数是潜在毛收入，前后矛盾。 16没有说明年总费用内涵或者说未说明年总费用中所列各项均由出租人承担。 17没有
28、对年净收益进行预期或期望调整(或者未说明年净收益是预测值)。 18钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为 60 年而不是 40 年。 19在确定收益年限时未考虑土地使用权剩余年限。 20根据孰短原则，应以土地使用权剩余年限(27 年)为收益年限而不是建筑物剩余使用年限。 21选用净收益每年不变有限年限公式未说明理由(或者说没有对年净收益未来变化趋势进行分析)。 22 在租约期内应采用租约租金计算收益价格，租约期外采用市场租金计算且应将收益价格折现至估价时点。 23在最后确定收益价格时，未说明在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。 24在最后
29、确定估价对象评估总价时，估价对象商业部分建筑面积按 51145m 2 计算与致估价委托人函中的建筑面积 41145m 2 不一致。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）18 【正确答案】 虽然李某已申请改建，但尚未办理完用途变更手续，因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。2若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。3价值最大化分析应在目前住宅用途现状情况下，分别在维持现状、更新改造且改变用途、重新开发三种前提下进行定量分析，最后得出在第二种前提下利用价值最大。不能只分析一种前提就得出结论。4综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以更新改造且改变用途为前提。
