1、2012 年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是( )。（A）房地产估价是评估房地产的价格而不是价值（B）房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价（C）房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见（D）房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内2 下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是( )。（A）为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考（B）为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考（C）为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考（D）为房地产开发企业在建
2、设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考3 某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。共有 100 套住房，有 100 户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为 5000 元m 2，平均每套住房的市场租金为 1500 元月，在受损情况下的市场价格为 4500 元m 2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为 150 万元，并需居民搬迁和在外临时安置 6 个月，搬迁费平均每户每次 1300 元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价 5，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是( ) 。（A）该损害在经济上是可修复的（B）修复所能带来的价值增加额
3、为 500 万元（C）该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为 500 万元（D）在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为 65 万元4 关于房地产位置固定性的说法，错误的是( )。（A）房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场（B）房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变（C）房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费（D）房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性5 关于估价对象状况描述的说法，正确的是( )。（A）对估价对象范围的描述就是说明其四至（B）对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观（C）对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层（D）对土
4、地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度6 某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为( )。（A）市场价值（B）投资价值（C）谨慎价值（D）在用价值7 采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为 3200 元m 2，土地重新取得单价为 2100 元m 2，容积率为 2，建筑密度为 40。该商品房的单价为( ) 元m 2。（A）3700（B） 4040（C） 4250（D）53008 某套商品住宅现房的建筑面积为 100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000 元套，年折现率为 6
5、，类似商品住宅期房的市场价值为 5000 元m 2，尚需 10 个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的 5。该套商品住宅现房的市场价值为( ) 元 m2。（A）4653（B） 5347（C） 5352（D）53669 下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是( )。（A）商业用房（B）住宅（C）写字楼（D）工业用房10 下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是( )。（A）居民收入增加（B）房产税征收（C）人民币升值（D）居民消费价格指数上升11 在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在( )。（A）估价主体资格需依法取得（B）估价对象状况需依法判定（C）估价对象收益需依法确定
6、（D）估价方法需依法选用12 下列估价基本事项中，首先应予以明确的是( )。（A）估价目的（B）估价时点（C）估价对象（D）价值类型13 相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有( )。（A）异质性（B）排他性（C）替代性（D）互补性14 某宗房地产某年 1 月 1 日的成交价格为 1000 美元m 2，同年 1 月 1 日至 9 月 1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加 80 元m 2，该年 9 月 1日该房地产以美元计算的正常价格为( )美元m 2(假设该年 1 月 1 日的汇率为 1 美元兑换 67 元人民币，9 月 1 日的汇率为 1 美
7、元兑换 64 元人民币)。（A）1051（B） 1096（C） 1100（D）114715 某套住宅的使用面积为 100m2，成交总价为 80 万元，其中附带家具和电器的价值为 2 万元，成交价款在成交当日支付 50，余款一年后支付；假设年折现率为6，使用面积与建筑面积的比率为 75，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为 ( )元m 2。（A）5680（B） 5830（C） 5850（D）757416 某宗房地产的成交价格比正常价格低 8，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的 5和3。现将该房地产交易实例选
8、作可比实例，其相应的修正系数为( )。（A）10326（B） 10543（C） 11206（D）1144217 某类房地产 2012 年 1 月的市场价格为 4230 元m 2，2012 年 9 月的市场价格为4654 元m 2。根据上述数据，2012 年 1 月至 9 月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为( ) 。（A）107（B） 111（C） 120（D）12518 估价对象为总楼层 6 层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层 5 层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为 5700 元m 2，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类 5 层和 6 层住宅楼以第
9、一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6 层住宅楼中第一层住宅价格为 5 层住宅楼中第一层住宅价格的 98，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的 3和 6，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为( ) 元m 2。（A）6280（B） 6408（C） 6881（D）702119 某宗房地产的报酬率为 7，收益年限为 40 年条件下的市场价值为 5500 元m 2；若报酬率为 8，收益年限为 30 年，则该房地产的市场价值为 ( )元m 2。（A）4644（B） 5192（C） 5308（D）550020 某宗商业用途房地产未来第一年的净收
10、益为 30 万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少 24 万元，该房地产的合理经营期限为( )年。（A）100（B） 125（C） 135（D）40021 已知一年期国债年利率为 331，贷款年利率为 543，投资风险补偿率为223，管理负担补偿率为 132，缺乏流动性补偿率为 142，投资带来的优惠率为 050，利用累加法计算的报酬率为( )。（A）778（B） 828（C） 1321（D）142122 有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在( )方面的差异。（A）房地产租金以外的收入（B）运营费用率（C）空置率（D）可出租面积的比率23 某房地产在未来 6 年均可以获得稳定的年
11、净收益 50 万元，预测在这 6 年内房地产价值将上涨 20，报酬率为 10，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为( ) 。（A）667（B） 741（C） 1260（D）133324 某建筑物的建筑面积为 120m2，于 9 年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为 3200 元m 2，建筑物残值率为 4，年折旧率为 2，用直线法计算该建筑物当前的成新率为( ) 。（A）7840（B） 8200（C） 8270（D）856025 某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯(包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要 100 万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为
12、2500 万元，其中电梯配置费用为 90 万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为( )万元。（A）2400（B） 2410（C） 2490（D）250026 在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于 2001 年 8 月 31 日，经济寿命为 60 年，后于 2011 年 8 月 31 日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为 40 年(自 2011 年 8 月 31 日起计)，建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012 年 8 月 31 日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为 3000 万元，建筑物重置价格为 4500 万元，残值率为 0。
13、该办公楼在 2012年 8 月 31 日的评估价值为( )万元。（A）5850（B） 6125（C） 6510（D）667527 某房地产开发项目的土地使用期限为 50 年，项目建设期为 5 年，自估价时点至建成还需 25 年，建成后的建筑面积为 11000m2，年净收益为 350 万元，若报酬率为 7，折现率为 10，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为( )万元。（A）3752（B） 3806（C） 4128（D）483028 运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用( )求取。（A）市场法（B）成本法（C）收益法（D）长期趋势法29 在假设开发法的
14、传统方法中，一般不计利息的项目为( )。（A）待开发房地产价值（B）管理费用（C）销售税费（D）购买待开发房地产应负担的税费30 采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式 Y=a+bx 中的常数 a、b 的因素应是( )。（A）房地产的历史价格资料（B）房地产的现时价格资料（C）房地产的未来价格资料（D）房地产的历史、现时和未来价格资料的总和31 某宗土地的临街深度为 100ft，临街宽度为 60ft，市场价值为 1500 万元，根据哈柏法则，临街深度为 36ft、临街宽度为 60ft 的土地价值为( )万元。（A）600（B） 738（C） 900（D）96032 某宗土地的总面积为 500
15、0m2，容积率为 2，剩余使用年限为 30 年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到 3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地 50 年期的建设用地使用权楼面地价为 2000 元m 2，工业用地报酬率为 6；变更后条件下 40 年期的商业建设用地使用权土地单价为 12000 元m 2，商业用地报酬率为 10。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为( )万元。（A）4000（B） 4004（C） 4021（D）403733 关于明确估价基本事项的说法，错误的是( )。（A）估价目的本质上由委托人的估价需要决定（B）估价时点由估价目的决定（C）估价对象由委托人和估价目的决定（D）估价类
16、型由估价师决定34 对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括( )。（A）估价方法选用恰当（B）估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分（C）计算公式和计算过程正确无误（D）各种估价方法的测算结果一致35 关于估价资料归档的说法，错误的是( )。（A）估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档（B）估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档（C）估价档案自估价报告出具之日起计算满 10 年的，即可销毁（D）估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设 (房地产)行政主管部门或者其指定的机构二、多项选择题每题的备选
17、答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有( )。（A）规避估价风险（B）保护估价师和估价机构（C）使评估价值更接近实际成交价格（D）告知和提醒估价报告使用人注意有关事项（E）使委托人能得到其预期的估价结果37 下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有( )。（A）房地产抵押估价（B）房屋征收评估（C）房地产司法拍卖估价（D）房地产转让估价（E）房地产投资信托基金估价38 决定某类房地产供给量的主要直接因素有( )。（A）该类
18、房地产的价格水平（B）消费者的收入水平（C）该类房地产的开发成本（D）该类房地产的开发技术水平（E）房地产开发企业对未来的预期39 下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有( )。（A）房地产抵押估价（B）房屋征收评估（C）房地产转让估价（D）房地产火灾保险估价（E）房地产司法拍卖估价40 下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有( )。（A）税收政策（B）城市规划调整（C）环境状况（D）城市基础设施状况（E）汇率41 评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于( )。（A）估价对象（B）估价师对估价方法的熟悉程度（C）委托人（D）估价机构资料库中可用资料情况（E）当地房
19、地产市场状况42 市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的( )。（A）区位相近（B）权利性质相同（C）面积相等（D）档次相当（E）建成年份相同43 市场法中权益状况调整的内容包括( )。（A）土地使用期限（B）容积率（C）土地开发程度（D）房屋空间布局（E）地役权设立44 根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括( )。（A）直接资本化法（B）基于租赁收入测算（C）收益乘数法（D）基于营业收入测算（E）现金流量折现法45 对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有( )。（A）销售利润率小于投资利润率（B）投资利润率小于成本利润率（C）成本利润率小于直接成本利
20、润率（D）直接成本利润率小于销售利润率（E）年利润率小于总利润率46 假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的( )。（A）区位（B）用途（C）档次（D）周围环境（E）建筑规模47 某类房地产 20072011 年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有( )。（A）房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的（B）各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同（C） 2010 年的价格趋势值为 6900 元m 2（D）2011 年的价格趋势值为 7283 元m 2（E）2012 年的价格趋势值为 7634 元m 248 基准地价修正法评估国有
21、建设用地使用权价值应具备的条件有( )。（A）政府确定并公布了征收农用地地区片价标准（B）估价对象位于基准地价覆盖区域（C）有完备的基准地价修正体系（D）估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致（E）估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同49 从理论上讲，可按( )分摊高层建筑地价。（A）建筑物价值（B）房地产价值（C）土地价值（D）建筑面积（E）楼层50 关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有( )。（A）注册房地产估价师可以盖个人印章不签名（B）注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章（C）至少有两名注册房地产估价师签名（D）法定代表人或执行合伙人必须签名（E）房
22、地产估价机构必须加盖公章三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。 ( )（A）正确（B）错误52 估价假设是指估价师对估价所必要且能准确确定的前提条件作出的某种假定。 ( )（A）正确（B）错误53 不同房地产的变现能力不同，房地产的变现能力与其通用性、独立使用性、可分割转让性等有关。 ( )（A）正确（B）错误54 在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产在用价值等于市场价值；在不合法利用下，在用价值可能高于市场价值。
23、 ( )（A）正确（B）错误55 把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为交通时间距离。 ( )（A）正确（B）错误56 房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。 ( )（A）正确（B）错误57 市场法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。 ( )（A）正确（B）错误58 甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为 1400 元m 2，容积率为 4，土地使用年限为 40 年；乙土地单价为 900 元m 2，容积率为 25，土地使用年限为50 年。投资乙土地较投资甲土地更经济(假设土地报酬率为 6)。 ( )（A）正确（B）错误59 自有资金资本
24、化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到。 ( )（A）正确（B）错误60 住宅小区内的营业性用房与其设施的建设费用不能计入本小区内商品住宅的价格中。( )（A）正确（B）错误61 某房地产由于空间布局欠佳而引起的折旧属于外部折旧。 ( )（A）正确（B）错误62 在假设开发法中，折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，它与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同。 ( )（A）正确（B）错误63 运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。
25、( )（A）正确（B）错误64 有一幢总楼层为 4 层的房地产，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价为第一层的 135 倍，第三层的房地价为第四层的 145 倍，第四层的房地价为第二层的 91，按房地价分摊法计算出的第三层房地产占用的土地份额为 3324。 ( )（A）正确（B）错误65 接受估价委托后，受托估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务，并应明确合适的估价人员负责该估价项目。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某写字楼的持有期估计为 10 年，预测其未来第一年
26、的有效毛收入为 50 万元，运营费用为 18 万元，有效毛收入每年增长 5，运营费用每年增长 3；该类房地产的报酬率为 8，持有期结束时的资本化率为 10，转让税费为转售价格的6。请计算该写字楼目前的收益价值。67 某厂房的建筑面积为 4800m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为 50 年，于 5 年前建成并投入使用；土地面积为 8000m2，于 6 年前取得土地使用权，土地使用年限为 50 年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。已知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为450 元m 2，目前的工业地价指数为 10210(为定基价格指数，
27、基期为基准地价对应的评估基准日)，土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好 170。重新建造该厂房的建筑安装工程费为 1500 元m 2，专业费为建筑安装工程费的6，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的 3，销售费用为重新购建价格的 2，年利息率为 6，建设期为 1 年，建筑安装工程费、专业费、管理费用、销售费用可视为均匀投入，销售税费为重新购建价格的 6，建筑物的投资利润率为 15，该厂房的部分门窗、地面等有损坏，修复费用为 5 万元；其内没有行车，出租率为 80，月租金为 15 元m 2；如果目前单独增加行车，需要 66 万元，而如果重置该厂房随同增加行车，仅需要 50 万元；市场上类
28、似有行车厂房的出租率为 85，正常月租金为 16 元m 2。当地该类房地产的报酬率为 750，土地报酬率为 650，建筑物残值率为 0。请计算该房地产目前的积算价值。2012 年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 D【试题解析】 房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同的性质：鉴证性估价和咨询性估价。鉴证性估价或称证据性估价、公证性估价，该估价报告具有“公共产品性质”；咨询性估价，该估价报告是一种“私人产品”。在这两种性质估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任
29、，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。3 【正确答案】 C【试题解析】 (1)修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：150+0 132100+0 156100=266(万元)(2)修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：5000(1-5)-450010000=250 00( 万元)该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。因为修复的各项必要费用 266 万元大于修复所能带来的价值增
30、加额 250 万元，所以该损害在经济上是不可修复的。(3)该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：(5000-4500)10000=50000(万元)(4)在不修复情况下，价值减损额为 500 万元，平均每户可得 5 万元。4 【正确答案】 B【试题解析】 房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置。5 【正确答案】 D【试题解析】 A 选项，对估价对象范围的描述：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权
31、等其他财产；B、C 选项，建筑物实物状况应说明： 建筑规模；层数和高度； 外观； 建筑结构；设施设备； 装饰装修；日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水；层高和室内净高； 空间布局；竣工日期；(11) 维护情况和完损状况等。而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和楼层一般也属于建筑物区位状况描述内容。6 【正确答案】 B7 【正确答案】 C【试题解析】 容积率=总建筑面积占地面积，2=总建筑面积占地面积，总建筑面积=2 占地面积 该商品房的单价=(3200 总建筑面积 +2100占地面积)总建筑面积 (32002占地面积+2100 占地面积) 2 占地面积=4250(元m 2)8 【正确
32、答案】 D【试题解析】 该期房目前市场价格：现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿值 月租金净收益=1000100=10( 元m 2)，月折现率=6 12=05， 5000=现房价格-10 051-1(1+05) 10-现房价格5 现房价格=5366 元m 29 【正确答案】 A【试题解析】 对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。10 【正确答案】 B【试题解析】 影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。B 选项，房产税征收属于制度政策因素。11 【正确答案】 B12 【正确答案】 A【试题解析】 估价目的是龙头，估价目的确定
33、后，估价时点、估价对象及价值类型就可以确定下来。13 【正确答案】 C14 【正确答案】 D【试题解析】 该年 9 月 1 日该房地产以美元计算的正常价格为： (100067+808)6 4=1147(美元m 2)15 【正确答案】 A【试题解析】 先计算在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的名义交易价格：(80-2)10075=0585(万元m 2)，再计算实际交易价格：058550+0 58550(1+6)=05684(万元m 2)。16 【正确答案】 A【试题解析】 如所有税费均由买方负担，则约定成交价格=卖方实得金额，如所有税费均由卖方负担，则约定成交价格=买方实付金额。在此
34、题中，所有税费均由买方负担，则约定成交价格：卖方实得金额，而卖方实得金额=正常成交价格-卖方税费=(1-5)正常成交价格=095正常成交价格，也就是说该可比实例在正常情况下的约定成交价格=095正常成交价格，而实际上该可比实例约定成交价格=0 92正常成交价格，比正常情况下偏低，应予以调增，相应的修正系数=0 95092=103 26。17 【正确答案】 C【试题解析】 4654=4230(1+t) 8 t=12018 【正确答案】 C【试题解析】 先将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下价格：98110=6468，再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格： =6881
35、。19 【正确答案】 A【试题解析】 464440( 元m 2)20 【正确答案】 C【试题解析】 令 A-(n-1)b=0，有 30-(n-1)24=0，n=135 年21 【正确答案】 A【试题解析】 报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+ 缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率=331+223+132+1 42-050=77822 【正确答案】 B【试题解析】 有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和租金损失情况。缺点是没有考虑运营费用的差异。23 【正确答案】 B【试题解析】 设该宗写字楼现在的价格为 V，则 其中 Vt=V(1+20)，V=(5010)1-1(1+10) 6+
36、12V(1+10) 6 整理得：V=21776+0677V， 解得 V=67496(万元) 若采用直接资本化法，则资本化率=年净收益市场价值=5067496=741。24 【正确答案】 B【试题解析】 q=1-dt=1-29=82 。25 【正确答案】 A【试题解析】 该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值=2500-100=2400(万元)。26 【正确答案】 D【试题解析】 旧的房地价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧=3000+45001-(1-S)Nt=3000+4500(1-16011)=6675(万元)27 【正确答案】 A【试题解析】 A=350 万元，n=50
37、 年-5 年=45 年，t=25 年 V=(3507)1-1(1+7) 45(1+10) 2.5=375233(万元)28 【正确答案】 B【试题解析】 运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。29 【正确答案】 C【试题解析】 应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用，销售税费一般不计算利息。30 【正确答案】 A【试题解析】 运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。(与 2009 年试题相同)31 【正确答案】 C【试题解析】
38、 哈柏法则(Harperrule)：是临街深度为 100ft 的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的 。临街深度为 36ft、临街宽度为 60ft 的土地的价值占整块土地价值的 =60，150060=900(万元)。32 【正确答案】 D【试题解析】 该类工业用地 30 年期使用权楼面地价为：V n=174660(元m 2)该类商业用地 30 年期土地使用权土地单价为：V n=1156789(元m 2) 补地价 =11567895000-1746625000=4037(万元)33 【正确答案】 D【试题解析】 D 选项，估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，也不能根据估价师的主观愿望来
39、确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的和估价时点，依据有关法律、法规、规章和政策并经委托人认可后确定的。34 【正确答案】 D35 【正确答案】 C【试题解析】 C 选项，例如，某个住房抵押贷款估价项目，如果该笔住房抵押贷款期限为 20 年，则为该笔住房抵押贷款服务的估价档案应保存 20 年以上。对保存期限届满的估价档案，需要销毁的，应按照有关规定编造清册后销毁。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A，B，D37 【正确答案】 B，C38
40、 【正确答案】 A，C，D，E【试题解析】 B 选项属于房地产需求量供给的影响因素。39 【正确答案】 A，C，D，E【试题解析】 如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金(简称合同租金、租约租金)与市场租金差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。40 【正确答案】 C，D41 【正确答案】 A，D，E42 【正确答案】 A，B，D43 【正确答案】 A，B，E【试题解析】 权益状况比较、调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件(如容积率)、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。44
41、 【正确答案】 B，D45 【正确答案】 B，D【试题解析】 各种利润率的分子都是相同的，仅分母不同。其中，销售利润率的分母是所有房地产价格构成项目，成本利润率的分母不包含销售税费和开发利润，投资利润率的分母不包含投资利息、销售税费和开发利润，直接成本利润率的分母不包含管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。因此，利润率由大到小依次为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。46 【正确答案】 B，C ，E【试题解析】 最佳开发利用方式包括用途、建筑规模、档次等。47 【正确答案】 A，B，E【试题解析】 2010 年的价格趋势值：d i=(6489-5734)2=3775
42、(元m 2)，V2010=P0+di=5734+37753=68665( 元m 2)；2011 年的价格趋势值：d i=(6870-5734)3=37867(元m 2)，V 2011=P0+di=5734+378674=724867(元m 2)；2012 年的价格趋势值：d i=(7254-5734)4=380(元m 2)，V2012=P0+di=5734+3805=7634(元m 2)。48 【正确答案】 B，C49 【正确答案】 B，C ，D【试题解析】 高层建筑地价分摊的方法有按照建筑物面积进行分摊、按照房地价值进行分摊和按照土地价值进行分摊等方法。50 【正确答案】 B，C ，E【试题
43、解析】 需要强调的是，一份房地产估价报告必须有至少两名注册房地产估价师签字、房地产估价机构盖章。注册房地产估价师不得以印章代替签字；可以只签字不盖印章，也可以既签字又盖印章。D 选项，估价机构的法定代表人或执行合伙人可在致估价委托人函上盖章或签字。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A52 【正确答案】 B【试题解析】 估价假设是指一个估价项目中对估价所必要，但尚不能肯定，而又必须予以明确的前提条件所作的合理假定，以及对由估价目的决定的估价设定的估价对象状况与估价对象现状不同之处等所作的说明。53 【正确答案】 A54 【
44、正确答案】 A55 【正确答案】 B【试题解析】 把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为经济距离。56 【正确答案】 B【试题解析】 遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。57 【正确答案】 B【试题解析】 市场法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场高估或低估，造成了房地产市场价格不合理，而偏离房地产本身的价值。58 【正确答案】 A【试题解析】 V =V401-1(1+6) 40=14001-1(1+6 ) 40=126389(元m 2)，甲土地的楼面地价=1263894=31597(元m 2)。 V =V501-1(1+6) 50=9001-1 (1+6) 50=85114( 元 m2)，乙土地的楼面地价=851 1425=340 46(元m 2)。 乙土地的楼面地价甲土地的楼面地价，所以投资乙土地更经济。59 【正确答案】 A60 【正确答案】 A61 【正确答案】 B【试题解析】 属于功能性折旧。62 【正确答案】 A
