1、2012 年房地产估价师（房地产基本制度与政策）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 我国土地用途管制的核心是不能随意改变( )的用途。（A）住宅用地（B）商业用地（C）工业用地（D）农用地2 非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前( ) 申请续期。（A）3 个月（B） 6 个月（C） 1 年（D）2 年3 集体土地未经依法( ) 不得出让。（A）征用（B）征收（C）批准（D）备案4 评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由( )选定。（A）被征收人协商（B）房屋征收部门（C）市、县级人民政府（D）房屋征
2、收实施单位5 国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是( )之日。（A）房屋征收决定作出（B）房屋征收决定公告（C）房屋征收补偿协议签订（D）房屋征收实施6 房地产开发企业在商品房销售过程中应实行( )制度。（A）住宅质量保险和住宅质量保证书（B）商品房预售许可证和住宅质量保证书（C）住宅使用说明书和住宅质量保证书（D）住宅使用说明书和住宅质量保修书7 建设工程竣工验收由( )单位组织实施。（A）施工（B）建设（C）监理（D）工程质量监管8 城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是( )。（A）紫线（B）绿线（C）蓝线（D）黄线9 施工单位对房屋建筑工程的保修期自( )之日
3、起计算。（A）房屋完工（B）房屋竣工验收合格（C）房屋交付使用（D）办理房屋登记10 商品房预售合同登记备案的申请人应是( )。（A）购房人（B）房地产开发企业（C）商品房销售代理机构（D）购房人和房地产开发企业11 房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是( )。（A）按套销售（B）返本销售（C）按房间销售（D）售后包租12 陈某预买一套建筑面积为 100m2 的商品住房，单价为 10000 元m 2，买卖双方对面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为 95m2，如陈某选择购房，则实付购房款为( )万元。（A）90（B） 91（C） 93（D）9513 房屋登记费按(
4、) 收取。（A）房屋面积（B）件（C）房屋体积（D）房屋价值14 已办理抵押登记的在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为( )。（A）预告登记（B）更正登记（C）异议登记（D）房屋抵押权登记15 下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是( )。（A）房地产咨询（B）物业管理（C）房地产估价（D）房地产经纪16 下列房地产活动中，属于房地产经纪活动的是( )。（A）房地产价值评估（B）房屋登记（C）房屋面积测算（D）房地产居间17 三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质，应从事房地产估价活动连续( )年以上。（A）2（B） 3（C） 4（D）618
5、设立分支机构的房地产估价机构应具有( )房地产估价资质。（A）一级（B）二级（C）二级以上（D）三级19 业主交存的住宅专项维修资金属于( )所有。（A）业主（B）业主大会（C）业主委员会（D）物业服务企业20 李某将其在某建制镇的营业用房以 100 万元出售，应缴纳城市维护建设税( )元。（A）500（B） 2500（C） 3500（D）600021 通过划拨方式取得建设用地使用权的单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以( )作为取得建设用地使用权所支付的金额。（A）使用土地期间投入的基础设施费（B）使用土地期间投入的公共配套设施费（C）转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用（D）
6、取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用22 2012 年 3 月，李某购买一套普通住房，建筑面积为 80m2，单价为 5000 元m 2，该住房属于李某家庭唯一的住房。李某应缴纳契税 ( )元。（A）4000（B） 6000（C） 12000（D）1600023 王某已有一套住房，2006 年又接受赠与一套价值为 100 万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费 5 万元。2012 年 7 月 1 日，王某将该住房以 125万元转让，应缴纳个人所得税( )万元。（A）0（B） 4（C） 24（D）2524 田某于 2011 年 7 月 1 日办理 5 年期住房公积金贷款，20
7、12 年 7 月 7 日住房公积金贷款利率下调，如本年度住房公积金贷款利率不再调整，则应从( )执行新的利率。（A）2012 年 7 月 7 日（B） 2012 年 8 月 1 日（C） 2013 年 1 月 1 日（D）2013 年 7 月 7 日25 已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是( ) 。（A）住宅平均层数（B）住宅建筑净密度（C）住宅建筑面积净密度（D）住宅建筑面积毛密度26 下列建筑材料中，最有可能产生室内放射性污染的是( )。（A）天然石材（B）壁纸（C）吸声材料（D）合成隔热板材27 根据建筑物重要性和使用要求，一般居住建筑
8、的建筑物的重要性等级是( )。（A）特等（B）甲等（C）乙等（D）丙等28 下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是( )。（A）养老保险费（B）失业保险费（C）医疗保险费（D）劳动保险费29 以工序为研究对象编制的工程建设定额是( )。（A）预算定额（B）概算定额（C）施工定额（D）概算指标30 房屋所有权证的附图是( )。（A）地形图（B）房产分幅图（C）房产分丘图（D）房产分户图31 消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的影响关系是( )。（A）若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求（B）若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求（C）若预期房地产价格上涨
9、，则会减少其现时需求（D）若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求32 具有“平均收益等于边际收益等于产品市场价格” 特征的市场类型是( )。（A）完全竞争市场（B）完全垄断市场（C）寡头垄断市场（D）垄断竞争市场33 短期信用工具不包括( )。（A）本票（B）汇票（C）支票（D）股票34 仅以发行价格与券面价值的差价作为利息的债券是( )。（A）附息债券（B）贴水债券（C）信用债券（D）担保债券35 某房地产估价机构投保的险种有：火灾保险， 社会养老保险，预防公害保险，失业保险， 人身伤害保险，运输工具保险，劳动工伤保险，统筹医疗保险。其中属于社会保险的险种有( )种。（A）3（B） 4（C
10、） 5（D）636 某城市 2011 年房屋销售面积是另一城市的 240，该指标称为( )相对指标。（A）强度（B）结构（C）比例（D）比较37 用于解决会计资产计价、负债清偿和收益确认等问题的会计假设是( )。（A）会计主体假设（B）持续经营假设（C）会计分期假设（D）货币计量假设38 甲公司的主营业务收入为 210 亿元，主营业务成本为 18250 亿元，年初存货为 60 亿元，年末存货为 10 亿元，其存货周转天数是( )天。（A）61（B） 70（C） 120（D）14039 商品房买卖合同属于( )。（A）单务合同（B）无名合同（C）实践合同（D）要式合同40 下列房地产中，依法可以
11、转让的是( )。（A）已抵押的房地产（B）未依法登记的房地产（C）人民法院查封的房地产（D）国家已依法收回建设用地使用权的房地产二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。41 下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有( )。（A）普通商品住宅（B）城市基础设施用地（C）公立学校办公楼（D）大型商场（E）经济适用住房42 国家可以提前收回建设用地使用权的情形有( )。（A）受让方逾期未支付全部地价款（B）拆除地上建筑物（C）自然灾害造成地上附着物变化（D）因公共利益需要
12、（E）人民法院判决生效43 房屋征收范围确定后，在征收范围不得实施的行为有( )。（A）买卖房屋（B）租赁房屋（C）新建房屋（D）改建房屋（E）改变房屋用途44 下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有( )。（A）股票（B）期货（C）工业产权（D）非专利技术（E）建设用地使用权45 下列房地产中，不得抵押的有( )。（A）共有的房地产（B）人民法院查封的房地产（C）出租的房地产（D）设有地役权的房地产（E）尚未注销异议登记的房地产46 同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有( )。（A）抵押权已登记的，按照债权比例清偿（B）抵押权已登记的，先于未登记的
13、受偿（C）抵押权未登记的，按照债权比例清偿（D）抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿（E）抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿47 房屋登记机构应进行实地查看的情形有( )。（A）房屋所有权初始登记（B）房屋所有权转移登记（C）最高额抵押登记（D）在建工程抵押权登记（E）地役权登记48 由房地产估价师本人申请的注册种类有( )。（A）初始注册（B）变更注册（C）延续注册（D）注销注册（E）撤销注册49 下列税种中，采用比例税率的有( )。（A）契税（B）房产税（C）耕地占用税（D）土地增值税（E）城镇土地使用税50 根据城市用地分类与规划建设用地标准(GB 50137-2011
14、)，下列不属于城市建设用地分类中“ 大类” 的有 ( )。（A）广场用地（B）公用设施用地（C）道路与交通设施用地（D）商业服务业设施用地（E）公共管理与公共服务设施用地51 光污染包括( ) 。（A）灯光污染（B）玻璃幕墙反光污染（C）眩光污染（D）宇宙线辐射污染（E）视觉污染52 关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有( )。（A）需求不变、供给增加，均衡价格下降（B）供给不变、需求增加，均衡价格下降（C）需求减少、供给增加，均衡价格下降（D）需求减少、供给减少，均衡价格下降（E）需求增加、供给增加，均衡价格上升53 在需求不足及经济衰退时期，为了刺激消费、拉动需求、促进经济增
15、长，中央银行可采取的货币政策有( )。（A）降低再贴现利率（B）提高首期付款比例（C）提高法定存款准备金率（D）缩短分期付款期限（E）公开市场买入政府证券54 某城市政府为修建环城高速公路，委托银行组成承销团，面向社会发行期限为20 年的建设债券。该债券种类属于( )。（A）金融债券（B）长期债券（C）公募债券（D）公债券（E）抵押债券55 下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有( )。（A）借用合同（B）买卖合同（C）抵押合同（D）赠与合同（E）借款合同三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。56 新建经济适用住房出售价格实行政府指导
16、价。 ( )（A）正确（B）错误57 建设用地使用权出让金可以一次或多次支付，但只有全部支付后，才能办理建设用地使用权登记。 ( )（A）正确（B）错误58 根据物权法的规定，农民可以将耕地的土地使用权抵押给银行申请贷款。 ( )（A）正确（B）错误59 用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估的评估时点一致。 ( )（A）正确（B）错误60 被征收房屋价值的补偿，包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，以及房屋室内装饰装修的价值。 ( )（A）正确（B）错误61 普通商品住房开发项目的最低资本金比例为 30。 ( )（A）正确（B）错误62 以出让方式取得的建设用地使用权的房屋
17、开发项目，实际投入开发建设的资金额与缴纳的地价款之和占全部开发投资总额的 25以上，可以转让。 ( )（A）正确（B）错误63 所有建设项目都需要申请核发选址意见书。 ( )（A）正确（B）错误64 未确定规划条件的地块，不得出让国有建设用地使用权。 ( )（A）正确（B）错误65 房屋租赁期内，房屋所有权人转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。 ( )（A）正确（B）错误66 根据物权法，最高额抵押权设立前已经存在的债权不能转入最高额抵押担保的债权范围。 ( )（A）正确（B）错误67 不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不一致的，以不动产权属证书为准。 ( )（A）正确（B）错误68
18、楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。 ( )（A）正确（B）错误69 写字楼大堂的建筑面积均属于功能共有建筑面积，应进行分摊。 ( )（A）正确（B）错误70 房地产估价收费采用差额定率分档累进计收。 ( )（A）正确（B）错误71 二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市以外的房地产估价业务。 ( )（A）正确（B）错误72 房地产估价机构分立的，分立后的各方都可以保持原房地产估价机构的资质等级。( )（A）正确（B）错误73 住宅专项维修资金应专项用于住宅共用部位、共用设备设施交付使用后的维修、更新、改造，不得挪作他用。 ( )（A）正确（B）错误74 对于出租
19、的房产，房产税按照房产租金收入计征，税率为 12。 ( )（A）正确（B）错误75 学校的校办工厂属于应征收房产税的范围。 ( )（A）正确（B）错误76 居民因房屋征收重新购置住房的，购房成交价与征收补偿款等额部分免征契税。( )（A）正确（B）错误77 对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房的，免征营业税、房产税。( )（A）正确（B）错误78 住房公积金采取“ 低存低贷 ”的原则。 ( )（A）正确（B）错误79 缴存住房公积金的对象可以包括被城镇单位聘用的进城务工人员。 ( )（A）正确（B）错误80 居住区绿地系统中居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地都属
20、于公共绿地。 ( )（A）正确（B）错误81 一般情况下，暂时性污染源相对于永久性污染源对房地产价值的影响小。 ( )（A）正确（B）错误82 当水灰比相同时，用水量较大的混凝土徐变较小。 ( )（A）正确（B）错误83 工程量清单应由具有编制能力的招标人或其委托的具有相应资质的工程造价咨询人编制。 ( )（A）正确（B）错误84 由于合同缺陷造成的工程延误，发包人无须给承包人补偿。 ( )（A）正确（B）错误85 尽管测量仪器标注了真值，但由于外界条件随时变化，还有观测者感官和生理原因，无论观测者如何仔细，都无法求得测量的真值。 ( )（A）正确（B）错误86 在经济分析中，经济成本等于显成
21、本与隐成本之和，也等于会计成本与正常利润之和。 ( )（A）正确（B）错误87 基尼系数越小，表示收入分配的两极分化越严重。 ( )（A）正确（B）错误88 一般而言，金融工具的流动性与收益性呈正相关，收益性与安全性负相关。 ( )（A）正确（B）错误89 各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。 ( )（A）正确（B）错误90 所有股份制企业都可以发行股票。 ( )（A）正确（B）错误91 房地产投保时的保险金额既可按该房地产投保时实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。 ( )（A）正确（B）错误92 环比增长速度加 1(或
22、 100)等于环比发展速度。 ( )（A）正确（B）错误93 速动比率越高说明企业的短期偿债能力越弱。 ( )（A）正确（B）错误94 抵押权属于他物权，也属于一种特殊的用益物权。 ( )（A）正确（B）错误95 人民法院主导拍卖过程，是由法院强制拍卖的国家强制性和目的的利他性决定的。( )（A）正确（B）错误四、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。95 甲房地产开发公司于 2011 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权
23、。2012 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。2012 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。96 政府调整规划，对该项目可以采取的处置方式为( )。（A）无偿收回（B）延长动工开发期限（C）置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地（D）按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续97 该综合楼建设用地使用权出让年限最高为( )年。（A）40（B） 50（C） 69（D）7098 建设单位将综合楼抵押应办理( )。（A）预告登记（B）地役权登记（C）所有权初始登记（D）在建工程
24、抵押登记99 乙房地产估价机构评估时，应( )。（A）进行实地查勘（B）要求提供房屋所有权证书（C）要求提供国有土地使用证（D）调查建设用地使用权是否已抵押99 2012 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处固有土地上 15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 120 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。100 甲房地产估价机构资质等级可以为( )。（A）一级（B）二级（C）三级（D）暂定三级101 对 3 万 m2 未进行登记的房屋，可以采取的处理方式为 ( )。（A）先行拆除，再作处理（B）进行调查
25、、认定和处理（C）对未超过批准年限的临时建筑给予补偿（D）对 120 万 m2 的违章建筑不予补偿102 对已登记的房屋，在评估界定其性质、用途和建筑面积时，一般应以( )为准。（A）实际调查的结果（B）房屋权属证书和房屋登记薄的记载（C）评估机构确定的结果（D）房屋征收实施单位确定的结果103 房屋征收评估费用由( )承担。（A）被征收人（B）该项目建设单位（C）征收单位（D）被征收人和征收单位共同104 被征收人如果对评估结果有异议，应向被征收房屋所在地( )申请鉴定。（A）房地产管理部门（B）估价师协会（C）房屋征收部门（D）评估专家委员会104 某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，
26、并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011 年，甲房地产开发公司销售收入 170 亿元，其中，销售收入净额 158 亿元，营业成本 085亿元，销
27、售费用、管理费用和财务费用分别为 017 亿元、013 亿元和 004 亿元，所得税税率为 25。105 该城市的性质为( ) 城市。（A）中心（B）工业（C）商业（D）交通港口106 需要关注城市主导产业带来的污染类型为( )。（A）硫氧化物（B）煤渣和粉煤灰（C）工业废水（D）放射性辐射污染107 3 幢建筑二层以上每层建筑面积分别为( )m 2。（A）60083（B） 61833（C） 68666（D）70667108 该项目每幢建筑应配套的设备设施为( )。（A）电梯（B）热水系统（C）中水道（D）自动喷淋系统109 甲房地产开发公司取得的银行贷款类型为( )贷款。（A）担保（B）信用
28、（C）短期（D）自营110 甲房地产开发公司 2011 年的销售净利率为( )。（A）1851（B） 2294（C） 2468（D）53792012 年房地产估价师（房地产基本制度与政策）真题试卷答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D2 【正确答案】 C3 【正确答案】 B4 【正确答案】 A5 【正确答案】 B6 【正确答案】 C7 【正确答案】 B8 【正确答案】 C9 【正确答案】 B10 【正确答案】 B11 【正确答案】 A【试题解析】 商品房销售管理办法规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。12 【正确答案】 C【试题解析】 教材已修改此考点内容。面积误差比=( 实测面积- 预测面积)预测面积100 。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在 3之内的房价款巾买受人补足；超出 3部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。实测面积小于预测面积时，面积误差比绝对值在 3(含 3)以内部分的
