1、2015 年房地产估价师（房地产估价案例与分析）真题试卷及答案与解析一、问答题1 甲公司拥有一幢位于市中心繁华地段的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于 2010 年 7 月底竣工后对外出租。2012 年 9 月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2014 年 7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同?估价原则有哪些不同?1 2015 年 6 月 1 日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。该办公楼共 20
2、 层(含地下两层设备层)，钢筋混凝土结构，建设期 2 年，建成于 2007 年，登记建筑面积为 18000m2(不含地下建筑面积 2500m2)，土地面积为 3000m2，土地使用年限自 2005 年 6 月 1 日至 2055 年 5 月 31 日。采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6，收益年限 48 年进行测算。请问：2 本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少?3 上述收益法测算思路中存在哪些错误?4 某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土
3、建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装修装饰及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行估价，为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竟买，计划竟得后将主体工程和室外附属工程按原规划续建完成，室内外装修装饰和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买报价。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些?二、单项选择题4 张某于 2010 年 5 月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款(间隔三个月)，每期付一半，月利率为 05
4、。张某购房后向银行申请了 5 年期抵押贷款。2014 年 1 月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自 2010 年以来处于稳定上涨状态。5 估价对象的原购买价格(M)换算为成交日期一次性付清的价格为( )。（A）M50 +M50(1+305)（B） M50+M50(1+0 5) 3（C） M50+M50(1+0 5) 3（D）M50 +M50 (1+305)6 注册房地产估价师收集了甲、乙、丙、丁四个交易实例，在选取可比实例并进行调整时做法正确的是( ) 。（A）甲
5、带有当地著名小学的入学指标，应在权益状况中予以调整（B）乙的成交价格是带车位价格，应将车位在实物状况中予以调整（C）丙的价格为周边同类房地产挂牌价，可按经验调整其与实际成交价的差价（D）丁的成交价为卖方实得金额，应对其进行税费负担调整7 关于本次抵押估价的说法，正确的是( )。（A）法定优先受偿款包括未偿还贷款余额，以及实现抵押权时涉及的税费（B）抵押净值= 未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额（C）再次抵押价值=(未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额)抵押率（D）再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额抵押率7 某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产
6、开发公司(以下简称甲公司)计划参加竞买，委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为75，而甲公司投资部门预测为 9，董事会期望的投资回报率为 810。8 本次估价的价值类型为( )。（A）快速变现价值（B）投资价值（C）谨慎价值（D）现状价值9 估价测算中应采用的投资回报率为( )。（A）75（B） 8（C） 9（D）1010 若预测该商业项目未来净收益为 2000 万元年，开发期为 2 年，投资回报率为i，则其在价值时点的开发价值为(
7、 )。（A）2000i1-i(1+i) 38（B） 2000i1-i(1+i) 40（C） 2000i1-i(1+i) 38(1+i) 2（D）2000i1-i(1+i) 40(1+i) 210 甲公司于 2008 年 5 月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为 2000m2，二层建筑面积为 1500m2，该房屋于 2010 年 1 月出租给乙公司，租赁期限为 10 年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2 的包房，2011 年 3 月甲公司以该房屋申请了 3 年期抵押贷款，2014 年 8 月该房屋所在区域被列入征收范围，丙房地产估价机构分别于 2
8、011 年、2014 年接受委托，对该房屋进行了抵押估价和征收估价。11 该房屋的抵押建筑面积应为( )m 2。（A）2000（B） 2500（C） 3500（D）400012 如甲公司 2014 年 3 月未能偿还贷款，关于该房屋处分的说法错误的是( )。（A）处分该房屋所得优先用于偿还抵押贷款（B）处分该房屋无需考虑原租约的影响（C）处分该房屋时应按登记用途处置（D）处分时乙公司加建的房屋可以一并处置13 关于该两次估价的技术处理的说法，正确的是( )。（A）抵押估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值（B）抵押估价时应按办公用途，评估无租约限制价值（C）征收估价时应按酒楼用途，评估有租约限
9、制价值（D）征收估价时应按当地政府认定的用途，评估无租约限制价值14 关于该房屋装修价值处理的说法，正确的是( )。（A）抵押估价时无需考虑装修价值（B）抵押估价时应采用乙公司实际支付的装修费用（C）征收估价时装修价值由征收当事人协商确定，协商不成的可以委托评估（D）征收时由征收部门根据乙公司提供的发票、完税凭证等确定三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）15 封面(略) 致估价委托人函 公司： 受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于市路 号大酒店五八层，建
10、筑面积为 358618m 2 房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为 2014 年 9 月 11 日。 注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下(币种：人民币)：评估单价 30157 元m 2，评估总价10815 万元，大写：人民币壹亿零捌佰壹伍万元整。 房地产估价有限公司(公章) 二 一四年九月十七日 目录(略) 估价师声明( 略) 估价假设和限制条件(略) 估价
11、结果报告 一、估价委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 (一)估价对象描述 1位置(略) 2土地状况 估价对象位于 市路 号，四至(略)，所处区域达“ 七通”，即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力，基础配套设施完善。 3建筑物状况 大酒店属五星级酒店，建成于 1998 年，总楼层为 26 层，有 201 问客房，餐饮、会议、娱乐、健身等设施齐全。本次估价对象所在层数为五八层，设有各种客房 64 间。 酒店主体建筑物为钢混结构，按五星级酒店标准装修和配备相应设施设备(详细装修情况及设施设备状况略)，维护保养状况良好。 (二)估价对象权属状况 1土地权属整幢大厦土地用途为商
12、业用地，使用权类型为出让，终止日期为 2045 年 5 月 16 日，土地面积为 1074376m 2，土地使用证号： (其他内容略 ) 2房屋权属 估价对象为大酒店的五八层，建筑面积为358618m 2，五一六层、七八层分别办理了单独的房屋所有权证 (证号略)，每层建筑面积相同。 (其他内容略) 3其他权利 经注册房地产估价师调查核实，至价值时点估价对象权利状况完整，不存在地役权、抵押权等他项权利。 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、价值时点 2014 年 9 月 11 日(与实地查勘完成之日一致) 六、价值类型(略) 七、估价依据(略) 八、估价
13、原则(略) 九、估价方法(略) 十、估价结果 根据估价目的，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，估算确定估价对象房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为(币种：人民币)：单价30157 元m 2，总价 10815 万元；注册房地产估价师知悉的估价对象的法定优先受偿款为 0 元，故最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值为：单价 30157 元m 2，评估总价 10815 万元，大写：人民币壹亿零捌佰壹伍万元整。 十一、注册房地产估价师(略) 十二、实地查勘期(略) 十三、估价作业
14、期 2014 年 9 月 11 日。 十四、估价对象变现能力分析 变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 1通用性分析 估价对象土地用途为商业用途，其建筑形式符合酒店经营的需要，故通用性一般。 2独立使用性分析 估价对象为酒店五八层，已办理产权证明，其使用及经营不受其他房地产的影响，可独立使用。 3可分割转让性分析 根据合法用途和产权状况，五六层、五八层拥有独立的房屋所有权证，估价对象可分割转让性较好。(变现能力其他分析略) 估价技术报告 一、估价对象实物状况描述与分析(略) 二、估价对象区位状况描述与分析(略) 三、估价对象权益状况描
15、述与分析(略) 四、市场背景描述与分析(略) 五、最高最佳利用分析(略) 六、估价方法适用性分析 经过分析，拟采用比较法和收益法进行估价。 (各种估价方法适用性分析及估价方法定义略) 七、估价测算过程 (一) 比较法 比较法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 计算公式： 比准价格=可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数 房地产状况调整系数 1选取可比实例 (1)可比实例 A 的确定 G 公寓式酒店十一层，2014 年 5 月 9 日的市场正常成交价格为 27800 元m 2。 (2)可比实例
16、 B 的确定 W 公寓式酒店十八层，2013 年 10 月 10 日的市场正常成交价格为 28500 元m 2。 (3)可比实例 C 的确定 Y 公寓式酒店七层，2014 年 8 月 11 日的市场正常成交价格为 29412 元m 2。 2编制比较因素条件说明表 (可比实例的具体房地产状况描述略)3建立比较基础(过程略) 4编制比较因素条件指数表 根据估价对象与可比实例的各种因素，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定方法如下： (1)交易情况修正 可比实例 A、B、C 均为市场正常交易，故对交易情况无需修正。 (2) 市场状况调整 以估价对象价值时点为 100，可比实例的交易日期与价值时点
17、较接近，自2013 年 1 月以来，该市酒店业房地产市场呈上涨趋势，经调查分析 2013 年 10 月至 2014 年 9 月平均每月上涨 1。 (3)房地产状况调整 以估价对象为 100，按照可比实例比较因素说明进行调整修正。5编制比较因素调整系数表及测算比准价格 经测算，可比实例 A、B 、C 修正调整后的价格分别为 28841 元m 2、28661 元m 2、26690 元m 2。( 测算过程略) 6确定估价对象比准价格 将估价对象各项影响因素与可比实例的各项影响因素相比较，得到三个可比实例修正调整后的价格。三个价格比较接近，故采取简单算术平均值作为比较法最终价格。 (28841+286
18、61+26690)3=28064(元m 2) (二)收益法 收益法原理：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 计算公式： 式中，A i 为未来各期的净收益，Y 为报酬率，n 为收益年限。 1计算酒店五八层年经营收入 经测算，酒店五八层年经营收入为 26753354 元(测算过程略)。 2计算总费用(总营业支出) 估价对象为经营性酒店用房，所发生的费用主要为直接经营成本、经营费用、维修费、管理费、保险费、税金等。 酒店年总费用=经营成本及经营费用+管理费用及财务费用+维修费+ 保险费 +相关税金 (1)经营成本及经营费用 经营成本及经营费用占年经营
19、收入的 25(依据略)，即： 2675335425=6688338( 元) (2)管理费用及财务费用 管理费用及财务费用为经营收入的 3(依据略)，即： 267533543 =802601(元) (3)维修费 按建筑物重置价格的 2计算，房屋重置价格为 3500 元m 2(依据略) 。 年维修费=35003586 182=251033(元) (4)保险费 按建筑物重置价格乘以保险费率 2(依据略)计算，即： 年保险费=35003586182=25103( 元) (5)相关税金 税金是指房屋所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加。税金按国家税法规定执行，综合税率175，税金按总经
20、营收入计取。 相关税金=年经营收入175 =26753354175 =4681837( 元) 由上，年总费用 =经营成本及经营费用+管理费用及财务费用+维修费+ 保险费 +相关税金 =6688338+802601+251033+25103+4681837 =12448912(元) 3确定估价对象房地产年净收益 年净收益 A=年经营收入-年总费用 =26753354-12448912 =14304442(元) 4确定报酬率 报酬率取 12(确定过程略)。5确定收益年限 根据估价对象的国有土地使用证记载，土地使用权终止日期至2045 年 5 月 16 日，剩余使用年限为 307 年；估价对象所在建
21、筑物为钢混结构，耐用年限为 60 年，已使用 16 年，剩余使用年限为 44 年；根据建筑物剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则，确定估价对象收益年限为 307 年。 6确定估价对象收益价值 根据公式，估价对象收益价值计算如下： Y=AY1-(1+Y) -a =14304442121-1(1+Y) 30.7 =115651209(元) 评估单价=115651209358618=32249(元m 2) (三)估价对象市场价格 根据上述测算，比较法测算结果为 28064 元m 2，收益法测算结果为 32249 元m 2，两种方法的结果差距较小，最终采用简单算术平均法确定估价结果，则： 估价对象单
22、价=2806405+3224905=30157( 元m 2) 估价对象总价=30157358618=10815( 万元)(取整到万元) (四)估价对象抵押价值 根据委托人提供的资料及注册房地产估价师的调查，估价对象在价值时点的法定优先受偿款为0，故： 房地产抵押价值=10815 万元-0 元=10815 万元 八、估价结果确定(略) 附件(略)四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）16 本次估价背景情况如下：估价对象房地产登记用途
23、为工业，现状用途为办公，由业主自用。估价对象于一年前向银行办理了抵押，曾委托房地产估价机构进行估价，现因向原贷款银行申请信贷的需要，房屋所有权人委托同一房地产估价机构再次估价，估价委托人仅提供了估价对象权属证明复印件，注册房地产估价师进行实地查勘时，发现估价对象进行了加层，但未办理相关审批、登记手续。以下是该房地产抵押估价报告中“估价假设和限制条件” 的内容片段：估价假设和限制条件一、估价假设(一)一般假设1假设估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，估价对象可在公开市场上自由交易，并能维持持续使用。2估价委托人提供了估价对象的房屋所有权证和国有土地使用证复印件，我们不保证
24、复印件与原件的一致性，也未向政府有关部门进行核实，本次估价假设估价委托人提供的资料真实、合法、准确、完整，并以此为估价前提。3实地查勘仅限于对估价对象外观、使用状况、区域状况的一般性查看，未对房屋主体结构、隐蔽工程等内在质量进行专业测试，本次估价以房屋内在质量符合国家有关标准并足以维持安全的正常使用为前提。4注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。(二)未定事项假设本次估价无未定事项假设。(三)背离事实假设据估价委托人介绍，至价值时点估价对象存在尚未注销的
25、抵押登记，因为估价目的为再次抵押，本次估价不考虑在先的抵押担保债权的影响，以估价对象处于完整权利状况为假设前提。(四)不相一致假设1估价对象登记用途为工业，实际用途为办公，本次估价以估价对象按照办公用途持续使用为假设前提。2经实地查勘，发现估价对象已加层，实际面积与登记面积不一致，本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据，并以此面积数据准确为假设前提。(五)依据不足假设本次估价无依据不足假设。二、估价报告使用限制(略)2015 年房地产估价师（房地产估价案例与分析）真题试卷答案与解析一、问答题1 【正确答案】 1估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。第一次估价的估价目的是抵押
26、贷款评估，第二次估价的估价目的是转让估价；第一次估价的价值时点是 2012 年 9 月，第二次估价的价值时点是 2014 年 7 月；第一次估价的估价对象是该综合楼整体，第二次估价的估价对象是该综合楼六层的部分办公用房；第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是市场价值。2第一次估价的估价原则中有谨慎原则，第二次估价评估的是市场价值，则其估价原则除了没有谨慎原则外，其他应遵循的原则与第一次估价相同。2 【正确答案】 建筑面积应为 20500m2。转让是整体转让而不仅是地上建筑。3 【正确答案】 收益法测算思路中存在以下错误：不能以周边三个类似办公楼的实际
27、租金进行计算，应进行客观性分析或调整。选取三个类似办公楼可比租金进行比较，最后综合时应按取加权平均而不是无理由的按简单算术平均确定。收益年限应为 40 年而不是 48 年。4 【正确答案】 1估价目的不同。甲房地产估价机构(以下简称甲公司)的估价目的是强制拍卖目的，乙房地产估价机构(以下简称乙公司)的估价目的是投资竞买目的。估价目的不同评估出的价值肯定有差异。2价值类型不同。甲公司评估的价值类型是市场价值，乙公司评估的价值类型是投资价值。投资价值与市场价值区别在于前者由于不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。具
28、体表现在：即使评估投资价值与评估市场价值的方法相同，主要估价参数的选取也是不一样的。价值类型不同则评估价值肯定有差异。3价值时点不同。甲公司评估的价值时点是法院委托之日，乙公司评估的价值时点是某房地产开发公司委托之日。价值时点不同则评估价值也会有差异。4估价原则不同。甲公司评估时遵循独立、客观、公正原则，乙公司评估则不必遵循独立、客观、公正原则。估价原则不同则评估价值也会有差异。二、单项选择题5 【正确答案】 B【试题解析】 2010 年 5 月支付一半，2010 年 8 月再支付一半。6 【正确答案】 D【试题解析】 A 选项和 B 选项均错在应在统一财产范围时调整而不是在实物状况中调整；C
29、 选项错在对挂牌价的调整不能按经验调整而应按客观行情调整，得出正常成交价格而不是实际成交价格。7 【正确答案】 D【试题解析】 A 选项错在法定优先受偿款包括的是已抵押担保的债权数额而不是未偿还贷款余额，同时也不包含实现抵押权时涉及的税费。B 选项，抵押净值=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额一实现抵押权时的税费。C选项，再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额社会一般贷款成数-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款。8 【正确答案】 B【试题解析】 对该地块估价以提供最高竞买报价参考，这就是投资价值评估。9 【正确答案】 B【试题解析】 应采用特定投资者要求
30、的最低收益率或者称为最低期望收益率，收益率越低，说明获得相同收益的风险越小，则房地产价值越高，能承担的地块买价也就越高。10 【正确答案】 C【试题解析】 收益期限为 38 年，开发完成价值应折现至价值时点，折现年数为2 年。11 【正确答案】 C【试题解析】 抵押建筑面积应遵守合法原则，按登记建筑面积计算。12 【正确答案】 B【试题解析】 强制拍卖时应考虑原有租约的影响。13 【正确答案】 D【试题解析】 抵押估价时应按办公用途，评估出租人权益价值；征收估价时应按当地政府认定的用途，评估无租约限制价值。14 【正确答案】 C【试题解析】 房屋装修价值在征收估价时应由征收当事人协调确定，协商
31、不成的可以委托评估。三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）15 【正确答案】 1封面中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款。2估价对象描述中未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位状况因素。3估价对象权属状况中未说明是否有共有权情况。4估价目的后置于估价对象，可作为备选错误5估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。6估价结果报告中缺“风险提示” 项7房地产价格比较因素条件说明表中“使用功能” 不属于
32、实物状况调整内容。8可比实例 B 的市场状况调整系数应为 112 而不是 113。9可比实例 A 的离市商服中心距离指数应小于 100。10可比实例 B 的离市商服中心距离指数应为 100 而不是 98。11可比实例 A 的建成年代略早于可比实例 B、 C，调整指数应略小于 105。12可比实例调整后价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终比较价值的理由。13收益法计算中未说明采用上述收益法公式的理由或者说未说明未来净收益流模式确定的理由。14确定年净收益时还应扣除正常的商业经营利润。15应说明确定的年净收益是保守估计值。16未说明确定的年净收益是预测值。17未说明在建设用地使用权期限届满时
33、，对收回的建筑物不予补偿。18两种方法计算出的价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终价值的理由。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）16 【正确答案】 1一般假设中缺少一条：由于本地区类似房地产市场状况近一年来变化不大，估价对象房地产状况稳定，因此假设：本地区类似房地产市场状况与一年前首次抵押时情况一样，估价对象房地产状况除正常物质折旧外，其他情况与一年前首次抵押时一样。解析：在进行续贷房地产抵押估价时，应调查及在估价报告中说明抵押房地产状况和房地产市场状况发生的变化，并应根据已发生的变化情况进行估价。2“因为估价目的为再次抵押” 错误，应改为：对同一抵押权人的续货房地产抵押估价，抵押价值可不减去续贷对应的已抵押担保的债权数额。3“按办公用途持续使用为假设前提” 错误，应改为：本次估价以估价对象按照工业用途为估价前提。解析：按实际用途办公估价是违反合法原则的，估价机构或估价师不能为了高估或低估目的而胡乱假设。4“本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据” 错误，应改为：本次估价按证载面积为准。
