1、假设开发法练习试卷 14 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 投资利息估算只有在( )才需要。（A）现金流量折现法（B）传统方法（C）现金流量折现法及传统方法（D）现金流量折现法或传统方法2 计息期有些费用不是发生在一个时间点,而是在一段时间内连续发生,但计息时通常将其假设为所发生的时间段内( )。（A）均匀发生（B）期中发生（C）估价时点发生（D）终点时发生3 发生的时间段通常按( )划分。（A）年,精确的估算也可按半年、季、月来划（B）分按星期划分（C）按天划分（D）以半天 12 小时来划分4 计息的方式有( ) 。（A）单利计息（B）复利计息（C）多利计
2、息（D）单利计息和复利计息5 假设开发法的理论依据是( )。（A）是预期原理（B）是开发原理（C）是假设原理（D）是发展原理6 假设开发法的前提条件是( )。（A）政府的限制（B）土地使用年限（C）土地的拍卖形式（D）土地的可发展价值二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。7 关于开发经营期说法正确的有( )。（A）开发经营期可分为开发期和租售期（B）开发期的起点与开发经营期的起点相同,终点是按正常情况估算的开发完成的时间（C）租售期是从开始租售开发、完成后的房地产,到将其全部租售完
3、毕的时间（D）在租赁的情况下,租售期通常到开发完成的房地产的经济寿命结束时为止8 确定开发经营期的目的是( )。（A）为了把握开发成本、管理费用、销售费用等的投入（B）利息的负担（C）预测开发完成后的房地产售价、租金（D）预测开发完成后各项支出与收入折现计算等服务9 由于开发期延长,对于开发商( )。（A）一方面要承担总费用上涨的风险（B）一方面要承担更多的投资利息（C）一方面要承担可能误工的风险（D）一方面要承担更多的投资支出10 对于出售的房地产多采用( )。（A）比较法（B）比较法与长期趋势法相结合（C）根据类似房地产过去和现在的价格及未来可能的变化趋势来推测（D）长期趋势法11 在传统
4、方法中,正确地估算投资利息需要把握( )。（A）应计息的项目,计息期的长短（B）计息的方式（C）利率的大小,计息周期（D）名义利率和有限利率12 下列关于折现率说法正确的是( )。（A）折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数（B）折现率与收益法中的资本化率的原理相同（C）具体应等于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率（D）它包含资金的利息和开发利润两部分三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。13 现金流量是指一个项目(方案或企业)在某一特定时期内收入或支出的资金数额。( )（A）正确（B）错误14 开发完成后的房地产价值
5、一般是通过预测来求取。( )（A）正确（B）错误15 货币的时间价值的量是同量资金在不同时间的价值之差,用绝对量来反映则为“利息”,用相对量来反映则为 “利率”。( )（A）正确（B）错误16 在本金相等、计息的周期数相同时,如果利率相同,则单利计息的利息少、复利计息的利息多。( )（A）正确（B）错误17 复利是指以上一期的利息加上本金为基数当期利息的方法。( )（A）正确（B）错误18 在复利计息的情况下,除了本金要计算外,利息也要计算利息,即通常所说的利滚利。( )（A）正确（B）错误19 单利是指每期均按原始本金计算“利息”, 即只有本金计算利息 ,而本金所产生的利息不计算利息。( )
6、（A）正确（B）错误20 由于通常情况下单利存款(定期)在存款期间不能随意提取,流动性相对较差,因此,实际上的单利利率还应比上述算出的单利利率低一些。( )（A）正确（B）错误21 投资者购买待开发房地产应负担的税费,是假定一旦购买了待开发房地产,在交易时作为卖方应负担的有关税费。( )（A）正确（B）错误22 对于房地产开发用地的估价,通常要给出一种价格形式。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。23 需要评估一宗“ 七通一平 ”熟地 2001 年 9 月的价格 ,获知该宗土地的面
7、积为 5000平方米,土地剩余使用年限为 65 年,建筑容积率为 2,适宜建造某种类型的商品住宅,预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为 2 年,建筑安装工程费为每平方米建筑面积 800 元,勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的 12%,第一年需要投入 60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费。第二年需要投入 40%的建筑安装费、专业费用及管理费。销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的 2%,房地产交易中卖方需缴纳的营业税等交易价格的 6%,买方需要缴纳的营业税等为交易价格的 6%。买方需要缴纳的契税等为交易价格的 3%,预计该商品住宅在建成时可全部售出。售出时的平均价格为每平方
8、米建筑面积 2000 元。试利用所给资料用现金流量折现法估算该宗土地 2001 年 9 月的总价,单价及楼面地价(折现率为 12%)。24 某在建工程开工于 2000 年 3 月 31 日,总用地面积 3000m2。规划总建筑面积12400m2,用途为写字楼。土地使用年限为 50 年,从开工之日起计 ,当取得土地的花费为楼面价 800 元/m 2。该项目的正常开发期为 2.5 年,建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积 2300 元/m 2。至 2001 年 9 月 31 日实际完成了主体结构,已投入 50%的建设费用,但估计至建成尚需 1.5 年,还需投入 60%的建
9、设费用,建成后半年可租出,可租出面积的月租金为 60 元/m 2,可出租面积为建筑面积的70%,正常出租率为 85%,出租的运营费用为有效毛收入的 25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 3%,同类房地产开发项目的销售税费为售价的 8%,试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程 2001 年 9 月 31 日的正常购买总价和按规律划建筑面积折算的单价为多少(资本化率为 9%而折现率为 13%)。假设开发法练习试卷 14 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法2 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法3 【
10、正确答案】 A【知识模块】 假设开发法4 【正确答案】 D【知识模块】 假设开发法5 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法6 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。7 【正确答案】 A,B,C,D 【知识模块】 假设开发法8 【正确答案】 A,B,C,D 【知识模块】 假设开发法9 【正确答案】 A,B【知识模块】 假设开发法10 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 假设开发法11 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 假设开发法1
11、2 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 假设开发法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。13 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法14 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法15 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法16 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法17 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法18 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法19 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法20 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法21 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法22 【正确答案】 B【知识模块】 假设开
12、发法四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。23 【正确答案】 解:(1) 设该宗土地的总价为 V (4)销售税费总额=1594.39(2%+6%)=127.55(万元)(5)购买该宗土地的税费总额=V3%=0.03V( 万元)(6)V=1594.39-810.36-127.55-0.03V 即 1.03V=1594.39-810.36-127.55 即 1.03V=784.03-127.55 即 1.03V=656.48 所以 V=637.36(万元)因为 土地总价=637.36(万元)土地单价为 =1274
13、.72(元/m 2)土地楼面地价=637.36(元/m 2)此题用到公式有:净现金流量=现金流入量 -现金流出量 【知识模块】 假设开发法24 【正确答案】 解:(1) 设该在建工程的正常购买总价为 V。(2)续建完成后的总价值为 上式中,rd 表示折现率,t 表示需要折现的年数,其他符号的含义同收益法。故续建完成后的总价值计算如下: (3)续建总费用 (4)销售税费总额=2403.808%=272.30(万元)(5)购买该在建工程的税费总额 :V3%=0.03V(万元)(6)V=3403.80-1561.32-272.30-0.03V 所以 V=1524.45(万元)故: 在建工程总价为=1524.45(万元)在建工程单价为 =1524.451.24=1229.39(元/m 2)【知识模块】 假设开发法
