1、假设开发法练习试卷 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理的( )的方法。（A）价格和成本（B）价值和成本（C）价值和价格（D）价格或价值2 假设开发法在形式上是( )。（A）评估新建房地产价格的成本法（B）评估新建房地产价格的成本法的倒算法（C）评估新建房地产价格的倒算法（D）评估新建房地产价格的倒算法的成本法3 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价,如( )。（A）生地、毛地、熟地（B）已建好工程（C）旧房（D）新房4 对于有规划
2、设计条件要求,但尚未明确的待开发房地产( )假设开发法进行估价。（A）难以采用（B）不多采用（C）可以采用（D）多5 在选择最佳的开发利用方式中,最重要的是( )。（A）选择最佳的用途（B）土地的位置（C）选择该块土地的用途（D）选择土地的规模6 假设开发法最基本的公式为( )。（A）待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值 -开发成本-管理费用-投资利息（B）待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费（C）待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费 -开发利润（D）待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值 -
3、开发成本-管理费用-投资利息-销售税费 -开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。7 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法,两者的主要区别是( )。（A）成本法中的土地价格为已知,需要求取的是开发完成后的房地产价格（B）假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到,需要求取的是土地价格（C）假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价（D）假设开发法有时被指责为较粗糙,不过,当估价对象具有潜在的开发价值时
4、,假设开发法是惟一实用方法8 对于有规划设计条件要求,但尚未明确的待开发房地产估价时做法下面正确的说法有( )。（A）难以采用假设开发法进行估价,因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下,其价值也就不能确定,也就不能进行估价（B）如果在这种情况下仍然需要估价的话,估价人员可根据所推测的最可能的规划设计条件来估价（C）当估价对象具有潜在的开发价值时,假设开发法几乎是惟一实用的估价方法（D）可以从同时参加土地使用权拍卖出让,均是采用假设开发法估算报价的众多竞买者所愿意出的购买价格相差悬殊中反映出来9 在实际估价中运用假设开发法估价结果的可靠性如何,关键取决于下列两个预测( )。（A）是否根据
5、房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则 ,正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（B）是否根据当地房地产市场行情或供求情况,正确地预测了未来开发完成后的房地产价值（C）是否有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单（D）是否根据房地产经营条例,确定一个明朗、开放及长远的房地产政策10 运用假设开发估价的效果如何,除了对假设开发本身的运用技巧掌握得如何外,还要求有一个良好的社会经济环境,如:(1)要有一个明朗、开放及长远的房地产政策;(2)要有一套统一、严谨及健全的房地产法规。还需要其他社会经济环境的是( )。（A）要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单这个良好社会经
6、济环境（B）要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划（C）要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库（D）要有一个好的房地产估价最高最佳使用原则11 运用假设开发法估价的步骤有( )。（A）调查对待开发房地产的基本情况（B）选择最佳的开发利用方式;估计开发经营期（C）预测开发完成后的房地产价值（D）估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利税及投资者购买待开发房地产应负担的税费;然后进行具体计算,求出待开发房地产的价值12 政府出让土地使用权的方式有( )。（A）拍卖（B）招标（C）协议（D）分配三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。13
7、 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。( )（A）正确（B）错误14 假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值的方法。( )（A）正确（B）错误15 假设开发法更深的依据为地租原理。( )（A）正确（B）错误16 对于有规划设计条件要求,但尚未明确的待开发房地产多采用假设开发法进行估价。( )（A）正确（B）错误17 弄清土地面积的大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施通达程度等,主要是为估算开发成本费用等服务。( )（A）正确（B）错误18 在选择最佳的开发利用方式中,最重要的是要选择最佳的用途。( )（A）正确（B）错误19 适用于将毛地开发成熟地的公式:毛地价值=
8、开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费- 开发利润-买方购买毛地应负担的税费。( )（A）正确（B）错误20 房地产开发具有周期长的特点,其开发成本、管理费用、销售税费、开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同,特别是一项大型的房地产开发项目。( )（A）正确（B）错误21 现金流量是指一个项目(方案或企业)在某一特定时期内收入或支出的资金数额。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。22 有一片荒地需要估价,获知该成片荒地的面积为 4 平方公里
9、,适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让,可转让土地面积的比率为 80%,附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为 1000 元/m 2,开发期需要 4 年,将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里 3.0 亿元,贷款年利率为20%,投资利润率为 20%,当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的 10%,买方需要缴纳的税费为转让价格的 5%。试用传统方法估算该成片荒地的总价和单价。23 某旧厂房的建筑面积为 4000m2,在补交土地使用权出让金等 400 元/m 2 后( 按建筑面积计)同时取得 50 年的土地使用权,预计装修改造为 10 年
10、,装修改造费为每平方米建筑面积 800 元,装修改造完成后即可全部售出,售价为每平方米建筑面积 4500 元,销售税费为售价的 10%,购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的 3%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为 13%)。假设开发法练习试卷 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【知识模块】 假设开发法2 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法3 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法4 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法5 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法6 【正确答案】 D【知
11、识模块】 假设开发法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。7 【正确答案】 A,B【试题解析】 而 C、D 两项不是两者的区别,只是陈述假设开发法的特点。【知识模块】 假设开发法8 【正确答案】 A,B【知识模块】 假设开发法9 【正确答案】 A,B【试题解析】 而 C、D 两项为假设开发法良好的社会经济环境。【知识模块】 假设开发法10 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 假设开发法11 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 假设开发法12 【正确答案】 A,B,C【知识模
12、块】 假设开发法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。13 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法14 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法15 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法16 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法17 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法18 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法19 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法20 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法21 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后
13、二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。22 【正确答案】 解(1)设该成片荒地的总价为 V。 (2)该成片荒地开发完成后的总价值=1000400000080%=32(亿元) (3)开发成本和管理费用等的总额=34=12(亿元)(4)投资利息总额 =(V+V5%)(1+20%)3-1+12(1+20%)2-1 =0.7644V+5.28(亿元) (5)转让税费总额=3210% =3.2( 亿元) (6) 开发利润总额=(V+V5%+12)20% =0.21V+2.4(亿元) (7)购买该成片荒地的税费总额=V5% =0.05V( 亿元) (8)V=32-12-(0.7644V+5.28)-3.2-(0.21V+2.4)-0.05V 所以 V=128.57(亿元) 故荒地总价为 128.57(亿元) 荒地单价为 3214.25(元/m 2)【知识模块】 假设开发法23 【正确答案】 解: 故: 旧厂房总价为=1014.49(万元)旧厂房单价为 =2535.23(元/m 2)【知识模块】 假设开发法
