1、假设开发法练习试卷 4 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 根据当前的市场租金水平,预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35 美元,运营费用等占租金的 30%,资本化率为 10%,可供出租的使用面积为38000m2,则该写字楼未来总价值估计为( )。（A）11172(万美元)（B） 11100(万美元)（C） 11400(万美元)（D）3800( 万美元)2 投资利息估算只有在( )才需要。（A）现金流量折现法（B）传统方法（C）现金流量折现法及传统方法（D）现金流量折现法或传统方法3 计息期有些费用不是发生在一个时间点,而是在一段时间内连续发生,
2、但计息时通常将其假设为所发生的时间段内( )。（A）均匀发生（B）期中发生（C）估价时点发生（D）终点时发生4 发生的时间段通常按( )划分。（A）年,精确的估算也可按半年、季、月来划（B）分按星期划分（C）按天划分（D）以半天 12 小时来划分5 计息的方式有( ) 。（A）单利计息（B）复利计息（C）多利计息（D）单利计息和复利计息6 假设开发法的理论依据是( )。（A）是预期原理（B）是开发原理（C）是假设原理（D）是发展原理7 假设开发法的前提条件是( )。（A）政府的限制（B）土地使用年限（C）土地的拍卖形式（D）土地的可发展价值二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上
3、符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。8 现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”, 具体需要做到( )。（A）开发期和租售期究竟多长要估计准确（B）各项支出、收入在何时发生要估计准确（C）各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确（D）开发期和租售期何时开始要估计准确9 关于开发经营期说法正确的有( )。（A）开发经营期可分为开发期和租售期（B）开发期的起点与开发经营期的起点相同,终点是按正常情况估算的开发完成的时间（C）租售期是从开始租售开发、完成后的房地产,到将其全部租售完毕的时间（D）在租赁的情况下,租售期通常到开发完
4、成的房地产的经济寿命结束时为止10 确定开发经营期的目的是( )。（A）为了把握开发成本、管理费用、销售费用等的投入（B）利息的负担（C）预测开发完成后的房地产售价、租金（D）预测开发完成后各项支出与收入折现计算等服务11 由于开发期延长,对于开发商( )。（A）一方面要承担总费用上涨的风险（B）一方面要承担更多的投资利息（C）一方面要承担可能误工的风险（D）一方面要承担更多的投资支出12 对于出售的房地产多采用( )。（A）比较法（B）比较法与长期趋势法相结合（C）根据类似房地产过去和现在的价格及未来可能的变化趋势来推测（D）长期趋势法13 在传统方法中,正确地估算投资利息需要把握( )。（
5、A）应计息的项目,计息期的长短（B）计息的方式（C）利率的大小,计息周期（D）名义利率和有限利率14 下列关于折现率说法正确的是( )。（A）折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数（B）折现率与收益法中的资本化率的原理相同（C）具体应等于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率（D）它包含资金的利息和开发利润两部分三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。15 开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。( )（A）正确（B）错误16 货币的时间价值的量是同量资金在不同时间的价值之差,用绝对量来反映则为“利息”,用相对量来反映则
6、为 “利率”。( )（A）正确（B）错误17 在本金相等、计息的周期数相同时,如果利率相同,则单利计息的利息少、复利计息的利息多。( )（A）正确（B）错误18 复利是指以上一期的利息加上本金为基数当期利息的方法。( )（A）正确（B）错误19 在复利计息的情况下,除了本金要计算外,利息也要计算利息,即通常所说的利滚利。( )（A）正确（B）错误20 单利是指每期均按原始本金计算“利息”, 即只有本金计算利息 ,而本金所产生的利息不计算利息。( )（A）正确（B）错误21 由于通常情况下单利存款(定期)在存款期间不能随意提取,流动性相对较差,因此,实际上的单利利率还应比上述算出的单利利率低一些
7、。( )（A）正确（B）错误22 投资者购买待开发房地产应负担的税费,是假定一旦购买了待开发房地产,在交易时作为卖方应负担的有关税费。( )（A）正确（B）错误23 对于房地产开发用地的估价,通常要给出一种价格形式。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。24 某在建工程开工于 2000 年 3 月 31 日,总用地面积 3000m2。规划总建筑面积12400m2,用途为写字楼。土地使用年限为 50 年,从开工之日起计 ,当取得土地的花费为楼面价 800 元/m 2。该项目的正常开发期
8、为 2.5 年,建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积 2300 元/m 2。至 2001 年 9 月 31 日实际完成了主体结构,已投入 50%的建设费用,但估计至建成尚需 1.5 年,还需投入 60%的建设费用,建成后半年可租出,可租出面积的月租金为 60 元/m 2,可出租面积为建筑面积的70%,正常出租率为 85%,出租的运营费用为有效毛收入的 25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 3%,同类房地产开发项目的销售税费为售价的 8%,试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程 2001 年 9 月 31 日的正常购买总价和按规律划建筑面积折算的单
9、价为多少(资本化率为 9%而折现率为 13%)。假设开发法练习试卷 4 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法2 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法3 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法4 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法5 【正确答案】 D【知识模块】 假设开发法6 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法7 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。8
10、【正确答案】 A,B,C【知识模块】 假设开发法9 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 假设开发法10 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 假设开发法11 【正确答案】 A,B【知识模块】 假设开发法12 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 假设开发法13 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 假设开发法14 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 假设开发法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。15 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法16 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法17 【正确答案】 A【知识模块】 假
11、设开发法18 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法19 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法20 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法21 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法22 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法23 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。24 【正确答案】 解:(1) 设该在建工程的正常购买总价为 V。(2)续建完成后的总价值为 上式中,rd 表示折现率,t 表示需要折现的年数,其他符号的含义同收益法。故续建完成后的总价值计算如下: (3)续建总费用 (4)销售税费总额=2403.808%=272.30(万元)(5)购买该在建工程的税费总额 :V3%=0.03V(万元)(6)V=3403.80-1561.32-272.30-0.03V 所以 V=1524.45(万元)故: 在建工程总价为=1524.45(万元)在建工程单价为 =1524.451.24=1229.39(元/m 2)【知识模块】 假设开发法
