1、假设开发法练习试卷 5 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 下列对假设开发法的有关认识中,错误的一项是( )。（A）假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值 ,减去未来的正常开发成本、税费和利润,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法（B）假设开发法是一种科学实用的估价方法,其基本理论依据是预期原理（C）假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法（D）对于有规划设计条件要求的待开发房地产可以采用假设开发法估价2 下列有关假设开发法的公式中,表述有误的一项是( )。（A）适用于将生地建成房屋的公式为:生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建
2、成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费 -开发利润-买方购买生地应负担的税费（B）适用于将生地开发成熟地的公式为:生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费 -土地开发利润-买方购买生地应负担的税费（C）适用于将毛地建成房屋的公式:毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费 -开发利润-买方购买毛地应负担的税费（D）求熟地价值的公式:熟地价值=开发完成后的房地产价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费- 开发利润- 买方购买熟地应负担的税费3 下列有关现金流量折现法与传统方
3、法的优缺点中,表述有误的一项为( )。（A）从理论上讲,现金流量折现法估算的结果精确 ,但比较复杂（B）传统方法估算的结果粗略,但相对要简单些（C）现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉 ”（D）估价中即可以采用现金流量折现法,又可以采用传统方法4 下列关于开发完成后的房地产价值的描述中,有误的一项是( )。（A）开发完成后的房地产价值,是指开发完成时的房地产状况的市场价值（B）开发完成后的房地产价值所对应的时间是指在购买待开发房地产时或开发期间的某个时间（C）开发完成后的房地产价值一般是预测未来求取（D）对于出售的房地产,通常是采用比较法,即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变
4、化趋势来推测5 现金流量折现法中不需要估计的是( )。（A）开发期和租售期究竟多长（B）各项支出、收入在何时发生（C）各项支出、收入在其发生时所发生的数额（D）完全收益部分和风险收入部分6 根据当前的市场租金水平,预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35 美元,运营费用等占租金的 30%,资本化率为 10%,可供出租的使用面积为38000m2,则该写字楼的未来总价值可估计为( )。（A）11072 万美元（B） 11172 万美元（C） 11272 万美元（D）11372 万美元7 将 1000 元存入银行 2 年,银行 2 年期存款的单利年利率为 6%,则到期时所得的本利和为(
5、) 。（A）120 元（B） 1120 元（C） 1000 元（D）1200 元8 将 1000 元存入银行 2 年,银行存款的复利年利率为 6%,则 2 年后所得复利的总利息为( )。（A）123.6 元（B） 120.6 元（C） 121.6 元（D）1123.6 元二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。9 下列可以作为假设开发法适用的对象的是( )。（A）待开发的土地（B）在建工程（C）可装修改造的旧房（D）可改变用途的旧房（E）竣工工程10 下列关于开发经营期的说法中,正确
6、的选项是( )。（A）开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间,即估价时点,终点是将开发完成后的房地产全部租售完毕的时间（B）确定开发经营期的目的,是为了把握开发成本、管理费用、销售税费等发生的时间和数额,预测开发完成后的房地产售价或租金,以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等服务（C）确定开发经营期的方法可采用比较法,即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计（D）开发期一般能较准确的估计（E）开发期一般不能准确的估计11 下列说法中正确的是( )。（A）现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分 (通常的利润),又包含风险收益部分(利润
7、)（B）投资利息估算在现有流量折现法及传统方法中均需要（C）开发利润估算只有在传统方法中才需要（D）折现率与收益法中的资本化率的原理相同（E）净现金流量是指某一时点时的正现金流量12 假设开发法本身的运用技巧掌握得如何,还需求有一个良好的社会经济环境,下列说法中正确的是( ) 。（A）要有一个明朗、开放及长远的房地产政策（B）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规（C）要有一个完整、不公平及透明度高的房地产资料库（D）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单（E）要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划13 在传统方法中,正确地估算投资利息需要把握( )。（A）应计息的
8、项目（B）计息期的长短（C）计算的方式（D）利率的高低（E）计息周期除外14 在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何,关键取决于( )。（A）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则 ,正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)（B）是否根据当地房地产市场行情或供求状况,正确地预测了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)（C）是否根据当地房地产市场行情或供求状况,正确地判断了当前房地产价值（D）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则 ,正确地判断了房地产的利用程度（E）是否根据当地房地产市场行情或供求状况,正确地预测了未来开发完成后的房地产价
9、值15 假设开发法的操作步骤包括( )。（A）调查待开发房地产的基本情况（B）选择最佳的开发利用方式（C）估计开发前的房地产价值及开发经营期（D）估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费（E）进行具体计算,求出待开发房地产的价值16 调查待开发土地的基本情况主要包括( )。（A）弄清土地的位置（B）弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等（C）弄清政府的规划限制（D）弄清将拥有的土地权利（E）弄清该地周围居民的生活习惯及信仰三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17
10、假设开发法与成本法的主要区别是:成本法中的土地价格为已知 ,需要求取的是开发完成后的房地产价格;假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到,需要求取的是土地价格。( )（A）正确（B）错误18 对于有规划设计条件要求,但尚未明确的待开发房地产,仍可以采用假设开发法估价。( )（A）正确（B）错误19 现金流量折现法不考虑各项支出、收入发生的时间不同,即不是将他们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减,但要计算利息,计息期通常到开发完成时止,既不考虑预售,也不考虑延迟销售。( )（A）正确（B）错误20 销售税费一般不计息。( )（A）正确（B）错误21 单利是指每期均按原始本金计算利
11、息,即只有本金计算利息,而本金所产生的利息不计算利息。( )（A）正确（B）错误22 复利是指以上一期的利息加上本金的基数计算当期利息的方法,在复利计息的情况下,不仅本金要计算利息,利息也要计算利息。( )（A）正确（B）错误假设开发法练习试卷 5 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 对于有规划设计条件要求,但尚未明确的待开发房地产,难以采用假设开发法估价。【知识模块】 假设开发法2 【正确答案】 D【试题解析】 公式中减号后的第一项应为由熟地建成房屋的开发成本。【知识模块】 假设开发法3 【正确答案】 D【试题解析】 估价中宜采用
12、现金流量折现法,在难以采用现金流量折现法时可采用传统方法。【知识模块】 假设开发法4 【正确答案】 B【试题解析】 该市场价值所对应的时间,通常也是开发结束时的那个时间,而并不是选取项所指。【知识模块】 假设开发法5 【正确答案】 D【知识模块】 假设开发法6 【正确答案】 B【试题解析】 35(1-30%)1238000/10%=11172 万美元【知识模块】 假设开发法7 【正确答案】 B【试题解析】 计息期末本利和=本金(1+利率 计息周期数 )即 F=P(1+in)=1000(1+60%2)=1120 元。【知识模块】 假设开发法8 【正确答案】 A【试题解析】 复利的总利息=本金(1
13、+利率) 周期数 -1 即 I=P(1+i)n-1=1000(1+6%)2-1=123.6 元。【知识模块】 假设开发法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。9 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 假设开发法10 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 假设开发法11 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 投资利息估算只在传统方法中才需要。【知识模块】 假设开发法12 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 C 项中应该是公开的房地产资料库。【知识模块】 假设开发法13
14、【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 假设开发法14 【正确答案】 A,E【知识模块】 假设开发法15 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 C 项应为估计开发经营期及预测开发完后的房地产价值。【知识模块】 假设开发法16 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 假设开发法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法18 【正确答案】 B【试题解析】 此种情况不能采用假设开发法估价。【知识模块】 假设开发法19 【正确答案】 B【试题解析】 现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同,即首先要将他们折算到同一时间上的价值,然后再相加减。【知识模块】 假设开发法20 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法21 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法22 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法
