1、假设开发法练习试卷 6 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 当估价对象具有潜在的开发价值时,( )几乎是唯一实用的估价方法。（A）成本法（B）假设开发法（C）市场法（D）基准地价修正法2 采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时,若为出售的房地产,则根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势,采用( )和长期趋势法相结合进行估算。（A）市场法（B）成本法（C）收益法（D）假设开发法3 运用假设开发法测算开发成本、管理费用、销售费用、销售税费时,测算的方法与成本法中的相同,所不同的是需要( )。（A）收集资料（B）估算（C）预测（D）假设
2、4 假设开发法还适用于房地产开发项目投资分析,目的是为了给房地产投资者( )提供依据。（A）确定投资风险（B）确定预售价格（C）确定开发规模（D）投资决策5 假设开发法中,搞清楚土地面积大小、形状、地质和水文状况、基础设施完备程度、平整程度等,主要是为( )等服务。（A）测算开发成本、费用（B）测算开发利润（C）测算销售费用、税费（D）测算开发完成后房地产价值6 ( ),通常是难以准确估算的,在估算时应考虑未来房地产市场的景气情况。（A）开发期（B）销售期（C）前期（D）建设期7 对于出租和营业的房地产,预测其开发完成后的价值,可采用( )。（A）市场法（B）成本法（C）收益法（D）路线价法8
3、 开发完成后的房地产价值,是指开发完成时的房地产状况的( )。（A）成交价格（B）市场价格（C）评估价值（D）投资价值二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。9 假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产,例如( )。（A）在建工程（B）待开发的土地（C）尚未销售的房地产（D）可装饰装修改造的房屋（E）可改变用途的旧房10 选择最佳的开发利用方式,包括( )等的确定。（A）用途（B）规划（C）档次（D）规模（E）结构11 假设开发法除了适用于房地产估价,还适用于房地产开发项目
4、投资分析,可为房地产投资者提供( ) 等数据。（A）测算拟开发场地的最高价格（B）测算拟开发场地的最低价格（C）测算开发中可能出现的最高费用（D）测算开发中可能出现的最低费用（E）测算开发项目的预期利润12 运用假设开发法公式估价,开发完成后的房地产经营方式,有( )等。（A）出售（B）自用（C）出租（D）其他（E）营业13 下列表述中,正确的有( )。（A）开发经营期可分为开发期和经营期（B）开发期又可称为建设期,对于在土地上进行房屋建设的情况来说,又可分为前期和建造期（C）经营期可以具体划分为销售期和出租期（D）开发期的起点与开发经营的起点相同（E）在有预售的情况下,销售期与开发期有重合1
5、4 假设开发中,按传统方法需要计算利息的项目有( )。（A）投资者购买待开发房地产应负担的税费（B）销售费用（C）待开发房地产的价值（D）开发成本和管理费用（E）开发利润15 待开发房地产在开发后的状况有( )等。（A）生地（B）毛地（C）熟地（D）房屋(包含土地)（E）在建工程三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。16 假设开发法是一种科学实用的估价方法,其理论依据与成本法相同,是生产费用价值论。( )（A）正确（B）错误17 在选择最佳的开发利用方式中,最重要的是选择最佳的用途。( )（A）正确（B）错误18 考虑资金的时间价值方式有:采用
6、折现的方式和采用计算利息的方式。 ( )（A）正确（B）错误19 假设开发法中,采用计算利息的传统方法时,计息期通常到开发完成时止,既要考虑预售,也要考虑延迟销售。( )（A）正确（B）错误20 开发期一般能较准确地估算,经营期特别是销售期,通常是难以准确估算的。( )（A）正确（B）错误21 折现率应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率,它体现了资金的利率和收益率两部分。( )（A）正确（B）错误22 运用假设开发法估价的效果如何,除了取决于对假设开发法本身掌握得如何,还要求有一个良好的社会环境。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写
7、出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。23 有一成片荒地需要估价,获知该成片荒地的面积为 4km2,适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让,可转让土地面积的比率为 60%,附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为 1200 元/m 2,开发期需要 3 年,将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方千米 2.6 亿元,贷款的年利率为 8%,投资利润率为 12%,当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的 6%,买方需要缴纳的税费为转让价格的 3%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。24 需要评估一宗“ 七通一平 ”
8、熟地 2007 年 10 月的价格 ,获知该宗土地的面积为8000m2,土地剩余使用年限为 45 年,建筑容积率为 2,适宜建造商品住宅,预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为 2 年,建筑安装工程费为每平方米建筑面积1000 元,勘察设计等专业费及管理费为建安工程费的 10%,第一年需投入建安工程费、专业费用及管理费的 60%,第二年需投入 40%。销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的 2%,销售商品住宅需缴纳的营业税等为交易价格的 6%,购买该土地买方需缴纳的税费为购买价的 3%。预计该商品住宅在建成时售出 40%,建成半年后售出70%,建成一年后全部售出。售出时的平均价格为每平方
9、米建筑面积 4000 元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地 2007 年 10 月的总价、单价和楼面地价。(折现率取 10%)25 某旧厂房的建筑面积为 6000m2,根据其所在位置及周边环境 ,适宜装修改造成超市出售,并可获得政府批准,但需补交土地使用权出让金等 500 元/m 2(按建筑面积计),同时取得 40 年的土地使用权。预计装修改造期为 1 年,装修改造费为每平方米建筑面积 1200 元,装修改造完成后即可全部售出,售价为每平方米建筑面积 4200 元/m 2,销售费用和销售税费为售价的 8%,购买该旧厂房买方需缴纳的税费为购买价的3%。试利用所给资料用现金流量折现法估算
10、该旧厂房的正常购买总价和单价。(折现率为 10%)26 某在建工程开工于 2006 年 3 月 30 日。总用地面积 5000m2,规划总建筑面积20000m2,用途为写字楼。土地使用权年限为 50 年 ,从开工之日起计,当时取得土地的花费为楼面价 1200 元/m 2。该项目的正常开发期为 3 年,建设费用(包括前期工程费、建安工程费、管理费等)为每平方米建筑面积 3000 元/m 2。至 2007 年 9 月 30 日实际完成了主体结构,已投入 50%的建设费用,但估计至建成尚需 2 年,还需要投入 60%的建设费用,预计建成后半年可租出,可租出面积的月租金为 120 元/m 2。可出租面
11、积为建筑面积的 70%。正常出租率为 80%,出租的运营费用为有效毛收入的 30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 3%,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的 8.5%。试利用所给资料用现金流量折现法估算该在建工程2007 年 9 月 30 日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价。(报酬率为 10%,折现率为 12%)假设开发法练习试卷 6 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法2 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法3 【正确答案】 C【知识模块】 假设开发法4 【正确答案】 D【知识模块】
12、 假设开发法5 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法6 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法7 【正确答案】 C【知识模块】 假设开发法8 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。9 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 假设开发法10 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 假设开发法11 【正确答案】 A,C,E【知识模块】 假设开发法12 【正确答案】 A,C,E【知识模块】 假设开发法13 【正确答案】 A,B,D,E【知识模
13、块】 假设开发法14 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 假设开发法15 【正确答案】 C,D【知识模块】 假设开发法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。16 【正确答案】 B【试题解析】 假设开发法的理论依据与收益法相同,是预期原理。【知识模块】 假设开发法17 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法18 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法19 【正确答案】 B【试题解析】 假设开发法中,采用计算利息的传统方法时,计息期通常到开发完成时止,既不考虑预售,也不考虑延迟销售。【知识模块】 假设开发法20 【正确答案】 A【知识模块】
14、假设开发法21 【正确答案】 B【试题解析】 折现率体现了资金的利率和开发利润率两部分。【知识模块】 假设开发法22 【正确答案】 B【试题解析】 应为良好的社会经济环境。【知识模块】 假设开发法四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。23 【正确答案】 该片荒地的总价和单价计算如下。 设该成片荒地的总价为 V。 该成片荒地开发完成后的总价=1200400000060%元=28.8 亿元 开发成本和管理费用等的总额=2.64 亿元=10.4 亿元 投资利息总额=(V+3%V)(1+8%) 3-1+10.4(1+
15、8%)1.5-1 =0.268V+1.273 亿元 转让费总额=28.86%亿元=1.73 亿元 开发利润总额=(V+3%V+10.4)12%=0.124V+1.25 亿元 购买该成片荒地的税费总额=3%V 总价 V=28.8-10.4-(0.268V+1.273)-1.73-(0.124V+1.25)-3%V 解得 V=9.95亿元 该成片荒地的单价为 9.95108/(4106)元/m 2=248.75 元/m 2 因此,该成片荒地的总价为 9.95 亿元,单价为 248.75 元/m 2。【知识模块】 假设开发法24 【正确答案】 该宗地 2007 年 10 月的总价、单价和楼面地价计算
16、如下。设该宗土地的总价为 V。 销售费用和销售税费总额=5071.36(2%+6%)万元=405.71 万元 购买该宗土地的税费总额=V3%=0.03V 该宗土地 2007 年 10 月的价格:V=5071.36-1617.09-405.71-0.03VV=2959.77 万元故该宗土地的总价=2959.77 万元该宗土地的单价=2959.77104/8000 元/m 2=3699.71 元/m 2 该宗土地的楼面地价 =3699.71/2 元/m2=1849.85 元/m 2【知识模块】 假设开发法25 【正确答案】 该旧厂房购买总价和单价计算如下。 设该旧厂房的正常购买总价为 V。 装饰装
17、修改造后的总价值=42006000/(1+10%)元=2290.91 万元 装饰装修改造的总费用=12006000/(1+10%) 0.5 元=686.49 万元 销售费用和销售税费总额=2290.918%万元=183.27 万元 购买该旧厂房的税费总额=V3%=0.03V 补交土地使用权出让金等的费用总额=5006000 元=300 万元 该旧厂房的正常购买价格 V=2290.91-686.49-183.27-0.03V-300 V=1088.5 万元 故该旧厂房总价=1088.5 万元 该旧厂房单价=1088.5104/6000 元/m 2=1814.16 元/m 2【知识模块】 假设开发法26 【正确答案】 该在建工程的正常购买总价和折算单价计算如下。设该在建工程的正常购买总价为 V。续建完成后的价值 续建总费用=30002000060%/(1+12%)元=3214.29 万元销售费用和销售税费总额=8398.158.5%万元=713.84 万元购买该在建工程的正常税费总额=V3%=0.03V该在建工程的正常购买价格 V=8398.15-3214.29-713.84-0.03VV=4339.83 万元故该在建工程的总价=4339.83 万元该在建工程的单价=4339.83/2 元 /m2=2169.91 元/m 2【知识模块】 假设开发法
