1、土地估价师（土地估价实务基础）历年真题试卷汇编 1（无答案）一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 下列关于工业用地出让价格表述欠妥的是( )。（A）在协议出让方式下，不同城市工业用地出让价格相互之间的可比性较差（B）真正现实意义上的工业用地价格可以通过土地利用收益还原并测算出来（C）基础设施条件的改善，同一个经济区域内的城市之间、工业用地相互之间的替代性增强（D）招标拍卖挂牌出让是土地资产市场优化配置的方式，也是促使工业用地价格上涨的主要原因2 在土地估价实务中，经常会涉及划拨土地使用权价格与承租土地使用权价格评估问题。下列关于二者关系的观点正确的是( )
2、。（A）划拨土地使用权属于物权，承租土地使用权属于债权（B）二者在土地使用权性质上不同，但价格水平相当（C）二者在土地使用权性质上不同，价格也不同，二者的价格差等于土地出让金（D）由于权利性质不同，二者不可能在同一土地市场中交易3 经批准，某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住，按规定应补交土地差价，该差价可用批准时居住用地出让年期的市场价格扣减( )求得。（A）批准时工业用地法定最高使用年期的市场价格（B）原取得工业用地国有土地使用权时实际支付的价格（C）批准时工业用地剩余土地使用年期的市场价格（D）批准时居住用地的土地使用权出让金4 我国地价体系的核心是( )。（A）交易地价和标定地价（
3、B）基准地价和标定地价（C）交易地价和成交价格（D）基准地价和公告地价5 某房地产开发商于 2006 年 7 月经出让取得一宗住宅用地，2 年后取得房屋预售许可证，2009 年 2 月销售房产，其土地使用权最长截止日期为( )。（A）2079 年 7 月（B） 2079 年 2 月（C） 2076 年 7 月（D）2076 年 2 月6 某宗地生地价格为 P1，熟地价格为 P2，地上建筑物正常装修后待使用的不动产价格为 P3，若其正在使用的不动产价格为 P4，则正常情况下 ( )。（A）P 1P 2P 3P 4（B） P2P 1P 4P 3（C） P2P 1P 3P 4（D）P 1 2P 4P
4、 37 在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件下划分出的农用地等别是( )。（A）农用地等别（B）农用地利用等别（C）农用地自然等别（D）农用地定级等别8 在土地定级中，某评价单元受到市级商服中心、区级商服中心影响，其中市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对其影响分值分别为 15、10、20，区级商服中心的区级、小区级商服功能对其影响分值分别为 12、2l ，则其商服繁华度作用分值为( )。（A）33（B） 45（C） 48（D）789 关于面状的土地定级因素，下列描述不正确的是( )。（A）此类因素所依附的客体在城镇中占地面积较大（B）只对自身客体所在位置上的土地有影响（C）只要
5、对周围地块有外溢影响的，就不能当作面状因素处理（D）绿地状况、自然条件可为面状因素10 2008 年 8 月某开发公司通过竞拍取得一宗商业用地，土地出让年期为 40 年。在取得房屋预售许可证后，该公司与某超市签订了租赁合同，租期为 5 年，租金比市场租金低 15左右。2009 年 8 月竣工时对整体不动产进行价格评估，下列做法正确的是( )。（A）应考虑市场租金，而不应考虑实际租金（B）以市场租金为基础，用合同租金对市场租金进行修正（C）以合同租金为基础，对其进行 15左右的修正（D）租赁期以合同租金为基础，其余年期以市场租金为基础11 某城市一宗工业用地所处土地级别的基准地价为 300 元m
6、 2，根据国土资源部关于发布实施(全国工业用地出让最低价标准)的通知(国土资发2006307 号)的规定，该市工业用地出让最低限价为 284 元m 2， 2008 年 8 月，该市国土局拟出让此宗地，则其出让价格不得低于( )元m 2。（A）210（B） 240（C） 284（D）30012 判断土地是否为最有效使用状态时，不需要考虑的因素是( )。（A）该地块的最佳利用方式（B）该地块的收益是否均衡（C）最有效使用方式可以持续多久（D）目前利用方式是否为最有效13 利用剩余法估价时，场地取得契税的计息期应包括( )。（A）前期、建设期、销售期（B）前期、开发期、销售期（C）建设期、销售期（D
7、）开发期、销售期14 某企业于 2008 年 1 月经出让取得一宗工业用地 50 年土地使用权，2009 年 1 月厂房通过竣工验收，其经济寿命为 60 年。若厂房正常使用，截止到 2015 年 1 月时，其剩余耐用年数为( ) 年。（A）43（B） 44（C） 53（D）5415 估价师运用剩余法评估出某新建商品房项目用地土地价格为 3 000 万元。委托估价方提出异议，并向估价机构提供企业在引进 IS0 国际质量管理体系后投资成本节省 5的有效证明。在其他条件不变的情况下，若对估价结果进行复核，其结果为( )。（A）复核结果高于 3 000 万元（B）复核结果低于 3 000 万元（C）维
8、持原估价结果不变（D）依重新计算的最终结果确定16 某城市甲、乙两宗地楼面地价分别为 2 020 元m 2、1 850 元m 2，建筑容积率分别为 3、5，若其他规划条件相同，则两宗地的总价比较为( )。（A）甲小于乙（B）甲略大于乙（C）甲与乙相同（D）甲远大于乙17 采用收益还原法进行地价评估时，不属于经营费用的是( )。（A）职工工资（B）房屋折旧费（C）营业税（D）改扩建费用18 某宗地当前年纯收益为 5 万元，预计未来每年纯收益比上一年增长 l，土地还原率为 5。则该宗地当前的无限年期价格为( )万元。（A）100（B） 125（C） 120（D）83319 某工业用地无限年期价格为
9、 1020 元m 2，土地还原率为 5，则该地的年租金为( )元m 2。（A）5100（B） 5587（C） 5944（D）982720 下列关于工业用地出让价格表述欠妥的是( )。（A）在协议出让方式下，不同城市工业用地出让价格相互之间的可比性较差（B）真正现实意义上的工业用地价格可以通过土地利用收益还原并测算出来（C）基础设施条件的改善，同一个经济区域内的城市之间、工业用地相互之间的替代性增强（D）招标拍卖挂牌出让是土地资产市场优化配置的方式，也是促使工业用地价格上涨的主要原因21 房屋拆迁规模大、分期分段实施拆迁时，拆迁估价期日为( )。（A）首批房屋拆迁之 13（B）全部房屋拆迁之日（
10、C）当期 (段)房屋拆迁实施之 H（D）房屋拆迁许可证颁发之日22 土地估价行为是( ) 的一种。（A）房地产经济（B）房地产证券（C）房地产金融（D）房地产中介23 下列城市规划因素中，影响土地价格的个别因素是( )。（A）人口密度控制、用地结构（B）建筑物密度、容积率（C）区域交通管制、用地结构（D）公用设施条件、容积率24 评估商业店铺地价时，不宜采用的估价方法是( )。（A）市场比较法（B）成本逼近法（C）收益还原法（D）基准地价系数修正法25 某宗位于主干道旁的工业用地，厂区内为硬化路面、自供水，厂区外铺设有市政供水、排水、供热、煤气等管网以及通信电缆、供电电网，则在土地价格评估时，
11、土地开发程度应设定为( )。（A）宗地红线外“ 三通”(通路、通电、通水)及宗地内场地平整（B）宗地红线外“五通”( 通路、通电、通上水、通信、通气 )及宗地内场地平整（C）宗地红线外“五通”( 通路、通电、通下水、通信、通气 )及宗地内场地平整（D）宗地红线外“ 七通”(通路、通电、通上水、通下水、通信、通气、通热)及宗地内场地平整二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。26 土地估价师在一估价基准日为 2007 年 8 月 31 日的估价报告中引用某城市 2006年度资料有：房地产市场供求关系基本平衡，商品住宅用地
12、实际供应量同比增加 30；实行土地出让限户型、房价和地价政策；年内完工的经济适用住房占年度房地产开发总量比例的 25；普通商品住宅价格涨幅同比上升 8。据此判断，下列出现在估价报告中的内容错误的是( )。（A）遵循需求与供给原则作为估价原则（B）不采用限户型、房价和地价的成交宗地作为市场比较法的比较案例（C） 2007 年一至二季度地价指数与上年末基本持平（D）将普通商品住宅用地土地还原率由上年的 8调整为 6（E）在上年年末普通商品住宅均价基础上上浮 8确定房地产开发总价值27 下列关于征地区片综合地价测算基本要求的描述正确的有( )。（A）征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，可以设
13、定宗地补偿费修正体系（B）设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修正系数，修正体系不需公布（C）一个县的征地区片价原则上控制在 46 个级别（D）征地区片价应设定对应的基准时点，一般 35 年更新 1 次（E）征地区片价公布时，修正体系不需公布，由国土部门掌握28 利用样点地价评估基准地价时，样本数据检验应注意( )。（A）同一土地级别中，同一交易方式计算的样本地价要通过样本总体同一性检验（B）同一土地级别中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性检验（C）用卡方检验法对未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验（D）用均值一方差法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除（E）用 t
14、检验法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除29 下列有关农用地分等和定级相互关系的认识正确的是( )。（A）农用地级别是等别在县级行政区范围内的续分（B）农用地分等和定级分别以在全国范围、在县域范围内可比作为基本目标（C）农用地分等和定级分别反映了农用地综合质量和土地利用价值的优劣（D）农用地分等、定级本质上都是对同一区域内的农用地质量进行评价（E）农用地定级必须在分等的基础上进行30 已知，某宗已完成配套开发的国有土地评估价为 V1，政府确定其出让底价为V2，拍卖中其成交价为 V3。按照正常情况，下列关于评估价、出让底价、成交价之间的关系描述正确的有( )。（A）V 1V 2V 3（B） V
15、1=V2（C） V1V2V 3（D）V 1V3（E）V 3V2V 131 下列房地产开发活动，可采用剩余法进行评估的是( )。（A）开发商确定竞拍地块所能支付的最高价格（B）投资者确定待拆迁改造房屋的土地估价（C）投资者估算建设项目建成后经营的最高控制成本（D）投资者估算建设项目的预期利润（E）市政府办公楼改造的地价评估32 土地估价报告审核的主要内容有( )。（A）估价假定前提和限制条件（B）市场分析过程（C）估价技术路线、方法选择及运用（D）估价结果（E）参加现场踏勘的人员33 宗地估价时，下列关于确定估价基本事项描述正确的是( )。（A）确定估价采用的技术路线和估价方法及估价报告备案部门
16、（B）估价对象主要包括位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等（C）应根据估价期日确定估价日期（D）应根据估价目的和委托方的要求确定估价期日（E）应根据委托方的要求确定估价目的34 对于下列各类型土地，适宜选用替代原则进行评估的是( )。（A）寺庙用地（B）别墅用地（C）小型油井用地（D）高尔夫球场用地（E）文化遗产用地35 按照城市房屋拆迁管理条例的规定，下列房屋拆迁不需要进行补偿的有( )。（A）尚有半年到期的临时用地上的简易房屋（B）平房屋顶搭建的屋顶棚屋（C）占用公共设施用地建造的商业店铺（D）住宅小区建设的车棚（E）没有取得建设用地规划许可证而建成的房屋36 下列选项中，必须计人土
17、地开发费的有( )。（A）土地平整费（B）小区开发费（C）公交站点建设费（D）公用设施配套费（E）客运铁路专线37 下列关于成本逼近法适用范围描述正确的有( )。（A）适用于新开发土地的估价（B）适用于建成区土地的估价（C）适用于山区乡镇企业用地的估价（D）适用于商业用地的估价（E）适用于学校、公共设施用地的估价38 某乡镇经批准需征收集体土地修建一条公路，其中需占耕地 25 公顷、其他土地8 公顷。下列关于征地补偿费的使用和分配的正确说法有( )。（A）土地补偿费归村民集体经济组织所有（B）安置补助费可以发放给被安置人员本人（C）土地补偿费必须发给全体农户（D）安置补助费可以支付给农村集体经
18、济组织，用于统一安置（E）安置补助费可以用于农村集体基础设施建设三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。38 某城市有一座两面临街的商业不动产，经土地估价师收集资料、实地踏勘，得到该宗地的以下资料和信息： (1)宗地现场调查草图，如图所示；(2)与该宗地类似的房地产年出租净收入一般为 400 元 V1；(3)该宗地的使用年限为 40 年，现已使用了 10 年；(4)该宗地的容积率为 1，建筑密度为 50，建筑靠近甲街道；(5)该类不动产综合还原率为 10，土地还原率为 8； (6)该城市路线价深度修正系数如下表所示，并
19、依规定，两面临街且宗地深度在里地线深度 2 倍值以下时，应以中间线分前后两部分计算其临街单价。请就上述内容，回答问题。39 从宗地现场调查草图上可以获得待估宗地的个别条件信息有( )。（A）宗地两面临街（B）土地开发程度为“七通一平”（C）宗地为长方形（D）地质状况较好40 假定未来年收益不变，该不动产当前的评估价格为( )元m 2。（A）4 7698（B） 4 5031（C） 3 9116（D）3 770841 该宗地当前的评估价格为( )元m 2。（A）1 000（B） 2 500（C） 2 945（D）3 12042 若不动产的估价为 76 万元，土地估价为 52 万元，该城市银行的不动
20、产或土地抵押贷款率为 60，则委托方下列贷款期望数额中，( )万元银行可以接受。（A）25（B） 37（C） 45（D）5043 委托方贷款额为不动产总值的 60，土地估价机构仍然不得接受抵押委托评估的情形有( )。（A）委托方与另一公司共用该宗地使用权，未经对方同意（B）委托方拟将该不动产出售但未发生（C）委托方已经抵押了部分国有土地使用权，现未解除抵押合同（D）委托方将该不动产出租43 A 城市有一宗国有建设用地，占地面积为 1 000m 2，土地使用者于 2001 年以行政划拨方式取得，后于 2004 年 8 月 1 日通过补办出让手续取得该宗地 50 年期的土地使用权，同时建成一栋总建
21、筑面积为 2 500m 2 的办公楼，现全部用于出租。A 城市房地产市场比较发育，拟以 2 2009 年 8 月 1 日为估价期日进行评估，开展的有关市场调查如下： (1)该宗地同一区域、规模档次相同的办公楼月租金收入一般为 30 万元，月平均费用 15 万元，可收取取押金 60 万元； (2)该办公楼耐用年限为 60 年，残值率为 0，建筑物重置价为 4 000 元m 2； (3) 当地土地还原率为6，建筑物还原率为 8，银行一年期存款利率为 5。请根据上述内容，回答l5 小题的问题。44 评估该宗地价格时，土地估价人员不宜选择的估价方法有( )。（A）收益还原法（B）剩余法（C）市场比较法
22、（D）成本逼近法45 从该办公楼的耐用年限和残值率看，其建筑结构为( )。（A）砖木结构（B）砖混结构一等（C）砖混结构二等（D）钢筋混凝土结构46 该办公楼客观年纯收益为( )万元。（A）180（B） 181（C） 183（D）18547 评估中，该办公楼的年折旧额为( )万元。（A）167（B） 182（C） 200（D）22248 若 A 城市土地市场上的交易案例较租赁案例多，采用市场比较法求取的价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用( )的方法。（A）市场比较法（B）采用权重法加和，且市场比较法权重较大（C）收益还原法（D）采用权重法加和，且收益还原法权重较大49 若将上述
23、住宅宗地作为城市地价监测点，则其在 2006 年末的平均地价水平为( )元m 2。（A）1 000（B） 1110（C） 1 200（D）1 260四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。50 某公司于 2003 年 11 月，出资 150 万元以有偿出让方式取得一宗地的 50 年土地使用权，并于 2005 年 11 月以 300 万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑，已竣工验收。2008 年 11 月，调查和实地踏勘后，得到的有关资
24、料如下。 (1)该宗地面积为 3 亩，土地开发程度为“五通一平” ，其所属建筑物面积为 2500m 2，砖混结构，经济耐用年限为 50 年，残值率为 2。 (2)2003 年一 2008 年该地区建材价格指数平均每年比上年上涨 8。 (3)2008 年 11 月，宗地所在区域进行成片开发时，土地补偿费、安置补助费及征地发生的其他税费为 300 元m 2，开发程度为“五通一平”的土地开发费为 200 元m 2，土地的开发周期平均为 2 年，开发投资为均匀投入。根据城市规划，公共绿地、道路等公共用地面积比例应占成片开发土地面积的 10。 (4)当地银行一年期贷款利率为 12，与该宗地类似土地的开发
25、投资回报率为 15、土地增值收益率为 15、土地还原率为 10。 (5)该类建筑物的重置价为 1500 元m 2。 2008 年 11 月该公司拟进行合作经营，需对整体不动产进行评估作价，试根据上述资料选择适当的方法，评估整体不动产的现值总价和楼面价格。51 某企业于 2006 年 10 月 30 日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为 10 000m2 的综合用途土地，土地出让年限为 50 年，批准的规划容积率为 25。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，项目于 2008 年 7 月开始动工，预计 2010 年 7 月竣工。项目其他有关资料如下： (1)该不动产为商场、写字
26、楼用途，总建筑面积 25 000m 2。其中，14 层为商场，建筑面积 10 000m2；8 层为设备层，建筑面积为 1 000m2；其余层为写字楼，建筑面积 14 000m2。写字楼中 2 层自用，建筑面积 2 000 m2。 (2)该不动产预算投资 2 400 元 m2，开发建设周期预计 2年，第一年投入 60，第二年投入 40，资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营，现已计划出租定价，商场为每平方米建筑面积 55元，写字楼为每平方米建筑面积 35 元。估价师对市场进行调查获得一些资料： (3)同类建筑物耐用年限为 50 年，估价期间，市场建安综合造价为 2500 元m
27、 2，经估算，本项目投资总量为 6 250 万元。 (4)估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，按可出租建筑面积计，商场市场日租金为 50 元m 2，写字楼市场日租金略低，考虑市场平均可出租率、空置期，以及承租方一般需缴纳相当于 3 个月租金数额的押金等因素，经测算，本物业建好后的年总收益为 3 000万元。 (5)估价期间，同一区域内类似物业出租经营中，市场管理费、维修费、税金分别为年租金的 10、8和 12。按此标准测算，本物业经营中管理费、维修费、税金共计 800 万元。由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素，所以经营费用中不再考虑。保险费为建安综合造价的 02。 (6)当地土地还原率为8，综合还原率为 10(已考虑建筑物每年的折旧损失因素)；同类不动产销售时，销售税费相当于售价的 10，投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30。此外，假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的 1，有关的银行存款年利率为 65，贷款年利率为 10。 请从上述信息中选择最恰当的数据和参数，测算本物业所占土地在 2008 年 7 月 30 日的市场价值。
