1、土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 17 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 基准地价一般按照国家规范法定最高年期设定，其中商业用地为( )年。（A）40（B） 50（C） 60（D）702 估价对象使用年期修正系数的确定，要依据各用途土地使用权的( )出让年期。（A）最低（B）平均（C）最高（D）有效3 土地开发程度差异修正是以( )的方式体现。（A）加减（B）累积（C）错位（D）叠加4 路线价估价法是依据路线价，再配合( )和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。（A）深度指数表（B）容积率（C）开发程
2、度（D）区位因素5 正常市场条件下，具有相同使用价值的土地，在交易双方具有等量市场信息的基础上。应该具有同样价格，即( )原理。（A）等价（B）对应（C）替代（D）等量交换6 路线价估价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的( )等因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的。（A）临街范围（B）临街深度（C）临街点位（D）临街距离7 对于商业用地来讲，( )是决定其使用价值的主要因素，可以视为区位条件的一种表示。（A）现势性（B）唯一性（C）区域性（D）可及性8 城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响( )时的深度称为市街地的标准深度。（A）最大（B）最小（C
3、）为零（D）固定9 标准( ) 的连线被称为里地线。（A）深度（B）指数（C）范围（D）宗地10 以( ) 为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，此区域称为路线价区段。（A）宗地（B）街道（C）标准深度（D）里地线11 在戈 0 分路线价区段时，影响土地使用价值的土地条件大致相同，即( )相等的地段，应划为同一路线区段。（A）价值性（B）范围性（C）可及性（D）区域性12 原则上以地价有显著差异的地点为( )，通常是从十字路口或丁字路口中心处划分。（A）差异点（B）区段点（C）分界点（D）区段界13 路口与路口之间的地段为一个路线价区段，一般情况下，一条街
4、道设( )个路线价。（A）1（B） 2（C） 3（D）414 不以众数的深度为标准深度，由此制作的深度百分率表将使以后多数宗地的地价计算都要用深度百分率加以修正，这不仅增加计算工作量，而且会使设定的路线价失去其( )。（A）稳定性（B）规范性（C）代表性（D）准确性15 地价实例调查，一般应以最近( )年内土地交易、租赁以及房屋交易、租赁样本为主要调查对象。（A）1（B） 2（C） 3（D）516 地价实例调查的宗数应适当且分布均匀，调查结果应反映市场价格的( )。（A）适用性（B）固定性（C）普遍性（D）真实性17 认为土地的价值与其深度的平方根成正比的深度指数方法是( )。（A）哈柏法则（
5、B）霍夫曼法则（C）四、三、二、一法则（D）苏慕斯法则18 在同一路线价区段内，若干宗地之间也存在着土地的个别性、交易的( )，因此土地价格是否准确难以确定。（A）灵活性（B）随机性（C）盲目性（D）预测性19 土地分等定级是在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果( ) 的过程。（A）规范化（B）规模化（C）等级化（D）集中化20 土地分等定级是以土地( )状况为具体工作对象的，它是土地管理的一项基础性工作。（A）质量（B）经济（C）权限（D）经营21 土地分等定级工作以( )为单位进行。（A）远郊区（B）城镇整体（C）近郊区（D）城镇建成区22 当独立地对一个城镇进
6、行研究时，城镇土地表现为( )分布形态，由不同类型和利用方式的地块构成。（A）点状（B）线状（C）面状（D）块状23 正确反映城镇土地质量的差异，是( )利用城镇土地的基础。（A）合理（B）高效（C）规划（D）科学24 城镇土地分等定级采用“等” 和“级”两个层次的划分体系，土地 “等”反映城镇之间土地质量的( ) 。（A）区位条件（B）经济活动程度（C）利用效益（D）地域差异25 多因素综合评价法评定的土地等或级是采用综合分值来表示的，反映了土地使用价值的大小，但不易直接反映各等城镇土地或城镇内各级别土地上以( )形态表示的土地收益或地价。（A）货币（B）资本（C）点数（D）实物26 土地分
7、等定级应尽量把定性的、经验性的分析进行( )。（A）分类（B）评估（C）量化（D）汇总27 在确定土地等和级的初步方案时以( )分析为主，土地等和级的调整和最终定案宜依靠定性分析。（A）宏观（B）定量（C）微观（D）动态 28 可以用硬指标进行评价的内容是( )。（A）交通区位的影响（B）给水排水对土地影响（C）城镇道路宽度的级别（D）煤气对土地影响29 城镇土地分等因素、因子体系划分中，归纳于城镇基础设施的是( )。（A）供气状况（B）商业活动（C）科技水平（D）财政状况30 在实际工作中，可以通过( )的分析确定因素、因子的重要性 （A）量化值（B）软指标（C）权重值（D）硬指标二、多项选
8、择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 权重范围在 025005 的城镇商业用地定级因素包括( )。（A）道路通达度（B）公交便捷度（C）对外交通便利度（D）基础设施完善度（E）人口密度32 确定权重的常用方法包括( )。（A）特尔菲测定法（B）层次分析法（C）多因素综合评价法（D）数理统计法（E）因素成对比较法33 特尔菲测定法的基本程序包括( )。（A）确定因素（B）专家征询和轮间信息反馈（C）选择专家（D）进行因素选取、资料整理及定量化（E）设计评估意见征询表34 土地分等基本资料的收集与调查包括内容是( )。（A）
9、城镇年末常住人口（B）非农业人口和农业人口（C）区域总人口和农业人口（D）城镇人口密度（E）城镇建成区面积35 城镇土地等别调整和确定的原则包括( )。（A）行政建制协调原则（B）区域经济平衡原则（C）城镇规模和职能调控原则（D）因地制宜原则（E）近邻平衡原则36 区域土地供应潜力收集与调查的资料不包括( )。（A）城镇所在区域的区域交通图件（B）城镇全年人均生活用水量（C）全年外贸出口额（D）人均国内生产总值（E）区域人口密度37 土地级别划分方法包括( )。（A）网格法（B）数轴法（C）剖面图法（D）总分频率曲线统计判断法（E）判别法38 土地定级单元的划分方法包括( )。（A）叠置法（B
10、）几何法（C）主导因素判定法（D）均质地域法（E）网格法39 为建立基准地价定期公布制度而进行的基准地价评估，是在对城市(镇)内有收益的土地或发生交易的土地估价的基础上，按照一定( )，评估出的各级土地或各区域内土地的平均价格。（A）程序（B）范围（C）原则（D）方法（E）期限40 基准地价评估的任务是以城市整体为单位，在基准地价的基础上，分( )分析地价影响因素与地价的关系，建立起在基准地价基础上评估宗地价的修正体系。（A）功能（B）用途（C）性质（D）区域（E）范围41 基准地价的特点包括( )。（A）全域性（B）有限期（C）平均性（D）统一性（E）时效性42 影响土地位置优劣的因素主要有
11、( )。（A）交通条件（B）生活环境（C）基础设施（D）土地使用范围（E）商业服务业的繁华程度43 土地质量即土地的使用价值，其优劣由( )决定。（A）土地结构（B）土地功能（C）土地位置（D）土地面积（E）地块的条件44 关于基准地价评估的原理表述正确的是( )。（A）土地位置差异给土地使用者带来的土地收益是大抵相同的（B）各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础（C）任何行业在城镇中都应有其最佳位置，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律（D）城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提（E）土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在
12、土地市场中的直接反映45 用于评估基准地价的数据样本数量，要满足数理统计要求，样本数量不足时，可采用( ) 方法，以保证样本数据量符合基准地价评估的需要。（A）收集以前统计资料（B）扩大资料收集范围（C）进行均质区域归类（D）加快收集资料效率（E）延长收集资料时间46 根据我国目前的土地市场状况，可用于基准地价评估的资料，房地交易、出租中包含的地价资料有( ) 。（A）土地联营入股资料（B）企业兼并资料（C）土地联建分成资料（D）房屋买卖资料（E）土地使用权出租价格资料47 可能影响估价的精度内容包括( )。（A）样点分布不均匀（B）宗地较大（C）区域样点较少（D）经营水平代表性不全面（E）临
13、街进深低于区域平均进深48 划分基准地价评估区域的方法是利用影响城镇土地使用价值的因素，依据其在城镇内部的( ) ，划分土地级别。（A）差异性（B）稳定性（C）一致性（D）对映性（E）固定性49 按地价评估的理论和基准地价评估的要求，划分基准地价评估区域的依据应是影响土地使用的一系列因素，这些因素包括土地( )。（A）定级因素（B）自然因素（C）社会因素（D）区域因素（E）环境因素50 资料调查是土地估价的重要一环，在资料调查前必须有周密细致的计划，其中包括调查的范围、( ) 。（A）类型（B）组织（C）期限（D）方法（E）人员51 基准地价评估是根据已有的地价、地租及土地收益资料，综合评估各
14、级别、区域分用途的平均价格，所收集的资料( )直接影响基准地价评估结果。（A）完整性（B）真实性（C）准确性（D）可靠性（E）安全性52 基准地价评估资料调查分为( )的形式。（A）普遍调查（B）典型调查（C）重点调查（D）抽样调查（E）整体调查53 基准地价评估资料调查前必须划分调查区，调查区应根据城市土地( )、基础设施状况等因素进行划分。（A）市场状况（B）交通状况（C）用途（D）使用性质（E）利用强度与限制54 为建立基准地价定期公布制度而进行的基准地价评估，是在对城市(镇)内有收益的土地或发生交易的土地估价的基础上，按照一定( )，评估出的各级土地或各区域内土地的平均价格。（A）程序
15、（B）范围（C）原则（D）方法（E）期限55 基准地价评估的任务是以城市整体为单位，在基准地价的基础上，分( )分析地价影响因素与地价的关系，建立起在基准地价基础上评估宗地价的修正体系。（A）功能（B）用途（C）性质（D）区域（E）范围56 基准地价的特点包括( )。（A）全域性（B）有限期（C）平均性（D）统一性（E）时效性57 影响土地位置优劣的因素主要有( )。（A）交通条件（B）生活环境（C）基础设施（D）土地使用范围（E）商业服务业的繁华程度58 土地质量即土地的使用价值，其优劣由( )决定。（A）土地结构（B）土地功能（C）土地位置 D。土地面积（D）地块的条件三、情景分析题每题的
16、备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。58 企业甲拥有一宗土地面积为 20 亩的国有出让土地，规划建设 4 万 m2 综合大楼和 2 2 万 m2 公寓，预计 2 年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6 000 元m 2，公寓售价为 4 500 元m 2，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为 2 100 元m 2，公寓为 1 800 元m 2，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40，第二年投 60，银行贷款年利率为 55，开发利润为总售价的：15。销售
17、税率为售价的 55。回答 1 一 5 小题的问题。59 该宗地在规划条件下的总地价为( )万元。（A）12 25359（B） 13 46085（C） 11 53869（D）12 7604760 经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到 14 000 m2 综合楼外，还可分得( )m2 的公寓。（A）13 65740（B） 12 360（C） 11 58911（D）11 2677661 根据评估目的不同，宗地地价可分为( )。（A）基准地价、标定地价、交易底价等
18、（B）成交地价、标定地价、交易底价等（C）基准地价、成交地价、标定地价等（D）标定地价、出让底价、交易底价等62 宗地地价评估的程序，是以( )开始到最后提交估价报告书为止的全过程。（A）收集资料（B）接受估价委托书（C）拟定估价作业计划（D）确定估价基本项目63 宗地地价是指具体宗地在某一期日的( )价格。（A）土地抵押权（B）土地使用权（C）土地租赁权（D）土地所有权四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。64 有一两面临街的房地产
19、(如下图所示)，据调查，该类房地产年出租净收入一般为400 元m 2；该土地使用年限为 40 年；已使用了 10 年，综合还原利率为 10，土地还原利率为 8，其他数据见图、表。评估基准日为 2006 年 11 月 23 FI。试估算：建筑物价格(万元) ；土地单价(元m 2)。土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 17 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 【正确答案】 A 2 【正确答案】 C 3 【正确答案】 A4 【正确答案】 A 5 【正确答案】 C 6 【正确答案】 B7 【正确答案】 D 8 【正确答案】 C9 【正确答案】 A
20、10 【正确答案】 B 11 【正确答案】 C 12 【正确答案】 D 13 【正确答案】 A14 【正确答案】 C 15 【正确答案】 B 16 【正确答案】 D 17 【正确答案】 A 18 【正确答案】 B19 【正确答案】 C20 【正确答案】 A21 【正确答案】 B22 【正确答案】 C23 【正确答案】 A24 【正确答案】 D25 【正确答案】 A26 【正确答案】 C27 【正确答案】 B28 【正确答案】 C29 【正确答案】 A30 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 【
21、正确答案】 A,B,C,D32 【正确答案】 A,B,D,E33 【正确答案】 A,B,C,E34 【正确答案】 A,B,C,E35 【正确答案】 A,C,E36 【正确答案】 A,B,C,D37 【正确答案】 B,C,D,E38 【正确答案】 A,C,D,E39 【正确答案】 A,C,D40 【正确答案】 B,D41 【正确答案】 A,B,C,E42 【正确答案】 A,B,C,E43 【正确答案】 C,E44 【正确答案】 B,C,D,E45 【正确答案】 B,C,E46 【正确答案】 A,B,C,D47 【正确答案】 A,C,D,E48 【正确答案】 A,C49 【正确答案】 A,C,D5
22、0 【正确答案】 A,B,D,E51 【正确答案】 B,C52 【正确答案】 A,B,C,D53 【正确答案】 A,B,C,E54 【正确答案】 A,C,D55 【正确答案】 B,D56 【正确答案】 A,B,C,E57 【正确答案】 A,B,C,E58 【正确答案】 C,E三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。59 【正确答案】 A 60 【正确答案】 C 61 【正确答案】 D 62 【正确答案】 B 63 【正确答案】 B四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、
23、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。64 【正确答案】 第 1 步：计算土地单价(两种算法均可) 按前街、后街影响各半计算 前街：4 000 元m 21010 m X 10 m=400 000 元 后街：1 000 元m 21010 m10 m=100 000 元 单位地价：(400 000+100 000)元(20 m10 m)2 500 元m 2 年限修正：2 5001-1(1+8) 301-1(1+8 ) 40元m 2=2 3602 元m 2 或按路线价高低不同、影响距离不同计算 前街：4 000204 000(4
24、 000+1 000)0910元=576 000 元 后街：1 00020l 000(4 000+l 000)1210元=48 000 元 单位地价：(576 000+48 000)元(20 m 10 m)=3 120元m 2 年限修正：3 1201-l(1+8) 301-1(1+8) 40元m 2=2 9455 元m 2 第 2 步：用收益还原法计算房地产价值(假设容积率为 1) 房地产价值=(40020101)101-1(1+10 ) 30元=754 1532 元 第 3 步：计算建筑物价格 建筑物价格=房地产价格-地价 =(754 1532-2 36022010)元=282 1132元 或建筑物价格=(754 1532-2 94552010) 元 =165 0532 元
