1、土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 18 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 土地定级分等定级的对象是城镇整体，要求参评因素对城镇所有用地乃至每个土地单元都有一定的影响，否则易产生( )的现象。（A）波动（B）偏差（C）不稳定（D）不均衡2 土地定级中自然条件优劣度因素包含的许多因子都有较强的( )，其影响程度往往因城镇而异。（A）关联性（B）地域性（C）普遍性（D）针对性3 城镇土地分等因素因子表中，评价指标的选择要求属于备选的是( )。（A）城镇交通条件指数（B）城镇人口规模（C）城镇工业销售收入（D）城镇人均铺装道路面积4 城镇土地
2、综合定级因素中，道路通达度的权重范围是( )。（A）0204（B） 0103（C） 001003（D）001025 重要性顺序为“1”,的城镇住宅用地定级因素是 ( )。（A）绿地覆盖度（B）商服繁华影响度（C）公共设施完备度（D）环境质量优劣度6 由于城镇中因素很多，不可能都被选择为土地定级因素，只有在进行了重要性排序和( )选择后确定的因素，才能确定为土地分等定级因素。（A）差异性（B）影响性（C）权重性（D）针对性7 确定土地分等定级因素权重值在 01 之间变化，各选定因素的权重值之和等于( )。（A）1（B） 15（C） 12（D）08 一个单元加权计算各因素分值后的结果，作为划定土地
3、级别的基本依据，符号用“s”代表的概念是( )。（A）因素分值（B）土地总分（C）功能分（D）作用分9 目前，我国土地市场还处于发展、完善阶段，能取得收益的土地或以获取收益为目的而进行转让的土地类型不包括( )用地。（A）住宅（B）工业（C）商业（D）军事10 基准地价的市场( ) 等作用，要求评估出的基准地价应以目前实际存在的土地利用现状为主，据此反映现实土地收益高低和支付地租、地价的能力。（A）风险性（B）导向性（C）盲目性（D）滞后性11 不同城市的基准地价评估技术路线是不完全一致的，在工业企业或其他企业占主要成分的城市，评估的技术路线往往以( )为主。（A）级差收益测算法（B）差额收益
4、法（C）租金剥离法（D）直接转移法12 按照土地经济学理论和土地估价的要求，土地( )是决定土地收益和价格的最主要因素。（A）功能（B）面积（C）质量（D）位置13 样本数据的精度决定了基准地价的精度，为此，在收集样本后，应对一些( )数据进行剔除。（A）偏大（B）偏小（C）异常（D）个别14 对一些土地条件差异造成的地价差异，可采用系数修正的方法，将样本地价修正到区域内规定条件的地价标准，再用数理统计方法检验数据的( )。（A）准确性（B）可靠性（C）精度性（D）严谨性15 用于基准地价评估的资料能直接反映出地租、地价的是( )。（A）商业柜台出租资料（B）土地使用权出让价格资料（C）房屋出
5、租资料（D）商品房销售资料16 利用房地交易、出租中包含的地价资料评估基准地价时，要分类进行认真分析，保证所扣除的项目和标准要合理，否则易造成基准地价评估的( )。（A）精度误差（B）偶然误差（C）数据误差（D）系统误差17 基准地价反映一定区域内的平均地价，因此应划分城镇内的评估区域，其划分标准是影响土地价格的因素指标的相对( )。（A）稳定性（B）一致性（C）平衡性（D）不变性18 利用房地交易、出租中包含的地价资料评估基准地价时，先要采用交易租价扣除法从房屋等的交易价格、租金中分离出样点地价，要注意所收集的交易价和租金的( )。（A）准确性（B）统一性（C）相关性（D）对应性19 一般情
6、况下，区域平均价与样点地价差异超过( )，且在土地使用价值上确有差异，样点分布成组团表现，满足数理统计推断的需要，可继续划分区域，分区域评估基准地价。（A）10（B） 20（C） 30（D）4020 基准地价评估资料调查样本应具( )，且分布要均匀。（A）规范性（B）普遍性（C）整体性（D）代表性21 基准地价确定的原则错误的是( )。（A）土地市场不发育的城镇，可以收益测算结果为准，并用市场交易资料测算结果验证（B）土地市场发育的城镇，应以市场交易资料评估结果为准，利用级差收益测算结果进行修正（C）以比较评估的结果为准，以实际数据测算的结果为辅（D）要以评估结果为基础，并充分体现政府的地价管
7、理政策22 基准地价评估资料调查样本数为每级别内相同土地利用性质宗地数的五分之一至五十分之一，一般房地出租买卖的调查样本至少应占其总量的( )。（A）10（B） 15（C） 20（D）2523 为保证样本分布的( )以及便于分配工作量和不同调查人员之间的工作衔接，在资料收集前必须划分调查区。（A）广泛性和代表性（B）安全性和准确性（C）安全性和普遍性（D）代表性和准确性24 实际的宗地地价与评估宗地地价进行比较，当两者价格之差的相对百分数不超过( )时，表示评估结果基本符合要求。（A）5（B） 10（C） 15（D）2025 基准地价修正系数表的验证工作中，要求至少抽查( )个以上的样点宗地地
8、价。（A）5（B） 10（C） 15（D）2026 目前，我国土地市场还处于发展、完善阶段，能取得收益的土地或以获取收益为目的而进行转让的土地类型不包括( )用地。（A）住宅（B）工业（C）商业（D）军事27 基准地价的市场( ) 等作用，要求评估出的基准地价应以目前实际存在的土地利用现状为主，据此反映现实土地收益高低和支付地租、地价的能力。（A）风险性（B）导向性（C）盲目性（D）滞后性28 不同城市的基准地价评估技术路线是不完全一致的，在工业企业或其他企业占主要成分的城市，评估的技术路线往往以( )为主。（A）级差收益测算法（B）差额收益法（C）租金剥离法（D）直接转移法29 按照土地经济
9、学理论和土地估价的要求，土地( )是决定土地收益和价格的最主要因素。（A）功能（B）面积（C）质量（D）位置30 样本数据的精度决定了基准地价的精度，为此，在收集样本后，应对一些( )数据进行剔除。（A）偏大（B）偏小（C）异常（D）个别二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 一项土地估价值只是估价师根据其所拥有的( )，对土地价值所作的一种判断。（A）经验（B）环境状况（C）数据（D）推算（E）专业知识32 与一般估价相比，土地估价具有一定的特殊性，土地估价必须依据土地估价特定的原则，这些原则充分考虑了土地的(
10、 )。（A）市场特性（B）收益特性（C）使用特性（D）价值特性（E）评估特性33 关于土地估价的说法，正确的是( )。（A）土地像一般商品一样可以交易，其价值只受一般市场条件的影响（B）土地价格形成于市场，如果不充分掌握市场的交易情况，就不能评估出公正客观合理的土地价值（C）只有遵循土地估价的原则，正确选择估价的方法，才能正确评估出土地的价值（D）同样一块土地，不同的权利，其价格可能相差很大（E）如果不考虑政府的政策，地价评估结果很难称得上公正合理34 从一般意义上说，土地估价具有( )的功能。（A）价值信息披露（B）风险勘察（C）价值资料存档（D）引导市场方向（E）价值鉴证35 作为普通市场
11、交易的土地估价，大多与土地或不动产的销售、( )有关。（A）购买（B）管理（C）融资（D）使用（E）经营36 关于征地补偿的叙述，正确的是( )。（A）政府对土地的征收或者征用，是政府为了公众利益而占用少数人的土地，需要明确土地资产的补偿价值（B）被征地者与强大的政府之间存在不对称性（C）我国目前也完全将土地估价引入征地补偿制度中（D）在多数市场体制国家，征地补偿引入了评估制度（E）在多数市场体制国家，通过估价确定补偿额度37 现在大多数土地出让都是采取( )等方式进行，但是不可能保证招标拍卖过程的绝对公正。（A）公开招标（B）拍卖（C）邀请招标（D）评估（E）租赁38 在资产审计时，为了确定
12、某一企业资产中土地的价值，鉴于土地的( )，需要单独进行评估，这就是土地估价专业与资产评估专业的结合。（A）单一性（B）复杂性（C）特殊性（D）固定性（E）普遍性39 土地权利转移的方式包括( )。（A）购买（B）捐赠（C）出售（D）继承（E）置换40 土地产权转移案件中会有很多估价事宜可能发生，主要包括( )。（A）价格的申报（B）价格的咨询（C）价格的鉴证（D）税收价格申报（E）税收41 对土地权利转移涉及的土地估价较常见的服务内容表述正确的是( )。（A）为购买土地者提供可接受的最低买人价格（B）为出售土地者提供可接受的最低卖出价格（C）为土地交易双方提供谈判的价格基准（D）为土地置换双
13、方提供谈判的价格基准（E）为土地的捐赠或遗赠提供价值判断42 公司的( ) 等情形中，大多数都伴有纠纷的发生，而且一般涉及面较广，有多方利益相关者涉及其中，较难达成协议，需要中立的机构进行估价。（A）解体（B）成立（C）合并（D）破产（E）清算43 关于保险涉及的土地估价，表述正确的是( )。（A）土地资产保险是一种商业行为，保险公司和投保方需要一个明确的赔偿额（B）保险价值涉及保费的多少，必须有一个公允的计算基础（C）发生保险争议的情况往往是在保险价值确定时估价过高或过低（D）保险是有成本的，是否值得保险，值得保多大的险，对于一个土地权利人来说，需在事前做好精确的考量（E）保险价值涉及保费的
14、多少可以由一方确定44 评估公告市场地价的作用主要是为了( )。（A）引导市场（B）垄断市场（C）调查市场（D）调控市场（E）监测市场45 土地估计的原则包括( )。（A）竞争原则（B）变动原则（C）需求与供给原则（D）最大收益原则（E）替代原则46 在判断土地实体是否真实存在时，可以使用的图件包括( )。（A）土地利用现状图（B）卫星遥感资料（C）城市规划图（D）航空摄影资料（E）城市地籍图47 土地产权的确认包括的内容是( )等。（A）权利人（B）权利约定（C）权利内容（D）权利结构（E）权利时间48 土地利用的确认包括的内容是( )。（A）土地用途（B）建筑容积率（C）建筑覆盖率（D）高
15、度限制（E）房屋完好率49 土地确认的基本原则是( )。（A）遵循约定（B）科学准确（C）遵循事实（D）合理有效（E）依法进行50 关于土地估价基本界定关键内容的表述，正确的包括( )。（A）确定估价结果使用者以及其他可能的使用者，委托方一定是真正的估价结果使用者（B）确定估价目的，也就是估价结果将用于那一种经济活动（C）界定估价对象，实际估价的范围并不完全与委托确认相一致，需要特别界定（D）确定估价过程中的任何特别假定条件与关系（E）确定估价结果使用的有关限制51 我国将城市土地原则上分为( )类（A）商业（B）道路（C）居住（D）工业（E）绿化52 土地估价现场勘察主要包括的内容是( )。
16、（A）对土地实体的勘察（B）对土地利用情况考察（C）对土地产权状况的考察（D）对土地实物估价（E）对土地权属关系的考察53 土地的界线包括( ) 等。（A）边界的走向（B）基本形状（C）长度（D）边界的分割物（E）转折点54 土地的空间布局调查包括( )。（A）观察地块内部各主要功能区的分布（B）调查土地用途转变的基本过程（C）考察建筑物的占地及利用情况（D）配套用地情况的考察（E）建筑物的利用情况进行考察55 估价师或是估价机构，都应该将到现场工作按照一定的逻辑关系作一个合理的安排，并形成一种规范，到现场勘察的程序包括( )。（A）罗列问题（B）现场分析（C）现场观察（D）现场评估（E）记录
17、描述56 将所观察到的情况记录和描述下来，是到现场勘察重要的一步，记录包括( )形式。（A）卫星资料记录（B）文字资料记录（C）绘制草图记录（D）影音资料记录（E）模型资料记录57 当来到估价对象现场，事实上你已经核实它的土地位置，但这还是不够的，专业的估价师应该做到的工作是( )。（A）核实估价对象的行政位置（B）核实估价对象的相对位置（C）核实估价对象的实际用途（D）核实估价对象的空间位置（E）核实所在的街道及门牌号码三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。57 某国有企业甲获准于 2001 年 12 月 31 日
18、在所使用的国有划拔土地上建成一综合大楼，总建筑面积为 13 200 m2，建筑容积率为 2 4。该大楼 12 层为商场，商场建筑面积为 4 300m2，两层建筑面积相同；34 层为办公楼，建筑面积为 3 800m2，两层建筑面积相同；4 层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。回答问题。58 甲企业为完善土地产权，于 2008 年 12 月 31 日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，以下对甲企业办理土地登记手续的叙述，正确的有( )。（A）应分用途登记（B）按综合用途对全部土地进行登记（C）住宅部分不能由企业办理土地登记手续（D）住宅部分虽已分配给职工，但也应由企业办理土地登记
19、手续59 该企业一职工冯某分配到 6 层一套三室一厅单元住房，建筑面积为 88m2，房改时按成本价交纳了购房费用，2009 年 12 月 31 日冯某将其住房出售给张某，对所涉及土地应办理的手续有( )。（A）依法获得土地补偿（B）依法办理土地登记手续（C）依法交纳土地占用费（D）应依法交纳土地出让金60 企业甲为融资需要，于 2009 年 12 月 31 日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构 A 对所涉及的土地进行价格评估。在土地估价机构 A 接受委托后，首先应明确的内容有( )。（A）估价日期（B）评估基准日（C）评估目的（D）评估对象61 企业甲为融资需要，于
20、2009 年 11 月 31 日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构 A 对所涉及的土地进行价格评估，可选用的估价方法不包括( ) 。（A）市场比较法（B）路线价估价法（C）基准地价系数修正法（D）成本逼近法62 土地估价机构 A 选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为 3 800 元m 2(建筑面积)，剩余法评估结果为 3 100 元m 2(建筑面积)，银行乙经综合分析，决定贷款 500 万元，要求估价机构的评估值最好能达到 760 万元，如要满足银行的要求，估价机构采取的措施是( )。（A）可建议增加抵押物的期限（B）可建议扩大抵押物的权限（
21、C）可建议增加抵押物的建筑面积（D）可建议增加其他抵押物62 某工业集团拟将其下属的 A 企业进行股份制改造， A 企业占用的国有划拨土地使用权共 1 000 000m2，所在区域的工业用地基准价为 350 元m 2。根据股改要求，土地将采用国家作价入股方式进行处置，由于受总体股本额限制，该集团要求投入的土地资产不超过 2 亿元。回答 l 一 5 小题的问题。63 要使总估价额不超过 2 亿元，可使用的方法有( )。（A）缩小入股土地的面积（B）缩短入股土地的年期（C）降低土地的单价（D）限制人股土地的权利64 基准地价系数修正法评估的宗地价格是( )。（A）比准价格（B）剩余价格（C）交易底
22、价（D）成本累加价格65 基准地价系数修正法评估宗地地价的最基本条件包括( )。（A）土地上有建筑物（B）有基准地价（C）已有宗地价格修正系数表（D）具有足够数量的标准宗地地价样本66 基准地价评估时的土地用途以( )用途为主。（A）现实（B）住宅（C）商业（D）规划67 地价管理的主要作用在于( )。（A）防止地价暴涨和土地投机（B）促进土地合理利用，防止国有土地收益流失（C）规范交易行为，健全地产市场（D）规范估价方法，提高地价水平土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 18 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 【正确答案】 D2 【正确答
23、案】 B3 【正确答案】 C4 【正确答案】 B5 【正确答案】 C6 【正确答案】 A7 【正确答案】 A8 【正确答案】 B9 【正确答案】 D10 【正确答案】 B11 【正确答案】 A12 【正确答案】 D13 【正确答案】 C14 【正确答案】 A15 【正确答案】 B16 【正确答案】 D17 【正确答案】 B18 【正确答案】 A19 【正确答案】 C20 【正确答案】 D21 【正确答案】 C22 【正确答案】 B23 【正确答案】 A24 【正确答案】 C25 【正确答案】 D26 【正确答案】 D27 【正确答案】 B28 【正确答案】 A29 【正确答案】 D30 【正确
24、答案】 C二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 【正确答案】 A，C，E 32 【正确答案】 A，B，C 33 【正确答案】 B，C ，D，E34 【正确答案】 A，E 35 【正确答案】 A，B，C，D36 【正确答案】 A，B，C，E 37 【正确答案】 A，B 38 【正确答案】 B，C 39 【正确答案】 A，B，C，E 40 【正确答案】 B，C ，D，E41 【正确答案】 B，C ，D，E 42 【正确答案】 C，D，E 43 【正确答案】 A，B，C，D 44 【正确答案】 A，D 45 【正确答
25、案】 A，B，C，E46 【正确答案】 A，C，E 47 【正确答案】 A，C，D，E 48 【正确答案】 A，B，C，D49 【正确答案】 A，C，E 50 【正确答案】 B，C ，D，E51 【正确答案】 A，C，D 52 【正确答案】 A，B，C 53 【正确答案】 A，C，D，E 54 【正确答案】 A，C，D，E 55 【正确答案】 A，B，C，E56 【正确答案】 B，C ，D 57 【正确答案】 A，B，E 三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。58 【正确答案】 A,C 59 【正确答案】 B,D 60 【正确答案】 B,C,D 61 【正确答案】 D 62 【正确答案】 C63 【正确答案】 A,B,D 64 【正确答案】 A 65 【正确答案】 B,C 66 【正确答案】 A 67 【正确答案】 A,B,C
