1、土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 24 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 市区一工厂由于产业结构案调整欲与外商合建商场，利用市场比较法进行土地资产评估时，下列中( )为最佳比较案例。（A）周围商场的售价（B）周围住宅用地地价（C）周围工厂用地的地价（D）周围商品房售价2 某块工业用地，土地取得费为 200 元平方米，相关税费为 50 元平方米，土地开发费是 300 元平方米，利息为 2124 元平方米，利润率为 10，则土地投资利润是( ) 。（A）55 元平方米（B） 57 元平方米（C） 30 元平方米（D）25 元平方米3 某企
2、业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为 3 万元，租期 10 年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为 8 万元，承租土地使用权的还原利率为 7，则租金盈余为( )万元。（A）3（B） 5（C） 8（D）354 按照经租房屋清产估价原则对房屋的新旧程度的划分，十成新的砖混结构房屋是指( ) 。（A）刚刚竣工的砖混结构商品房（B）竣工验收合格，使用期在五年以内的砖混结构房屋（C）没有投入使用的砖混结构商品房（D）折旧率很小的砖混结构房屋5 某企业拟向政府承租某宗工业用地 20 年的国有土地使用权。在进行土地估价时，经调查获知以下数据：一年期国债利率 420、一年期银行定期
3、贷款利率523、一年期银行活期存款利率 456、五年期银行定期贷款利率 612。若该地区风险调整值为 1，则估价师对该宗地评估时应确定的土地还原率为( )。（A）620（B） 556（C） 723（D）6126 我国地价体系的核心是( )。（A）交易底价和标定地价（B）交易底价和成交价格（C）交易底价和交易评估价（D）基准地价和标定地价7 在进行土地估价中，能否准确进行情况修正很大程度上依赖于( )。（A）估价人员的经验（B）计算的精度要求（C）所收集资料的质量（D）比较案例的交易时间8 一般情况下，对普通的工业建筑物进行评估时，经常以( )来代替其重置价格。（A）重建成本（B）重置成本（C）
4、建筑成本（D）生产成本9 人们出行的便捷与否和距站点的距离有关，按一般规律，每个站点的影响半径在（ ）km 之间，超过这个半径，人们就会到其他站点去。（A）00.3（B） 0.30.5（C） 0.30.7（D）0.50.710 市场比较法的适用条件不包括( )。（A）要有足够数量的比较案例（B）交易案例资料与待评估土地具有相关性（C）合法性（D）交易案例资料与待评估土地具有不可替代性11 在用( ) 评估租金时，首先要选定评估确定租金的内容。（A）市场比较法（B）直接比较法（C）评估比较法（D）间接比较法12 关于容积率的说法不正确的是( )。（A）容积率是指建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之
5、比（B）不同的城市地区，城市规划对该地区的容积率都有一定的规定限制（C）容积率的大小直接影响土地利用程度的高低（D）一般来说，容积率越低，土地利用效益就越高，地价也就相应地提高13 土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定，利息率可选用评估期日的银行贷款利息率，如果土地开发周期超过( )，通常还应考虑计算复利。（A）1 个月（B） 3 个月（C）半年（D）一年14 路口与路口之间的地段为一个路线价区段，一般情况下，一条街道设( )个路线价。（A）1（B） 2（C） 3（D）415 样本数据的精度决定了基准地价的精度，为此，在收集样本后，应对一些( )数据进行剔除。（A）偏大（
6、B）偏小（C）异常（D）个别16 利用房地交易、出租中包含的地价资料评估基准地价时，先要采用交易租价扣除法从房屋等的交易价格、租金中分离出样点地价，要注意所收集的交易价和租金的( )。（A）准确性（B）统一性（C）相关性（D）对应性17 基准地价的市场( ) 等作用，要求评估出的基准地价应以目前实际存在的土地利用现状为主，据此反映现实土地收益高低和支付地租、地价的能力。（A）风险性（B）导向性（C）盲目性（D）滞后性18 通常情况下，选择多因素综合评价进行分析，主要考察的影响土地因素以（ ）、区域经济发展水平为主。（A）城镇区位（B）城镇基础设施（C）区域综合服务能力（D）城镇集聚规模19 成
7、果验收报告的主要内容没有（ ）。（A）各项成果检查量、合格率及与标准的比较（B）对成果应用的批评建议（C）对成果的综合分析、评价并做出明确的验收结论（D）存在的主要问题类型、性质、数量及相应处理意见20 影响土地价格的因素分析中，（ ）是最主要的社会经济因素。（A）行政因素（B）人口因素（C）国际因素（D）经济因素21 土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，（ ）属于对土地价格的设定。（A）对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（B）估价期日（C）估价机构对估价结果有解释权（D）估价结果的法律责任22 对不动产市场研究而言是不可缺少的基础知识是（ ）。（A
8、）经济数学（B）线性代数（C）数理统计（D）多元微分方法23 下列关于因素成对比较法确定土地定级因素权重的说法，错误的是（ ）。（A）因素两两之间均要进行比较（B）为使结果更准确，可结合德尔菲测定法（C）某一待评因素权重有可能是零（D）可在因素集合中设置一虚拟因素24 下列城市规划因素中，影响土地价格的个别因素是( )。（A）人口密度控制、用地结构（B）建筑物密度、容积率（C）区域交通管制、用地结构（D）公用设施条件、容积率25 某城市发布的基准地价更新成果中规定了二级土地分类的地价修正方法，其中规定“办公(写字楼)用地按住宅用地基准地价的 125计价，体育及文体设施用地按住宅用地的 70计价
9、” 。对此规定，以下判断不正确的是( )。（A）办公(写字楼) 用地价格高于住宅地价水平（B）体育、文体设施用地属于应划拨使用的公益设施用地，制定定价标准无实质意义（C）制定二级土地分类地价修正办法可促进土地有偿使用制度的实施（D）基准地价评估可不局限于商业、住宅、工业三种基本用途26 一个合格的土地估价师从信息收集分析到价格测算都要具有较好的专业素养，你认为下列描述，( ) 是不正确的。（A）土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致（B）同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大（C）同一块土地，规划可使之一夜之间
10、身价百倍，也可以使之无人间津，这是经济因素对地价所产生深刻的影响（D）土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来27 在城镇土地定级因素量化过程中，下列关于公式说法中，不正确的是( )。（A）r 是中心距某地块实际距离和某中心功能影响半径之比（B） r 数值在(0，1) 之间变化（C）离中心近时，r1，距离达到了影响半径时，r0（D）r 越小，ei 越接近 fi；r 越小，ei 越接近 128 在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时，当某项因子对应指标与土地利用效益呈正相关，假定指标最高值和最低值分别为 30 和 10，某一参评城镇对应指标为 25，则计算的因子分值为
11、( )。（A）20（B） 66.7（C） 75（D）5029 在进行城镇土地分等时，拟采用极值标准化的方法进行因子分值计算。在分析城镇人口规模时，该指标最高值和最低值分别为 58 万人和 30 万人，参评的甲城镇对应指标为 48 万人；在分析区域农业人口人均耕地时，该指标最高值和最低值分别为 3.6 亩/人和 1.2 亩/人，参评的乙城镇对应指标为 2.3 亩/人，则甲、乙城镇计算的因子分值分别为( )。（A）53.6、54.2（B） 46.4、45.8（C） 56.6、45.8（D）46.4、54.230 某单位在其使用的划拨土地上建成办公楼并出租，尚未办理房产登记手续，现该单位为进行内部资
12、产清算，委托土地估价机构进行了地价评估，估价师在估价报告中进行了下列描述，其中正确的是( )。（A）为委托方了解估价对象房地产正常市场价值提供价格参考依据（B）设定评估结果为估价对象在产权无瑕疵条件下的完全产权价值（C）评估时部分参数采用估价对象的实际数据（D）该地公布的基准地价基准日为 2006 年 1 月 1 日，估价基准日为 2007 年 12月 16 日，采用基准地价系数修正法时需进行期日修正二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 在确定区域条件指数和个别因素条件指数时，以下说法不正确的是( )。（A）若
13、区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定修正系数（B）若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后，比较确定相应的修正系数（C）若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度基础上进行因子分解后确定的，则应采用加和的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后，比较确定相应的修正系数（D）若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数积算的方式确定因素
14、修正幅度，进而确定条件指数32 地价监测点数据中，初始采集数据包括( )。（A）土地权属状况（B）土地价格状况（C）地价影响因素（D）监测点设定条件（E）土地实际利用状况33 收益还原法具有严格的理论基础，( )是收益还原法的理论依据。（A）收益理论（B）地租理论（C）收益途径评估理论（D）生产要素分配理论（E）价格理论34 企业经营费用是指在企业经营过程中为获取经营收益而必须支付的一切费用，通常包括( )、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用。（A）原料费（B）工资（C）运输费（D）保险费（E）折旧费35 房屋总折旧是指房屋建筑物在已使用年限内由于( )因素引起的房屋折旧总额，通常采用平均折
15、旧法计算（A）物理（B）经济（C）功能（D）市场（E）政策36 成本逼近法，与一般房地产估价中的成本法不同，后者也可以称( )。（A）合同法（B）原价法（C）剩余法（D）承包商法（E）加法37 评估期日的重置费用包括( )，即应是按照评估期日的有关规定和物价水平确定土地取得费和土地开发费的计费项目和取费标准，而不能按照企业实际取得和开发利用土地时的实际投入计算。（A）土地取得费（B）土地开发费（C）土地增值收益（D）税金（E）利息38 随着工程动工开始投入，并随着工程建设进展逐步投入，工程竣工，( )等部分费用停止投入。（A）机械维修费（B）不可预见费（C）开发费（D）机械使用费（E）专业费3
16、9 基准地价的特点包括( )。（A）全域性（B）有限期（C）平均性（D）统一性（E）时效性40 根据城镇土地定级规程的规定，城镇土地定级分为（ ）。（A）综合定级（B）分类定级（C）多项定级（D）多用途定级（E）单项定级41 我国土地使用年期较长，一般都在 50 年左右，而且在使用期间也同样拥有（ ）等权利。（A）转让（B）出租（C）抵押（D）出卖（E）投资42 农用地分等定级单元划分方法有（ ）。（A）叠置法（B）地块法（C）网格法（D）多边形法（E）测定法43 土地等级是在城镇内部，通过（ ）等分析，揭示城镇内部各具体地块的收益差异，从而得出在城镇内部的排序。（A）投资于土地的资本（B）自
17、然条件（C）经济活动程度（D）经济活动频率（E）土地的增值性44 下列房地产开发活动，可采用剩余法进行评估的是( )。（A）开发商确定竞拍地块所能支付的最高价格（B）投资者确定待拆迁改造房屋的土地估价（C）投资者估算建设项目建成后经营的最高控制成本（D）投资者估算建设项目的预期利润（E）市政府办公楼改造的地价评估45 根据土地估价报告规范格式的要求，土地权利状况描述中要对估价对象的( )等权利状况进行描述。（A）使用权（B）收益权（C）所有权（D）处置权（E）他项权利46 下面是关于土地估价假设条件的说法，( )属于假设条件应说明的范围。（A）估价对象土地使用年期为无限年期，估价时设定为 40
18、 年（B）估价对象土地现状用途为发电厂，估价时设定为工业（C）估价对象现状容积率为 0.8，估价时设定为 1.2（D）估价对象现状为国有划拨土地使用权，估价时设定为国有出让土地使用权（E）估价对象不在基准地价覆盖范围内，估价时参照了城市末级地基准地价47 关于我国的城镇基准地价，下列说法中正确的是( )。（A）由政府负责制定并公布执行，与路线价、标定地价等同属于公示地价范畴（B）基准地价评估属于注册土地评估机构的执业业务范围，可由机构根据需要自行组织测算（C）基准地价是政府向公众提供区域性土地价格信息，并发挥地价对社会经济的宏观调控作用的工具（D）基准地价可以根据市场状况即时变更（E）基准地价
19、要体现政府出让土地的优惠政策48 土地估价师可从城市总体规划图中了解到待估宗地的基本信息有( )。（A）容积率（B）周围土地利用环境（C）建筑物高度（D）覆盖率限制（E）用途49 宗地估价时，下列关于确定估价基本事项描述正确的是( )。（A）确定估价采用的技术路线和估价方法及估价报告备案部门（B）估价对象主要包括位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等（C）应根据估价期日确定估价日期（D）应根据估价目的和委托方的要求确定估价期日（E）应根据委托方的要求确定估价目的50 下列关于成本逼近法适用范围描述正确的有( )。（A）适用于新开发土地的估价（B）适用于建成区土地的估价（C）适用于山区乡镇企
20、业用地的估价（D）适用于商业用地的估价（E）适用于学校、公共设施用地的估价三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。50 某制药企业为扩大经营规模，准备将位于 W 市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。经调查，该企业老厂区土地为 1987 年以无偿划拔方式取得的国有土地，土地面积为3000m2，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为 2.4。该办公楼建成后，预计售价为 11000 元m
21、2，开发期为两年，建筑费为 4500 元m 2，专业费和不可预见费分别为建筑费的 5和 3，建造成本第一年投入 45，第二年投入 55，年内均匀投入，建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的15；税金为房地产售价的 6，年贷款利率为 8，土地还原率为 6。W 市郊区工业开发区周边地区近 3 年农作物的年平均亩产值为 1800 元亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的 4征收；耕地占用税按 5 元m 2 计收；耕地开垦费按 10 元m 2计收。开发区
22、平均土地开发程度达到“五通一平”( 通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，土地开发费为 60 元m 2，开发周期为 1 年，开发费在开发周期内均匀投入；土地开发的投资回报率为 15，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于 150 元m 2，住宅用地土地出让金最低不得低于 300 元 m2，商业用地出让金最低不得低于 600 元m 2。市老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于 300 元m 2，住宅用地土地出让金最低不得低于 500 元 m2，商业用地出让金最低不得低于 930 元m 2。51 老厂区用地在规划用途条件下，法定最
23、高年期的土地使用权单位面积地价为（ ）元m 2。（A）7114.30（B） 7365.20（C） 7185.65（D）7204.8052 经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的 60给予补偿，该企业最高可以得到的补偿为（ ）万元。（A）1126.35（B） 1186.30（C） 1113.17（D）1028.5453 该企业如以该补偿价购置开发区的土地，最多可购买的土地面积为（ ）m 2。（A）30317.53（B） 33107.52（C） 32134.0（D）31113.6754 土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用（ ）形式表现的收益。（A）实物（
24、B）地租（C）地价（D）货币55 采用成本逼近法估价时，农地取得费的计息期为（ ）开发期。（A）整个（B） 12（C） 14（D）34四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。56 有一两面临街的房地产(如下图所示)，据调查，该类房地产年出租净收入一般为400 元m 2；该土地使用年限为 40 年；已使用了 10 年，综合还原利率为 10，土地还原利率为 8，其他数据见图、表。评估基准日为 2006 年 11 月 23 FI。试估算：建筑
25、物价格(万元) ；土地单价(元m 2)。57 某房地产开发公司于 2000 年 10 月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000m2，出让年期 40 年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为 3.0。2001 年 10 月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为 6500 元/建筑 m2，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。 1根据以下条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于 2004 年 10 月所占用土地的总价。 经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件如下表所示。 上表中有关系数
26、均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。 该城市商业用地价格在 2001 年 6 月至 2003 年 6 月间，平均每月比 2001 年 6 月的价格上涨 0.2%；2003 年 7 月至 2004 年 10 月间，平均每月比2001 年 6 月的价格上涨 0.1%。土地还原利率取 6%。 2因登记需要，需测算公司乙所应分摊的土地面积，请按其首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算公司乙应分摊的土地面积。 3若该商场第一层出租，请测算其所占用土地的单位土地面积市场年租金。58 S 市有一面
27、积为 4000m2 的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在 2007年 1 月 1 日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。 (1)证载土地使用期至 2070 年 1 月 1 日，但限定商业用途最高土地使用年限为 40 年。 (2)宗地形状为规则平行四边形，规划容积率3.3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为 1:9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通” (即通路、通上水、通下水、通电、通信)和宗地红线内场地平整。 (3)该市基准地价 2005 年公布，基准日设定为 2005 年 1 月 1 日，土地开发程度设定
28、为红线外“五通”( 即通路、通电、通上水、通下水、通信)，红线内场地平整，商业、住宅、工业用地年限分别设定为 40 年、70 年、50 年。该宗地属商业四级、住宅四级用地，其对应的基准地价为商业 800 元/m 2，住宅 450 元/m2。 (4)其他相关资料如下。 该市同类用地价格在 2005 年 1 月至 5 月没有变化，2005 年 6 月至 2006 年 12 月每月递增 0.5%。 商业用地、居住用地的还原利率均为 6%。 根据容积率修正系数表，该市同类型土地在乎均容积率为 2.5 时，对应的地价水平指数为 100，容积率每增高或降低 0.1，则地价向上或向下修正 1%。 根据基准地
29、价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为-2%，住宅为3%。 基准地价系数修正公式为：宗地地价 =基准地价(1+影响因素修正系数)年期修正系数期日修正系数 容积率修正系数+土地开发程度修正额。五、判断题59 土地价格是由土地的效用、相对稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影响形成的。( )（A）正确（B）错误60 剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原则的具体应用。( )（A）正确（B）错误61 最有效使用应当以预测原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。( )（A）正确（B）错误62 估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。( )（A）
30、正确（B）错误63 土地还原利率的大小与土地投资的风险成反比，即投资房地产的风险越大，其还原利率越低。( )（A）正确（B）错误64 采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。( )（A）正确（B）错误65 在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格 1000 元平方米，设其区域条件指数为 100，评估对象的区域条件与之相比指数为 110，则经区域因素修正，评估对象的价格为 1100 元平方米。( )（A）正确（B）错误66
31、正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。( )（A）正确（B）错误67 在房地产交易中，亲友之间或急于购买的交易，往往容易造成价格偏低。( )（A）正确（B）错误68 成本逼近法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高。 ( )（A）正确（B）错误69 采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。( )（A）正确（B）错误70 征地是土地买卖活动，征地费用也就是土地购买价格。( )（A）正确（B）错误71 土地开发费用分摊的基本原理为；应分摊费用受益程度设施总费用。( )（A）正确（B）错误72 剩余法除适用于土地估
32、价外，也可用来估测具体开发项目的预期利润。( )（A）正确（B）错误73 剩余法估价中，假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。( )（A）正确（B）错误74 剩余法估价中隐含着这样一个假设：预期的房地产租金或价格将随市场的变化而变化。( )（A）正确（B）错误75 剩余法中不用计算利息的项目是地价。( )（A）正确（B）错误76 对于城市商业用地来说，其使用价值随距离街道距离的增加而减少；对于城市住宅用地而言，其使用价值可能随距离街道距离的增加而增加。( )（A）正确（B）错误77 路线价估价法适用于城市商业繁华地区的土地估价。( )（A）正确（B）错误78 各个估价方法得出
33、的试算价格准确且唯一，估价结人员可以任选一个作为最后的估价结果。( )（A）正确（B）错误土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 24 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 【正确答案】 A【试题解析】 应按照最有效利用原则，以最新的土地用途作为评估的土地用途。【知识模块】 市场比较法2 【正确答案】 A【试题解析】 投资利润(土地取得费+土地开发费 +税费) 投资回报率=（200+300+50）10=55 元平方米【知识模块】 成本逼近法3 【正确答案】 B【试题解析】 （83）5【知识模块】 综合练习4 【正确答案】 B【试题解析】 竣工验收
34、合格，使用期在五年以内的砖混结构房屋为十成新的砖混结构房屋。【知识模块】 综合练习5 【正确答案】 A【试题解析】 估价师对该宗地评估时应确定的土地还原率应当是一年期一年期国债利率 420和该地区风险调整值为 1的综合。因为是承租土地使用权价格，还应当再加上 1%，则为 4.20%+1%+1%=6.20%【知识模块】 综合练习6 【正确答案】 D7 【正确答案】 A8 【正确答案】 B9 【正确答案】 B10 【正确答案】 D 11 【正确答案】 A 12 【正确答案】 D 13 【正确答案】 D14 【正确答案】 A15 【正确答案】 C16 【正确答案】 A17 【正确答案】 B18 【正
35、确答案】 D19 【正确答案】 B20 【正确答案】 B21 【正确答案】 B22 【正确答案】 A23 【正确答案】 C24 【正确答案】 B25 【正确答案】 B26 【正确答案】 C27 【正确答案】 C28 【正确答案】 C【试题解析】 根据公式计算，极值标准化公式为 Yij100a(J)(X ijX j)/(XmaxX min)式中；Y ij第 i 个分等对象的第 j 项因子分值；a(j)，X j当第 j项因子指标与土地利用效益正相关时，a(j)l，且 XjX min；当第 j 项因子指标与土地利用效益负相关时，a(j)-l 且 XjX max；X ij第 i 个分等对象第 j 项指
36、标值；X max各分等对象 Xij 指标的最大值；X min各分等对象 Xij 指标最小值。29 【正确答案】 D30 【正确答案】 D二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 【正确答案】 A,D【知识模块】 综合练习32 【正确答案】 A,C,D,E33 【正确答案】 B,D 34 【正确答案】 A,B,C,E 35 【正确答案】 A,B,C 36 【正确答案】 A，B，D，E 37 【正确答案】 A，B 38 【正确答案】 B,C,E 39 【正确答案】 A,B,C,E40 【正确答案】 A,B41 【正确答
37、案】 A,B,C42 【正确答案】 A,B,C,D43 【正确答案】 A,B,C,D44 【正确答案】 A，B，D45 【正确答案】 A，B，C，D46 【正确答案】 A,B,C,D47 【正确答案】 A,C48 【正确答案】 B,E49 【正确答案】 B,D,E50 【正确答案】 A,C,E三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。51 【正确答案】 A52 【正确答案】 C53 【正确答案】 B54 【正确答案】 D55 【正确答案】 A四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无
38、计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。56 【正确答案】 第 1 步：计算土地单价(两种算法均可) 按前街、后街影响各半计算 前街：4 000 元m 21010 m X 10 m=400 000 元 后街：1 000 元m 21010 m10 m=100 000 元 单位地价：(400 000+100 000)元(20 m10 m)2 500 元m 2 年限修正：2 5001-1(1+8) 301-1(1+8 ) 40元m 2=2 3602 元m 2 或按路线价高低不同、影响距离不同计算 前街：4 000204
39、000(4 000+1 000)0910元=576 000 元 后街：1 00020l 000(4 000+l 000)1210元=48 000 元 单位地价：(576 000+48 000)元(20 m 10 m)=3 120元m 2 年限修正：3 1201-l(1+8) 301-1(1+8) 40元m 2=2 9455 元m 2 第 2 步：用收益还原法计算房地产价值(假设容积率为 1) 房地产价值=(40020101)101-1(1+10 ) 30元=754 1532 元 第 3 步：计算建筑物价格 建筑物价格=房地产价格-地价 =(754 1532-2 36022010)元=282 1
40、132元 或建筑物价格=(754 1532-2 94552010) 元 =165 0532 元57 【正确答案】 适用公式 估价对象土地价格=比较案例土地价格交易情况修正日期修正区域因素修正 个别因素修正年期修正 2计算步骤 1) 测算乙公司所占用的土地总价 (1)选择计算方法。根据本题所提供资料，采用市场比较法评估。 (2)选择比较实例。根据估价对象条件，按照同一供需圈、用地类型相同、交易类型相同或相近、交易时间相近等要求，选择交易案例A2、A7、A8 作为比较实例。 (3)确定比较因素，进行因素修正。因估价对象与各比较实例均为正常交易，不需进行交易情况修正。故修正因素主要有交易日期、区域因
41、素、个别因素和土地使用年期。 编制交易日期修正指数表，根据题目所给条件，交易日期修正指数表如下。 编制区域因素修正指数表。 编制个别因素修正指数表。 确定年期修正公式。 (5)计算估价对象土地价格。 楼面地价=(1303.2+1436.5+1503.8)/3=1414.5(元/m 2) (6)计算土地总价。 乙公司拥有的建筑面积为：40003/6=2000(m 2) 土地总价=建筑面积楼面地价=20001414.5=282.9(万元) 2)计算乙公司应分摊的土地面积 按建筑面积分摊： 分摊比例=市场建筑面积/总建筑面积=2000/12000=1/6 分摊土地面积=40001/6=666.67(m2) 3)测算单位土地面积的市场年租金 题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即市场年租金： 单位面积地价=土地总价分摊后的土地面积=2829000666.67=4243.5(元/m 2) 58 【正确答案】 方法选择 根据题意，待估宗地位于城镇基准地价四级覆盖范围内，且已给定基准地价内涵、相关因素修正标准等资料，宜选用基准地价系数修正法评估。 2解题思路 先分别评估商业、住宅部分的单位地价和总地价，再求取该宗城
