1、土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 26 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用( )表现的收益。（A）货币形式（B）实物形式（C）地价形式（D）地租形式2 下列因素( ) 不是影响地价的区域因素。（A）繁华程度（B）城市规划（C）土地使用限制（D）容积率3 土地价格的高低主要取决于( )。（A）成本（B）供求关系（C）效用和收益（D）增值性4 应用成本逼近法进行土地估价，计算土地取得费的利息，是以整个取得费为基础，计算期为( ) 开发期。（A）l4（B） 12（C）整个（D）一年5 剩余
2、法是根据( ) 来估算土地价格的一种估价方法。（A）房地产开发预期总价格与总支出的差额（B）房地产开发的总收益（C）房地产的年租收入（D）房地产的建造总成本和总利润6 剩余法除可用于评估土地价格外，还可以用于( )。（A）房地产开发项目可行性分析（B）房地产纯收益估测（C）评估建筑质量（D）物业管理评估7 某公司通过拍卖取得一块土地的综合开发权，设土地开发周期为 2 年，分两期进行，建筑物建造周期为 3 年，分三期进行，则第二期建筑物开发费的计息期为( )。（A）1.5（B） 25（C） 3（D）358 根据剩余法计算得到的待开发土地的剩余价值为 1000 万元，若取得土地使用权的法律、估价及
3、土地使用证书等费用估计为地价款的 2，则待估地块的价格应为( )万元。（A）980（B） 1000（C） 1002（D）10209 价格定义是土地估价最重要的程序，完整的土地价格定义应包括( )等内容。（A）估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型（B）估价日期、设定开发程度、设定用途、现状或规划利用条件、设定使用年期、价格类型（C）估价期日、实际开发程度、现状用途、现状容积率、剩余使用年期（D）估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年期10 地价管理政策要与相应的( )相配合，在土地市场上才能发挥作用。（A）社会监督（B）政府干预（C）地
4、价管理制度（D）群众觉悟11 农用地定级考虑的因素中不包括（ ）因素。（A）自然经济（B）人文社会（C）区位差异（D）耕地便利12 在考察地块的地貌时，工作的程序是( )。（A）观察坡向、坡度对土地整体平展程度进行基本判断 地物的观察地貌对土地价值影响程度的判断（B）对土地整体平展程度进行基本判断观察坡向、坡度地物的观察地貌对土地价值影响程度的判断（C）观察坡向、坡度对土地整体平展程度进行基本判断地貌对土地价值影响程度的判断地物的观察（D）对土地整体平展程度进行基本判断观察坡向、坡度 地貌对土地价值影响程度的判断地物的观察13 估价期日是指决定待估土地价额的基准日期，一般情况下如果市场比较稳定
5、，比较的有效期可以延长，即可以选择几年前的交易案例用于比较，如果市场变化较快，则比较的有效期要缩短，一般应选择 2 年内成交的不动产交易实例，最长不超过( )年。（A）2（B） 5（C） 4（D）314 成本逼近法中，投资不包括( )。（A）有关税费（B）土地取得费（C）有关利息（D）土地开发费15 按照规定，城市每( )年必须更新基准地价，虽然一些城市已经做到每年或者每半年更新一次，但是大多数城市还不能按照规定时间更新并公布基准地价。（A）23（B） 2（C） 12（D）116 不同城市的基准地价评估技术路线是不完全一致的，在工业企业或其他企业占主要成分的城市，评估的技术路线往往以( )为主
6、。（A）级差收益测算法（B）差额收益法（C）租金剥离法（D）直接转移法17 与土地质量呈正相关关系的人口密度因子属于（ ）因素。（A）城镇区位（B）城镇集聚规模（C）区域经济发展水平（D）区域土地供应潜力18 成果验收报告的主要内容没有（ ）。（A）各项成果检查量、合格率及与标准的比较（B）对成果应用的批评建议（C）对成果的综合分析、评价并做出明确的验收结论（D）存在的主要问题类型、性质、数量及相应处理意见19 衡量因素的同一水平(同一个总体)下样本数据的误差，称为（ ）误差。（A）组内（B）随机（C）组间（D）系统20 在进行城镇定级时，某城镇商服中心分为三级，市级中 143,的规模指数为1
7、00，区级中心的规模指数为 50，小区级中心规模指数为 20，市级中心、区级中心及小区级中心的功能分别为（ ）。（A）100、50、20（B） 50、30、20（C） 100、30、20（D）59、29、1221 土地价格与一般物价相比，有其自身的特点，其中不包括（ ）不同。（A）表示方式（B）价格基础（C）生产成本（D）形成时间22 土地分等定级的实质就是依据（ ），评定出土地等级。（A）土地价值的优劣（B）土地区位（C）土地使用价值的优劣（D）土地成本23 不动产估价最初的目的就是为（ ）服务，以保证税赋的公平性。（A）国家（B）社会（C）纳税人（D）税收24 建筑设计的主要内容不包括（
8、）设计。（A）建筑平面（B）建设系统（C）建设剖面（D）建筑体形和立面25 在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和（ ）四者的内在联系。（A）估价原则（B）估价方法（C）不动产自身状况（D）不动产市场状况26 在进行城镇分等时，选取了五个因素，通过特尔菲法，已确定出因素的重要程度为 V 1V 2，V 1V 3，V 3:V4:V5，若采用因素成对比较法 (0，0.5，1 三种数值)，下列说法中，不正确的是( )。（A）V 1 的权重为 0.3（B） V2 的权重为 0.4（C） V3 的权重为 0.5（D）V 5 的权重为 0.1727 土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地
9、、草地等享有占有、使用和收益的权利。根据农村土地承包法规定，不同类型农用地的承包经营权期限最长的为( ) 年。（A）30 （B） 40（C） 50 （D）7028 土地估价师在确定宗地地价评估结果时，完全听从委托方的要求，这样的行为违反了土地估价的( )。（A）替代原则 （B）最有效利用原则（C）公开、公平原则 （D）独立性原则29 某耕地区片近 3 年平均年产值为 1700 元/亩，如土地补偿费按年产值的 10 倍计，土地补偿费和安置补助费之和，最低不得低于年产值的 16 倍，最高不得高于年产值的 25 倍，则该征地区片价为( )万元信。（A）4.255.95（B） 2.724.42（C）
10、2.724.25（D）1.702.7230 因案件执行的需要，人民法院拟对某宗划拨土地使用权进行处置并委托当地政府土地交易中心进行拍卖。以下对拍卖底价评估的观点正确的是( )。（A）属于强制处分范畴，底价评估时需考虑进行价值折减（B）采用完全市场公开价值标准评估底价（C）根据法院出具的意见评估底价（D）根据案件申请执行方的意见评估底价二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 土地估价中的替代原则是指土地价格水平( )。（A）由具有相同性质的替代性土地的价格所决定（B）由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互比较后
11、所决定（C）可通过比较地块的条件和使用价值来确定（D）根据过去实际收益的高低来确定32 以下表述错误的有( )。（A）实质租金常由纯租金及租赁不动产所需的各项费用构成（B）支付租金包括制定契约时所收取的具有预租金性质的保证金（C）实质租金支付租金+保证金 月(年)利率（D）支付租金实质租金+保证金 月(年)利率33 根据我国目前的土地市场，可用于基准地价评估的资料有( )。（A）能直接反映地租地价的资料（B）土地征用拆迁中涉及的费用资料（C）房地交易、出租中包含的地价资料（D）企业经营活动中利用土地效益资料34 按地价评估的理论和基准地价评估的要求，划分基准地价评估区域的依据应是影响土地使用的
12、一系列因素，这些因素包括土地( )。（A）定级因素（B）自然因素（C）社会因素（D）区域因素（E）环境因素35 基准地价评估资料调查前必须划分调查区，调查区应根据城市土地( )、基础设施状况等因素进行划分。（A）市场状况（B）交通状况（C）用途（D）使用性质（E）利用强度与限制36 公司的( ) 等情形中，大多数都伴有纠纷的发生，而且一般涉及面较广，有多方利益相关者涉及其中，较难达成协议，需要中立的机构进行估价。（A）解体（B）成立（C）合并（D）破产（E）清算37 评估公告市场地价的作用主要是为了( )。（A）引导市场（B）垄断市场（C）调查市场（D）调控市场（E）监测市场38 土壤和地质条
13、件也是土地效用和价值的重要影响因素，土壤和地质条件调查包括( )。（A）土壤状况调查（B）土地污染调查（C）自然灾害情况调查（D）地质条件调查（E）道路情况的调查39 市场比较法根据实际中比较基准的不同，可以分为( )。（A）直接比较分析（B）客观比较分析（C）宏观比较分析（D）间接比较分析（E）微观比较分析40 一般的土地估价方法，仅适用于单宗土地的估价，而路线价估价法则被认为是一种( )，又能节省人力、财力，并可同时对大量宗地进行估价的方法。（A）迅速（B）准确（C）公平（D）简洁（E）合理41 制作深度百分率表的百分率原理包括( )。（A）单独深度百分率（B）整体深度百分率（C）平均深度
14、百分率（D）标准深度百分率（E）累计深度百分率42 制作深度百分率表的步骤是( )。（A）制定标准深度（B）确定级距（C）确定单独深度百分率（D）确定标准深度百分率（E）选用累计或平均深度百分率制作深度百分率表43 农用地定级方法有（ ）。（A）因素法（B）修正法（C）样地法（D）权重法（E）剩余法44 农用地分等定级单元划分方法有（ ）。（A）叠置法（B）地块法（C）网格法（D）多边形法（E）测定法45 宗地地价是指具体宗地在某一期日的土地使用权价格。其特点包括（ ）。（A）目的多样性（B）特殊性（C）公平性（D）时效性（E）规范性46 城镇土地分等中的城镇基础设施因素包含（ ）状况。（A）
15、道路（B）排气（C）供水（D）排水（E）供气47 关于我国的城镇基准地价，下列说法中正确的有（ ）。（A）由政府负责制定并公布执行，与路线价、标定地价等同属于公示地价范畴（B）基准地价评估属于注册土地评估机构的执业业务范围，可由机构根据需要自行组织测算（C）基准地价是政府向公众提供区域性土地价格信息，并发挥地价对社会经济的宏观调控作用的工具（D）基准地价可以根据市场状况即时变更（E）基准地价要体现政府出让土地的优惠政策48 下列关于成本逼近法适用范围描述正确的有( )。（A）适用于新开发土地的估价（B）适用于建成区土地的估价（C）适用于山区乡镇企业用地的估价（D）适用于商业用地的估价（E）适用
16、于学校、公共设施用地的估价49 根据国土资源部关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知(国土资发2005144 号) 文件要求，征地区片综合地价的基本特征是( )。（A）确定征地补偿的执行标准（B）分征地目的的最低标准（C）区分地类划分区片（D）在一个区片内征地补偿标准一致（E）征地区片价中不包括地上附着物补偿和青苗补偿50 下列有关土地估价业务受理的正确做法是( )。（A）经核实，委托方提供的土地产权资料来源合法、产权清楚、面积准确，可以接受委托（B）对委托方提出的任何目的的土地估价，土地评估机构都应该接受委托（C）土地使用证登记面积与所附宗地图面积不一致，估价机构因此未受
17、理该项估价业务（D）估价机构拒绝接受一宗 2003 年出让至今无合法理由仍未开发建设的住宅用地评估业务（E）就清产核资和转让两种目的，估价机构接受委托并将估价结果反映在同一份估价报告中三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。50 A 城市有一宗国有建设用地，占地面积为 1 000m 2，土地使用者于 2001 年以行政划拨方式取得，后于 2004 年 8 月 1 日通过补办出让手续取得该宗地 50 年期的土地使用权，同时建成一栋总建筑面积为 2 500m 2 的办公楼，现全部用于出租。A 城市房地产市场比较发育，拟以
18、2 2009 年 8 月 1 日为估价期日进行评估，开展的有关市场调查如下： (1)该宗地同一区域、规模档次相同的办公楼月租金收入一般为 30 万元，月平均费用 15 万元，可收取取押金 60 万元； (2)该办公楼耐用年限为 60 年，残值率为 0，建筑物重置价为 4 000 元m 2； (3) 当地土地还原率为6，建筑物还原率为 8，银行一年期存款利率为 5。请根据上述内容，回答l5 小题的问题。51 评估该宗地价格时，土地估价人员不宜选择的估价方法有( )。（A）收益还原法（B）剩余法（C）市场比较法（D）成本逼近法52 从该办公楼的耐用年限和残值率看，其建筑结构为( )。（A）砖木结构
19、（B）砖混结构一等（C）砖混结构二等（D）钢筋混凝土结构53 该办公楼客观年纯收益为( )万元。（A）180（B） 181（C） 183（D）18554 评估中，该办公楼的年折旧额为( )万元。（A）167（B） 182（C） 200（D）22255 若 A 城市土地市场上的交易案例较租赁案例多，采用市场比较法求取的价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用( )的方法。（A）市场比较法（B）采用权重法加和，且市场比较法权重较大（C）收益还原法（D）采用权重法加和，且收益还原法权重较大56 若将上述住宅宗地作为城市地价监测点，则其在 2006 年末的平均地价水平为( )元m 2。（A）
20、1 000（B） 1110（C） 1 200（D）1 260四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。57 C 市的某企业拟购进 A 市的宗地 H，委托某土地评估机构对宗地 H 的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地 H 于 1999 年 7 月 31 日的市场价格 (计算地价时，案例选择不少于 4 个)。注：开发程度.*“ 表示宗地外 ”“七通一平”和宗地内 “三通一平”；*表
21、示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”；* *表示宗地内外 “七通一平”。 区域因素和个别因素对地价的修正系数(有关系数均为案例与待估宗地比较所得)，数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度。 其他资料：A 市的地价指数以1997 年为基期，每年在上一年的基础上增加 10%。A 市的容积率对地价的影响是，容积率以 2 为 100%，当容积率每升高或降低 0.1 时，宗地单位地价上涨率增加或减少 4 个百分点。A 市商业用地还原率为 4%。1997 年和 1998 年 A 市的商业用地宗地内从“三通一平 ”到“
22、五通一平”的费用平均为每平方米 45 元。58 某单位于 2001 年 11 月以有偿出让方式取得 A 地块 50 年土地使用权，并于2003 年 11 月在此地块上建成建筑物 B。A 地块面积为 2 000m2，建筑面积为 2 500 m2 当时出让地价为 100 万元，建筑造价为 300 万元，其经济耐用年限为 48 年，残值率为 4。2006 年 11 月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，2001 年2006 年该地区物价指数平均每年上涨 8，目前该地块周围地区征地等各项费用为 20 万元亩，土地开发费为 2 亿元m 2，当地银行贷款年利率为12，土地开发周期平均为一年，
23、土地开发投资回报率为 15，当地土地增值收益率为 15，土地还原率为 10，目前该类建筑的重置价为 1 500 元m 2，试根据上述资料评估该单位房地产现值。59 某公司于 2003 年 11 月，出资 150 万元以有偿出让方式取得一宗地的 50 年土地使用权，并于 2005 年 11 月以 300 万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑，已竣工验收。2008 年 11 月，调查和实地踏勘后，得到的有关资料如下。 (1)该宗地面积为 3 亩，土地开发程度为“五通一平” ，其所属建筑物面积为 2500m 2，砖混结构，经济耐用年限为 50 年，残值率为 2。 (2)2003 年一 2008 年
24、该地区建材价格指数平均每年比上年上涨 8。 (3)2008 年 11 月，宗地所在区域进行成片开发时，土地补偿费、安置补助费及征地发生的其他税费为 300 元m 2，开发程度为“五通一平”的土地开发费为 200 元m 2，土地的开发周期平均为 2 年，开发投资为均匀投入。根据城市规划，公共绿地、道路等公共用地面积比例应占成片开发土地面积的 10。 (4)当地银行一年期贷款利率为 12，与该宗地类似土地的开发投资回报率为 15、土地增值收益率为 15、土地还原率为 10。 (5)该类建筑物的重置价为 1500 元m 2。 2008 年 11 月该公司拟进行合作经营，需对整体不动产进行评估作价，试
25、根据上述资料选择适当的方法，评估整体不动产的现值总价和楼面价格。五、判断题60 土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。( )（A）正确（B）错误61 剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原则的具体应用。( )（A）正确（B）错误62 最有效使用应当以预测原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。( )（A）正确（B）错误63 估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。( )（A）正确（B）错误64 实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。( )（A）正确（B）
26、错误65 运用市场比较法，我国要求市场比较交易案例至少两个。( )（A）正确（B）错误66 只要待估宗地所在区域的市场上存在大量交易案例，就可选用市场比较法进行评估。( )（A）正确（B）错误67 成本逼近法的基本公式为：土地价格土地取得费+土地开发费+利息+ 利润十土地增值收益。( )（A）正确（B）错误68 土地取得费按该地块被征用前 3 年平均产值的 610 倍计算。( )（A）正确（B）错误69 在成本逼近法中计算利润时，以土地取得费、土地开发费、税费、利息为计算利润的基数。( )（A）正确（B）错误70 征地是土地买卖活动，征地费用也就是土地购买价格。( )（A）正确（B）错误71
27、土地增值是待估宗地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加。( )（A）正确（B）错误72 剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据，均应根据未来预期的正常市场条件下的数据水平确定。( )（A）正确（B）错误73 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的建设规模。( )（A）正确（B）错误74 采用剩余法评估地价时，利息的计算应以开发建造过程中的全部预付资本为计算基础。( )（A）正确（B）错误75 剩余法中不用计算利息的项目是地价。( )（A）正确（B）错误76 对于城市商业用地来说，其使用价值随距离街道距离的增加而减少；对于城市住宅用地而言，其使
28、用价值可能随距离街道距离的增加而增加。( )（A）正确（B）错误77 路线价估价法计算公式的表现形式是：宗地总价路线价深度百分率其他条件修正额宗地面积。 ( )（A）正确（B）错误78 同一区域中，不同利用类型的土地，有不同的基准地价标准。( )（A）正确（B）错误79 估价师要根据适宜性来判断每一种估价方法是否与其估价目的、用途相配合。( )（A）正确（B）错误土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 26 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 【正确答案】 A【试题解析】 有形收益是可以用货币形式表现。【知识模块】 收益还原法2 【正确答案】
29、D【试题解析】 容积率属于个别因素.【知识模块】 市场比较法3 【正确答案】 C【试题解析】 土地效用和收益决定了土地的价格。【知识模块】 成本逼近法4 【正确答案】 C【试题解析】 应用成本逼近法进行土地估价，计算土地取得费的利息，是以整个取得费为基础，计算期为整个开发期。因为，土地取得费是在土地开发之前就已经给付的。【知识模块】 成本逼近法5 【正确答案】 A【试题解析】 根据剩余法的公式：土地价格房屋的预期售价建筑总成本利润税收利息【知识模块】 剩余法6 【正确答案】 A【试题解析】 剩余法适用范围：1开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用
30、；2将土地开发整理成可供直接利用的土地估价(建筑费为整理费用)；3现有房地产中地价的单独评估。其中，开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用主要是房地产开发项目可行性分析内容。【知识模块】 剩余法7 【正确答案】 A【试题解析】 则第二期建筑物开发费的计息期为第二年的一半时间和第三年。【知识模块】 剩余法8 【正确答案】 A【试题解析】 1000（1-2%）= 980 万元。【知识模块】 综合练习9 【正确答案】 A【知识模块】 综合练习10 【正确答案】 C11 【正确答案】 B12 【正确答案】 B13 【正确答案】 D 14 【正确答案】 C
31、 15 【正确答案】 A 16 【正确答案】 A17 【正确答案】 B18 【正确答案】 B19 【正确答案】 A20 【正确答案】 C21 【正确答案】 C22 【正确答案】 C23 【正确答案】 D24 【正确答案】 B25 【正确答案】 D26 【正确答案】 C27 【正确答案】 D28 【正确答案】 D29 【正确答案】 C30 【正确答案】 B二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 土地估价中的替代原则可概括如下：1土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定
32、；2土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；3土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。【知识模块】 土地估价概念32 【正确答案】 B,D33 【正确答案】 A,B,C,D34 【正确答案】 A,C,D35 【正确答案】 A,B,C,E36 【正确答案】 C，D，E 37 【正确答案】 A，D 38 【正确答案】 A，D 39 【正确答案】 A,D 40 【正确答案】 A，C，E 41 【正确答案】 A，C，E 42 【正确答案】 A，B，C，E 43 【正确答案】 A,B,C44 【正确答案】 A,B,C,D45 【正确答案】 A,B,D46 【正
33、确答案】 A,C,D,E47 【正确答案】 A,C48 【正确答案】 A,C,E49 【正确答案】 A,D,E50 【正确答案】 A,D三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。51 【正确答案】 D52 【正确答案】 D53 【正确答案】 C54 【正确答案】 C55 【正确答案】 B56 【正确答案】 B四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。57 【正确答案
34、】 (一) 审题 1明确题目要求 本题要求评估宗地 H 于 1999 年 7 月31 日的土地使用权市场转让价格，并要求评估过程中，比较案例选择不少于 4 个。2梳理及筛选有关资料 首先需明确估价对象情况，如估价时点、所在城市、土地用途、拟交易方式等。然后，按照市场比较法选择比较案例的有关技术要求(相同市场条件、相同供需圈、相同用途、相同交易类型等)，对题目中给出的 9 个交易案例进行筛选，容易选出的是 A01、A04、A06，3 个比较案例， A03 因交易类型为租赁，很容易漏选。但仔细分析不难发现，A03 给出的虽为租金水平，但很容易转化为价格，也可作为比较案例。 3审查关键点，谨防误用
35、审题过程中还要弄清某些细节问题，如各比较案例的价格类型是否统一，本题中各案例价格既有单位面积地价，也有楼面地价，计算过程中需按照题目要求进行统一，在没有要求的情况下，可统一为单位面积地价；弄清修正系数的比较基准，要特别注意区域因素和个别因素对地价的修正系数说明，这直接关系到因素条件指数的取值正确与否。 (二)方法选择与解题思路 1方法选择 从题目要求和已知条件，很容易想到应以市场比较法为主，但比较案例 A03 未直接给出地价，需借助收益还原法将其租金还原为价格。 2解题思路 (1)首先根据市场比较法技术要求，对各交易案例进行筛选，选出 4 个符合要求的案例作为比较案例。 (2)对所选各比较案例
36、建立价格可比基础。将楼面地价换算为单位面积地价，利用收益还原法，将案例 A03 的租金还原为价格。 (3)根据地价增长情况及容积率与地价的关系，编制地价指数表和容积率修正系数表。 (4)对各比较案例地价进行开发程度修正。 (5)根据所确定的各因素修正指数，按照市场比较法计算公式，分别对 4 个比较案例进行土地使用年期、容积率、交易日期、区域因素和个别因素修正，得到 4 个比准价格。 (6)采用适当方法，将4 个比准价格综合为待估宗地地价。 (三)公式与计算步骤 1本题应用的主要计算公式 (1)市场比较法公式： 比准价格比较案例宗地价格年期修正容积率修正交易日期修正区域因素修正 个别因素修正 (
37、2)收益还原法公式： P a/r1-1/(1+r)n 式中， P 为土地价格；a 为土地净收益，即年净租金；r 为土地还原率；n 为土地使用年期，本题可直接采用待估宗地土地使用年期。 2计算步骤 (1)解题思路： 先选择比较案例，然后建立价格可比基础，再应用市场比较法等评估宗地地价。 (2)案例选择： 根据比较法评估需要，按照相同市场条件、相同供需圈、相同用途的要求，根据题目给的各案例条件，可以作为本评估对象的比较案例是A01、A03、A04、A06，将此 4 个案例作为初选案例。 (3)将 A06 案例的地价转换成单位面积地价，即计算出 A06 的单位面积地价： 4762952(元/平方米) (4)计算A03 宗地 38 年期的土地使用权价格： 43/4%1-1/(1+4%) 38832.82(元/ 平方米) (5)编制期日修正指数表：(7)开发程度修正： A01、A06 修正为宗地外“七通一平” 、宗地内“五通一平”的开发程度，两宗地的单位面积地价分别增加 45 元。 (8)将案例地价修正
