1、土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 4 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是( )。（A）环境因素（B）宗地基础设施条件（C）城市规划限制（D）土地使用年限2 计算主次干道影响距离一般采用公式( )。（A）d2s/1（B） ds/21（C） ds/1（D）d2sl3 土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用( )估算土地价格。（A）收益还原法（B）市场比较法（C）剩余法（D）成本逼近法4 预期收益原则可以在( )估价方法中得以应用。（A）成本法和剩余法（B）剩余法（C）模型估价
2、法（D）剩余法和收益还原法5 在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有( )。（A）区域人口密度（B）区域农业人口人均耕地（C）城镇商业活动强度（D）城镇非农产业产出效果6 决定城市土地利用价值的重要因素是( )。（A）经济发展状况（B）交通状况及通达度（C）人口密度（D）区位7 城镇土地分等的对象是( )。（A）城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地（B）土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地（C）城市市区、建制镇镇区土地（D）城镇建成区和近郊区范围的土地8 对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是( )。（A）将因素两两之间都进行比较（B）某一因
3、素权重有可能是零（C）为使结果更准确，可结合特尔斐测定法（D）可在因素集合中设置一虚拟目标9 在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为 15、10、20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为 12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为 ( )。（A）33（B） 45（C） 48（D）7810 已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为 80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为 130 和 20，则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为( )。（A）45.5（B） 53.3（
4、C） 54.5（D）61.511 利用收益还原法求算地价时，下列中( )不是总收益产生的形式。（A）土地租金（B）房屋租金（C）房地出租的租金（D）企业经营收益12 一般而言，以下还原利率最高的是( )。（A）承租土地使用权还原利率（B）土地还原利率（C）建筑物还原利率（D）综合还原利率13 房地出租中，( ) 的费用计算与建筑物重置价无关。（A）管理费（B）维修费（C）保险费（D）房屋折旧费14 承租土地使用权只能按合同租金的( )及租期估价。（A）现值（B）差值（C）终值（D）金额15 某商住楼，出租房屋的年收益以 10%递增，其 1992 年，租金收益为 500 万元，1993 年由于修
5、路，使该处客流下降，年收益为 450 万元，在进行土地估价时，该商住楼 1993 年的总收益为( )万元(假设其收益为客观收益)。（A）450（B） 475（C） 500（D）55016 运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域( ) 。（A）只要在同一个城市即可（B）需在同一供需圈内（C）要相邻（D）需在同一级行政区内17 比较案例成交地价每平方米 400 元，对应使用权年期为 40 年，而待估宗地出让年期为 30 年，该市土地还原率为 8%，则修正后待估宗地地价为( )元/ 平方米。（A）300（B） 377.6（C） 420.3（D）423.7
6、18 当地价指数的基期不固定时，若要利用其进行期日修正，应先将其指数调整到( )后，再进行修正。（A）环比指数（B）综合指数（C）定基指数（D）条件指数19 若情况修正系数协议为 0.50，招标为 0.73，拍卖为 0.9，1996 年、1997 年、1998 年的地价指数分别为 1.12、1.15、1.20，某交易案例为 1997 年协议方式的交易，成交价 800 元/平方米，如要评估待估土地 1998 年的拍卖价格，则修正后的交易案例价格为( ) 元/平方米。（A）1029.18（B） 1380（C） 1440（D）1502.6120 在剩余法的基本公式中“地价开发后的不动产售价开发成本利
7、润利息税金”中，利息是指 ( )。（A）不动产售价的利息（B）开发成本的利息（C）贷款利息（D）场地取得费及开发费的利息21 下列情况中，( ) 的土地价格不能用剩余法评估。（A）待开发土地（B）待整理土地（C）建筑物已陈旧的房地产（D）土地具有开发或潜在开发价值的土地22 剩余法估价时，各种费用的计息期为( )。（A）整个开发期（B） 1/2 开发期（C）销售期（D）因费用的不同而不同23 开发某一不动产，根据当前房地产市场的租金水平，与其类似的不动产月租金水平为 300 元/平方米，其中维修费、管理费等为租金的 25%，该类不动产的还原率为 8%，总建筑面积 35000m2，可出租率为 8
8、0%，则所开发的不动产的总价可确定为( )万元。（A）94500（B） 126000（C） 7575（D）700024 某地块的取得费为 6 万元/亩，开发费为 1.8 亿元 /平方千米，其中第一年投入了 40%，第二年投入了 60%，已知土地投资的回报率为 18%，土地增值收益率为20%，一年期贷款利率为 10%，则该地块投资利润为( )元/ 平方米。（A）48.6（B） 51.53（C） 53.99（D）54.625 路角地如有陆桥或地下道出人口，则在该路角地单价的基础上以( )为限进行修正。（A）加成 10%（B）加成 20%（C）减成 10%（D）减成 20%26 宗地为逆三角形土地，
9、则其起迄点分别为( )。（A）其顶点与底边中点垂直距离的 1/2，底边中点深度（B）临街线，底边中点深度（C）其顶点与最深处距离的 1/2，最深处深度（D）临街线，最深处深度27 对不具备市场流动性的建筑物，其估价的基本原理是用( )计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物价格。（A）成本逼近法（B）成本法（C）剩余法（D）收益法28 我国地价体系的核心是( )。（A）交易底价和标定地价（B）交易底价和成交价格（C）交易底价和交易评估价（D）基准地价和标定地价29 某宗地估价用了 4 种估价方法，其评估结果为 1000 元/平方米、1040 元/ 平方米、980 元/平方米、1020 元/平方
10、米，经分析可确定各自权重为 0.4、0.3、0.2、0.1，则采用加权平均法确定其评估结果为( )元/平方米。（A）980（B） 1010（C） 1020（D）104030 凡涉及土地权属、面积、界址等变化的社会经济活动，都必须向国土资源管理部门申请 ( ) ，同时申报土地资产价格或土地交易价格。（A）地价审核（B）土地使用权转移（C）土地税费增减（D）土地登记二、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。31 某城市有一宗住宅用地，需要评估
11、其土地使用权价格。经调查收集到以下资料：(1)与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如表15-1 所示，其中区域因素和个别因素的修正皆是与案例地块条件相比较，表中修正系数为正数的，表示待估宗地的条件优于交易案例，表中系数为负数的，表示待估宗地条件比交易案例差。 表 15-1 侍估土地与比较案例条件及修正系数项目 请按照上述条件，估算该住宅用地在 2004 年 10 月的单位地价。32 基准地价法求取委估地块综合用途地价 1基准地价 北京市人民政府于 2002 年12 月 4 日发布了北京市人民政府
12、关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知(京政发200232 号) ，对 1993 年北京市出让国有土地使用权基准地价北京市出让国有土地使用权基准地价北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知(京政发199334 号) 进行了调整更新，从 2002 年 12 月 10日起施行新的出让国有土地使用权基准地价。 表15-3 北京市出让国有土地使用权基准地价表 调整后的基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(简称“七通一平”) ，或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(简称“五通一平”) ，在
13、平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。其中：基准地价的基准期日为 2002 年 1 月 1 日；土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类；商业、综合、居住用地 16 级的开发程度为“七通一平” ，710 级的开发程度为“五通一平”；工业用地 1 5 级的开发程度为“七通一平”，69 级的开发程度为“ 五通一平”；商业、综合、居住用地 16 级的平均容积率为 2，710 级的平均容积率为 1；工业用地的平均容积率为 1。 基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼
14、面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。 根据上述基准地价，通过对估价期日、年期、容积率及各种因素的修正测算待估宗地的土地价格。33 某公司已取得某宗地 50 年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积 10 000m2，地价及相关的法律、估价等费用为 3 000 000 元，城市规划该宗地用途为工业厂房，最大容积率为 1。根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该项工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为 2 年，建筑后即可全部出售，根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为 130
15、0 元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款年利率为 12%，开发商要求的利润为不动产总价18%，不动产销售税费为不动产总价的 6%。请计算该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 4 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 B3 【正确答案】 C4 【正确答案】 D5 【正确答案】 B6 【正确答案】 D7 【正确答案】 C8 【正确答案】 B9 【正确答案】 C10 【正确答案】 C11 【正确答案】 B12 【正确答案】 C13 【正确答案】 A14 【正确
16、答案】 B15 【正确答案】 D16 【正确答案】 B17 【正确答案】 B18 【正确答案】 C19 【正确答案】 D20 【正确答案】 B21 【正确答案】 C22 【正确答案】 D23 【正确答案】 C24 【正确答案】 A25 【正确答案】 D26 【正确答案】 A27 【正确答案】 B28 【正确答案】 D29 【正确答案】 B30 【正确答案】 D二、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。31 【正确答案】 1公式及计算步骤
17、(1)交易情况一致，免于进行交易情况修正。 (2)编制当地地价指数表。 根据所给条件地价指数表如下：(3)容积率修正表已有。 (4) 确定区域因素和个别因素条件指数。 交易案例价格期日修正 年期修正 容积率修正区域因素修正 个别因素修正 比准价格 A：2400100/100121/1091.8/2.495/10098/1001860.3(元/ 平方米) B：2600100/100121/1111.8/2.495/10098/1001979.0(元/平方米) C：2800100/100121/1191.8/3.0105/100105/1001883.32(元/平方米) D：2000100/100
18、121/1031.8/1.895/10092/1002053.48(元/ 平方米) (5)待估宗地价格的确定。 采用算术平均数法计算待估宗地单位土地面积价格： (1860.3+1979.0+1883.32+2053.48)/41944.02(元/平方米 ) 2难点与常见错误分析 本题主要考查应用市场比较法进行土地价格评估的基本步骤及各修正指数的计算方法。在审题过程中应密切注意各案例所给定的因素条件及因素比较说明，这是能否正确地进行计算的关键。同时应注意下述问题： (1)在答题过程中一定要清楚地写出各计算步骤及计算公式，包括题目给定的修正指数也应在相应的步骤中进行简单的说明，使整个答题步骤是完整
19、的。 (2)各比较案例的区域因素条件指数和个别因素条件指数是根据题目给定的区域因素和个别因素修正系数进行计算确定的。这里一定要注意题目中关于待估宗地与比较案例之间的比较关系的说明，要弄清是以谁为比较基础、修正系数的正负分别表示什么优劣关系等，这是应试者非常容易出错的地方。一般情况下，不管是待估宗地还是比较案例，以谁为比较基础，就将谁的修正指数确定为 100，另外一方的修正指数根据相应的修正系数和正负数所对应的优劣关系进行计算。 (3)所有的修正指数确定以后，就按照市场比较法的修正公式计算各案例的比准价格。计算过程中要写清楚计算公式。这里也有一个比较关系的问题，即哪个修正指数在分子，哪个修正指数
20、在分母，甚至许多应试者经常问“ 是变分子还是变分母 ?”或者问“100 是在分子还是在分母?”其实市场比较法修正公式的最基本原理是“待估宗地的修正指数/比较案例的修正指数”，只要按照这一原理将相应的修正指数代人公式进行计算，就不会将比较关系弄错。 (4)最终评估结果一般是采用简单算术平均法求得，但若有个别比准价格计算结果相差太大，应进行分析，并采用加权平均或其他方法进行计算，同时要充分说明理由。即使各比准价格相差不大，也可以采用其他方法确定最终价格，但同样必须说明采用该方法的理由。32 【正确答案】 1商业、综合、居住用地 (1)宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式： 宗地楼面熟地价适用的基
21、准地价(楼面熟地价)期日修正系数年期修正系数容积率修正系数 因素修正系数 宗地地面熟地价适用的基准地价(楼面熟地价)期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数宗地容积率 (2)宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式 当宗地容积率级别平均容积率时： 宗地楼面毛地价适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数 因素修正系数 宗地地面毛地价适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数 因素修正系数宗地容积率 当宗地容积率级别平均容积率时： 宗地楼面毛地价适用的楼面毛地价期日修正系数 年期修正系数因素修正系数 级别平均容积率/宗地容积率 宗地地面毛地价适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数 因素修正
22、系数级别平均容积率 2工业用地 (1) 宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式 当宗地容积率 1 时： 宗地楼面熟地价适用的基准地价 (楼面熟地价)期日修正系数年期修正系数 因素修正系数 宗地地面熟地价适用的基准地价(楼面熟地价)期日修正系数年期修正系数因素修正系数宗地容积率 当宗地容积率等级系数表 委估对象各因素情况如下表： 委估对象修正系数1+(0+3.75+0+0.75+2.25+0.6+0.9)1001.0825 (6)委估对象综合用途地价的确定 委估地块楼面熟地价适用的基准地价(楼面熟地价)期日修正系数 年期修正系数 容积率修正系数因素修正系数 5220100.85%10.85401
23、.0825 4867 元/平方米 委估地块楼面毛地价：适用的楼面毛地价期日修正系数 年期修正系数因素修正系数 1650100.85%11.0825 1801 元/平方米33 【正确答案】 假设建筑费和专业费的最高控制标准为：X 元。不动产总价130010000113000000 元地价及法律、估价等费用3000000 元总利息3000000(1+12%)2-1+X(1+12%)1-1763200+0.12X开发商利润1300000018%2340000 元销售税费130000006%780000 元上述数据代入公式X13 000 000-3 000 000-(763 200+0.12X)-2 340 000-780 000X6 116 800/1.125 461 429 元单位面积建筑费及专业费控制标准为5 461 429/10 0001546.1 元/建筑平方米
