1、土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 5 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 幼儿园、公园等设施的等级、结构、保证率、齐备程度等因素中，属于影响地价的( )。（A）一般因素（B）区域因素（C）个别因素（D）其他因素2 作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有( )。（A）土地利用规划、容积率（B）用地结构、建筑物高度（C）用地限制条件、区域交通管制（D）建筑物密度、宗地用途3 土地价格存在的根源是( )。（A）经济地租（B）绝对地租（C）级差地租（D）垄断地租4 决定土地价格高低的主要因素是( )的存在。（A）经济地租（B）绝对地租（C）级差
2、地租（D）垄断地租5 城镇土地定级采用的是( )，并结合土地收益、价格测定，综合评定土地的级别。（A）数理统计法（B）多因素分值加和法（C）层次分析法（D）修正法6 因素分值计算中( ) 反映土地质量的优劣。（A）因素指标作用分值（B）因素分值（C）土地总分值（D）宗地分值7 某城镇有两个长途汽车站 A 和 B，功能分别是 100 和 70，其影响半径分别为5000m 和 3000m。有一定级单元距 A 4000m，距 B 1000m，则在住宅用地定级中，采用线性衰减公式计算出的该单元长途汽车站的作用分值为( )。（A）20（B） 23.3（C） 46.7（D）66.78 若要用收益还原法评估
3、不动产价格，应选用( )对房地产纯收益进行还原而求取。（A）综合还原利率（B）建筑物还原利率（C）土地还原利率（D）房地产还原利率9 总费用是指为创造收益所投入的直接必要的( )。（A）劳动费用、资本费用（B）劳动费用、资本费用、经济费用（C）经济费用、劳动费用（D）资本费用、经济费用10 属土地收益，但不能作为收益还原法评估地价的依据的是( )。（A）直接收益（B）实际收益（C）客观收益（D）间接收益11 某企业 10 年前以国家出租方式取得土地使用权 30 年，年租金 6 万元。目前，该类用地市场年租金 8 万元，土地使用权还原率为 7%，则该企业拥有的承租土地使用权价格为 ( ) 万元。
4、（A）14.05（B） 24.82（C） 42.14（D）84.712 在进行土地估价中，能否准确进行情况修正很大程度上依赖于( )。（A）估价人员的经验（B）计算的精度要求（C）所收集资料的质量（D）比较案例的交易时间13 有一比较案例其地价为 1000 元/平方米，容积率为 1.25，待估宗地容积率为2.0，其他条件均相同，则修正后的比准价格为( )元/ 平方米。（A）625（B） 800（C） 1600（D）以上均不对14 除利用价格指数对地价进行时间修正外，还可利用( )的基本原理，建立地价和时间的相关关系，求取相关系数，利用指数修正交易案例。（A）对照法（B）比较法（C）相关法（D）
5、长期趋势法15 某一宗地地价指数在 1994 年 5 月为 100，地价为 1000 元/平方米，在之后的前半年，地价指数每月在前一个月的基础上递增 1 个百分点，后半年则每月递增 1.5个百分点，则 1995 年 5 月该宗地地价为( )元/平方米。（A）1126.83（B） 1150（C） 1160.71（D）1195.6216 在剩余法估价中，税费一般以( )的一定比例来计算。（A）建成后不动产总价（B）建筑费用（C）建筑费用与开发商利润之和（D）总开发成本17 某开发公司贷款开发 9000 平方米写字楼，各种修建费用预计 1300 元/平方米，开发周期 2 年，第一年投入 60%，其余
6、的第二年投入，贷款年利率 12%，当地不动产综合还原利率 8%，则开发结束时，所需支付贷款利息为( )元。（A）1 042 627（B） 1 573 628（C） 1 276 457（D）2 347 48818 在成本逼近法中，投资利润的正确计算公式为( )。（A）投资利润(土地取得费+ 土地开发费+税费)投资回报率（B）投资利润(土地取得费+土地开发费+ 税费+利息)利润率（C）投资利润(土地取得费+土地开发费) 投资回报率（D）投资利润(土地取得费+ 土地开发费+税费)贷款利率19 在征用耕地的情况下，应用成本逼近法求算地价，则土地取得费用应( )耕地开垦费。（A）不含（B）包含（C）不考
7、虑（D）视评估用途确定是否考虑20 在成本逼近法中，征地费用是( )。（A）土地使用权的收购价格（B）非市场购买价格（C）正常的买卖价格（D）按新用途收益来确定的21 某开发区总面积为 5 平方千米，其中可供出让的土地面积为 3.5 平方千米。经测算该开发区总的平均地价为 3000 元/平方米，若某公司预受让该开发区 15 亩的用地，则其需交纳 ( ) 万元的地价款。（A）2250（B） 3000（C） 4000（D）500022 已知某项目开发周期为 2 年，取得其用地的法律、估价及登记费用为地价的3%，借贷资金的年利率为 12%。利用假设开发法测算出项目完成后的地价为 100万元，则开发商
8、最初支付的地价为( )。（A）66.98（B） 77.4（C） 79.72（D）82.1123 某临街地某所临道路路线价为 1000 元/平方米，标准深度为 14 米，该宗地面积为 100 平方米，临街深度为 13 米，查临街深度指数表得其深度指度数为 100，则不考虑其他方面的影响，该宗地地价为( )元。（A）929（B） 1000（C） 92 857（D）100 00024 一般情况下，对普通的工业建筑物进行评估时，经常以( )来代替其重置价格。（A）重建成本（B）重置成本（C）建筑成本（D）生产成本25 下列选项中，( ) 是影响建筑物价格的最基本因素。（A）建筑式样（B）建筑朝向（C）
9、建筑结构（D）建筑用途26 在估价中，将建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数，分别乘以估价时点时各该同样材料设备的单价和人工工资支付标准，再将其加总即得建筑物的重置价格的方法是 ( ) 。（A）平方法（B）立方法（C）净计法（D）加总法27 下列折旧方法中，( )的每年折旧额是相等的。（A）新旧程度折旧法（B）平均年限折旧法（C）年数合计法（D）定率折旧法28 某建筑物占地面积为 450 平方米，容积率为 1.4，耐用年限为 60。已知该建筑物已使用 10 年，尚可使用 40 年，残值率为 5%，重置价格为 1800 元/ 平方米，折旧按平均年限折旧法计算，则该建筑物的现值为( )万元。（A
10、）91.85（B） 71.82（C） 86.18（D）90.7229 某房屋的建筑面积为 1500 平方米，1992 年 1 月 1 B 建成，已知市场上与该建筑物类似的房屋的重置价为 2800 元/平方米，该房屋的耐用年限为 50 年，残值率为 3%，若采用平均年限折旧法进行折旧，则该建筑物在评估日 2003 年 1 月 1 日的现值为( )万元。（A）305.1（B） 330.4（C） 338.5（D）340.230 地价管理政策要与相应的( )相配合，在土地市场上才能发挥作用。（A）社会监督（B）政府干预（C）地价管理制度（D）群众觉悟二、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按
11、公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。31 现有一宗地，占地面积为 100 平方米，1999 年 11 月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为 50 年。2001 年 11 月建成一房屋，该房屋建筑面积为 250 平方米，现全部用于出租。根据以下资料，评估该宗土地 2004 年 11 月的价格。(1)该房屋用于出租，每年收取押金 6 万元，平均每月租金收入为 4 万元，平均每月总运营费用为 2 万元；(2)该房屋耐用年限为 50 年，目前的重置价格为每建筑平方米 6000 元，假设残
12、值率为 0；(3)押金收益率为 9%；(4)土地还原利率为 6%，建筑物还原利率为 8%。32 有某市一待估宗地 G 需评估，现收集到与待估宗地条件类似的 6 块宗地信息，具体情况见表 11-1。 表 11-1 各宗地的具体情况另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系比为：当容积率在 11.5 之间时，容积率每增加 0.1，宗地单位地价比容积率为 1.0 时的地价增加 5%；超过 1.5时，超出部分的容积率每增加 0.1，单位地价比容积率为 1.0 时的地价增加 3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表 2 中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地
13、条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 试根据以上条件，评估宗地 G 在 2002 年的价格。33 某工业开发区于 1999 年 5 月底取得农地使用权年限为 50 年，开发成“五通一平”后分块出售。调查得知：该地区农地取得费用(含征地、拆迁安置补偿和税费)平均为 15 万元/亩，土地“五通一平” 开发费用(含税费)平均为 2 亿元/平方公里。征地完成后，“五通一平 ”土地开发周期平均为 2 年，如果第一年投入开发费用的 40%，第二年投入 60%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率 10%，交易税费为熟地售价的 6%，当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和
14、的15%。开发完成后，可用于出售的面积占总面积的 70%。当地类似土地开发的增值收益率为 20%，土地资本化率为 12%。试根据以上资料估算 2001 年 5 月底开发完成后出售土地的平均单价。34 有一成片荒地需要估价。已知该成片荒地的面积为 4 平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让，可转让土地面积的比率为 50%，附近地区与之位置相当的小块“ 五通一平” 熟地的单价为 1000 元/平方米，开发期需要 3 年。将该成片荒地开发成“ 五通一平” 熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里 2.5 亿元，贷款年利率为 10%，投资利润率为 20%。当地土地转让中卖方需要缴纳的税费
15、为转让价格的 5%，买方需要缴纳的税费为转让价格的 4%。估算该成片荒地的总价和单价。35 某市一工业企业于 1998 年 10 月以出让方式取得一宗国有土地，建造了厂房进行生产，土地面积 6000m2，建筑面积 4800m2，出让年限 50 年。该企业对地上建筑物办理了财产保险，根据保险合同规定，若地上建筑物毁损，保险公司将按建筑物毁损价值的 80%进行赔偿。2004 年 4 月，因生产事故造成地上建筑物毁损70%，该企业向保险公司提出索赔。保险公司经过核实，认为符合理赔条件，特委托某估价机构对地上建筑物毁损价值进行评估，并确定理赔额度。为此，该估价机构搜集了如下可用资料。 (1)该地块所处
16、区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为：实例 A 为 1250 元/平方米，实例 B 为 1420 元/平方米。 (2) 该地块所处区域于2003 年 10 月出租的一工业厂房(实例 C)，房地年出租净收益为 105 元/ 平方米，可收益年限 50 年。 (3)该地块与三个可比实例 A、B 、C 的影响因素修正指数如表11-4，表中数值表示各案例条件与待估房地产比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件比待估房地产好。 表 11-3 地块与比较实例的影响因素修正指数比较因素 (4)该地块所处区域目前征地费(包括土地取得费及相关税费)为 18 万元/ 亩，土地开发费 1.5 亿元/k
17、m 2，土地开发周期为 1 年，当地银行贷款利率 6%，土地开发利润率 12%，土地增值收益率 20%，土地还原利率 7%，综合还原利率 8%。36 某甲房地产集团经过调查，于 1998 年以出让方式取得某市一片生地 50 年土地使用权。该地块面积为 1.8km2，进行“七通一平” 开发后，按照规划，区域内道路、绿地等公益事业占地面积为 30%。根据调查，该市同类土地取得费用为 10 万元/ 亩，将生地开发成“ 七通一平”土地的开发成本、管理费用等为 1.4 亿元/km 2。开发期为3 年，每年开发费用及管理费用在期初均匀投入，第一年、第二年、第三年分别投入 40%、30%，20%。贷款年利率
18、一年期为 6%、二年期为 7%、三年期为 8%；投资利润率为 12%。当地土地增值收益是土地成本价格的 20%，土地还原利率为6%。1998 年起至 2004 年地价上涨幅度为每年增长 2%。 2002 年某乙房地产开发公司在其中 3000m2 的 A 地块上建成综合写字楼并对外出租。写字楼面积6200m2，耐用年限 50 年，残值率为 4%。目前该类建筑的重置价格为 1800 元/m2，建筑物还原利率为 8%。2004 年，某丙咨询公司以此作为典型案例，测算出该市同类房地产的综合还原利率为 7.42%，请问是否正确?土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 5 答案与解析一、单项选择题每题的备
19、选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 D3 【正确答案】 B4 【正确答案】 C5 【正确答案】 B6 【正确答案】 C7 【正确答案】 C8 【正确答案】 A9 【正确答案】 A10 【正确答案】 B11 【正确答案】 D12 【正确答案】 A13 【正确答案】 C14 【正确答案】 D15 【正确答案】 C16 【正确答案】 A17 【正确答案】 B18 【正确答案】 A19 【正确答案】 B20 【正确答案】 B21 【正确答案】 C22 【正确答案】 B23 【正确答案】 D24 【正确答案】 B25 【正确答案】 C26 【正确答案】
20、 C27 【正确答案】 B28 【正确答案】 A29 【正确答案】 B30 【正确答案】 C二、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。31 【正确答案】 该宗土地有收益，适合运用收益法进行评估。 (1)计算该不动产总收益： 年租金收益41248(万元) 年押金收益69% 0.54(万元) 年总收益48+0.5448.54(万元) (2)计算该不动产的年总运营费用： 年总运营费用212 24(万元) (3)计算该房地产的年净收益： 房地产年
21、净收益48.54-2424.54( 万元) (4)建筑物现值采用成本法测算，房屋的建成比土地使用权晚两年，因此，房屋的使用年限为 48 年。 建筑物现值6000250(48-3)/48140.625 万元。(5)计算该建筑物年净收益： 建筑物年净收益140.6258%11.25(万元) (6)计算该土地年净收益： 土地年净收益24.54-11.2513.29(万元) 32 【正确答案】 建立容积率地价指数表，见下表。可比实例 A：680(112/110)(100/101)(105/115)(100/100)(100/101)620 可比实例 B：610(112/110)(100/100)(10
22、5/105)(100/100)(100/99)627 可比实例 C：700(112/107)(100/105)(105/120)(100/100)(100/98)623 可比实例D：750(112/107)(100/99)(105/128)(100/100)(100/102)638 可比实例E：700(112/112)(100/100)(105/115)(100/101)(100/100) 633 因此，待估宗地 G 的评估结果为： (620+627+623+638+633)/5628(元/ 平方米)。33 【正确答案】 该题是典型的新开发土地分块出售情况，计算公式为： 开发区某宗地的单价 单
23、位面积土地取得费用15 万元/亩 150 000 元/666.67 平方米 225(元/平方米) 单位面积土地开发费用200000000 元/1000000 平方米 200(元/平方米) 单位面积利息225(1+10%) 2-1)+20040%(1+10%)1.5-1)+60%(1 +10%)0.5-1 65.37(元/平方米) 单位面积利润(225+200)15%63.75(元/平方米) 设开发后的售价为 V，则： 单位面积销售税费V6% 单位面积土地增值收益(225+200+65.37+V6%)20% 98.07+0.012V 可销售面积土地单价 V 840.63+0.1029V V937
24、.05(元/平方米) 单位可销售面积 48 年使用权价格937.05 933(元/平方米) 所以，2001 年 5 月底开发完成后出售土地 48 年使用权的平均单价为 933 元/平方米。34 【正确答案】 设该成片荒地的总价为 V。 该成片荒地开发完成后的总价值10004 000 00050%20 亿(元) 开发成本和管理费用等的总额2.5410(亿元)投资利息总额(V+V4%)(1+10%) 3-1)+10(1+10%)1.5-1) 0.344V+1.536(亿元) 转让税费总额205%1( 亿元) 开发利润总额(V+V4%+10)15%0.156V+1.5(亿元) 购买该成片荒地的税费总
25、额V4%0.04V( 亿元) V20-10-(0.344V+1.536)-1-(0.156V+1.5)-0.04V V 3.873(亿元) 故： 荒地总价3.873( 亿元) 荒地单价96.83(元/平方米) 。35 【正确答案】 (一) 解题思路 首先根据出租资料采用收益还原法计算出租厂房即实例 C 价格；然后采用市场比较法计算不动产总价；用成本逼近法计算土地总价，最后根据不动产总价土地总价+建筑物现值，计算建筑物现值，从而最终得到建筑物毁损价值及理赔额度。 收益还原法计算公式为 (ar)1-l(1+r) n 式中：a纯收益； r土地还原利率； n土地产收益年期。 市场比较法基本公式为 待估
26、宗地价格比较实例宗地价格待估宗地情况指数/ 比较案例宗地情况指数待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数 待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数 成本逼近法测算地价公式： 土地价格(土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润 +税费 +土地出让金)年期修正系数 (二)计算步骤 1用收益还原法计算实例 C 价格 (105/8%)1-1/(1+8%)50284.516(元/ 平方米) 2用市场比较法计算不动产总价 P 第一步：分别计算三个案例的比准价格 A1250100/103100/98100/100100/99
27、100/1001250.868(元/ 平方米) B1420100/100100/108100/99100/103100/1051228.013(元/平方米) C1284.516100/98100/100100/102100/99100/1071213.094(元/平方米) 第二步：采用简单算术平均求取不动产总价 单位面积不动产价格(1250.868+1228.013+1213.094)/31230.658(元/平方米 ) 不动产总价1230.6584800590.716 万元 3应用成本逼近法计算土地总价 第一步：土地取得费：18 万元/亩270(元/平方米) 第二步：土地开发费：1.5 亿元
28、/ 平方米150(元/平方米) 第三步：计算利息：270(1+6%) 1+150(1+6%)0.5-1)20.634(元/平方米) 第四步：计算开发利润：(270+150)12% 50.400( 元/ 平方米) 第五步：成本地价：270+150+20.634+50.400 491.034(元/平方米) 第六步：土地增值收益：491.03420%98.207( 元 /平方米) 第七步：目前剩余年期 44.5 年的土地使用权现值 (491.034+98.207)1-1/(1+7%)44.5560.219(元/平方米) 第八步：土地使用权总价560.2196000336.131 万元 4计算建筑物现
29、值 建筑物现值不动产总价土地总价590.716-336.131254.585 万元 5计算建筑物毁损价值 建筑物毁损价值254.58570%178.21 万元 6保险公司理赔额度 保险公司理赔额度178.2180%142.57 万元36 【正确答案】 (一) 用成本逼近法计算土地价值 1计算土地取得费及税费。 1.8100010001502.7 亿元 2计算土地开发费 土地开发费1.41.8/1.8(1-30%)200 元/平方米 总开发费用： 2001.80.72.52 亿元 3计算利息 利息2.78%3+2.5240%(1+8%) 2.5-1)+2.5235%(1+7%)1.5-1 +2.
30、5225%(1+6%)0.5-1) 0.648+0.21386+0.09421+0.018620.97469 亿元 4计算利润 利润(2.7+2.52)12%0.6264 亿元 5计算土地增值 土地增值(+)20%1.36422 亿元 6计算无限年期地价 +8.18531 亿元 7计算 50 年期地价 P (+)1-1/(1+6%)50 7.7409 亿元 8地价修正到 2004 年 77409(1+2%6)8.6698 亿元 9单位面积地价8.6698/1.8(1-30%)688.08 元/平方米 总地价3000688.082064240 元 (二)计算建筑物现值 建筑物年折旧18006200/46 242609 元 建筑物现值18006200-242609210674782 元 ( 三)计算综合还原利率 应用公式： R(r1L+r2B)/(L+B) (6%2064240+8%106747822)/(2064240+10674782) 7.68% 因此丙咨询公司测算的房地综合还原利率不正确。
