1、土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 6 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 下列选项中，（ ）决定了可以使用该土地并获取收益的时间，从而直接影响地价。（A）宗地基础设施条件（B）宗地临街状况（C）土地使用年限（D）城市规划限制2 不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，在实际中不可以表现为（ ）价格。（A）所有权（B）使用权（C）抵押权（D）转让权3 影响地价的主要因素是（ ）。（A）土地价值（B）地产需求（C）生产成本（D）相关政策4 以下资料是某土地估价师为某评估项目收集的部分资料，其中不属于一般因素资料范畴的是（ ）
2、。（A）经地方立法机关批准，某城市即将公布执行 闲置土地处置实施办法（B）某城市 2009 年度建设用地计划储备量 600hm2、经营陛建设用地计划供应量200hm2（C）中央银行近期将人民币 13 年期贷款利率由 5.58调整为 5.85（D）某房产经纪公司 2009 年 2 月共完成房地产出租、转让等交易中介业务 80 宗5 下列不属于土地分等资料收集与调查的是（ ）资料的收集与调查。（A）区域基础设施（B）分等基本（C）城镇区位（D）区域土地供应潜力6 与土地质量呈正相关关系的人口密度因子属于（ ）因素。（A）城镇区位（B）城镇集聚规模（C）区域经济发展水平（D）区域土地供应潜力7 涉及
3、指数方式的因子指标计算不包括（ ）指数计算。（A）位序标准化或极值标准化方式的（B）区域经济发展水平涉及的有关因子（C）城镇对外辐射能力（D）城镇交通条件8 通常情况下，选择多因素综合评价进行分析，主要考察的影响土地因素以（ ）、区域经济发展水平为主。（A）城镇区位（B）城镇基础设施（C）区域综合服务能力（D）城镇集聚规模9 土地分等（ ）是应用多因素综合评价方法初步划分城镇土地等的重要环节。（A）因素因子分值计算（B）资料收集与调查（C）对象的综合分值计算（D）对象的等别划分10 下列不属于农用地分等定级原则的是（ ）原则。（A）综合分析（B）整体控制（C）主导因素（D）土地收益差异11 计
4、算房地纯收益的公式为（ ）。（A）房地纯收益=房地总收益一管理费一修理费一折旧费一税金一保险费（B）房地纯收益= 房地总收益一管理费一修理费一折旧费一税金（C）房地纯收益= 房地总收益一管理费一修理费一税金一保险费（D）房地纯收益=房地总收益一管理费一修理费一税金12 依照租金的一定比例计算的管理费，通常是按年租金总额的（ ）计。（A）27（B） 25（C） 37（D）3613 下列不属于基准地价评估资料图的编制与整理的是（ ）。（A）土地级别或均质区域划分图的绘制（B）地价样点图编制（C）基准地价图的编制（D）土地利用现状图的编制14 城镇基准地价评估技术报告中主要的内容不包括（ ）。（A）
5、技术成果（B）技术路线选择（C）技术程序（D）估价成果15 成果验收报告的主要内容没有（ ）。（A）各项成果检查量、合格率及与标准的比较（B）对成果应用的批评建议（C）对成果的综合分析、评价并做出明确的验收结论（D）存在的主要问题类型、性质、数量及相应处理意见16 下列关于基准地价更新的几种技术路线，正确的是（ ）。（A）以土地定级为基础，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价（B）以均质区域为基础，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价（C）以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价（D）以土地定级(或均质区域)为基础，以地价指数为参考，更新基准地价17 目前
6、我国绝大多数城市的基准地价都是在地产市场不健全、交易案例少的条件下采用（ ）的方法评估而得出的。（A）分等估价（B）定级估价（C）分等定级（D）基准估价18 按照土地经济学理论和土地估价的要求，（ ）是决定土地收益和价格的最主要因素。（A）土地质量（B）土地位置（C）土地使用价值（D）土地成本19 地产市场的核心是（ ）。（A）基准地价（B）地价（C）土地使用价值（D）土地收益20 我国宗地地价评估有三大基本方法，不包括（ ）。（A）市场比较法（B）收益还原法（C）成本逼近法（D）标准宗地估价法21 权属调查的主要内容不包括（ ）的调查。（A）宗地位置（B）使用者情况（C）界线（D）权属状况2
7、2 不动产价格关系到不动产所有权和使用权在（ ）上的实现，不动产市场运行的秩序和不动产资源的优化配置。（A）价值（B）使用价值（C）货（D）经济23 在我国，（ ）是决定供应的主要因素。（A）自然供给（B）社会需求（C）政府的经济扶持（D）政府的计划和规划24 下列选项中，（ ）决定有效需求的数量，也决定不动产的市场需求量。（A）收入的高低（B）人口密度的分布（C）消费结构（D）消费习惯25 （ ）不属于影响土地利用的因素。（A）自然因素（B）经济因素（C）社会因素（D）区域因素26 不动产可行性研究的必要内容不包括（ ）。（A）项目概况（B）风险分析（C）财务评价（D）成本估算27 营销分析
8、是建立在对（ ）的基础上的，包括对竞争对手的分析。（A）市场深刻理解（B）市场绝对熟悉（C）市场独特见解（D）市场足够了解28 定性研究的优点不包括（ ）。（A）成本低（B）速度快（C）效果好（D）说服力强29 定性研究与定量研究结合使用的前提条件是具备（ ）的基础数据。（A）定性研究（B）定量研究（C）经济数学（D）数理统计30 全国社会经济统计指标，不包括（ ）指标。（A）总量（B）结构（C）房（D）动态二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 影响土地价格的区域因素有（ ）。（A）繁华程度（B）物价变动（C）
9、交通条件（D）环境质量（E）城市规划限制32 以下关于土地估价假设条件的说法中，属于假设条件应说明的范围包括（ ）。（A）估价对象土地使用年期为无限年期，估价时设定为 40 年（B）估价对象土地现状用途为发电厂，估价时设定为工业（C）估价对象现状容积率为 0.8，估价时设定为 1.2（D）估价对象现状为国有划拨土地使用权，估价时设定为国有出让土地使用权（E）估价对象不在基准地价覆盖范围，估价时参照了城市末级地基准地价33 城镇土地分等中的区域土地供应潜力因素包括（ ）。（A）区域生产总值（B）区域人口密度（C）区域农业人口人均耕地（D）区域农业产业产出效果（E）科技水平34 城镇土地分等的城镇
10、用地投人产出水平因素包括（ ）。（A）城镇对外辐射能力（B）城镇商业活动强度（C）城镇固定资产投资强度（D）城镇非农产业产出强度（E）城镇劳动力投入强度35 中心地体系的基本模型所体现的是（ ）原则。（A）区位（B）市场（C）交通（D）行政（E）经济36 基础资料汇编内容应涉及分等对象所在区域的（ ）条件、因素因子评价指标的原始数据和标准化处理的数据、市场资料数据、有关文件和技术处理说明。（A）自然（B）社会（C）人文（D）经济（E）政治37 对于以具体数据方式为指标的因子分值计算，可以通过位序标准化或极值标准化方式来实现，如（ ）等因素对应因子分值计算。（A）城镇集聚规模（B）城镇区位（C）
11、城镇基础设施（D）区域综合服务能力（E）城镇人均生活水平38 在城镇土地定级过程中，对土地级别进行初步划分时可采用的方法有（ ）。（A）多元统计聚类一判别法（B）剖面图法（C）动态网格法（D）数轴法（E）主导因素判定法39 综合计算土地利用系数的步骤有（ ）。（A）根据指定作物的单产量，计算标准粮实际产量（B）计算样点的综合土地利用系数（C）编制土地利用系数等值区（D）计算各等值区的土地利用系数（E）修订指定作物土地利用系数等值区40 所收集的资料（ ）直接影响基准地价评估结果。（A）真实性（B）全面性（C）准确性（D）广泛性（E）时效性41 评估国有土地使用权出让价格时，应遵循（ ）等要求。
12、（A）土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准（B）用成本逼近法评估时，土地取得成本应包括土地使用权出让金（C）采用两种以上的方法进行评估（D）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点（E）搜集市场资料时，应注重所选实例的可替代性42 标定地价的主要作用有（ ）。（A）确定土地出让价格的依据（B）国家行使优先购买权的依据（C）核定地产增值，征收土地增值税和管理地产市场的标准（D）企业清产核资和股份制企业中土地资产评估、作价人股的标准（E）明确土地所有权的依据43 标定地价是划拨土地使用权（ ）时补交土地使用权出让金的标准。（A）出卖（B）转让（C）承典（D）出租（E）抵押44 影响价格的建筑物
13、的自身因素有（ ）。（A）面积、结构、材料（B）临街状况（C）建筑物的年代（D）设计、设备和施工质量（E）朝向、楼层、建筑物外观45 基准地价评估中，下列对样点数据进行检验的主要内容和技术处理方法中，正确的有（ ）。（A）为了消除样点资料处理时因可变参数的选择而造成的地价水平系统误差要对样点资料归类（B）样本总体分布类型检验，在基准地价评估中常用的方法是 X 检验（C）剔除异常数据，就其中常用的 t 检验法，对于给定的显著水平 a 和自由度un-2，若统计量 tit(a，n-2) ，则样点数据 xi 为异常值，反之为正常值（D）不管采用何种方法，剔除样本总体中的异常数据均需要在样本总体分布类型
14、检验基础上进行（E）资料处理方法检验，一般也称为同一性检验，其主要方法为多总体秩和检验法46 不动产的需求主体是人，（ ）等对不动产价格有着很大的影响。（A）人口密度（B）人口数量（C）人口素质（D）家庭规模（E）人口分布47 根据农用地估价规程的规定，农用地基准地价评估可以采用的技术路线包括（ ）。（A）级差收益测算法（B）样点地价平均法（C）定级指数模型法（D）标准田法（E）样地法48 下列有可能影响不动产价格升降的有（ ）。（A）经济发展（B）城市化进程（C）城市规划（D）国家或行业领导人的升迁变故（E）不动产价格政策49 德尔菲法一般用于（ ）的预测。（A）长期预测（B）短期预测（C）
15、宏观预测（D）对新产品的投产（E）微观预测50 某城市拟开展路线价评估工作，作为土地估价师，你认为以下意见中（ ）是合理的。（A）可以在同一条街道的两边设定不同的路线价（B）可以在同一条街道分段设定路线价（C）同一条街道只能设定一个路线价（D）两条街道不能划分为同一个路线价区段（E）同一条街道划分路线价区段时一般从十字路口或丁字路口的中心处划分三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。50 某 x 集团拟将其下属的 A 企业进行股份制改造， A 企业占用的国有划拔土地使用权共 1000000m2，所在区域的工业用地基准价
16、为 350 元m 2。根据股改要求，土地将采用国家作价入股方式进行，由于受总体股本额限制，该集团要求投入的土地资产不超过 2 亿元。根据以上资料，回答 5155 小题的问题。51 要使总估价额不超过 2 亿元，可使用的方法有（ ）。（A）缩小人股土地的面积（B）缩短人股土地的年期（C）降低土地的单价（D）限制人股土地的权利52 基准地价系数修正法评估的宗地价格是（ ）。（A）比准价格（B）剩余价格（C）交易底价（D）成本累加价格53 基准地价系数修正法评估宗地地价的最基本条件包括（ ）。（A）土地上有建筑物（B）有基准地价（C）已有宗地价格修正系数表（D）具有足够数量的标准宗地地价样本54 基
17、准地价评估时的土地用途以（ ）用途为主。（A）现实（B）住宅（C）商业（D）规划55 地价管理的主要作用在于（ ）。（A）防止地价暴涨和土地投机（B）促进土地合理利用，防止国有土地收益流失（C）规范交易行为，健全地产市场（D）规范估价方法，提高地价55 企业甲拥有一宗土地面积为 20 亩的国有出让土地，规划建设 4 万 m2 综合大楼和 2 万 m2 公寓，预计 2 年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000 元m 2，公寓售价为 4500 元m 2，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100 元m 2，公
18、寓为 1800 元m 2，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40，第二年投入 60，银行贷款年利率为 5.5，开发利润为总售价的 15，销售税率为售价的 5.5。56 该宗地在规划条件下的总地价为（ ）万元。（A）12253.59（B） 13460.85（C） 11538.69（D）12760.4757 经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投人和土地转让税费，试问甲除可得到 14000m2 综合楼外，还可分得（ ）m 2的公寓。（A）13657.40（B） 12360（C） 11589.
19、11（D）11267.7658 根据评估目的不同，宗地地价可分为（ ）。（A）基准地价、标定地价、交易底价等（B）成交地价、标定地价、交易底价等（C）基准地价、成交地价、标定地价等（D）标定地价、出让底价、交易底价等59 宗地地价评估的程序，是以（ ）开始到最后提交估价报告书为止的全过程。（A）收集资料（B）接受估价委托书（C）拟定估价作业计划（D）确定估价基本项目60 宗地地价是指具体宗地在某一期日的（ ）价格。（A）土地抵押权（B）土地使用权（C）土地租赁权（D）土地所有权四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过
20、程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。61 某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“ 五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的 80，土地出让年限为 50 年。 下面是估价调查所获得的其他资料： 征地补偿资料：该开发区周边地区近 3 年农作物的年平均亩产值为 2000 元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。 征地过程中发生的相关税费：征地管理费按照征地费总额的 4征收；耕地占用税
21、按 5 元m 2征收；耕地开垦费按 10 元m 2 计收。 土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平 ”的开发费平均为 90 元m 2。 假定土地开发周期为 1.5 年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为 15，年贷款利率为 8，土地还原率为 6，50 年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为 120，请根据上述资料计算土地单价。 62 某公司于 2007 年 10 月通过出让方式获得一块 5000m2 土地的使用权，出让年限为 50 年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为 3。该公司于 2008 年 10 月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，
22、该公司拟于 2009 年10 月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的 70贷款，请问该公司最多可贷多少款? 项目其他有关资料如下： (1)该大楼 13 层为商场，建筑面积为 3000m2，415 层为办公楼。 (2)大楼开发周期预期二年，第一年投人60，第二年投人 40。 (3)大楼建成后该公司计划自留 2000m2 用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为 90和 80。目前同类建筑物的建安综合造价为每 3000 元m 2(建筑面积 )，同类物业的商场市场租金水平每月为 300 元m 2，办公楼市场租金水平每月为 150 元m 2。 (4)经过调查
23、，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的 10，维修费为年租金的 8，保险费为建安造价的 2，税金为年租金的 12；项目投资回报率取建安造价的 30；建筑物经济耐用年限为 70 年，残值率为 2。另外，当地土地还原率为 8，综合还原率为 10，银行贷款利息率为 10。 土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 6 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 D3 【正确答案】 B4 【正确答案】 D5 【正确答案】 A6 【正确答案】 B7 【正确答案】 A8 【正确答案】 D9 【正确答案】 A10 【正
24、确答案】 B11 【正确答案】 A12 【正确答案】 B13 【正确答案】 D14 【正确答案】 A15 【正确答案】 B16 【正确答案】 C17 【正确答案】 B18 【正确答案】 B19 【正确答案】 B20 【正确答案】 D21 【正确答案】 B22 【正确答案】 D23 【正确答案】 D24 【正确答案】 A25 【正确答案】 D26 【正确答案】 D27 【正确答案】 A28 【正确答案】 D29 【正确答案】 A30 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 【正确答案】 A,C,D,
25、E32 【正确答案】 A,B,C,D33 【正确答案】 B,C34 【正确答案】 B,C,E35 【正确答案】 B,C,D36 【正确答案】 A,B,D37 【正确答案】 A,C,D38 【正确答案】 A,B,D39 【正确答案】 B,C,D40 【正确答案】 A,C41 【正确答案】 A,C,E42 【正确答案】 A,B,C,D43 【正确答案】 B,D,E44 【正确答案】 A,D,E45 【正确答案】 B,D,E46 【正确答案】 B,C,D47 【正确答案】 B,C48 【正确答案】 A,B,D,E49 【正确答案】 A,C,D50 【正确答案】 A,B,E三、情景分析题每题的备选项中
26、，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。51 【正确答案】 A,B,D52 【正确答案】 A53 【正确答案】 B,C54 【正确答案】 A55 【正确答案】 A,B,C56 【正确答案】 A57 【正确答案】 C58 【正确答案】 D59 【正确答案】 B60 【正确答案】 B四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。61 【正确答案】 1.解题思路与方法选用 根据题意，估价对象为新开发土
27、地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。 2.解题步骤 (1)计算土地取得费及税费。土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的 30 倍，即为： 1)最高补偿标准=200030666.67 元m 2=60000666.67 元m 2=90 元 m2 2)青苗补偿及地上物补偿=2000 666.67 元m 2=3.0 元m 2 3)征地费=(90+3.0)元m 2=93.0 元m 2 4)征地管理费=93.0 元m 24=3.72 元m 2 5)耕地占用税=5 元m 2 6)耕地开垦费 =10 元m 2 7)土地取得费及税费=(93.0+3.72+5+10)
28、元m 2=111.72 元m 2 (2)土地开发费 土地开发费=90 元m 2 (3)投资利息 投资利息=111.72(1+8)1.5 一 1+90(1+8)0.76 一 1)元m 2=19.02元m 2 (4)投资利润 投资利润 =(111.72+90)元m 215=30.26 元m 2 (5)计算土地成本价格 成本价格=(111.72+90+19.02+30.26)元m 2=251.0 元m 2 (6)计算土地增值 根据题意，这里土地增值率取 20，则 土地增值=251 元m 220=50.2 元m 2 (7)计算全开发区土地单位面积地价 全开发区土地单位面积地价=(251.0+50.2)
29、元m 2=301.2 元m 2 (8)计算可出让土地单位面积地价 可出让土地单位面积地价=301.2 元m 280=376.5 元m 2 即开发区 50 年期工业用地可出让的土地使用权价格为 376.5 元m 2。 62 【正确答案】 1、解题思路 本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算土地使用权价格，最后估算允许贷款的额度。 2、用收益还原法测算房地产总价 第一步：计算年出租总收人 房地产总建筑面积=土地面积容积率=5000m 23=15000m2 商场建筑面积=3000m 2 办公楼建筑面积=(15000-3000)m2=12000m2 商场年出租收人=300 元
30、(月?m 2)X3000m212 月90 =9720000 元=972 万元 办公楼年出租收入=150 元m 212000m21280=17280000 元=1728 万元 年出租总收入：商场年出租收入+办公楼年出租收入=(972+1728)万元=2700 万元 第二步：计算年房地费用 年管理费=年租金10 =2700 万元10=270 万元 年维修费=年租金8 =2700 万元8=216 万元 年保险费=建安造价2=3000 元m 2(35000)m22=90000 元=9 万元 年税金=年租金12=2700 万元12=324 万元 年折旧=建安造价47=450047 万元=95.74 万元
31、 年房地费用合计：(270+216+9+324+95.74)万元=914.74 万元 第三步：计算年房地纯收益 年房地纯收益一年出租总收入一年房地费用：(2700914.74)万元一 1785.26 万元 第四步：计算房地产总价 假设 P 为房地产价格， a 为年房地纯收益，r 为综合还原率，n 为使用年期，则根据有限年收益法的计算公式 p=ar11(1+r) n 进行计算。 在本题中，还原率为综合还原率为 10，项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为(50 3)年=47 年 根据已知条件，有： P=(1785.26 万元10)11(1+10) 47=17650.18 万元 3、应用剩
32、余法计算地价 第一步：计算总建筑成本 项目总建筑成本=项目建筑面积 建安综合造价=3000m 215000 元m 2=45000000元=4500 万元 第二步：计算利息 假设：地价为 u，银行贷款利率为 10，则利息为 V(1+10)一 1+450060(1+10 ) 1.5 一 1+450040(1+10) 0.5 一 1 =0.33v+414.96+87.86=0.33V+502.82 万元 第三步：计算利润 利润：建安造价项目投资回报率一 4500 万元301350 万元 第四步：计算地价 根据公式：地价=房地产价格一总建筑成本一利息一利润 V=17650.18 万元一 4500 万元一 0.33u 一502.2 万元一 1350 万元 =8494.26 万元 该地价的土地使用权涉及年期为 50 年。而考虑估价时点 2009 年 10 月，尚剩余土地使用年期 48 年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为 8494.26(11(1+8 ) 4811(1+8) 50)万元=8463.47 万元 4、计算可抵押贷款额 可抵押贷款额一地价70=8463.47 万元70 =5924.43万元
