1、土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 9 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 土地价格与一般物价相比，有其自身的特点，其中不包括（ ）不同。（A）表示方式（B）价格基础（C）生产成本（D）形成时间2 影响地价的行政因素不包括（ ）。（A）土地制度（B）住房制度（C）城市化进程（D）行政隶属变更3 按土地价格的表达方法分类，地价可分为（ ）。（A）交易价格和评估价格（B）土地总价格、单位面积地价、楼面地价（C）申报地价、公告(示)地价（D）所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格4 土地是一种能带来恒久收益的资产，其价格的本质是（ ）价
2、格。（A）租赁权（B）抵押权（C）使用权（D）收益5 土地估价方法可分为基本估价法和应用估价法，下列选项中不属于应用估价法的是（ ）。（A）路线价估价法（B）标准宗地估价法（C）成本逼近法（D）基准地价系数修正法6 土地分等定级的实质就是依据（ ），评定出土地等级。（A）土地价值的优劣（B）土地区位（C）土地使用价值的优劣（D）土地成本7 已出让的国有土地，若变更原出让合同约定提高宗地建筑容积率，应向国家补交土地出让金差价。从土地估价的角度分析，符合（ ）。（A）替代原则（B）贡献原则（C）变动原则（D）协调原则8 根据区位经济分析和区位地租理论而构成的“杜能圈” 中的第四圈为（ ）。（A）林
3、业区（B）草田轮作区（C）谷物轮作（D）自由农作区9 人们出行的便捷与否和距站点的距离有关，按一般规律，每个站点的影响半径在（ ）km 之间，超过这个半径，人们就会到其他站点去。（A）00.3（B） 0.30.5（C） 0.30.7（D）0.50.710 下列关于农用地特点的说法错误的是（ ）。（A）农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料（B）农用地是一种取之不尽，用之不竭的资源（C）农用地受自然环境的影响显著（D）农用地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用11 农用地定级考虑的因素中不包括（ ）因素。（A）自然经济（B）人文社会（C）区位差异（D）
4、耕地便利12 在房产出租、小商品活动较为发达的地区，评估的技术路线往往采用（ ）。（A）租金剥离法（B）层次分析法（C）总分频率曲线法（D）级差收益测算法13 土地质量即土地的（ ），其优劣由土地位置和地块的条件决定。（A）成本（B）潜力（C）价值（D）使用价值14 土地等级评定或土地条件均值区划分以（ ）现状为准。（A）工业用地（B）住宅用地（C）城镇土地（D）农村土地15 市场交易资料整理中的土地费用不包括（ ）。（A）管理费（B）修理费（C）折旧费（D）以直接归属土地负担部分为限的土地税16 保证样本调查质量的关键是（ ）。（A）制订周密的资料收集计划（B）编制准确的调查表格（C）调查人
5、员的技能掌握与运用（D）选择正确的调查方法17 土地估价中最常用的方法是（ ）。（A）市场比较法（B）剩余法（C）收益还原法（D）路线估价法18 确定还原利率时，通常可参考的依据不包括（ ）利率。（A）存款（B）贷款（C）实质（D）资本19 由于与不动产投资利润率、土地投资利润率有一定的区别，因此一般只作为参考指标，且在实际评估中不能直接采用的是（ ）。（A）存款利率（B）贷款利率（C）实质利率（D）不动产租金与买卖价格的比率20 下列属于土地利用年度计划应当遵循的原则是（ ）。（A）优先保证居民住宅用地（B）占用耕地与补充耕地相平衡（C）城镇用地增加与农村建设用地减少相脱离（D）严格依据土地
6、利用总体规划，控制住宅用地总量，保护耕地21 下列属于商品租金，却不属于成本租金的是（ ）。（A）折旧费（B）保险费（C）贷款利息（D）房产税22 1986 年 9 月国务院颁布的中华人民共和国房产税暂行条例规定，房产税的计税依据是房产原值一次减除（ ）后的余值或房产的租金收入。（A）1030（B） 2030（C） 1530（D）102523 假设开发法又称剩余法，是（ ）的变种。（A）市场比较法（B）成本法（C）收益还原法（D）路线价法24 下列不属于影响不动产经济供给的主要因素的是（ ）。（A）自然供给（B）社会需求（C）经济支持（D）计划和规划25 在我国，决定供应的主要因素是（ ）。（
7、A）自然供给（B）社会需求（C）价格（D）计划和规划26 在不动产价格的经济因素中，（ ）直接影响不动产价格。（A）经济发展（B）物价（C）财政与金融状况（D）居民收入27 不动产可行性研究的内容不包括（ ）。（A）项目的必要性分析（B）对项目期望的可靠性分析（C）项目实施的可行性分析（D）项目的技术和经济评价28 营销分析是运用（ ）技术，把不动产市场分组，从中选取需求空间较大的对象群，根据它们的需要为开发商提供建议的一种研究。（A）市场营销（B）市场策划（C）市场预测（D）市场细分29 土地的（ ）是土地市场运行机制的核心。（A）供求机制与风险机制（B）价格决定机制与竞争机制（C）竞争机制
8、与风险机制（D）供求机制与价格决定机制30 任何不动产的价格起伏及供求变化，其基础的影响因素是来自不动产所在地区的（ ）环境。（A）人文（B）自然（C）经济（D）社会二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 影响地价的环境质量主要包括（ ）环境。（A）人文（B）社会（C）自然（D）城市（E）经济32 评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括（ ）。（A）交易底价（B）基准地价（C）课税价格（D）公告(示) 地价（E）申报地价33 可以作为确定土地还原利率的依据有（ ）。（A）借贷利息率
9、（B）存款利息率（C）各行业投资收益率（D）不动产租金资料（E）土地开发及建筑成本资料34 土地分等定级因素是指对土地质量、级别有重大影响，并能体现土地区位差异的（ ）条件。（A）经济（B）政治（C）社会（D）人文（E）自然35 城镇土地分等中的城镇基础设施因素包含（ ）状况。（A）道路（B）排气（C）供水（D）排水（E）供气36 与土地质量呈正相关关系的因子有（ ）。（A）交通区位（B）城镇对外辐射能力（C）城镇交通条件指数（D）区域农业人口人均耕地（E）供、排水状况37 下列属于农用地定级的方法步骤有（ ）。（A）评分法（B）定级因素及权重确定（C）计算定级因素因子分值（D）样地法（E）修
10、正法38 在土地价格评估过程中，如果遇到（ ）等交易情况，需要进行交易情况修itio（A）通过房地产中介公司进行正常市场交易（B）母公司将土地作价转让给子公司（C）外籍华人购买先辈曾居住过的房屋（D）公司将单位职工宿舍作价出售给职工（E）经济适用房交易39 城镇土地的主要功能包括（ ）（A）土地承载能力（B）城市集聚（C）提供活动场所（D）社区服务（E）提供社会增值40 评估基准地价需要用模型进行的，应根据（ ），从众多模型中选择适合当地城镇特点的模型，评估基准地价。（A）土地等级（B）土地收益（C）地价的相关关系（D）各地的土地市场条件（E）土地制度41 用于基准地价评估的能直接反映出地租、
11、地价的资料包括（ ）资料。（A）土地使用权收购价格（B）土地使用权转让价格（C）土地使用权出租价格（D）土地使用权抵押价格（E）土地征用、拆迁过程中涉及的各种费用42 标定地价评估方法与一般宗地估价方法相同，可采用（ ）进行估价。（A）基准地价修正法（B）基准地价样地法（C）主成分分析法（D）一般估价方法（E）综合分析法43 土地等级是在城镇内部，通过（ ）等分析，揭示城镇内部各具体地块的收益差异，从而得出在城镇内部的排序。（A）投资于土地的资本（B）自然条件（C）经济活动程度（D）经济活动频率（E）土地的增值性44 市场中通过商品价格变化及供求变化的内在（ ）关系，实现对资源的优化配置，达到
12、对市场进行调控的目的，并成为市场经济的重要运行规律。（A）互成正比例（B）互成反比例（C）相互配合（D）相互联系（E）相互制约45 估价资料收集过程中，可以作为确定待估宗地最佳开发利用方式依据的有（ ）。（A）建设用地规划许可证（B）控制性详细规划（C）平面图（D）规划设计条件通知书（E）房地产市场供求关系及走向分析46 按照年金开始支付的时间不同，年金可划分为（ ）年金。（A）即期（B）连续（C）延续（D）延期（E）永续47 关于我国的城镇基准地价，下列说法中正确的有（ ）。（A）由政府负责制定并公布执行，与路线价、标定地价等同属于公示地价范畴（B）基准地价评估属于注册土地评估机构的执业业务
13、范围，可由机构根据需要自行组织测算（C）基准地价是政府向公众提供区域性土地价格信息，并发挥地价对社会经济的宏观调控作用的工具（D）基准地价可以根据市场状况即时变更（E）基准地价要体现政府出让土地的优惠政策48 可行性研究的目的是使决策（ ），提高决策的可靠性，并为项目的实施和控制提供依据和参考。（A）科学化（B）客观化（C）具体化（D）可行化（E）程序化49 全国社会经济统计指标的水平指标包括（ ）。（A）职工平均工资（B）人均居住面积（C）人均住房指数（D）人口密度（E）家庭规模50 基准地价评估是根据已有的（ ）资料，综合评估各级别、区域分用途的平均价格，所收集的资料真实性和准确性直接影响
14、基准地价评估结果。（A）地价（B）地租（C）土地等级（D）土地质量（E）土地收益三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。50 某国有企业甲获准于 2001 年 12 月 31 日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为 13200m2，建筑容积率为 2.4。该大楼 1、2 层为商场，商场建筑面积为 4300m2：，两层建筑面积相同；3、4 层为办公楼，建筑面积为 3800m2，两层建筑面积相同；4 层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。根据以上资料，回答 5155 小题的问题。51 甲企业为完善
15、土地产权，于 2008 年 12 月 31 日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，以下对甲企业办理土地登记手续的叙述，正确的有（ ）。（A）应分用途登记（B）按综合用途对全部土地进行登记（C）住宅部分不能由企业办理土地登记手续（D）住宅部分虽已分配给职工，但也应由企业办理土地登记手续52 该企业一职工冯某分配到 6 层一套三室一厅单元住房，建筑面积为 88m2，房改时按成本价交纳了购房费用，2009 年 12 月 31 日冯某将其住房出售给张某，对所涉及土地应（ ）。（A）依法获得土地补偿（B）依法办理土地登记手续（C）依法交纳土地占用费（D）依法交纳土地出让金53 企业甲为融资需要，于
16、2009 年 12 月 31 日准备以该大楼的第 3 层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构 A 对所涉及的土地进行价格评估。在土地估价机构 A 接受委托后，首先应明确的内容有（ ）。（A）估价日期（B）评估基准日（C）评估目的（D）评估对象54 企业甲为融资需要，于 2009 年 11 月 30 日准备以该大楼的第 3 层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构 A 对所涉及的土地进行价格评估，可选用的估价方法不包括（ ）。（A）市场比较法（B）路线价估价法（C）基准地价系数修正法（D）成本逼近法55 土地估价机构 A 选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为 38
17、00 元m 2(建筑面积)，剩余法评估结果为 3100 元m 2(建筑面积)，银行乙经综合分析，决定贷款 500 万元，要求估价机构的评估值最好能达到 760 万元，如要满足银行的要求，估价机构采取的措施是（ ）。（A）可建议增加抵押物的期限（B）可建议扩大抵押物的权限（C）可建议增加抵押物的建筑面积（D）可建议增加其他抵押物55 某制药企业为扩大经营规模，准备将位于 W 市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。经调查，该企业老厂区土地为 1987 年以无偿划拔方式取
18、得的国有土地，土地面积为3000m2，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为 2.4。该办公楼建成后，预计售价为 11000 元m 2，开发期为两年，建筑费为 4500 元m 2，专业费和不可预见费分别为建筑费的 5和 3，建造成本第一年投入 45，第二年投入 55，年内均匀投入，建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的15；税金为房地产售价的 6，年贷款利率为 8，土地还原率为 6。W 市郊区工业开发区周边地区近 3 年农作物的年平均亩产值为 1800 元亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿
19、。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的 4征收；耕地占用税按 5 元m 2 计收；耕地开垦费按 10 元m 2计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平”( 通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，土地开发费为 60 元m 2，开发周期为 1 年，开发费在开发周期内均匀投入；土地开发的投资回报率为 15，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于 150 元m 2，住宅用地土地出让金最低不得低于 300 元 m2，商业用地出让金最低不得低于 600 元m 2。市老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于 300 元m 2
20、，住宅用地土地出让金最低不得低于 500 元 m2，商业用地出让金最低不得低于 930 元m 2。56 老厂区用地在规划用途条件下，法定最高年期的土地使用权单位面积地价为（ ）元m 2。（A）7114.30（B） 7365.20（C） 7185.65（D）7204.8057 经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的 60给予补偿，该企业最高可以得到的补偿为（ ）万元。（A）1126.35（B） 1186.30（C） 1113.17（D）1028.5458 该企业如以该补偿价购置开发区的土地，最多可购买的土地面积为（ ）m 2。（A）30317.53（B） 33107.5
21、2（C） 32134.0（D）31113.6759 土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用（ ）形式表现的收益。（A）实物（B）地租（C）地价（D）货币60 采用成本逼近法估价时，农地取得费的计息期为（ ）开发期。（A）整个（B） 12（C） 14（D）34四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。61 某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：宗地面积为 4500m2，用途为商住综合楼，出让年限为 5
22、0 年，规划限制条件和设计方案为：总建筑面积为 15600m2，其中地下两层，地下 2 层 1000m2 为设备层；地下 1层 1000m2 为停车场，设有汽车位 60 个。地上 1 4 层为商场，面积为4000m2，516 层为住宅，面积为 9600m2，地上尚有车位 50 个。根据当地规定，交足 40地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为 5000 元m 2，销售税费为售价的 9；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为 5 元m 2，可出租面积占总建筑面积
23、的 70，每个汽车位租金为地下 480 元月，地上 400 元月，有关税费及经营管理费按租金的 30计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分为 2500 元m 2，住宅为 2000 元m 2，地上车位平均为 500 元个，专业费为建安综合成本的 3，假设资金投入方式为第一年 60，第二年 40。目前贷款年利率为 8，投资回报率为 20，土地还原利率为 7.5，商场的房地产综合还原率为 7，建筑物还原利率为 8.5。 试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。62 甲公司于 2004.年 6 月通过拍卖竞得一宗位于 K 市中心区的土地 50 年使用权。该宗土地面积为 800m2，经开发于
24、2005 年 6 月建成一座建筑面积为 950m2 的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司 2009 年 6 月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。 评估机构调查资料显示，当时 K 市中心区同类写字楼月租金为 50 元 m2 建筑面积)，管理费支出为租金的 5，年支付各项税金平均为 35 元m 2 建筑面积 )。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。 假定该写字楼建筑物的重置价为 1600 元m 2，残值为零，年支出维修费为重置价的 2，年支出保险费为重置价的 0.2，土地还原率为 6，建筑物还原率为 8，估价基准日定为 2009 年 6 月 30
25、日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价) 。 土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 9 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 C3 【正确答案】 B4 【正确答案】 D5 【正确答案】 C6 【正确答案】 C7 【正确答案】 B8 【正确答案】 B9 【正确答案】 B10 【正确答案】 B11 【正确答案】 B12 【正确答案】 A13 【正确答案】 D14 【正确答案】 C15 【正确答案】 C16 【正确答案】 C17 【正确答案】 C18 【正确答案】 D19 【正确答案】 C20 【正确答案】 B
26、21 【正确答案】 B22 【正确答案】 A23 【正确答案】 B24 【正确答案】 C25 【正确答案】 D26 【正确答案】 C27 【正确答案】 B28 【正确答案】 D29 【正确答案】 D30 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 【正确答案】 A,C32 【正确答案】 A,B,C33 【正确答案】 A,B,C,D34 【正确答案】 A,C,E35 【正确答案】 A,C,D,E36 【正确答案】 A,B,E37 【正确答案】 B,C,D,E38 【正确答案】 B,C,D,E39 【正确
27、答案】 A,C40 【正确答案】 A,B,C,D41 【正确答案】 B,C,D,E42 【正确答案】 A,D43 【正确答案】 A,B,C,D44 【正确答案】 D,E45 【正确答案】 A,B,D,E46 【正确答案】 A,D47 【正确答案】 A,C48 【正确答案】 A,E49 【正确答案】 A,B50 【正确答案】 A,B,E三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。51 【正确答案】 A,C52 【正确答案】 B,D53 【正确答案】 B,C,D54 【正确答案】 D55 【正确答案】 C56 【正确答案】 A
28、57 【正确答案】 C58 【正确答案】 B59 【正确答案】 D60 【正确答案】 A四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。61 【正确答案】 1、解题思路及方法选用 先采用收益还原法计算不动产价格，再采用剩余法计算土地价格。 2、解题步骤 第 1 步：计算开发总价值 (1)住宅部分：5000 元m 29600m2=4800 万元 (2)商场和地下停车场部分： 商场租金：5 元m 24000m236570=511 万元 地下停车场租
29、金：60 个480 元(个? 月)12 月=34.56 万元 租金总收人：(51l+34.56)万元=545.56 万元 有关税费和经营管理费：545.56 万元30=163.668 万元 租金纯收入=(545.56163.668)万元=381.892 万元 价格=(381.8927)11(1+7)48万元=5243.56 万元 (3)地上停车位部分： 租金收入：400 元(个? 月 )50 个12 月=24 万元 税费：24 万元30=7.2 万元 租金纯收入：(247.2) 万元=16.8 万元 价格：(16.8 7.5)1 1(1+7.5) 48万元=217.04 万元 (4)合计：(4
30、800+5243.56+217.04)万元一 10260.60 万元 第 2 步：建安成本及专业费： 商场和地下部分：2500 元m 26000m2(1+3)=1545 万元 住宅部分：2000 元m 29600m2(1+3)=1977.6 万元 地上停车位部分：50 个500 元个(1+3)=2.58 万元 合计：(1545+1977.6+2.58)万元=3525.18 万元 第 3 步：销售税金 5000 元m 29600m29=432 万元 第 4 步：利息 利息=总地价(1+8)一 1+3525.1860%(1+8)2 一 13525.1840 (1+8 )一 1一(0.1664总地价
31、+314.14)万元 第 5 步：利润 利润一( 总地价+3525.18)X20=（0.2总地价+705.04)万元 第 6 步：余值 余值=总价值一建安成本及专业费一销售税金 N 息一利润 即总地价=10260.60-3525.18432 一(0.1664 总地价+314.14)一(0.2总地价+705.04)1.3664总地价 =5284.24 万元 总地价=3867.27 万元 第 7 步：开发商须交纳总地价的40，即 3867.27 万元40=1546.91 万元 62 【正确答案】 1、解题思路与方法选用 估价对象为有收益的房地产，且有客观收益和出租费用等资料，适宜选用收益还原法评估
32、。 2、解题步骤 (1)计算房地年总收益 50 元m 2950m212=570000 元 (2)计算年总费用 1)年管理费=50 元m 2950m2125=28500 元 2)年维修费=1600 元m 2950m22：30400 元 3)年保险费=1600 元m 2950m20.2=3040 元 4) 年税金=35 元m 2950m2=33250元 5)年折旧费=1600 元m 2950m2(501)=31020.41 元 6)年总费用=1)+2)+3)+4)+5)=(28500+-30400+3040+33250+31020)元=126210 元 (3)计算建筑物年纯收益 建筑物年纯收益=建
33、筑物现值建筑物还原率 =( 建筑物重置价一年折旧费已使用年限)建筑物还原率 =(1600950-310204)元8 =111674 元 (4)计算土地年纯收益 土地纯收益=房地总收益一房地总费用一建筑物纯收益=(570000126210111674)元=332116 元 (5)计算 2009 年 6 月的土地价格 土地总价格=6416 元/ m3 土地单位价格=5133129 元 800m2=6416 元m 2 (6)建筑物现值 建筑物现值一建筑物重置价一年折旧费已使用年限 =1600 元m 2950m2-31020 元 4=1395920 元 (7)土地及建筑物一体总价格 土地及建筑物一体总价格=土地总价+建筑物现值 =(5133129+1395920)元 =6529049 元 土地及建筑物一体单价=6529049 元800m 2=8161 元m 2
