1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 12 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 价格来源是商品本身的价值；土地不具移动性，其可转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益。 ( )（A）正确（B）错误2 开发性价格主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加。( )（A）正确（B）错误3 土地使用权价格，是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。( )（A）正确（B）错误4 我国土地等级体系的初步形成时期的主要标志是，1989 年为确定农业税，财政部组织查田定产工作对全国耕地进行等、级评定。 (
2、 )（A）正确（B）错误5 从政府管理的角度看，有信息披露、指导性地价，比如基准地价。 ( )（A）正确（B）错误6 在土地等、级、价体系中，“价” 则更偏重于对土地自然质量的评价。 ( )（A）正确（B）错误7 由于工业化和城市化发展过程的每一个环节都与土地有着重大的关系，所以这两个指标与土地市场的相关性很大也很间接。 ( )（A）正确（B）错误8 对于一个商业性区域或者城市来说，流动人口的比重对土地的价格非常具有影响力。( )（A）正确（B）错误9 地租的占有是土地使用权借以实现的经济形式。 ( )（A）正确（B）错误10 经济地租也称商业地租，是指土地产品收入除去成本的剩余部分，即利用土
3、地所得超过成本的纯收入。 ( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 在( ) ，由于企业股份制改造，清产核资、现代企业制度建立及土地使用权出让、转让、抵押等的需要，宗地价格评估也广泛地开展，并逐步市场化。（A）地价技术管理阶段（B）地价水平管理阶段（C）地价与宏观社会经济协调管理阶段（D）地价与微观社会经济协调管理阶段12 在( ) ，土地市场逐步规范化，地价与宏观社会经济的关系正在不断引起社会的广泛关注，比如土地价格与房地产价格的关系，土地价格与宏观经济形势的发展，土地价格在土地资源配置方面所发挥的作用等。（A）地价技术管理阶段（
4、B）地价水平管理阶段（C）地价与宏观社会经济协调管理阶段（D）地价与微观社会经济协调管理阶段13 在土地估价中经常采用的市场比较法是以( )为基础的。（A）替代原则（B）预期收益原则（C）最有效使用原则（D）报酬递增、递减原则14 在土地估价实践中，剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是( )的具体应用。（A）替代原则（B）预期收益原则（C）最有效使用原则（D）报酬递增、递减原则15 下列选项中，( ) 对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定非常重要。（A）替代原则（B）预期收益原则（C）最有效使用原则（D）报酬递增、递减原则16 根据土地价格以其( )进行
5、估价时，就不应该受现实的使用状况所限制，而应对何种情况下才能最有效使用作出正确的判断。（A）替代原则（B）预期收益原则（C）最有效使用原则（D）报酬递增、递减原则17 下列选项中，( ) 的成立条件是供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争。（A）替代原则（B）预期收益原则（C）最有效使用原则（D）供求均衡法则18 下列选项中，( ) 是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。（A）贡献原则（B）预期收益原则（C）最有效使用原则（D）供求均衡法则19 下列选项中，( ) 还可用于土地或建筑物的追加投资、不动产的部分改良、改造等。（A）贡献原则（B）预期收益原则（C）最有
6、效使用原则（D）供求均衡法则20 土地估价原则中，关于竞争和超额利润原则的表述，不正确的是( )。（A）一般，商品的竞争是在供给和需求双方发生的，价格正是在供需关系均衡点上的竞争结果，所以竞争原则是供给与需求原则的前提，二者有密切关系（B）商品竞争的结果是供需双方均不能企望得到合理利润之外的超额利润（C）竞争主要是在需求者之间进行（D）竞争原则是市场比较法估价的基础之一21 某比较案例为拍卖土地，其交易价格为 1 100 元m 2，经过调查分析，该城市一般情况下土地不同交易方式价格水平与土地正常交易价格水平的差别见下表。调查分析结果显示，由于竞争激烈程度更高的原因，比较案例的拍卖价比一般高了1
7、0。则该比较案例情况修正后的价格是( )元。（A）856（B） 956（C） 846（D）94622 某一交易案例在 2004 年 6 月成交，价格为每平方米 900 元，估价期日为 2006 16 月 1 日。该案例所在城市地价指数见下表。则该比较案例期日修正后的价格是( )元m 2。（A）856（B） 956（C） 756（D）105623 区位因素修正的基本过程不包括( )。（A）确定比较案例的所在位置和受影响的范围（B）确定估价对象所在区域的平均地价指数（C）根据确定的影响因素选择影响因子（D）确定影响较大的区域因素24 一般来说，影响因子条件指数需要定量确定，各影响因子条件指数定量的
8、方法不包括( ) 。（A）利用面积规模建立比较尺度（B）利用影响分值为比较尺度（C）利用距离建立比较尺度（D）建立标准化的一般差别指数作为比较尺度25 在远离城市的农业或者林业地区，( )的影响力几乎为零。（A）交通状况（B）繁华程度（C）基础设施状况（D）土地利用26 个别因素是形成土地自身特性，也就是土地自身条件，并对地价产生影响的因素，不包括( ) 。（A）区域环境条件（B）形状（C）基础设施状况（D）开发程度27 下列选项中，( ) 适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估。（A）路线价估价法（B）剩余法（C）成本逼近法（D）市场比较法28 关于路线价区段划分与标准深度设定的表
9、述，不正确的是( )。（A）一个路线价区段是指具有同一路线价的地段（B）一般情况下，一条街道可设 2 个路线价（C）设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数（D）对一些特别繁华，土地条件变化较大的街道，也可以分设路线价29 计算区段地价方法中，当地价实例项数为单数时，取其中项为( )。（A）中位数（B）众数（C）算术平均数（D）几何平均数30 地价实例调查，一般应以最近( )年内土地交易、租赁以及房屋交易、租赁样本为主要调查对象。（A）1（B） 2（C） 3（D）431 在我国，里地线多采用临街宗地进深的( )确定。（A）中位数（B）众数（C）算术平均数（D）几何平均数32
10、根据剩余法原理，利用剩余法评估土地价格的基本公式为( )。（A）V=A(B+C)（B）（C） P=ar（D）P D=PB A B D E33 无论是否有建筑设计，都需要对市场做充分的调查，对于具有建筑物设计方案的要看看是否合理，对于没有方案的则要看看建筑设计应该如何定位。必须重视的问题不包括( ) 。（A）建筑物的使用方向判断要准确（B）建筑物开发投资规模要适当（C）建筑物的结构细节要清楚（D）建筑物装修的成本预算要准确三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。34 关于土地估价的特殊性，下列说法中，正确的是( )。（A
11、）土地估价必须依据土地估价的原理和方法（B）土地估价必须依据充足的土地市场资料（C）土地估价必须考虑政府税收政策的影响（D）土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况（E）土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格35 土地资产流动较常见的具体服务内容包括( )。（A）为人股投资提供土地价值量证明（B）为企业兼并提供土地价值核算依据（C）为企业上市提供土地价值依据（D）为企业股本变动提供土地价值依据（E）为土地分割、土地合并诉讼提供土地价值依据36 法律诉讼涉及土地估价较常见的具体需求包括( )。（A）土地分割与合并前后价值的确定（B）土地租赁中出租人、承租人之间的土地权利诉讼（C）周边开
12、发对土地价值影响的补偿(环境)估算（D）为公司解体、合并、清算、破产相关的土地财产分割提供价值依据（E）为解决土地权利转移、土地资产流动、土地信用等方面纠纷提供土地价值依据37 投资顾问与决策涉及的土地估价的服务范围包括( )。（A）补偿的确定（B）开发整理中的土地增值及分配的确定（C）租金的确定（D）投资可行性分析（E）市场分析38 土地估价中的替代原则可概括为( )。（A）土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定（B）土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格（C）土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定（D）土地价格应实行完全竞争（E）土地
13、价格随需求而而自由调节39 适用于收益还原法的估价原则包括( )。（A）变动原则（B）预期原则（C）最有效使用原则（D）替代原则（E）协调原则40 收益还原法的适用范围包括( )。（A）能够出租或者自己作为场地使用的土地（B）出租或自己使用的农业、林业生产等用地（C）出租或自己使用已有建筑物的土地（D）自己经营的企业用地（E）未开发或已经完成一级开发可以买卖的土地41 计算土地总收益时需要考虑的因素包括( )。（A）潜在收益（B）有效收益（C）所得税后收益（D）衍生收益（E）所得税前收益42 土地还原率根据土地收益情况不同分类，包括( )。（A）土地还原率（B）平均还原率（C）综合还原率（D）
14、边际还原率（E）地上建筑物还原率43 土地还原率的确定方法包括( )。（A）土地使用权年期修正法（B）土地纯收益与土地价格比率法（C）用途修正法（D）安全利率调整法（E）现实投资收益率排序插入法44 适用于市场比较法的估价原则包括( )。（A）供需均衡原则（B）替代原则（C）外部性原则（D）贡献原则（E）变动原则45 市场比较法的适用范围包括( )。（A）出租或自己使用的农业、林业生产等用地（B）未开发或已经完成一级开发可以买卖的土地（C）可以单独买卖带有建筑物的土地（D）标准化的带有地上物的小型企业用地（E）能够出租或者自己作为场地使用的土地46 市场比较法评估土地价格时的限制包括( )。（
15、A）市场不活跃、土地交易数量不足时，市场比较法的应用将受到限制（B）经济环境政策的异常变化，会影响市场比较法的可靠性（C）强劲的通货膨胀或经济衰退，也可能影响市场比较法的可靠性（D）规模较大、土地利用复杂的土地，可能影响市场比较法的可靠性（E）土地价格应实行完全竞争，会影响市场比较法的可靠性47 市场比较法估价的程序的基本内容包括( )。（A）确定土地还原率（B）期日比较并修正（C）交易情况比较并修正（D）区域因素比较并修正（E）选择交易案例并确定比较案例土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 12 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总
16、分为零分。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 A3 【正确答案】 A4 【正确答案】 B5 【正确答案】 A6 【正确答案】 B7 【正确答案】 B8 【正确答案】 A9 【正确答案】 B10 【正确答案】 B二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 【正确答案】 B12 【正确答案】 C13 【正确答案】 A14 【正确答案】 B15 【正确答案】 B16 【正确答案】 C17 【正确答案】 D18 【正确答案】 A19 【正确答案】 A20 【正确答案】 D21 【正确答案】 C22 【正确答案】 B23 【正确答案】 B24 【正确答案】 A25 【
17、正确答案】 B26 【正确答案】 A27 【正确答案】 A28 【正确答案】 B29 【正确答案】 A30 【正确答案】 B31 【正确答案】 B32 【正确答案】 A33 【正确答案】 D三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。34 【正确答案】 A,B,D,E35 【正确答案】 A,B,C,D36 【正确答案】 B,C,D,E37 【正确答案】 C,D,E38 【正确答案】 A,B,C39 【正确答案】 A,B,C,D40 【正确答案】 A,B,C,D41 【正确答案】 A,B,D,E42 【正确答案】 A,C,E43 【正确答案】 B,D,E44 【正确答案】 A,B,C45 【正确答案】 B,C,D46 【正确答案】 A,B,C,D47 【正确答案】 B,C,D,E
