1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 18 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 资源的合理配置是经济生活的基本问题。( )（A）正确（B）错误2 很少发生交易的房地产难以采用市场法估价。( )（A）正确（B）错误3 基地地价评估要求样点资料具有条理性。( )（A）正确（B）错误4 统计检验是通过对各解释变量影响作用的显著性和模型的常规效果进行检验。( )（A）正确（B）错误5 中位数与算术平均数和几何平均数相同。( )（A）正确（B）错误6 房地产中介服务中专业性、技术性最强的是价格评估业。( )（A）正确（B）错误7
2、 竣工结算意味着承、发包双方经济关系的最后结束。( )（A）正确（B）错误8 在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是 20 世纪 80 年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。 ( )（A）正确（B）错误9 在规划限定的其他条件不变的情况下，单位地价与土地容积率呈正相关。 ( )（A）正确（B）错误10 采用市场比较法评估宗地价格时，比准案例应处于同一供需圈，也就是“区域因素”所描述的范围。 ( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 ( )财政支出形式 ,体现了政企分开、两权分离的特点。
3、（A）财政性收费（B）财政拨款（C）财政投资（D）财政补赔12 在正常市场条件下，土地的供给与需求都是能够变动的，且( )是二者相互运动的结果。（A）价格（B）供给（C）需求（D）弹性13 每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准,为该耕地被征前 3 年平均年产值的( )倍。（A）610 倍（B） 46 倍（C） 35 倍（D）56 倍14 市场法适用的对象有( )。（A）标准厂房（B）在建工程（C）高档公寓（D）房地产开发用地（E）纪念馆15 下列各项费用中不属于土地取得费的是( )。（A）征地费（B）拆迁费（C）劳动力安置费（D）土地平整费16 税金主要指房屋交易中卖主所应交纳的统一工商税
4、,统一工商税为交易额的( )。（A）5%（B） 7%（C） 6%（D）9%17 下列获取估价业务的方式，不正确的是( )。（A）中介代理（B）被动接受（C）主动争取（D）自有自估18 根据某市有关规定，抵押贷款购买商品房时，购房者需首付房地产售价的30，年贷款利率为 684。如投资者自有资金的投资回报率为 15，则该类房地产还原利率为( ) 。（A）870（B） 929（C） 954（D）102119 在下列影响宗地价格的因素中，( )是个别因素。（A）宗地形状（B）宗地所处地区的基础设施（C）宗地附近学校分布情况（D）当地商品房价格变动情况20 韦伯在进行工业区位的分析中，提出原料指数的概念
5、，是用来论证( )对工业区位的影响。（A）距离（B）原料产地（C）运输费（D）原料费用21 采用剩余法评估土地价格时，一般不计算利息的项目是( )。（A）待估宗地价格（B）管理费用（C）销售税费（D）购地税费22 居住区住宅用地范围的确定依据( )。（A）以居住区内部道路红线为界,宅前宅后小路属住宅用地（B）居住区同其他用地相邻时,以用地边线为界（C）居住区内的非居住用地或居住区级以上的公共建筑用地应扣除（D）居经区同天然障碍物或人工障碍物相毗邻时 ,以障碍物地点边线为界线23 地价影响因素中，土地级别和基准地价属于影响地价的( )。（A）一般因素（B）个别因素（C）区域因素（D）特殊因素24
6、 ( )是会计法规体系中最具权威，最具法律效力的法律规范。（A）中华人民共和国注册会计师法（B） 中华人民共和国会计法（C） 中华人民共和国注册会计师管理条例（D）中华人民共和国会计管理条例25 农业区位论的创始人是( )。（A）亚当.斯密（B）冯 .杜能（C）阿尔申尔德.韦伯（D）大卫.李嘉图26 建筑物的重置价格等于( )。（A）估价时点上旧有房屋的建筑成本（B）估价时点上房地产交易价格与地价的价值（C）估价时点上重新建造房屋所需的建造费用加平均利润（D）重置成本和折旧成本之和27 采用收益现值法评估资产时，相关指标间存在如下的数量关系( )。（A）本金化率越高，收益现值越低（B）本金化率
7、越高，预期收益越高（C）预期收益越高，收益现值越高（D）本金化率越高，预期收益越低28 在设计阶段进行限额设计的最高目标是( )。（A）经批准的可行性研究报告中的投资估算（B）设计概算（C）施工图概算（D）规划阶段的投资额29 以剩余法对土地进行估价时，土地价格等于( )的价格。（A）建筑物本身（B）建筑物出售（C）土地减去建筑物本身（D）土地与建筑物出售价格减去建筑物本身30 马克思指出资本主义地租的特点是土地( )的分离。（A）使用权和抵押权（B）抵押权和所有权（C）权利（D）使用权和所有权31 下列不动产价格确定的方式中，( )更适合待开发土地假设性不动产价值的确定。（A）以市场交易案例
8、进行比较确定（B）以市场平均价格水平为基础，采用趋势分析的方法或者是指数调整等方法分析确定（C）以不动产自身售价为基础确定（D）对于已经建成的收益性不动产，必要的情况下可以通过收益还原法评估确定32 一般情况下土地出租管理费用为年租金的( )。（A）25（B） 12（C） 23（D）3433 若选择的比较案例成交地价为 500 元m 2，对应使用权年期为 30 年，而待估宗地出让年期为 20 年，该市土地还原率为 8，则年期修正后的价格为( )元m 2。（A）300（B） 400（C） 436.06（D）536.0634 用收益还原法评估不动产价格时，应选用( )对房地产纯收益进行还原而求取。
9、（A）综合还原率（B）建筑物还原率（C）土地还原率（D）基准收益率35 根据目前的人工、材料价格及正常管理水平，并利用目前的材料、标准与设计，建造一幢各项设备相同或相当的建筑物所需的成本称为( )。（A）房屋建筑成本（B）重建成本（C）重置成本（D）标准房价36 标准深度的连线被称为里地线，里地线两侧不临街的宗地分别称为( )。（A）里地和表地（B）临街地和表地（C）里地和袋地（D）临街地和袋地37 某建筑物的总面积为 4 000 m2，8 年前建成投入使用，现单位面积重置成本为 1 000 元m 2，估计尚可使用 32 年，残值率为 5，则采用平均折旧法评估该建筑物的现值为( ) 万元。（A
10、）250（B） 304（C） 324（D）34038 决定土地价格高低的主要因素是( )的存在。（A）垄断地租（B）级差地租（C）绝对地租（D）相对地租39 在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于( )。（A）存在着土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离（B）在任何社会制度下都存在地租（C）存在着国家所有和集体所有两种所有制形式（D）土地是重要的生产要素40 在砖混结构房屋新旧程度的评定标准中，十成新房屋的已使用期应不超过( )年。（A）2（B） 3（C） 4（D）541 采用剩余法估价时，计算利息应以房地产开发建设过程中的全部预付资本为计息基础 1 其中预付资本
11、主要包括( )。（A）开发建筑费、专业费、不可预见费、销售税费（B）地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费（C）地价款、开发建筑费、专业费、开发商利润（D）地价款、开发建筑费、折旧费、专业费42 有一房屋，其重置价为 80 万元，成新度为 70%，现用于出租，年租金收入为8 万元，年出租总费用为 1 万元。又知土地还原率为 6%，建筑物还原率为 8%，则该宗土地的年纯收益为( )万元。（A）59.67（B） 58.67（C） 7（D）2.5243 某建筑物占地面积 3 亩，容积率为 4，自然耐用年限 70 年，经济耐用年限 60 年，已使用 15 年，残值率为 5%，重置价格为 2000 元/
12、m 2，则该建筑物现值为( )万元。（A）1220（B） 1274（C） 1525（D）159344 一般说来，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于( )。（A）10%（B） 2%（C） 0（D）重置成本乘以折旧率45 下列( ) 因素不是工业区位论主要讨论的内容。（A）运输成本（B）产品质量（C）劳动力成本（D）分散与集聚因素46 采用收益还原法以外方法对机场、码头用地进行地价评估时，应考虑( )修正。（A）级差地租（B）垄断地租（C）级差地租（D）经济地租47 某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为 3 万元，租期 10 年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为 8
13、 万元，承租土地使用权的还原利率为 7%，则租金盈余为( )万元。（A）3（B） 5（C） 8（D）3548 某写字楼可出租面积为建筑面积的 65%，单位可出租面积的年租金 1800 元/m2，则该写字楼单位建筑面积的年租金为( )元/m 2。（A）2769（B） 2570（C） 1080（D）117049 某房屋建筑面积 40m2，耐用年限 50 年，重置单价 2000 元/m 2，残值率为 5%，已使用 6 年，用直线法计算的总折旧额为( )。（A）1520 元（B） 7600 元（C） 8000 元（D）8444 元50 按照中华人民共和国城市房地产管理法规定，国家实行房地产成交价格申报
14、制度，房地产权利人转让房地产应当向( )规定的部门如实申报成交价。（A）乡镇人民政府（B）市、县人民政府（C）县级以上人民政府（D）省级以上人民政府51 已知某房地产总价为 1000 万元，综合还原率为 7%，土地还原率为 6%，建筑物还原率为 8%，则该房地产所占的土地价格为( )万元。（A）300（B） 400（C） 500（D）60052 在下列影响宗地价格的因素中，( )是个别因素。（A）宗地形状（B）宗地所处地区的基础设施（C）宗地附近学校分布情况（D）当地商品房价格变动情况53 土地估价中的区位是一个综合的概念，它是自然、经济和( )条件在空间地域上有机结合的具体表现。（A）政治（
15、B）交通（C）人口（D）文化54 当某一地块的边际报酬曲线达到最大值时，该地块的总报酬开始( )。（A）以递增的速度上升（B）以递减的速度上升（C）以递增的速度下降（D）以递减的速度下降，55 我国土地价格是( )和收益的购买价格。（A）土地价值（B）土地所有权（C）土地使用价值（D）土地权利56 2006 年某写字楼出租，签订了 3 年租赁合同，合同月租金 50 元/平方米，每年租金增长率为 10%，每年支出总费用为 380 元/平方米。 2008 年该写字楼的房地纯收益为( ) 元/平方米。（A）220（B） 346 （C） 592 （D）70057 “九五”期间，全国城镇住宅投资累计完成
16、 21000 亿元，比“八五”时期增加 8500亿元，则“九五 ”期间年平均完成住宅投资 ( )亿元。（A）1700（B） 2125（C） 4200（D）525058 某房地产企业与某银行有长期的合同关系，但银行发生意外事件，不能及时给房地产企业贷款，使开发项目不能及时进行，以致造成损失。这种房地产开发经营风险属于 ( )（A）经济风险（B）人事风险（C）金融风险（D）财务风险59 根据城市规划法的规定，城市规划一般分为( )等阶段。（A）总体规划和详细规划（B）总体规划、分区规划、详细规划（C）总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划（D）总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划6
17、0 据报载：截止到 2001 年底，某市有高科技园区 3 个，已征土地 6325 公顷，占该市各类开发区已征土地总面积的 18%，文中所用的三项统计指标分别为( )。（A）总体单位总量指标；总体标志总量指标；结构相对指标（B）总体单位总皇指标；总体标志总量指标；比较相对指标（C）总体标志总量指标；总体单位总量指标；比较相对指标（D）总体标志总量指标；总体单位总量指标；结构相对指标三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。61 地方预算由( ) 国级预算组成。（A）省(自治区、直辖市)预算（B）设区的市(自治州)预算（C）
18、县 (自治县、不设区的市、市辖区)预算（D）乡(民族乡、镇) 预算62 影响建筑物价格的因素主要包括( )。（A）建筑物重置价（B）环境因素（C）其他因素（D）自然因素63 国家对协议方式出让土地使用权的出让金采取最低限价的主要作用是( )。（A）防止地方政府在出让土地使用权过程中,为了局部和短期利益 ,采取不正当的竞争方式,随意压低地价,造成国家土地收益的流失（B）增加土地使用权出让中的透明度,便于上级政府对下级政府出让行为监督（C）便于土地使用者了解国家对不同地区,不同行业实行的地价优惠幅度,确定合理的投资方向（D）防止地方政府在出让土地使用过程中,为了全局或短期利益 ,采取不正当的竞争方
19、式,随意提高地价,造成国家土地收益的流失64 下面属于收益性房地产的是( )。（A）未出租的餐馆（B）旅店（C）政府办公楼（D）学生公寓（E）未开发的土地65 建筑物折旧是指随时间的推进，因各种原因造成建筑物价值的损失，估价时一般从( )方面考虑建筑物折旧。（A）物理（B）功能（C）成新（D）经济（E）化学66 反映城市土地开发强度的指标通常有( )。（A）建筑密度（B）绿地覆盖度（C）建筑高度（D）建筑容积率（E）建筑年代67 在资产评估中，确定实体性贬值的方法有( )等。（A）功能价值法（B）使用年限法（C）成新率法（D）使用量比例法68 具体讲，政府可以考虑从( )方面利用地价杠杆来调控
20、土地的供求。（A）在地价上涨时，要分析地价上涨的原因，并采取相应的对策（B）在地价下降时，则必须减少土地供应量（C）政府应做好市场调查与预测，合理确定土地出让计划（D）政府每次出让的土地面积应很大（E）对旧城改造项目实行优惠政策，即以较低价格出让旧城改造项目中的土地69 工业建筑按照用途可细分为( )。（A）生产厂房（B）生产辅助厂房（C）纵横跨厂房（D）运输用建筑（E）层次混合厂房70 以下不动产价格评估，不能采用收益还原法的有( )。（A）写字楼（B）普通住宅（C）医院（D）邮电所（E）空置厂房71 根据土地估价原则，( )应成为估价的主要依据。（A）既往收益（B）实际收益（C）客观收益（
21、D）预期收益72 供需原则应该以( )等原则为基础。（A）预期收益原则（B）变动原则（C）竞争原则（D）贡献原则73 按照契税暂行条例的有关规定，下列有关契税叙述正确的有( )。（A）契税实行 3%5% 的幅度税率（B）房屋买卖以评估价格为契税计税依据（C）国有土地使用权出让以成交价格为契税计税依据（D）房屋赠与由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定契税（E）土地使用权赠与由征收机关参照土地使用权市场价格核定契税74 变异指标用于描述一组数据的( )。（A）集中趋势（B）离中趋势（C）一般水平（D）差异程度（E）平均水平75 根据我国城镇基准地价的性质及其表现形式，级别基准地价属于( )，（A）
22、时期指标（B）时点指标（C）平均指标（D）总量指标四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。75 某一中等城市，经对周边县改区后扩大为大城市，根据地价管理的要求需作基准地价更新评估。现委托一土地评估机构进行评估。基准地价评估期日为 2004 年1 月 1 日。该机构在评估过程中调查了下述资料： (1)调查的样点中，有一个样点P 为临街商业店铺，位于二级地，租金为 2000 元月，租约签订的时间为 2004年 1 月 10 日，出租方需支付有关税费为 800 元月，砌体结构房屋，重置造价为1200 元m 2，7 成新，耐用
23、年限 50 年，残值为 0，土地面积 60m2，建筑面积45m2。 (2)样点 M 为住宅用地，位于一级地，2003 年 5 月 30 日的出让地价为 1800元m 2，出让年期为 50 年，容积率为 2.0。 (3)该机构测算的土地还原率为 6，综合还原率为 7.3。2003 年该城市住宅地价每月递增 1。商业一、二级地的基准地价平均容积率为 1.8，住宅一、二级地的基准地价平均容积率为 1.5。在样点地价计算过程中，认为容积率与地价呈正比关系。 请就上述内容回答 7177 小题的问题：76 该城市基准地价评估的工作底图选择的比例尺应该为( )。（A）1：10001：2000（B） 1：20
24、001：5000（C） 1：50001：10000（D）1：100001：5000077 划分土地级别后，测算级别地价时调查的样本资料要求( )。（A）近期连续三年数据，每级样本总数不少于 20 个（B）近期连续两年数据，每级样本总数不少于 20 个（C）近期连续两年数据，每级样本总数不少于 30 个（D）上一年数据，每级样本总数不少于 30 个78 由于是新扩建大城市，个别区域或级别没有样点地价或样点地价较少，其基准地价评估的技术方法为( )。（A）通过已评估出的上一级别或区域基准地价与下一级别或区域基准地价的算术平均内插确定（B）通过建立城镇内基准地价水平同影响因素之间的相关关系，把待估级
25、别区域的因素条件指标同有基准地价因素条件指标比较分析后确定（C）通过分析城镇内基准地价水平同影响因素之间的相关关系，召集有关专家定性分析后确定（D）通过成本逼近法测算并加以适当修正后确定79 样点 P 的实际交易地价(按无限年期算)为( )元 m2。（A）2141（B） 2411（C） 3041（D）321580 按照基准地价内涵，样点 P 修正后的地价为( )元 m2。（A）1004（B） 3215（C） 5138（D）578681 按照基准地价内涵，样点 M 修正后的地价为( )元m 2。（A）1403（B） 1447（C） 1505（D）187182 基准地价除具有全域性、分用途的特点外
26、，还具有( )的特点。（A）多样性（B）平均性（C）有限期（D）时效性82 某人拥有一套建筑面积 110m2 的商品住宅。该住宅为 2000 年底取得 70 年土地使用权，2003 年底建成交付使用的，建筑物使用年限为 70 年，办理了房地产权证。2008 年底这套住宅正在出租，月租金 3 000 元，出租方承担物业管理费和维修费，水电费、供暖费等由承租方负担。该地区此类住房的年出租空置率平均为 10，还原率为 9。 请就上述内容。回答问题。 83 该套住宅的年租赁收入为( )元。（A）46 000（B） 36 000（C） 33 000（D）32 40084 如果该套住宅需要投房屋财产保险，
27、则理论上保险金额应采用( )。（A）该套住房的重置价格（B）该套住房的现实市场价值（C）该套住房的建筑物重置价格（D）该套住房的建筑物现值85 采用收益还原法评估该套住宅的价格时，所需扣除的租赁费用构成应为( )。（A）物业管理费+维修费 +保险费（B）房地产税+ 物业管理费+ 维修费（C）房地产税+ 物业管理费+ 维修费+保险费（D）房地产税+物业管理费 +维修费+保险费+水电费+供暖费86 如果房屋所有权人要将该住宅卖掉，可以采用的估价方法有( )。（A）市场比较法（B）收益还原法（C）成本法（D）剩余法87 2008 年底房屋所有权人要将该住宅卖掉，委托评估，估价师选用的比较案例为新建成
28、的类似商品住宅，剩余 68 年使用年限，则该案例的年期修正系数为( )。（A）0995 2（B） 0996 9（C） 0998 1（D）0999 2五、填空题88 资产评估,简言之,就是对资产( )价值进行科学的评估与计算。89 楼花买卖是一种房屋( )方式。六、简答题90 居住区规划是一项综合性较强的工作。它涉及的面比较广,一般应满足的要求是什么?91 建筑安装工程费中的直接费用由哪些组成?七、计算题92 某开发区土地总面积为 5km2,现已完成了“七通一平”开发建设,开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地 1.5km2。该开发区现拟出让一宗工业用地 ,出让年限为 50 年,土地面
29、积 10000m2。根据测算,该开发区每亩征地费平均为 5 万元,完成一平方公里的开发需投入 2 亿元。一般征地完成后,“七通一平” 的开发周期为两年,且第一年的投资额占总开发投资的 40%,全部土地投资回报率为 20%,土地出让增值收益率为 20%,当年银行年贷款利息率为 10%,土地还原率确定为 7%。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。93 某写字楼 2003 年各季初标准间的月租金标准如下表所示:试计算该写字楼 2003 年标准间的月平均租金(m 2)。土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 18 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多
30、扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 A【知识模块】 市场经济一般理论2 【正确答案】 A【试题解析】 很少发生交易的房地产难以采用市场法估价。【知识模块】 市场比较法3 【正确答案】 B【知识模块】 综合4 【正确答案】 B【知识模块】 综合5 【正确答案】 B【试题解析】 中位数不同于算术平均数和几何平均数,不是根据计算值确定的,它取决于数居所在的位置,因此又称位置平均数。【知识模块】 综合6 【正确答案】 A【知识模块】 综合7 【正确答案】 A【知识模块】 综合8 【正确答案】 A9 【正确答案】 A10 【正确答案】 B二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但
31、不倒扣分。11 【正确答案】 C【知识模块】 综合12 【正确答案】 A【知识模块】 土地市场理论13 【正确答案】 B【知识模块】 综合14 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 在建工程属于可比性较差的房地产难以采用市场法估价；纪念馆很少发生交易，也难以采用市场法估价。【知识模块】 市场比较法15 【正确答案】 D【知识模块】 成本逼近法16 【正确答案】 A【知识模块】 综合17 【正确答案】 A【知识模块】 建筑物估价18 【正确答案】 B【试题解析】 30%15%+70%684=4.5%+4.788%=9.29%【知识模块】 综合练习19 【正确答案】 A【知识模块】 综合练习20
32、【正确答案】 C【试题解析】 根据对工业用原料的分类，韦伯提出原料指数的概念，以此来论证运输费用对工业区位的影响。【知识模块】 综合练习21 【正确答案】 C【知识模块】 综合练习22 【正确答案】 C【知识模块】 综合23 【正确答案】 C【试题解析】 土地级别和基准地价会对一个城市的区域范围内的地价产生影响，因此是区域因素。24 【正确答案】 B25 【正确答案】 B26 【正确答案】 C【试题解析】 建筑物的重置价格，是假设估价时点旧有建筑物存在的土地是一片空地，而在同一场所除建筑物以外的状况均维持不变，重新建筑与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所需要的建筑费、其他费用和正常的利税。27 【正确答案】 A【试题解析】 收益现值预期收益/预期收益。28 【正确答案】 A29 【正确答案】 D30 【正确答案】 D31 【正确答案】 A32 【正确答案】 A33 【正确答案】 C34 【正确答案】 A35 【正确答案】 C36 【正确答案】 C37 【正确答案】 C38 【正确答案】 B39 【正确答案】 A40 【正确答案】 D
