1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 21 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 类似土地，是指其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地。( )（A）正确（B）错误2 股价同预期的股利收入成正比,而与当时市场利率成反比。( )（A）正确（B）错误3 对于可比性较差的房地产如再建工程等，也可采用市场法估价。( )（A）正确（B）错误4 剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据，均应以根据未来预期的正常市场条件下的数据水平确定。（A）正确（B）错误5 土地的自然供给是有限的，但是土地的经济供给总
2、量可以通过增加经济投入不断扩大。（A）正确（B）错误6 城市用地功能组织中的核心问题是城市用地功能的合理划分。( )（A）正确（B）错误7 开发性价格主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加。( )（A）正确（B）错误8 级差地租来源于农业工人创造的剩余价值即超额利润，它不过是经由农业资本家手中转到土地所有者手中。 ( )（A）正确（B）错误9 高层建筑目前通行的做法是划分为 5 类。 ( )（A）正确（B）错误10 土地价格是土地经济价值的反映，其价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)的高低。 ( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选
3、错不得分，但不倒扣分。11 拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格是按( )分类的。（A）按土地权利（B）按土地价格使用目的（C）按土地价格形成方式（D）按土地交易的方式12 ( )是商业企业进行经营活动的纯收入。（A）利润率（B）服务利润（C）商业利润（D）超额利润13 根据工业区位理论，集聚因素形成的聚集经济效益可使( )和工资定向的工业区位产生偏离，从而形成工业区位的第二次变形。（A）固定成本（B）原料指数（C）运费（D）分散因素14 工业区位理论中，在没有其他因素影响下，仅就运输与工业区位之间关系而言，运费的大小主要取决于( )（A）运输距离和货物重量（B）运输距离和货物数量（C）仅取
4、决于运输距离（D）主要取决于货物重量15 如果认为土地转换用途后使用最为有利，应以转换用途后使用为前提进行估价。土地转换用途的条件是，预计转换用途所带来的土地价值的( )大于转换用途所需的费用。（A）减少额（B）数值（C）增加额（D）收益16 若土地年纯收益不变、土地还原率不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格计算公式为( ) 。（A）P=a/r1-1/(1+r)n（B） P=a/r（C） P=a/(rs)（D）P=a/r b/r217 征用耕地的补偿费,为该耕地被征用前 3 年平均产值的( )倍。（A）510 倍（B） 78 倍（C） 610 倍（D）34 倍18 土地补偿费和安置补助费的
5、总和不得超过土地被应有箭三年平均生产值的( )倍。（A）30（B） 15（C） 20（D）1719 会计的本质是( ) 。（A）以货币计量为基本形式（B）一种管理活动（C）一种管理工具（D）一种管理方法20 土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于( )学时。（A）50（B） 100（C） 150（D）20021 股份有限公司的分供分配利润按( )顺序分配。支付普通股股利 按公司章程或股东大会决议提取任意盈余公积金支付优先股股利（A）（B） （C） （D）22 国土利用计划法的主要内容有( )。组织制定国土利用规划;组织制定土地利用重要规则;确定土地交易管制区域的标准与范围;组制实施土地交易
6、许可制、申请劝告制;组制制定实施土地交易许可制、申请劝告制;制定土地利用基本规划;促进空闲地的利用;（A）（B） （C） （D）23 农业区位论的创始人是( )。（A）亚当?斯密（B）冯 ?杜能（C）阿尔申尔德?韦伯（D）大卫?李嘉图24 根据土地估价的合法原则，我国现行法律规定不得抵押，下列各项中，不应作为以抵押为目的的估价对象的为( )。（A）工业用地（B）自用住宅用地（C）经济适用房用地（D）农民宅基地25 当某一地块的边际报酬曲线达到最大值时，该地块的总报酬开始( )。（A）以递增的速度上升（B）以递减的速度上升（C）以递增的速度下降（D）以递减的速度下降26 城市对外交通运输是指(
7、)。（A）以城市为中心,与城市外部进行联系的铁路、公路、水运、航空等各类交通运输的总称（B）以城市为基点,与城市外部进行联系的铁路、公路、水运、航空等各类交通运输的总称（C）与城市外部进行联系的铁路、公路、水运、航空各类交通运输的总称（D）以城市为枢纽,与城市外部进行联系的铁路、公路、水运、航空等各类交通运输的总称27 阿兰索的主要贡献在于：将( )作为地租的一个核心问题，首次引入区位平衡概念，解决了城市地租计算的理论方法。（A）交通（B）时间（C）距离（D）空间28 ( )是指同类现象指标值按时间顺序排列而形成的数列。（A）时间序列（B）发展速度（C）发展水平（D）序时平均数29 对具有市场
8、流动性的建筑物估价，应以( )为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。（A）重建成本（B）重置成本（C）建筑成本（D）成新度30 ( )是指具有独立的设计文件和相应的综合概(预)算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。（A）工程项目（B）单位工程（C）分项工程（D）建设项目31 基于( ) 的前提，会计核算应遵循划分收益性支出与资本性支出的原则。（A）会计分期（B）持续经营（C）会计主体（D）货币计量32 某房地产开发项目，当折现率 i110%f1 寸，财务净现值 FNPV(i1)=200 万元：当折现率 i212%时，财务净现值 FNPV(i2)-100 万元；用插入
9、法求得财务内部收益率 FIRR 最接近于( )。（A）11%（B） 11.5%（C） 12%（D）12.50%33 某企业出资 150 万元购建一厂房，预计可使用 20 年，净残值为 10 万元，若采用平均年限法计提折旧，则月折旧额为( )万元。（A）7.00（B） 1.25（C） 14.94（D）0.5834 地租是扣除( ) 后的余额。（A）成本、利润（B）利息、税收（C）成本、利润、税收（D）成本、利润、利息、税收35 在城市地价体系中，( )主要反映宗地在一般市场条件下的正常价格水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据。（A）基准地价（B）标定地价（C）出让底价（D）市场交易价
10、格36 在我国目前的土地估价工作中，基准地价评估是先评定土地( )。（A）价格（B）使用价值（C）价值（D）用途37 深度指数修正表是指以( )为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表。（A）距离（B）价格（C）道路（D）交通状况38 在市场比较法中，能够与待估宗地形成替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在的区域称为( )。（A）同一供需圈（B）相邻区域（C）类似区域（D）区域因素39 机器设备评估成本法的基本公式正确的是( )。（A）评估值=重置成本一实体性贬值一功能性贬值（B）评估值= 重置成本一实体性贬值一经济陛贬值 t（C）评估值= 重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经
11、济性贬值（D）评估值=重置成本一实体性贬值 +功能性贬值一经济性贬值40 一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施是( )。（A）城市基础设施政策（B）政府的土地政策（C）土地利用规划（D）城镇规划41 以硫酸钙为主要成分的气硬性胶凝材料称为( )。（A）混凝土（B）水泥（C）石膏（D）石灰42 根据国标规定，建筑工程图纸尺寸标注，总图以米为单位，其余均以( )为单位，为了图纸简明，按此规定画图，尺寸的数字后面可不写单位。（A）分米（B）厘米（C）毫米（D）微米43 对工业区位模式产生重大影响的是( )。（A）制成品的成本（B）运费（C）遍布性原料（D）限地性原料44 根据土地价
12、格以其( )进行估价时，就不应该受现实的使用状况所限制，而应对何种情况下才能最有效使用作出正确的判断。（A）替代原则（B）预期收益原则（C）最有效使用原则（D）报酬递增、递减原则45 某煤矿风井用地以划拨方式取得土地使用权，后采用国有土地租赁方式进行有偿使用，合同约定年租金为 3 万元亩，租期 15 年。调查，当地同类工业用地市场租赁年租金为 5 万元亩。假设土地还原率为 7，则评估该宗地法定最高年限的出让土地使用权价格为( )万元亩。（A）276（B） 414（C） 690（D）71446 关于描述土地价格的主要特征，下面描述不正确的是( )。（A）土地价格是权益价格（B）土地价格由生产成本
13、决定（C）土地价格总体呈上升趋势（D）土地价格具有明显的地域性47 预期收益原则可以在( )中得以应用。（A）成本逼近法（B）市场比较法（C）成本法和剩余法（D）剩余法和收益还原法48 用收集的宗地样点地价评估基准地价，应根据地价分布特点和( )，分析各土地级别或均质地域内土地质量与地价的相关关系，建立合适的基准地价评估模型。（A）土地用途（B）土地质量（C）影响地价的因素条件（D）影响级别的因素条件49 在市场比较法中，选定的与待估宗地具有替代关系的交易案例宗地称为( )。（A）类似土地（B）比较宗地（C）标准宗地（D）交易宗地50 新古典主义地租模型的代表阿兰索将( )作为地租问题的一个核
14、心进行考虑，并引入区位平衡概念，同时成功解决了城市地租计算的理论方法问题。（A）边际产品价格（B）空间位置（C）交通条件（D）城市基础设施50 某评估公司受托评估 H 地块 50 年土地使用权价格，该宗地土地面积为1500m2。估价师在该区域内收集到以下资料。 (1)A 地块建筑面积 1000m2，占地面积 2000m2，是甲企业出地，乙企业出资金建成的，出资方出资总额 200 万元，分得建筑面积 600m2，房屋建筑造价及有关税费总计 2000 万元。 (2)B 地块土地面积50 亩，原为丙企业使用，后被丁企业兼并，丁企业一次性支付各种补偿总计 3000万元，其中向政府补交土地出让金 300
15、 万元，机械设备及房屋等评估值为 710 万元。(3)C 地块土地面积为 1500m2，因某种原因原土地使用者急于转让，李某则以 50万元得到该地块。 (4)D 地块为场地出租，出租方出租该地块的年净收益为 42 元/m2，根据双方约定，城镇土地使用税由承租方交纳，每年 3 元/m 2，土地还原率为6%。 (5)各地块与待估地块比较系数见下表： 51 A 地块的单位面积地价为( )元/m 2。（A）667（B） 1000（C） 1333（D）166752 B 地块的单位面积地价为( )元/m 2。（A）597（B） 687（C） 777（D）90053 D 地块的单位面积地价为( )元/m 2
16、。（A）615（B） 650（C） 662（D）70054 根据已知条件及比较案例选择的原则，应选择( )地块作为待估土地的比较案例。（A）ABCD（B） ABD（C） BCD（D）ABC55 H 地块 50 年的土地使用权价格为( )元/m 2。（A）591.84（B） 656.90（C） 672.00（D）674.5756 城市性质指各城市在全国城市网络中的( )。（A）大小位次（B）职能分工（C）规模位次（D）行政分工57 土地估价的形成具有多方面的因素，但其最终取决于( )。（A）市场资料（B）土地交易双方（C）土地估价师（D）土地供求状况58 规范国有土地租赁若干意见中明确规定：“地
17、上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按( )估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。”（A）市场租金及租期（B）合同租金及租期（C）合同租金与市场租金的差值及租期（D）合同租金与市场租金的差值及相应的土地使用权还原率59 某宗地前三年每年的收益为 15 万元，以后每年的收益稳定为 20 万元，土地还原利率为 6%，则该宗地 50 年使用权价格为( )万元。（A）286.03（B） 301.87（C） 351.88（D）355.3360 现有一宗规划为商住综合的土地，其所在区域的商业用途价格为 800 元/平方米，商住混合用途价格为 1000 元/平方
18、米，则该宗土地的评估价值应为 ( )元/平方米。（A）800 （B） 900 （C） 1000 （D）180061 ( )是统计资料的搜集阶段，也是统计工作的基础环节.（A）统计设计（B）统计调查（C）统计整理（D）统计分析62 某城市，一级土地住宅用地的基准地价相当于*土地住宅用地基准地价的 15倍，从统计学看，该指标属于( )。（A）结构相对指标（B）强度相对指标（C）动态相对指标（D）比较相对指标63 统计资料显示，1996 年至 2001 年全国城镇住宅竣工面积分别为3.6、3.8、4.0、5.0、5.1 和 5.4 亿平方米，则这期间城镇住宅竣工面积的年平均增长速度为( )。（A）6
19、.99%（B） 8.33%（C） 8.45%（D）10.00%64 2001 年，我国城镇居民家庭人均可支配收入达 6860 元，比 1996 年增长( )%，年平均增长 723%。（A）36.2（B） 41.8（C） 43.4（D）52三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。65 我国国家预算由( ) 组成。（A）中央预算（B）地方预算（C）省级预算（D）自治州预算66 固定资产按使用情况可以分为( )。（A）使用中固定资产（B）未使用固定资产（C）不需使用固定资产（D）租出的固定资产67 资本金从其构成来分析,按照
20、投资主体的不同,包括( )。（A）国家资本金（B）法人资本金（C）外商资本金（D）发行股票筹集资本金68 下列对“政府控制地价上涨的主要手段” 的叙述 ,正确的有( )。（A）对地价上涨不合理的地区,实行地价冻结,对一些按规划需要建设的地区 ,为防止地价上涨影响到规划的实施,也采取冻结地价和限制交易进行控制（B）对保有土地的数量进行限制,制止土地囤积与垄断造成供不应求而引起地价的不合理上涨（C）实行土地资产的累进税率,防止个人囤积和无效占用土地。增加土地市场的透明度,保证易双方有获得等量市场价格信息的机会（D）适时开发新建设用地,增加城市土地供给量,以调整供求关系 ,影响地价的升降69 影响地
21、价的区域因素包括( )。（A）地价政策（B）交通条件（C）环境质量（D）土地使用年限70 资本主义的基本地租形式是( )。（A）矿山地租（B）绝对地租（C）契约地租（D）垄断地租（E）级差地租71 按我国现行规定，预备费包括( )两部分。（A）基本预备费（B）人工预备费（C）材料预备费（D）工程预备费（E）涨价预备费72 反映城市土地开发强度的指标通常有( )。（A）建筑密度（B）绿地覆盖度（C）建筑高度（D）建筑容积率（E）建筑年代73 计算土地总收益时需要考虑的因素包括( )。（A）潜在收益（B）有效收益（C）所得税后收益（D）衍生收益（E）所得税前收益74 土地交易案例要符合一定的要求，
22、主要从( )方面进行把握。（A）交通特征和个别条件具有相似性（B）交易时间比较接近（C）土地利用状况具有相似性（D）交易情况具有相似性（E）土地的权利状况具有相似性75 评估基准地价时，收集的资料应( )。（A）及时填入表格（B）具有代表性（C）均为市场交易价格（D）按实地位置标注到工作底图上76 基准地价具有( ) 的特点。（A）有限期（B）全域性（C）平均性（D）时效性77 在国有土地租赁过程中，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定可将承租土地使用权( )。（A）出租（B）出让（C）转让（D）抵押78 城市修建性详细规划涉及的主要内容有( )
23、等。（A）建设条件分析及综合技术经济论证（B）根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计（C）对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析（D）确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线（E）建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图79 住宅开发项目在进行市场分析时应重点分析( )等方面的内容。（A）周围地区住宅的供求状况（B）周围地区商业设施状况（C）周围地区住宅的价格水平（D）对零售业的特殊要求（E）居民对住房的满意程度和希望四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。79 采用剩余法对某不动产进行评估
24、，根据分析测算，该不动产总价为 8 000 万元，开发商预付总资本为 4 000 万元(不合地价款)，销售税费为 400 万元，假定开发商确定的投资回报率为 20。根据上述材料，回答 8084 小题的问题：80 开发商的利润额为( )万元。（A）1600（B）地价 02+720（C）地价 02+800（D）地价02+88081 在不考虑利息因素的情况下，开发商可支付的最高地价额为( )万元。（A）1 267（B） 1 360（C） 2 333（D）2 80082 应用剩余法评估地价时，确定待估地块的最佳利用方式受( )等因素的限制。（A）城市规划（B）市场变化（C）土地条件（D）土地市场条件8
25、3 采用剩余法中的传统方法评估地价时，该开发完成后的不动产价值及开发成本均根据( ) 预测。（A）当前市场状况（B）未来市场状况（C）过去市场状况（D）市场变动情况84 剩余法除适用于土地估价外，还可应用于( )等方面的房地产开发项目评价和投资决策。（A）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格（B）确定具体开发项目的预期利润（C）确定开发项目中的最高控制成本费用（D）确定具体开发项目的最佳利用方式84 某城市拟进行城市土地综合定级，其城市建成区面积为 121 km2，商业中心可以分为三级，其中，一级商业中心 1 个，营业收入平均为 9 万元(mm 2.年)；二级商业中心 4 个，营业收入平
26、均为 3 万元(m 2.年)；三级商业中心 30 个，营业收入平均为 12 万元(m 2.年) 。某 L 地块离一级商业中心的距离为 5 km，离二级商业中心的距离最近为 I km，和最近的三级商业中心只有一路之隔。 根据上述材料。回答问题：85 二级商业中心的规模指数 IM2 为( )。（A）100（B） 667（C） 33.3（D）13.386 商业中心二级功能的功能分 fM2 为( )（A）66。7（B） 333（C） 20（D）13.387 商业中心二级功能的影响半径为( )km。（A）621（B） 55（C） 3.1（D）2.7888 L 地块的商业服务繁华影响度分值为( )。（A）
27、133（B） 156（C） 22.4（D）33.389 土地分等定级应遵循的原则包括( )原则。（A）综合分析（B）定量与定性分析结合（C）土地收益差异（D）最有效使用五、填空题90 ( )是社会主义的本质特征之一。91 通过平衡项目来达到的平衡只是( )的最终平衡。六、简答题92 按照路线价估价法和基本原理和估价要求,路线价及其修正体系建立的程度一般是什么?93 统计作为人们认识世界的一种工具和手段,主要具有哪些方面的作用?七、计算题94 已经我国 1993 年按可比价格计算的国内生产总值为 49892 亿元,19942003 年的国内生产总值如下表所示,试据以计算在此期间国内生产总值的年平
28、均发展速度。95 某写字楼 2003 年各季初标准间的月租金标准如下表所示:试计算该写字楼 2003 年标准间的月平均租金(m 2)。土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 21 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 A【试题解析】 类似土地，是指其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地。【知识模块】 市场比较法2 【正确答案】 A【知识模块】 综合3 【正确答案】 B【试题解析】 在建工程这类可比性较差的房地产，难以采用市场法估价。【知识模块】 市场比较法4 【正确答案】 B【知识模块】
29、 剩余法5 【正确答案】 B【试题解析】 人类难以或无法增加土地的自然供给，但可以在自然供给的基础上增加土地经济供给，而不是可以通过增加经济投入不断扩大。【知识模块】 综合练习6 【正确答案】 A【知识模块】 综合7 【正确答案】 A8 【正确答案】 A9 【正确答案】 B10 【正确答案】 A二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 【正确答案】 D【试题解析】 按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格【知识模块】 土地价格概念12 【正确答案】 C【知识模块】 综合13 【正确答案】 C【试题解析】 由集聚因素形成的聚集经济效益也可使
30、运费和工资定向的工业区位产生偏离，而形成工业区位的第二次变形。【知识模块】 区位理论14 【正确答案】 A【试题解析】 在没有其他因素影响下，仅就运输与工业区位之间关系而言，运费的大小主要取决于运输距离和货物重量，即运费与运输成正比关系。【知识模块】 区位理论15 【正确答案】 C【试题解析】 这是土地估价的最有效使用原则及最佳利用方式选择依据的考点，应选 C。【知识模块】 土地估价概念与原则16 【正确答案】 B【知识模块】 收益还原法17 【正确答案】 C【知识模块】 综合18 【正确答案】 A【知识模块】 综合19 【正确答案】 B【知识模块】 综合20 【正确答案】 B【知识模块】 土地估价行业管理21 【正确答案】 B【知识模块】 综合22 【正确答案】 C【试题解析】 D、C 两选项所叙述的内容均属于国土利用计划法中的内容,但本题为单选题,考虑到答案要即准确,又全面,所以本题的正确选项应为 C 而不能为D。【知识模块】 综合
