1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 22 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 社会主义公有制与市场经济相结合,亦存在着相互适应的一面,也存在着相互矛盾的一面。( )（A）正确（B）错误2 降水量最终是衡量一定地区能否发展农业以及确定农业生产类型和生产效果的重要指标。( )（A）正确（B）错误3 土地估价要充分了解评估对象的各种权利状况，同样一宗地产，权利不同，其评估价格可能相差很大。( )（A）正确（B）错误4 按用途分类分为民用建筑、工业建筑和农业建筑，其中工业和民用建筑称为生产性建筑。（A）正确（B）错误5 为了
2、反映应付账款的增减变化情况,企业应设置“应付账款” 科目。( )（A）正确（B）错误6 农用地的性质与城市用地及其他非农业用地的使用性质完全相同。( )（A）正确（B）错误7 根据客观性原则，会计核算应当真实反映企业的财务状况、经营成果，保证会计信息的真实性。( )（A）正确 （B）错误8 我国土地使用制度改革，是将无偿、无限期、无流动的土地使用制度变为有偿、有限期、有流动的土地使用制度，保证国家土地所有权在经济上得到实现。( )（A）正确（B）错误9 对具有市场流动性的建筑物，其估价的基本原理是以重置成本为基础，采用重置价折呷法、对照法、建筑物残余法、比较法等，评估出建筑物的市场价格。( )
3、（A）正确（B）错误10 根据中心地理论，圆形市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 基准地价的评估年期就是各类用地国有土地使用权出让的( )。（A）平均年期（B）最高年期（C）最低年期（D）即时年期12 农业区位理论创始人杜能认为，在一定时期内，“孤立国” 各种农产品的市场价格（V）是个常数不变的，并假定各地发展农业生产的条件完全相同，则各地生产同一农产品的成本（E）也是常数不变的。此时，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决于( )。（A）农业生产成本（B）产品市场价格（
4、C）农产品运输费用（D）社会平均利润率13 土地的供给按其性质可分为( )（A）弹性供给和无弹性供给（B）划拨和转让（C）有限供给和无限供给（D）自然供给和经济供给14 土地自然供给与经济供给，下列说法正确的是( )（A）土地经济供给是土地自然供给的基础，没有土地经济供给谈不上土地的自然供给（B）土地自然供给随着人们科学技术的提高而增加，并在经济供给允许的范围内变动（C）土地经济供给受到诸多因素的制约，在土地自然供给的范围内变动（D）土地自然供给受到土地需求的影响而变化15 ( )的特点是利率较低甚至无息,期限可以长达 2030 年,可以一次还款,也可以分期还款,具有双边经济援助的性质。（A）
5、出口信贷（B）补偿贸易（C）政府信贷（D）银行信贷16 采用剩余法评估地价时，根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，一般采用( )和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。（A）市场比较法（B）收益还原法（C）成本法（D）标准法17 在一个城市中,影响土地价格的因素主要有区域因素和( )。（A）个别因素（B）一般因素（C）基准因素（D）价格因素18 在进行机械设备评估时，一般首先( )（A）指导委托方填写待评机器设备清册（B）指导委托方准备机器设备产权资料（C）指导委托方提供有关经济技术资料（D）签订评估委托协议19 土地价格是由土地的( )三者互相作用、互相影响形
6、成的。（A）效用、相对稀缺性和有效需求（B）供给、需求、利用状况（C）权利、租金、利率（D）价值、使用价值、供求20 土地状况修正中的间接比较修正评分办法，是以( )状况为参照系进行的。（A）可比实例宗地（B）估价对象宗地（C）标准宗地（D）类似宗地21 下列关于会计要素中的利润，说法不正确的是( )。（A）利润是指企业在一定会计期间的经营成果（B）净利润为营业利润、投资净收益和营业外收支净额等 3 个项目的总额减去所得税费用之后的余额（C）补贴收入不计入利润（D）营业利润是企业在销售商品、提供劳务等日常活动中所产生的利润22 在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于( )。（A）存
7、在着土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离（B）在任何社会制度下都存在地租（C）存在着国家所有和集体所有两种所有制形式（D）土地是重要的生产要素23 土地价格的高低取决于可以获取的( )高低。（A）价值（B）地租（C）成本（D）劳动产晶24 土地价格是土地( ) 的购买价格。（A）权利和收益（B）抵押权（C）所有权（D）使用权25 建筑工程施工企业一般根据工程结算结果，编制( )，便于施工企业核算单位工程的预算成本、实际成本和成本降低额，作为企业内部成本分析、反映经营效果、总结经验、提高经营管理水平的手段。（A）单位工程竣工成本概算（B）单位工程竣工成本决算（C）单项工程竣工
8、成本概算（D）工程竣工决算26 在会计处理中，房地产企业在经营期间的利息净支出应计入( )。（A）间接费用（B）管理费用（C）销售费用（D）财务费用27 19511980 年，是我国土地等级体系( ) 的时期。（A）初步形成（B）严重后退（C）蓬勃发展（D）趋于成熟28 以价格余额来确定估价对象的土地价格的方法是( )。（A）收益还原法 （B）剩余法（C）市场比较法 （D）成本逼近法29 在城市地价体系中，( )主要反映宗地在一般市场条件下的正常价格水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据。（A）基准地价（B）标定地价（C）出让底价（D）市场交易价格30 从研究的角度看，( )是一个区
9、域社会经济实力的体现，是一个综合性指标，需要根据多方面的具体情况判断，比如单位时间聚集或者流动的人数、单位土地面积聚集的从业人数、单位土地面积上投入和产出，以及单位面积产出率等。（A）交通条件（B）基础设施（C）繁华程度（D）环境质量31 下列选项中，( ) 对农用地收益的高低有直接的影响，因而也影响农用地的价格。（A）气候环境（B）土壤条件（C）水资源状况（D）水土污染32 级差地租是指租用( )所获得的归土地所有者所占有的超额利润。（A）土地（B）劣等土地（C）中等土地（D）较优土地33 魁奈把农业中由于自然协助而生产的超过生产和生活支出的剩余产品称为( )。（A）劳动产品（B）生产资料（
10、C）纯产品（D）生活资料34 供给是指一定时间内，生产者所提供的商品数量，它必须具备的条件不包括( )。（A）生产者能接受的价格（B）消费者的购买欲望（C）新提供的商品（D）已有的存货35 商品的价格是由( ) 所决定的。（A）反映该商品将来的总收益（B）市场对该商品的需求量（C）生产商生产该商品的数量（D）该商品对人们的实用度36 下列土地价格中，( )是指已经完成基础设施配套开发，场地内达到开工条件的一定年期的土地使用权价格。（A）生地价格（B）熟地价格（C）净地价格（D）毛地价格37 成本的类型不包括( )。（A）市场平均成本（B）征农地用成本（C）土地购买成本（D）土地拆迁成本38 有
11、一房屋，重置价为 100 万元，成新度为 70，现用于出租，年租金收入为 9万元，年出租总费用为 2 万元，土地还原率为 6，建筑物还原率为 8，则该房地产建筑物年纯收益为( )万元。（A）2.8（B） 4.2（C） 5.6（D）839 如果估价对象土地上没有建筑物，而且是自己经营的土地，如农地耕作、经营停车场等，可以以( ) 为基础进行估价。（A）土地经营收入（B）综合还原率（C）土地租金（D）土地还原率40 土地租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等，要根据一定的原则进行界定，凡是因估价对象土地所产生并为土地产权人所取得的( ) 均需计入总收益。（A）有
12、效收益（B）潜在收益（C）衍生收益（D）所得税前收益41 经调查，某区域写字楼市场租金水平每天平均为 6 元 2，物业经营总费用为租金的 10；该地区写字楼售价水平平均为 12 000 元。采用土地纯收益与土地价格比率法估算该地区写字楼用地的还原率为( )。（A）1443（B） 1543（C） 17.43（D）16.4342 下列选项中，( ) 只适合于市场发达，租赁案例丰富，估价对象与租赁实例相关程度合适的情况。（A）市场比较法（B）成本逼近法（C）收益还原法（D）剩余法43 土地开发与整理涉及的土地估价较常见的具体需求不包括( )。（A）补偿的确定（B）投资可行性分析（C）开发整理中的土地
13、增值及分配的确定（D）土地分割与合并前后价值的确定44 假定建筑物在其耐用年限内每年的折旧额相等，由此计算年折旧额，即用待估建筑物的折旧总额，除以单一的耐用年数，以求得每年的折旧额的方法称为( )。（A）新旧程度折旧法（B）偿还基金法（C）平均年限折旧法（D）定率折旧法45 已知某房地产总价为 1000 万元，综合还原率为 7，土地还原率为 6，建筑物还原率为 8，则该房地产所占的土地价格为( )万元。（A）300（B） 400（C） 500（D）60046 某写字楼可出租面积为建筑面积的 65，单位可出租面积的年租金为 1800 元m 2，则该写字楼单位建筑面积的年租金为( )元m 2。（A
14、）2769（B） 2570（C） 1080（D）117047 某商业企业拟改制上市，其用地面积为 950m2，属于划拨用地，现需补办出让手续。经调查测算，该企业用地的土地年纯收益为 6 万元，土地还原率为 6.0，当地政府收取出让金标准为地价的 40，则据此条件评估该地块应补交的土地出让金为( ) 万元。（A）36（B） 40（C） 90（D）10048 下列土地估价中的技术处理不正确的是( )。（A）当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为 3 年内成交的交易实例（B）当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度（C）收益还原法中估价对象的净收益应根据估
15、价对象实际经营的财务报表分析获得（D）剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算49 某宗地的无限年期土地使用权价格为 1 000 万元，土地还原利率为 6，该宗地70 年土地使用权价格是( )万元。（A）1 017（B） 987（C） 983（D）91050 新古典主义地租模型中的代表阿兰索的主要贡献在于：将空间作为地租的一个核心问题进行了考虑，首次引入( )概念，解决了城市地租计算的理论方法。（A）竞争模式（B）区位平衡（C）边际效益（D）博弈占位51 采用市场比较法评估求得的土地价格，通常称之为( )。（A）积算价格（B）参考价格（C）交易价格（D）比准价格5
16、2 临街宗地的接近街道部分的地价通常( )远离街道部分的地价。（A）高于（B）低于（C）等于（D）约等于53 建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物( )。（A）原始价值的摊销（B）原始价值的回收（C）价值的减价修正（D）折余价值的差额54 用于基准地价评估的数据要符合( )的要求。（A）土地级别（B）数理统计（C）数学模型（D）土地条件54 某工业开发区土地总面积为 5km2，道路、绿化等基础、公用设施占地10.5km2，现已完成“七通一平” 开发建设。根据成本逼近法计算，该开发区单位面积土地的成本价格为 400 元/m 2。另据调查，该区域土地增值收益率为 25%。现拟出让
17、该工业开发区内一宗工业用地 Y，出让年限 50 年，土地面积 10000m2，土地还原率为 7%。 根据上述条件回答以下问题(计算结果保留到整数位)。55 若按无限年期计算，该工业开发区平均土地价格为( )元/m 2。（A）400（B） 500（C） 650（D）71456 若按无限年期计算，该工业开发区可出让土地的平均单价为( )元/m 2。（A）350（B） 500（C） 650（D）71457 Y 宗地出让土地的总价为( )万元。（A）500（B） 647（C） 690（D）71458 土地估价涉及的供需原则并不以( )为基础。（A）替代原则（B）预期收益原则（C）变动原则（D）竞争原则
18、59 在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是( )。（A）物价变动（B）交通条件（C）公用设施条件（D）环境质量60 某写字楼可出租面积为建筑面积的 65%，单位可出租面积的年租金 1800 元/m2，则该写字楼单位建筑面积的年租金为( )元/m 2。（A）2769（B） 2570（C） 1080（D）117061 某住宅小区的平均月租金为 21 元/平方米，年总费用为 72 元/ 平方米，房地产总价为 3000 元/平方米，土地还原利率为 4%，该小区土地楼面价格为 900 元/平方米，则建筑物还原利率为( )。（A）5.23%（B） 6.43%（C） 6.86%（D）7.21%62 下
19、列选项中，不属于交易案例与待估宗地的相关性和替代性的描述是( )。（A）用途应相同（B）同一供需圈内（C）两年内的交易案例（D）交易案例的真实性三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。63 土地估价要考虑( )等因素对土地收益的影响。（A）社会经济发展（B）土地利用方式（C）土地预期收益（D）土地利用政策（E）地块大小64 银行贷款的原则有( )（A）区别对待,择优扶持（B）为贷款户保密（C）经济担保（D）按期偿还65 采用成本逼近法进行土地评估，确定投资利润率时主要考虑的因素有( )。（A）土地用途（B）开发周期（C
20、）同期银行利率（D）区域因素环境66 发出存货的计价方法有( )等。先进先出法 加权平均法 移动平均法 个别认定法 后进先出法（A）（B） （C） （D）67 负债按照形成渠道和偿付对象,划分为( )。向金融机构或其他单位借入的短期借款、长期借款等 因筹资需偿还给各投资人的应付债券、应付利润等 因购置器材、物资、接受劳务供应等 ,而应付给供应单位的应付账款、应付票据等 因销售开发产品、代委托单位开发建设项目等而自购买、委托单位或个人预收的账款等 应上交给国家的各种款项 ,如应交税金、其他应交款等应付给企业内部职工个人的应付工资及应付福利费 因项目联营吸收联营单位临时联营资金等（A）（B） （C
21、） （D）68 土地价格同一般商品价格不同,土地价格主要有的特征是( )。（A）一般市场价格表现了土地的交换价格、土地租金表现了土地的使用价值（B）土地价格是关于土地所有权、地上权、赁借权等各种权利所能产生利益的反映。因此一块土地上同时存在的两种或两种以上的权利(例如土地所有权与地上权并存),那么 ,就由各自不同的权利形成各自不同的价格（C）土地同所属区位关系十分重大,这种关系包括各个方面,既有地理的、自然的,也有经济的、行政的以及社会其他方面的。这种由各种关系组成的区位并不是固定不变的,它时常处于扩大、缩小、发展或衰退等区位变化过程中（D）市场上的土地价格,一般都是由交易中个别形成的 ,而且
22、价格也经常受个别情况影响。因此,并没有一个什么人都能完全正确了解和判断价格的土地市场69 根据券面上是否记名，债券可分为( )。（A）信用债券（B）抵押债券（C）公募债券（D）不记名债券（E）记名债券70 土地具有不同于一般商品的特殊性，下列对土地自身特性描述正确的是( )。（A）表示方式不同（B）地价主要由地产需求决定（C）土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定（D）地价具有明显的地区性和个别性（E）地理位置的特殊要求71 影响土地价格的物理状况因素包括( )。（A）土地面积（B）形状（C）城市规划限制（D）临街宽度与深度（E）土壤和地质状况72 路线价估价法的适用范围是(
23、 )。（A）路线价估价法适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域或城市，效果更佳（B）路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范（C）路线价估价法适用于土地市场不发育、土地成交实例不多的情况（D）路线价估价法能快速评估多宗土地的价格（E）路线价估价法的精度与路线价及其修正体系密切相关73 经营性企业在经营过程中的总费用主要包括( )。（A）销售成本（B）经营管理费（C）销售税金（D）财务费（E）业务费74 采用成本逼近法评估住宅用地划拨土地使用权价格时，其土地成本应包括( )。（A）土地取得费（B）土地开发费（C）投资利息、利润（D）土
24、地增值收益75 替代原则可以在( )估价方法中得以应用。（A）路线价法（B）市场比较法（C）基准地价系数修正法（D）收益还原法76 我国目前主要的地价管理政策有( )。（A）政府对土地(使用权)出让实行计划管理（B）国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价（C）政府对地价上涨采取必要的行政手段进行干预（D）政府对土地使用权的转移有优先购买权77 变异指标用于描述一组数据的( )。（A）集中趋势（B）离中趋势（C）一般水平（D）差异程度（E）平均水平四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。77 某工业开发区土地总面积为
25、5 km2，道路、绿化等基础、公用设施占地 15 km2，现已完成“七通一平” 开发建设。根据成本逼近法计算，该开发区单位面积土地的成本价格为 400 元m 2。另据调查，该区域土地增值收益率为 25。现拟出让该工业开发区内一宗工业用地 Y，出让年限 50 年，土地面积为 10 000m2，土地还原率为 7。(计算结果保留到整数位) 根据上述材料。回答问题：78 若按无限年期计算，该工业开发区平均土地价格为( )元m 2。（A）400（B） 500（C） 650（D）71479 若按无限年期计算，该工业开发区可出让土地的平均单价为( )元m 2。（A）350（B） 500（C） 650（D）7
26、1480 y 宗地出让土地的总价为( )万元。（A）500（B） 647（C） 690（D）71481 采用成本逼近法确定土地价格时，除考虑土地取得费、土地开发费外，还应加上( )。（A）利润（B）利息（C）土地增值收益（D）税金81 采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为 8000 万元，开发商预付总资本为 4000 万元(不含地价款)，销售税费为 400 万元，假定开发商确定的投资回报率为 20。请就上述内容回答 8185 小题的问题：82 开发商的利润额为( )万元。（A）1600（B）地价 0.2+720（C）地价 0.2+800（D）地价0.2+88083 在不考
27、虑利息因素的情况下，开发商可支付的最高地价额为( )万元。（A）1267（B） 1360（C） 2333（D）280084 应用剩余法评估地价时，确定待估地块的最佳利用方式受( )等因素的限制。（A）城市规划（B）市场变化（C）土地条件（D）土地市场条件85 采用剩余法中的传统方法评估地价时，该开发完成后的不动产价值及开发成本均根据( ) 预测。（A）当前市场状况（B）未来市场状况（C）过去市场状况（D）市场变动情况86 剩余法除适用于土地估价外，还可应用于( )等方面的房地产开发项目评价和投资决策。（A）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格（B）确定具体开发项目的预期利润（C）确定开发
28、项目中的最高控制成本费用（D）确定具体开发项目的最佳利用方式五、填空题87 民用建筑根据建筑物使用功能,分为居住建筑和( )两大类。88 对某些城市规划实施或社会经济发展造成地价上涨的局部区域,在没有达到规划的土地条件时,仍应按( ) 评估基准地价。六、简答题89 城镇基准地价评估成果验收内容与标准按城镇土地估价规程要求执行,主要包括哪几方面?90 在土地征用时,应遵循的原则是什么?七、计算题91 某开发区土地总面积为 5km2,现已完成了“七通一平”开发建设,开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地 1.5km2。该开发区现拟出让一宗工业用地 ,出让年限为 50 年,土地面积 100
29、00m2。根据测算,该开发区每亩征地费平均为 5 万元,完成一平方公里的开发需投入 2 亿元。一般征地完成后,“七通一平” 的开发周期为两年,且第一年的投资额占总开发投资的 40%,全部土地投资回报率为 20%,土地出让增值收益率为 20%,当年银行年贷款利息率为 10%,土地还原率确定为 7%。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。92 已经我国 1993 年按可比价格计算的国内生产总值为 49892 亿元,19942003 年的国内生产总值如下表所示,试据以计算在此期间国内生产总值的年平均发展速度。土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 22 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正
30、确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 A【知识模块】 综合2 【正确答案】 A【知识模块】 综合3 【正确答案】 A【试题解析】 土地的权利状况决定了土地的评估价格。【知识模块】 土地估价概念与原则4 【正确答案】 B【知识模块】 地上附着物及相关财产评估知识5 【正确答案】 A【知识模块】 综合6 【正确答案】 B【知识模块】 综合7 【正确答案】 A8 【正确答案】 A9 【正确答案】 A10 【正确答案】 B二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 【正确答案】 B【试题解析】 基准地价的评估年期就是各类用地国
31、有土地使用权出让的最高年期。【知识模块】 土地价格概念12 【正确答案】 C【知识模块】 区位理论13 【正确答案】 D【试题解析】 土地的供给按其性质可分为自然供给和经济供给【知识模块】 土地市场理论14 【正确答案】 C【试题解析】 土地自然供给是土地经济供给的基础，土地经济供给只能在自然供给的范围内变动。【知识模块】 土地市场理论15 【正确答案】 C【知识模块】 综合16 【正确答案】 A【知识模块】 剩余法17 【正确答案】 A【知识模块】 综合18 【正确答案】 D【试题解析】 首先应是签订评估委托协议。【知识模块】 机电设备评估19 【正确答案】 A【知识模块】 综合练习20 【正确答案】 C【试题解析】 宗地状况修正中的间接比较修正评分办法是以标准宗地状况为基准参照进行的。【知识模块】 综合练习21 【正确答案】 C【试题解析】 利润是指企业在一定会计期间的经营成果。净利润为营业利润、投资净收益和营业外收支净额等 3 个项目的总额减去所得税费用之后的余额。22 【正确答案】 A23 【正确答案】 B24 【正确答案】 A25 【正确答案】 B26 【正确答案】 D27 【正确答案】 A
