1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 24 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 经济地理区位是指地球上某一事物在人类社会经济活动过程中创造的人地关系。( )（A）正确（B）错误2 地租是地价的基础和出发点，地价是地租的货币表现和结果，是地租的资本化。（A）正确（B）错误3 工业区位理论的奠基人是德国经济学家阿尔申尔德?韦伯。其理论的核心就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。( )（A）正确（B）错误4 运用比较法进行建筑物价格评估,同比较法评估土地
2、的原理基本一致,只是比较的层次、朝向、用途不同。( )（A）正确（B）错误5 美国估价师协会在对“ 会员资格要求与高级会员资格要求” 两者中,相同的两个要求是年龄在 21 岁以上 ;提交的估价报告优秀。( )（A）正确（B）错误6 尺度指建筑物各种大小、高矮、长短、宽窄、厚薄、深浅等的比较关系。( )（A）正确（B）错误7 不同的国家和地区的土地估价制度是相同的。 ( )（A）正确（B）错误8 对土地价格构成的考查应结合地租来进行。( )（A）正确（B）错误9 地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。 ( )（A）正确（B）错误10 采用剩余法估价时，应该把握好最佳开发利用方式的分
3、析、开发总价值的预测，以及开发成本、开发期、利润等项的估算。 ( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 城镇土地定级一般采用( )法进行。（A）面状因素（B）多因素综合评价（C）线状因素（D）规模指数12 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被应有箭三年平均生产值的( )倍。（A）30（B） 15（C） 20（D）1713 采用市场比较法评估地价时，除交易日期修正外，其他各项修正均以待估宗地为基准修正时，应采用公式( )。 14 在百分率法中，房地产状况调整系数应以( )房地产状况为基准来确定。（A）估价对象（B）标准房地产（C
4、）市场上（D）交易情况15 客户持未到期票据向商业银行兑取现款以获得短期融资的行为指( )。（A）贴现（B）再贴现（C）转贴现（D）票据承兑16 利用二手市场已成交的相同设备的交易资料，通过与被评估设备对比、调整得出评估值的方法是( )。（A）直接对比法（B）相似类比法（C）市价折余法（D）间接对比法17 我国目前招标的方法有( )。（A）公开招标（B）邀请招标（C）公开招标和邀请招标（D）公开招标、邀请招标和协议招标18 ( )是指采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动。（A）会计主体（B）持续经营（C）会计分期（D）货币计量19 使用其他非土地资源寸所支付的报酬被称为( )。（
5、A）广义地租（B）狭义地租（C）准地租（D）经济地租20 ( )是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。（A）商业信用（B）银行信用（C）民间信用（D）消费信用21 一般说来，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于( )。（A）10%（B） 2%（C） 0（D）重置成本乘以折旧率22 国家在( ) 情况下可以提前收回土地使用权。（A）土地低效利用（B）未交纳土地使用税（C）为了社会公共利益的需要（D）划拨土地用于出租、抵押23 根据开发单位或有关机构的用地申请和建设项目的实际用地需要，城市规划主管部门形成的，以确定用地位置、面积和界限为主要内容的规范性文件是( )。（A）项目选址意见书（B）项目可行
6、性研究报告（C）建设工程规划许可证（D）建设用地规划许可证24 下列对成本逼近法描述正确的是( )。（A）以开发土地所耗费的各项费之和为主要依据来推算土地价格（B）以开发土地所耗费的各项费之和为主要依据，再加上一定的利润、利息来推算土地 价格（C）以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金来推算土地价格（D）以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的 税金和土地增值收益来推算土地价格25 宗地估价报告按内容和目的的不同，可分为( )报告。（A）表格式、书信式和文字说明式（B）工作和技术（C）宗地估价(结果)和宗地估价技术（D）
7、阶段性评估和正式26 关于总报酬、平均报酬和边际报酬三者之间的关系，下列表述中错误的是( )。（A）根据总报酬、平均报酬和边际报酬，可以将生产划分为三个阶段（B）在平均报酬从上升转为下降之前为第一阶段（C）平均报酬等于边际报酬之后到边际报酬等于零之前为第二阶段（D）平均报酬为零，总报酬达到最大之后为第三阶段27 供给是指一定时间内，生产者所提供的商品数量，它必须具备的条件不包括( )。（A）生产者能接受的价格（B）消费者的购买欲望（C）新提供的商品（D）已有的存货28 在下列影响宗地价格的因素中，( )是个别因素。（A）宗地形状（B）宗地所处地区的基础设施（C）宗地附近学校的分布情况（D）当地
8、商品房价变动情况29 下列选项中，( ) 是计算土地价值的真正依据，一般通过土地总收益扣除土地总费用获得。（A）土地纯收益（B）建筑物折旧费（C）土地还原率（D）土地收益价值30 我国的房屋保险费率一般为房屋重置价(或现值)的( )。（A）0510（B） 1520（C） 1015（D）202531 用市场比较法确定土地价格时，国外不动产市场比较发达的国家，一般要求至少选择( ) 个可比较的交易案例。（A）3（B） 5（C） 8（D）1032 根据成本逼近法的公式，土地价格一般不包括( )。（A）土地取得费（B）土地开发费（C）土地折旧费（D）土地增值收益33 有一栋房屋，占地面积为 30m2，
9、建筑面积为 36m2，耐用年限 65 年，已使用 15年，重置价格为 54000 元，残值率为 20，则该栋房屋的现值为( )元。（A）50000（B） 44031（C） 50072（D）6000034 我国目前建造量较大，且建筑造价较低、抗震性能较差的建筑是( )。（A）砖木结构建筑（B）砖混结构建筑（C）钢结构建筑（D）钢筋混凝土结构建筑35 在土地估价实践中，剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是( )的具体应用。（A）替代原则（B）预期收益原则（C）最有效使用原则（D）报酬递增、递减原则36 收益还原法中，( ) 是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。（A）总费用
10、（B）总收益（C）土地纯收益（D）土地租金37 以下关于中心地职能的说法不正确的是( )。（A）中心地提供的商品和服务称为中心地职能（B）中心地职能以商业、服务业为主（C）中心地职能包括社会、文化方面的内容（D）中心地职能包括制造业活动38 某宾馆建筑物尚可使用 25 年，剩余土地使用权年限为 27 年，预计未来第 1 年的纯收益为 39 万元，此后纯收益每年在上一年基础上减少 2 万元，采用收益还原法计算该不动产价值时，收益年数应确定为( )年。（A）195（B） 205（C） 25（D）2739 建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物( )。（A）原始价值的摊销（B）原始价
11、值的回收（C）价值的减价修正（D）折余价值的差额40 A 市原先下辖 B、C 两区， D 县及正经济技术开发区，于 1999 年编制基准地价，当时，工作范围包括 B、C 两区和 E 经济技术开发区。到 2002 年，B、C 两区的地价变动不大，但由于行政区划调整，D 县撤县成立 F 区，其中，邻近 C 区的 G地区成为 A 市新的房地产热点，正经济技术开发区由于引进大型项目，地价也迅速上升。因此，A 市决定开展基准地价更新工作，此次工作的合理范围可以是 ( )。（A）B 区、C 区、F 区、 E 经济技术开发区（B） B 区、 C 区、E 经济技术开发区（C） B 区、 C 区、G 地区、 E
12、 经济技术开发区（D）G 地区、E 经济技术开发区41 城镇土地定级的对象是( )。（A）城镇建成区的所有土地（B）城镇建成区和近郊区范围内的所有土地（C）土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围，不能包括城镇附近的独立工矿用地、开发区、旅游区等所有土地（D）土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围，可以包括城镇附近的独立工矿用地、开发区、旅游区等所有土地42 采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格，计算土地开发费时应按( )求取。（A）宗地内外开发投入的费用总和（B）宗地外开发投入的费用总和（C）宗地内开发投入的费用总和（D）宗地内外受益分摊的开发费用总和43 将带有租赁契约的土地进行转
13、让、收回、征收或调整租金时，一般要进行( )评估。（A）土地租赁权价格（B）承租土地使用权价格（C）地役权价格（D）划拨土地使用权价格44 以下因素中，( ) 是土地价格存在的根源。（A）级差地租（B）垄断地租（C）绝对地租（D）相对地租45 根据城镇土地估价规程，土地还原率可根据( )确定。（A）区域内若干相似地产的价格与年纯收益的比率（B）区域内若干相似地产的年纯收益与价格的比率（C）区域内若干相似地产的年纯收益与价格的平均比率（D）区域内若干相似地产的价格与年纯收益的平均比率46 采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应( )出让土地使用权还原率。（A）低于（B）高于（
14、C）等于（D）等于或低于47 某房屋建筑面积 30m2，耐用年限 50 年，重置单价 2000 元/m 2，残值为 3000 元，已使用 20 年，用定率法计算折旧，则该房屋现值为( )元。（A）18103（B） 22800（C） 23788（D）3720047 某建筑物占用土地面积 95m2，建筑容积率为 1.5，耐用年限为 60 年，已经使用了 8 年，建筑物重置价格为 2500 元/m 2，残值率为 2%。48 如果采用定率折旧法，该建筑物的年折旧率为( )。（A）1.5%（B） 2.0%（C） 3.3%（D）6.3%49 采用定率折旧法计算该建筑物的现值为( )元。（A）1484（B）
15、 140972（C） 211459（D）30970050 土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人，土地使用权共有的，共有各方应按其实际分推，的( )缴纳城镇土地使用税。（A）土地使用面积（B）建筑面积（C）土地价格（D）土地收益51 根据( ) 原则，投保人因保险标的遭受损失而获得经济补偿。（A）赔偿（B）可保利（C）代位追偿（D）最大诚信52 被保险人在保险标的遭受损失时，按保险单有关条款的规定，向保险人要求赔偿或给付保险金的行为属于( )。（A）保险索赔（B）保险理赔（C）承保（D）担保53 投资基金中，若收取赎回费，一般惯例是不超过净资产值的( )。（A）1%（B） 2%（C）
16、3%（D）5%54 房产测量成果审核实行( )制度。（A）二级检查一级验收（B）二级检查二级验收（C）三级检查一级验收（D）三级检查二级验收55 农业区位论所要解决的主要问题是，如何通过合理布局使农业生产达到( )，从而最大限度地增加利润。（A）节约运费（B）扩大市场需求（C）优化品种结构（D）降低生产成本56 土地估价的形成具有多方面的因素，但其最终取决于( )。（A）市场资料（B）土地交易双方（C）土地估价师（D）土地供求状况57 在城市土地定级时，要考虑主次干道对周围土地的影响距离，该距离一般用以下( )方式确定。（A）从道路中心到周边可以到达该路的最远地块的距离作为影响距离（B）建成区
17、面积与所有主、次干道总长度比值的一半（C）道路所在的级别范围内的道路总长度与级别面积的比（D）两条道路之间的中心线到路中心线的距离58 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为 1200 元/平方米、 860 元/ 平方米、800 元/平方米，建筑容积率分别为 8、5、4.5，若其他条件相同，则购买者会优先选择( )。（A）甲宗地（B）乙宗地（C）乙宗地、丙宗地任选其一（D）甲宗地、乙宗地任选其一59 某大型国有企业有一临街商铺，耐用年限 50 年，已经使用 2 年，残值率 2%。现上市需按作价人股方式处置，评估时设定土地出让年限 40 年，房屋重置价 1200元/平方米。假设土地出让年限到期后商铺无偿
18、收为国有，则年折旧费为 ( )元/平方米。（A）24.00（B） 28.57 （C） 30.00 （D）31.5860 某房地产开发项目固定资产投资 317639 万元，流动资金 43656 万元，项目投产期年利润总额 84584 万元，达到设计生产能力的正常年份的年利润总额117189 万元，则该项目的投资利润率为( )。（A）26.63%（B） 31.68%（C） 32.44%（D）36.89%60 以下问题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项 现有商贸公司 A、建筑公司 B、房地产咨询公司 C，于 1999 年 1 月共同发起设立天达房地产开发有限责任公司(项目公司，以下简称天
19、达公司)，其中 A、B 公司以现金入资，C 公司以技术入股，三方所占股份分别为 78%、17%、5%，注册资金2000 万元，全部投入该项目。 A 公司所出资金中，有 1500 万元是其将所拥有的房产进行抵押获得的贷款，贷款期限 2 年。天达公司成立后第二个月即以 1200 万元依法取得一宗 15000 平方米土地的 70 年土地使用权，并已取得规划许可进行商品住宅开发。通过招标，D 公司中标承担该商品房的建设工程。在建设过程中，天达公司以土地进行抵押，获得银行贷款 800 万元，贷款期限 1 年，通过商品房预售获得 6500 万元。2001 年 12 月，商品房全部售出，天达公司税后利润达
20、900 万元。 61 文中 1500 万元的贷款在天达公司的会计报表中属于( )。（A）长期负债（B）实收资本（C）短期负债 （D）无奈固定资产62 天达公司按期向银行归还土地抵押贷款时，会计处理中应(（A）借记“银行存款 ”，贷记“长期借款”（B）借记 “固定资产” ，贷记“ 短期借款”（C）借记 “短期借款” ，贷记“ 银行存款”（D）借记“长期借款 ”，贷记“固定资产”63 该工程的施工图预算应由( )根据已批准的施工图纸进行编制。（A）天达公司（B） B 公司（C） C 公司（D）D 公司64 在该工程完工后，( )应编制竣工决算。（A）天达公司（B） B 公司（C） C 公司（D）D
21、 公司三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。65 农业区位论创始人杜能认为，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决与( )（A）农业生产成本（B）产品市场价格（C）农产品运输费用（D）社会平均利润率（E）个别农产品的利润率66 外汇风险一般可分为( )类。（A）交易风险（B）会计风险（C）经济风险（D）商业风险67 按建筑物承重结构体系分的有( )（A）排架结构（B）钢结构（C）简体结构（D）剪力墙结构68 根据评估目的的不同宗地地价可分为( )。（A）标定地价（B）出让地价（C）交易地价（D）修正地价
22、69 政府对地价上涨采取行政干预的主要作用有( )。（A）使土地价格的上涨速度,同整个经济发展的速度相协调 ,促进地区经济持续稳定地发展（B）满足社会各部门发展对土地的需求,防止土地资源和资产的浪费,发挥出土地面积综合效益（C）促进正常土地市场的建立,使土地的转移,流动正常化（D）满足社会某部门发展对土地的需求,防止土地资源和资产的浪费 ,发挥出土地的综合效益70 虚报、瞒报土地成交价对土地市场的影响主要表现为( )。（A）虚报、瞒报土地成交价造成土地市场中的成交地价偏离正常、合理的地价水平,使政府无法了解市场的真实行情,难于对土地市场的地价实施有效管理（B）虚报、瞒报地价影响正常、合理土地市
23、场的建立和发展,使土地使用者难于真正掌握自己土地资产的数量,不利于土地资产的利用和效益的发挥（C）虚报、瞒报地价造成国家土地收益、税费的流失（D）虚报、瞒报地价还有可能造成政府对国家土地的管理失真71 统计指标体系的设计原则有( )。（A）科学性原则（B）全面性原则（C）敏感性原则（D）实用性原则72 地价的特点是( ) 。（A）地价具有明显的地区性和个别性（B）地价呈明显上升趋势，上升速度通常高于一般商品价格上升速度（C）土地价格是土地价值的货币表现，其高低由生产成本决定（D）地价高低主要由土地供给决定（E）地价不受土地供需影响73 下列对建筑物价格的特点描述正确的有( )。（A）建筑物价格
24、的递增性（B）时间的有效性（C）建筑物价格的地区性（D）影响建筑物价格的不确定因素少（E）建筑物价格受自然条件影响大74 法律诉讼涉及土地估价较常见的具体需求包括( )。（A）土地分割与合并前后价值的确定（B）土地租赁中出租人、承租人之间的土地权利诉讼（C）周边开发对土地价值影响的补偿(环境)估算（D）为公司解体、合并、清算、破产相关的土地财产分割提供价值依据（E）为解决土地权利转移、土地资产流动、土地信用等方面纠纷提供土地价值依据75 市场比较法估价程序中，收集交易案例的途径有( )。（A）查阅政府有关部门的房地产交易资料（B）查阅各种报刊有关房地产交易的消息（C）征询土地估价师的经验（D）
25、通过市场调查，直接调查交易双方（E）查阅当地评估机构所掌握的交易资料76 钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有( )。（A）剪力墙结构（B）承重结构（C）框架简体结构（D）框架剪力墙结构（E）筒中筒结构77 采用拆迁方式的估算土地取得成本的途径包括( )。（A）采用拆迁案例估算（B）采用拆迁补偿标准估算（C）采用基准地价估算（D）采用林木体积估算（E）采用建筑物栋( 套)数估算78 根据剩余法的原理，下列公式正确的有( )。（A）地价= 不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-销售费用-税金-开发商利润（B）地价 =房地产预期售价-建筑总成本-销售费用-税金-利息（C）地价 =不动产总价-
26、建筑开发费-专业费- 不可预见费-利息-销售费用- 税金-开发商利润（D）地租量=市场价格-正常成本-正常利润-正常利息-正常税金79 下列各项中，不计算建筑面积的有( )。（A）用于检修、消防的室外爬梯（B）电梯井、提物井、垃圾道、管道井等（C）没有围护结构的屋顶水箱、花架、凉棚等（D）层高在 22 米以上的地下室、半地下室、地下车间等及相应的出人口四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。80 甲公司采取分期付款方式向乙房地产开发公司购买写字楼的信用形式属于( )。（A）银行信用（B）商业信用（C）国家信用（D）民间
27、信用81 2006 年 5 月，W 市具有二级资质的 A 房地产开发公司，以 1200 万元取得了10000 平方米住宅用地的土地使用权。该地块地上容积率为 6，建筑密度为 50%。该地块地形平坦、规整、坡度适宜，地质条件良好，不需或只需稍加简单的工程准备措施，就可以进行修建。为筹集建设资金，A 房地 (开发公司首先从其他企业手中借得部分资金。并准备利用其办公大楼，向 B 国有商业银行申请抵押贷款，B国有商业银行为防范贷款风险，要求 A 房地产开发公司办理有关的保险手续， W市 C 保险公司为 A 房地产开发公司办理了保险手续，在办理保险手续前， C 保险公司委托 D 房地产估价公司，对该办公
28、大楼进行了保险价值评估。根据上述背景，请回答下列问题：81 在 A 房地产开发公司与 C 保险公司的保险，属于 ( )保险。（A）商业保险（B）政策保险（C）社会保险（D）财产保险五、填空题82 ( )是建立统计指标体系的客观基础。83 建筑工程一般包括( ) 和( ) 两大部分。六、简答题84 在实践中确定土地开发程度,主要应注意的问题?85 采用间接法将净利润调节为经营活动的现金流量时,需要调整的项目可分为哪些类型?七、计算题86 某房屋占地面积 30m2,建筑面积 36m2,耐用年限 55 年,已用 5 年,重置单价每平方米 1500 元,残值率为 20%,求该栋房屋的现值。87 某公司
29、 1993 年各季度的销售额分别为 3500、4200、3200、4800 万元,试求全年的调和平均数。土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 24 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 A【知识模块】 综合2 【正确答案】 A【知识模块】 新古典地租理论与区位概念及影响因素3 【正确答案】 A【知识模块】 区位理论4 【正确答案】 B【知识模块】 综合5 【正确答案】 A【知识模块】 综合6 【正确答案】 B【知识模块】 综合7 【正确答案】 B8 【正确答案】 A9 【正确答案】 B10 【正确答案】 A二
30、、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 【正确答案】 B【知识模块】 综合12 【正确答案】 A【知识模块】 综合13 【正确答案】 A【知识模块】 市场比较法14 【正确答案】 A【试题解析】 在百分率法中，房地产状况调整系数应以估价对象房地产状况为基准来确定。【知识模块】 市场比较法15 【正确答案】 A【知识模块】 综合16 【正确答案】 A【试题解析】 相似类比法：是利用与评估对象相似的且在市场已成交的设备的交易资料，通过与被评估设备对比、调整得出评估值的方法。市价折余法：利用市场上与评估设备相同或相似设备的全新价格，根据评估对象的现时状态，凭借对市
31、场行情的把握和经验，对全新设备价格进行打折估算出评估对象价值的方法。【知识模块】 机电设备评估17 【正确答案】 D【知识模块】 综合18 【正确答案】 D【试题解析】 货币计量是指采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动。会计是对企业财务状况和经营成果全面系统的反映，为此，需要货币这样一个统一的量度。19 【正确答案】 C【试题解析】 这是对准地租概念的考察。20 【正确答案】 C21 【正确答案】 C【试题解析】 根据经租房屋清产估价原则中对房屋建筑物耐用年限、残值率的评定标准，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于 0，砖混结构为 2%。22 【正确答案】 C【试题解析】 按照城市房
32、地产管理法规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提取收回，并根据实际情况给予补偿。23 【正确答案】 D24 【正确答案】 D25 【正确答案】 C26 【正确答案】 D 27 【正确答案】 B28 【正确答案】 A29 【正确答案】 A30 【正确答案】 B31 【正确答案】 D32 【正确答案】 C33 【正确答案】 B34 【正确答案】 D35 【正确答案】 B36 【正确答案】 A37 【正确答案】 D38 【正确答案】 B39 【正确答案】 C40 【正确答案】 D41 【正确答案】 D42 【正确答案】 D43 【正确答案】 A44 【正确答案】 C45 【正确答案】 C46 【正确答案】 B47 【正确答案】 A48 【正确答案】 D49 【正确答案】 C50 【正确答案】 A51 【正确答案】 B52 【正确答案】 A53 【正确答案】 A54 【正确答案】 A55 【正确答案】 A56 【正确答案】 B57 【正确答案】 B58 【正确答案】 A59 【正确答案】 B60 【正确答案】 C61 【正确答案】 B62 【正确答案】 C63 【正确答案】 D64 【正确答案】 A
