1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 25 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 在两方国家,运用土地经济规律,即通过土地价格或地租来决定土地的使用,是规划布局的基本原则。( )（A）正确（B）错误2 所谓房地产的长期出租是指出租时间为 5 年以上,最长不超过 10 年。( )（A）正确（B）错误3 一贯性原则意味着所选择的会计政策不能作任何变更。( )（A）正确 （B）错误4 我国土地等级体系的初步形成时期的主要标志是，1989 年为确定农业税，财政部组织查田定产工作对全国耕地进行等、级评定。 ( )（A）正确（B）错
2、误5 计算投资利息就是在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值。( )（A）正确（B）错误6 利息率一般采用当地当时的银行贷款利率，或者是融资平均利率。 ( )（A）正确（B）错误7 建筑物的一级耐久年限为 100 年以上。 ( )（A）正确（B）错误8 同一宗临街宗地，其接近街道部分地价低于离开街道的部分。( )（A）正确（B）错误9 建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。( )（A）正确（B）错误10 基准地价、标定地价、交易底价都是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的宗地评估地价。( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错
3、不得分，但不倒扣分。11 在一定区域内,土地质量受各种因素影响,呈( )变化。（A）面状连续（B）线状连续（C）扇状连续（D）点状12 以( ) 为标准 ,分为从价税与从量税。（A）税收的课征方法（B）税收的计税依据（C）税收与价格有关系（D）税收负担能否转嫁13 采用剩余法估价时，调查土地区位条件和利用状况的主要目的是( )。（A）计算建筑密度（B）估算土地开发费用（C）估算建筑成本（D）确定土地最佳利用方式14 影响土地价格的区域因素包括( ) （A）位置、交通条件、基础设施条件（B）行政、社会、经济因素等（C）面积、形状、土地使用年限等（D）地形、朝向、地质条件15 下列选项中,属于资深
4、的估价学会会员所具备的资控的是( )。良好的候选会员; 年龄在 28 岁以上;年龄在 25 岁以上; 通过有关的考试;通过学会的考试; 估价实务经验在五年以上;经学会分会推荐提交两份优秀的估价报告书,其中一份须是收益性不动产的估价报告 ;提交优秀的估价报告;是全国不动产同业公会会员;由学会认定其为不动产估价专家。（A）（B） （C） （D）16 估价通常是求取估价对象在某个特定时间上的价值，它必须根据( )来确定。（A）估价对象（B）估价目的（C）估价程序（D）估价原则17 在下列区位关系中，( )是采矿企业地价评估时需要分析的重点。（A）交通地理区位（B）经济地理区位（C）自然地理区位（D）
5、商业地理区位18 消费者购买某种商品愿意支付的实际价格是指( )。（A）商品的最低售价（B）商品的销售价格（C）交通费用（D）商品的销售价格加交通费用19 新企业所得税法规定的税率，非居民企业在境内未设机构、场所或虽设机构场所但所得与所设机构场所没有实际联系的，就其来源于境内所得纳税时，适用税率( )。（A）15%（B） 20%（C） 25%（D）28%20 某企业年初所有者权益总额 160 万元，当年以其中的资本公积转增资本 50 万元。当年实现净利润 300 万元，提取盈余公积 30 万元，向投资者分配利润 20 万元。该企业年末所有者权益总额为( )万元。（A）360（B） 410（C）
6、 440（D）46021 在以下投资组合中，对投资者来说，投资且等比例选择风险最小的是( )。（A）股票+ 投资基金（B）债券 +股票（C）投资基金+ 债券+股票（D）债券+ 投资基金22 市场经济与计划经济的本质区别在于( )。（A）价格的形成机制（B）生产力水平高低（C）有无计划和调控（D）所有制形式23 企业进行存货核算时，确认存货范围的原则是( )。（A）在盘算日期，法定所有权属于企业所有、的一切资产，都应视为存货（B）在盘算日期，法定所有权不属于企业但已运进企业的，都应视为存货（C）在盘算日期，法定所有权属于企业但已运出企业的，不应视为存货（D）在盘算日期，法定所有权属于企业但存放于
7、外地的，不应视为存货24 在我国，对于商誉会计处理的原则是( )。（A）一律不入账（B）外购商誉可以入账（C）外购商誉和自创商誉均可入账（D）只有符合条件的自创商誉才能入账25 下列土地价格的类型中，( )指在正常市场条件下的，未进行宗地内拆迁平整，但已完成基础设施配套开发建设，一定年期的土地使用权价格。（A）生地价格（B）毛地价格（C）协议价格（D）熟地价格26 社会经济活动的基础是( )。（A）劳动产品（B）生产者（C）土地（D）消费者27 二级资质及二级资质以下的房地产开发企业承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定，但其承担的建设项目的建筑面积不超过( )。（
8、A）100 万平方米（B） 50 万平方米（C） 25 万平方米（D）10 万平方米28 某土地的年纯收益为 5000 元m 2，并且每年的还原率为 10，那么这块土地在使用 3 年后的地价约为( )元m 2。（A）10000（B） 12500（C） 15000（D）1750029 以剩余法对土地进行估价时，土地价格等于( )的价格。（A）建筑物本身（B）建筑物出售（C）土地减去建筑物本身（D）土地与建筑物出售价格减去建筑物本身30 政府为管理土地市场，由专门部门、专门人员评定的不同等级或不同区域的土地使用权市场平均价格称为( )。（A）交易底价（B）公告价格（C）基准地价（D）标定地价31
9、金融状况是否活跃和稳定，也反映了一个国家或者地区的综合经济实力。金融最核心的是( ) 。（A）货币供给量（B）投资水平（C）经济规模（D）经济效率32 对城镇的经济效益和社会效益能产生间接影响的是( )。（A）人口密度（B）土地制度（C）交通状况（D）基础设施和公用设施的完备程度33 根据国土资源部 2006 年颁发的土地估价师资格考试管理办法，获得执业资格的土地估价师可以从事( )的评估。（A）地表的权利（B）地表及地下空间的权利（C）地表、地下及地上空间的权利（D）地表、地下空间、地上空间、地上附着物、定着物及相关权利权益34 在农舍及道路、水利设施补偿费用估算中，按照建筑物( )估算，主
10、要适合农舍补偿费估算( ) 。（A）面积（B）长度（C）体积（D）栋(套)数35 在使用剩余法估价时，( )不仅仅是一般性原则，而且是一个需要特别强调，并具有操作性的原则，这是准确确定不动产价值的关键。（A）贡献原则（B）协调原则（C）最有效使用原则（D）供需平衡原则36 预计某宗房地产未来第一年的纯收益为 18 万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加 1 万元，该类房地产的资本化率为 8，该房地产的无限年期价格为( )万元。（A）225（B） 237.5（C） 381.25（D）395.8337 在一条街道附近有四宗土地，第一宗土地距离道路 10m，第二宗土地距离道路20m，第三宗土地
11、距离道路 40m，第四宗土地距离道路 50m，那么第( )宗土地地价最高。（A）一（B）二（C）三（D）四38 下列收益还原法的基本公式中，土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式为( ) 。39 关于税收标准，国家及各城市均有规定，房地出租中一般月租金在 120 元以下者只缴纳( )。（A）5的营业税（B） 12的房产税（C） 0.05的教育税（D）0.35的城建税40 土地税收涉及的土地估价较常见的具体需求不包括( )。（A）补偿的确定（B）税务咨询(代理)（C）税基计算（D）争议处理41 丁类建筑的抗震设防标准为，抗震措施应允许比本地区抗震设防烈度的要求适当降低，但抗震设防烈度为
12、( )度时不应降低。（A）5（B） 6（C） 7（D）842 根据民用建筑物可靠性鉴定，安全性和正常使用性的鉴定评级，应按构件、子单元和鉴定单元各分三个层次，每一层次分为( )个安全性等级。（A）1（B） 2（C） 3（D）443 工业化发展的结果是( )。（A）房地产投机者增多（B）人口素质降低（C）促进了城市化进程（D）人口密度减小44 某宗地房地产，年净收益 50 万元，建筑物价值 250 万元，建筑物还原率 8，土地还原率 6，则该宗房地产的总价值为( )万元。（A）500（B） 714.29（C） 750（D）833.3345 下列选项中，( ) 适用于市街地，主要用于商业繁华区域土
13、地价格的评估。（A）路线价估价法（B）剩余法（C）成本逼近法（D）市场比较法46 ( )属于影响宗地地价的个别因素。（A）当地商品房价格变动情况（B）宗地所处地区的基础设施（C）宗地附近学校分布情况（D）宗地形状47 确定还原率可采用安全利率加上( )调整值的方法。（A）通货膨胀（B）利息（C）贷款利息率（D）风险47 某开发公司现以 1200 万元购买一块土地，根据批准的规划设计方案，开发商计划在 1 年内建成一栋建筑面积为 3 万 m2 的住宅楼，预计总售价可达到 6000 万元，现实一年期贷款利息率为 5.85%，销售税费率控制在 6%，开发商要实现预付资本20%以上的投资回报率。 根据
14、上述条件回答下列问题(利息按复利计算)。48 建筑物的开发建造成本应控制在( )元/m 2 建筑面积以下。（A）33.60（B） 3282（C） 1120（D）109449 该项目的总利息支出为( )万元。（A）165（B） 167（C） 354（D）36050 采用收益还原法以外方法对机场、码头用地进行地价评估时，应考虑( )修正。（A）级差地租（B）垄断地租（C）级差地租（D）经济地租51 采用因素成对比较法确定分等因素的权重时，假设 M、N 两因素相互赋值方式为：M 比 N 重要时，M 为 1，N 为 0；M 与 N 同等重要时，M 和 N 都为 0.5；N比 M 重要时，M 为 0，N
15、 为 1。现需确定 A、B、C、D 四个因素的权重值，四者的关系为 A 比 B 重要，B 与 C 同等重要，B 比 D 重要。若用因素成对比较法及上述原则对 A 和 D 因素计算权重，其值应分别为( )。（A）0.4 和 0.15（B） 0.5 和 0.05（C） 0.4 和 0.1（D）0.34 和 0.1552 “杜能圈”是以城市为中心，向外按 ( )的顺序呈圈层分布。（A）自由农作区、谷物轮作区、林业区、草田轮作区、三圃农作制区、放牧区（B）自由农作区、林业区、谷物轮作区、草田轮作区、三圃农作制区、放牧区（C）自由农作区、谷物轮作区、林业区、三圃农作制区、草田轮作区、放牧区（D）自由农作
16、区、林业区、谷物轮作区、三圃农作制区、草田轮作区、放牧区53 某宗房地产，年净收益 50 万元，建筑物价值 250 万元，建筑物还原率 8%，土地还原率 6%，则该宗房地产的总价值为( )万元。（A）500.00（B） 714.29（C） 750.00（D）833.3354 某宗地采用四种估价方法得到的试算价格分别是 331 元/m 2、313 元/m 2、354 元/m2、294 元/m 2，根据分析取各试算价格的中位数作为最终结果，则采用中位数方法确定的最终估价结果为( )元/m 2。（A）322（B） 323（C） 324（D）33155 某宗房地产，建筑层数 6 层，各层建筑面积相等，
17、建筑覆盖率 50%，楼面地价100 元/m 2，则其土地价格为( )元/m 2。（A）100（B） 200（C） 300（D）60056 基准地价系数修正法的基本原理是( )。（A）地租理论（B）替代原理（C）预期收益原理（D）供给与需求原则57 下列对土地估价描述不正确的是( )。（A）土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致（B）同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大（C）同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生的深刻影响（D）土地估价必须充分收集土地
18、市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来58 根据我国保险法的有关规定，在我国设立保险公司的注册资本最低限额为( )亿元人民币。（A）1（B） 2（C） 3（D）1059 土地估价的形成具有多方面的因素，但其最终取决于( )。（A）市场资料（B）土地交易双方（C）土地估价师（D）土地供求状况60 下列选项中，( ) 是决定土地供给的关键因素。（A）土地供给弹性（B）土地供应计划（C）土地需求（D）土地利用规划61 在下列区位关系中，( )是采矿企业地价评估时需要分析的重点。（A）交通地理区位（B）经济地理区位（C）自然地理区位（D）商业地理区位三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。
19、选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。62 单元内指标的取样方法有( )。（A）线性代表（B）以点代面（C）线性内插（D）面积加权63 还原率的种类包括( )（A）综合还原率（B）建筑物还原率（C）地价还原率（D）土地还原率64 土地价格是土地在( )的价格。（A）某一权利状态下（B）某一时点（C）某一土地利用方式（D）某一经营管理水平下65 我国国家预算由( ) 组成。（A）中央预算（B）地方预算（C）省级预算（D）自治州预算66 货币制度发展到今天,大致经历了( )阶段。（A）银本位制（B）金银复本位制（C）金本位制（D）不兑现的信用货币制67 统计研究中经常采
20、用的方法有( )。（A）调查收集法（B）大量观察法（C）综合分析法（D）归纳推断法68 影响地价的个别因素包括( )。（A）城市规划（B）基础设施条件（C）地块形状（D）宗地位置69 影响建筑物价格的主要因素有( )等。（A）建筑物重置价（B）建筑物材料（C）建筑物用途（D）建筑物朝向70 房地场市场的功能主要体现在( )。（A）有利于实现房地产资源的最优配置和合理使用（B）促进房地产业正常发展和城市建设进入良性循环（C）不利于调整消费结构（D）有利于房地产供求的相对平衡,缓解用地矛盾和住房不公现象71 供求均衡法则成立的条件是( )。（A）供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争（B）供给者与
21、需求者各为不同质的商品而进行竞争（C）同质的商品随价格变动而自由调节其供给量（D）同质的商品随价格的变动而自由调节其需求量（E）供给者与需求者为商品量而进行斗争72 采用成本逼近法评估住宅用地划拨土地使用权价格时，其土地成本应包括( )。（A）土地取得费（B）土地开发费（C）投资利息、利润（D）土地增值收益73 下列关于路线价估价法说法正确的有( )。（A）一条街道可以不只设一个路线价（B）同一路线价区段可延长至数个街道（C）设定的标准深度应该是路线价区段内临街各宗地深度的平均数（D）同一路线价区段可附设两种以上不同的路线价74 土地价格形成的基础有( )。（A）土地的稀缺性（B）土地的效用大
22、小（C）土地的生产成本（D）土地的需求 （E）土地的可流转75 根据马尔萨斯的观点，地租是总产品中的剩余部分，产生该剩余的原因有( )。（A）土地的性质（B）土地的用途（C）生活必需品所特有的性质（D）肥沃土地的相对稀少性（E）土地空间分布不均76 房地产开发项目的不确定性分析方法包括( )。（A）主要变量分析（B）概率分析（C）敏感性分析（D）盈亏平衡分析四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。76 某公司于 1994 年 11 月以出让方式取得一面积为 500m2 的地块，具有 50 年的土地使用权，并于 1995
23、 年 11 月建成一建筑面积为 450m2 的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般每月为 30 元建筑 m2，每年支付的土地税及房产税为 20 元建筑 m2，支付的管理费为同类建筑物租金的 5，年维修费为重置价的 3，年保险费为重置价的 0.3。目前该建筑物重置价为 1500 元m 2，残值率为 0，土地及房屋还原利率分别为 5和 6。(计算结果保留到整数位)请就上述内容。回答 8185 小题的问题：77 房屋的年纯收益为( )元。（A）38020（B） 39570（C） 40350（D）3628078 土地取得的纯收益为( )元。（A）53150（B） 16200（C） 7
24、0829（D）9246079 到 1998 年 11 月，该土地的单位面积地价为( )元m 2。（A）3524（B） 2533（C） 1687（D）298280 关于土地收益与地租的关系，下列说法正确的是( )。（A）地租是土地所有者凭土地所有权而得到的土地收益（B）地租与土地收益二者在量上具有一致性，只不过由于土地所有权与使用权的分离而形成不同的概念（C）地租与土地收益二者在量上具有不一致性，两个概念因土地权利状态而加以区别（D）地租与土地收益二者在量上具有不一致性，属于两个不同的概念81 影响建筑物重置价的因素有( )。（A）建筑结构（B）建筑材料（C）实际租金（D）物价水平81 采用市场
25、比较法进行拍卖底价评估时，选择的某交易案例为协议方式交易，成交价格为 1000 元m 2，若交易形式的情况修正系数为：协议 0.5；招标 0.75；拍卖 1.0。请就上述内容回答 7680 小题的问题：82 修正后的交易案例价格为( )元m 2。（A）500（B） 1500（C） 1666.7（D）200083 若选择比较交易案例成交地价为 580 元m 2，对应土地使用权年期为 25 年，而待估宗地的出让年期为 37 年，土地还原率取 7，则待估宗地经过年期修正后的价格为( ) 元 m2。（A）515.3（B） 532.6（C） 635.4（D）652.884 下列对土地估价的描述不正确的是
26、( )。（A）土地估价依据的理论与方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致（B）同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素，它会对地价产生深刻影响（C）同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大（D）土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来85 在市场比较法中，选定的与待估宗地具有替代关系的交易案例宗地称为( )。（A）类似土地（B）比较宗地（C）标准宗地（D）交易宗地86 应用市场比较法评估承租土地使用权价格时，须进行交易情况修正，特别应注意( )等对承租土地使
27、用权价格的影响。（A）与政府签订的契约内容（B）经过时间（C）剩余期限（D）城市规划限制五、填空题86 垄断地租是由产品的垄断价格带来的( )而转化成的地租。87 一般情况下,特殊有保护价值的建筑物采用( )较为适宜,普通建筑物适用重置成本。六、简答题88 外汇风险的防范措施有哪些?89 城镇基准地价评估成果验收内容与标准按城镇土地估价规程要求执行,主要包括哪几方面?七、计算题90 某房屋占地面积 30m2,建筑面积 36m2,耐用年限 55 年,已用 5 年,重置单价每平方米 1500 元,残值率为 20%,求该栋房屋的现值。91 某公司 1993 年各季度的销售额分别为 3500、4200
28、、3200、4800 万元,试求全年的调和平均数。土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 25 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 A【知识模块】 综合2 【正确答案】 B【知识模块】 综合3 【正确答案】 B【试题解析】 一贯性原则并不意味着所选择的会计政策不能作任何变更。一般来说，在两种情况下，可以变更会计政策，一是有关法规发生变化，要求企业改变会计政策；二是改变会计政策后能够更恰当地反映企业的财务状况和经营成果。4 【正确答案】 B5 【正确答案】 A6 【正确答案】 A7 【正确答案】 A8 【正确答
29、案】 B9 【正确答案】 B10 【正确答案】 B二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 【正确答案】 A【知识模块】 综合12 【正确答案】 B【知识模块】 综合13 【正确答案】 D【知识模块】 剩余法14 【正确答案】 A【试题解析】 位置、交通条件、基础设施条件是区域因素，行政、社会、经济因素是一般因素，面积、形状、土地使用年限等为个别因素。【知识模块】 综合练习15 【正确答案】 C【试题解析】 属于资浅的住宅会员资格要求。【知识模块】 综合16 【正确答案】 B【试题解析】 估价通常是求取估价对象在某个特定时间上的价值，它必须根据估价目的来确定
30、。【知识模块】 综合练习17 【正确答案】 A【知识模块】 综合练习18 【正确答案】 D19 【正确答案】 B20 【正确答案】 C【试题解析】 以资本公积转增资本、提取盈余公积是所有者权益内部项目的变化，并不影响所有者权益总额，向投资者分配利润减少所有者权益总额，因此该企业年末所有者权益总额为 160+300-20440 万元。21 【正确答案】 D【试题解析】 由于投资基金是委托专门的投资机构进行分散组合投资，可以分散和降低风险，所以风险小于股票投资，大于债券投资。投资基金证券的收益是不固定的，这一点不同于债券而类似于股票，但收益一般小于股票投资而大于债券。因而一般认为基金证券是一种风险
31、低于股票、收益高于债券的证券品种。22 【正确答案】 A23 【正确答案】 A24 【正确答案】 B【试题解析】 商誉可自创也可外购，但只有外购的才可以入账。25 【正确答案】 B26 【正确答案】 C27 【正确答案】 C【试题解析】 关于房地产企业资质的考察，2004 版 P491 有详细阐述。28 【正确答案】 B29 【正确答案】 D30 【正确答案】 C31 【正确答案】 A32 【正确答案】 D33 【正确答案】 D34 【正确答案】 A35 【正确答案】 C36 【正确答案】 C37 【正确答案】 A38 【正确答案】 B39 【正确答案】 B40 【正确答案】 A41 【正确答案】 B42 【正确答案】 D43 【正确答案】 C44 【正确答案】 C45 【正确答案】 A46 【正确答案】 D47 【正确答案】 D48 【正确答案】 C
