1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 26 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 农业区位论的创始人是德国经济学家大卫.李嘉图。( )（A）正确（B）错误2 剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据，均应以根据未来预期的正常市场条件下的数据水平确定。（A）正确（B）错误3 服务质量是提高业力发展的动力,但服务质量的提高首先必须有合格估价师,他们的工作能力不需要达到较高的水准。( )（A）正确（B）错误4 资产清查是对资产的现有数量、损坏程度进行实地盘点,并据以作出清查报告的过程。( )（A）正确（B）错误5 马克
2、思指出“ 真正的地租是为了出售土地而支付的” 。( )（A）正确（B）错误6 某房地产开发商准备建设一个住宅和公建综合项目，其中公建内容为规模达40000 平方米的商业大厦，城市规划管理部门在划定项目的居住区范围时，应扣除公建部分用地。 ( )（A）正确 （B）错误7 土地资产流动一定涉及权利转移。 ( )（A）正确（B）错误8 土地税收是一种公力行为，要做到公正客观，必须依靠专业的土地估价机构。 ( )（A）正确（B）错误9 运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。( )（A）正确（B）错误10 大量观察法是统计研究中的一种基本方法。（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备
3、选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 分等对象的最后综合分值计算必须从因子指标的( )开始,经因子、因素分值的计算,自下而上逐层进行。（A）多级化（B）分级化（C）标准化（D）相关化12 德国经济学家阿尔申尔德?韦伯在工业区位理论中做了基本假设，下面说法符合其假设的是( ) 。（A）在一个特定地区只探讨影响工业区位的经济因素和社会因素。（B）劳动力在工资率固定情况下，供给是充裕、已知、不能流动的。（C）工业产品市场确定，且需求量随季节、用户数量呈规律变化。（D）工业原料、燃料产地均匀分布在假设的整个区域内。13 人口增加将导致( )。（A）土地需求增加（B）土地自然供给增加（
4、C）土地经济供给增加（D）土地需求不变14 划分商服区类别的目的,主要是为了进一步分析确定商业区( )。（A）繁华影响度（B）繁华程度（C）影响因素（D）影响程度15 取工住宅、公用事业、文化生活、卫生教育等方面的房屋建筑物和有关设备属于( )。（A）使用中固定资产（B）非经营用固定资产（C）经营用固定资产（D）自有固定资产16 基准地价系数修正法,适用于完成( )评估城镇中的土地估价。（A）基准地价（B）一般地价（C）区域地价（D）修正地价17 ( )就是把评估对象的客观条件与标准房价要求的条件相对照，从中查出与评估对象条件基本相同等级的标准房价。（A）对照法（B）比较法（C）类比法（D）重
5、置成本法18 生产用机器设备和非生产用机器设备是按照机械设备的( )来分类的（A）技术性特点（B）用途（C）使用性质（D）出厂要求19 在进行机械设备评估时，一般首先( )（A）指导委托方填写待评机器设备清册（B）指导委托方准备机器设备产权资料（C）指导委托方提供有关经济技术资料（D）签订评估委托协议20 评估报告的审核要经过( )级审核，确认评估报告无重大纰漏后，才将评估报告送达委托方及有关部门。（A）2（B） 3（C） 4（D）521 凡独立从事土地估价的人员，必须具备( )资格。（A）经济师（B）会计师（C）规划师（D）土地估价师22 一般来讲，随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价
6、上升的速度( )一般商品价格的上升速度。（A）高于（B）等于（C）低于（D）无法判断23 统计指标的( ) 是统计语言沟通的前提。（A）目的性（B）科学性（C）可量性（D）可比性24 城市对外交通运输是指( )。（A）以城市为中心,与城市外部进行联系的铁路、公路、水运、航空等各类交通运输的总称（B）以城市为基点,与城市外部进行联系的铁路、公路、水运、航空等各类交通运输的总称（C）与城市外部进行联系的铁路、公路、水运、航空各类交通运输的总称（D）以城市为枢纽,与城市外部进行联系的铁路、公路、水运、航空等各类交通运输的总称25 居住区住宅用地范围的确定依据( )。（A）以居住区内部道路红线为界,宅
7、前宅后小路属住宅用地（B）居住区同其他用地相邻时,以用地边线为界（C）居住区内的非居住用地或居住区级以上的公共建筑用地应扣除（D）居经区同天然障碍物或人工障碍物相毗邻时 ,以障碍物地点边线为界线26 ( )是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中点位次的标志值。（A）算术平均数（B）几何平均数（C）中位数（D）众数27 某市拟于 2004 年 12 月 8 日拍卖位于市区的 10 宗住宅用地，若以拟拍卖土地为一统计总体，则其中对 A 宗土地面积的统计表述应属 ( )。（A）数量标志（B）数量指标（C）品质标志（D）质量指标28 市场比较法的估价步骤包括：调查与选择比较案例； 交易情
8、况修正；个别因素比较与修正；其他相关修正； 估价期日修正； 确定价格可比基准；区域因素比较与修正； 确定比准价格。估价步骤顺序正确的是 ( )。（A）（B） （C） （D）29 下列选项中，( ) 的地租与地价理论反映在 1776 年出版的国民财富的性质和原因的研究这一世界名著中。（A）威廉.配第（B）弗朗斯瓦.魁奈（C）亚当 .斯密（D）大卫.李嘉图30 土地价格存在的根源是( )。（A）级差地租（B）垄断地租（C）绝对地租（D）矿山地租31 导致特殊地段土地价格高的主要原因是( )。（A）级差地租（B）垄断地租（C）绝对地租（D）矿山地租32 下列土地价格中，( )是指在正常市场条件下的，
9、未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整，但已完成土地使用批准手续的一定年期的土地使用权价格。（A）生地价格（B）熟地价格（C）净地价格（D）毛地价格33 在( ) 中，通过对土地的用途、建筑容积率和密度进行规定，实质上是对土地利用空间进行规定。（A）城市规划（B）税收政策（C）地价政策（D）住房政策34 基准地价具有时效性，法定期限是( )年，每个城市在测算时会有具体的规定，如果超过规定的年期，基准地价与市场情况差异可能很大，会失去客观性。（A）12（B） 34（C） 23（D）5635 下列收益还原法的适用范围中，( )上没有建筑物，使用限制少，在一定时期内可以在一定范围内灵活地改变土地
10、的临时用途，并可进行多种经营，为土地带来收益。（A）能够出租或者自己作为场地使用的土地（B）出租或自己使用的农业、林业生产等用地（C）出租或自己使用已有建筑物的土地（D）自己经营的企业用地36 某地块 1997 年 11 月 25 日的地价为 2000 元m 2，1997 年 11 月 25 日 2000 年11 月 25 日该地区的地价上涨了 15(其他情况不变)，则该地块 2000 年 11 月 25日的土地价格为( ) 元m 2。（A）2600（B） 3042（C） 2900（D）230037 机器设备评估的步骤通常不包含( )。（A）撰写评估报告（B）签订评估委托协议（C）确定设备评估
11、经济技术参数（D）确定修正系数并对基准价格进行修正38 因为土地所处位置的不同产生的不同水平的地租称为( )。（A）垄断地租（B）绝对地租（C）级差地租（D）级差地租工39 用收益还原法评估不动产价格时，应选用( )对房地产纯收益进行还原而求取。（A）综合还原率（B）建筑物还原率（C）土地还原率（D）基准收益率40 具有资源丰富、强度高、色泽自然、耐久性好等特点的建筑材料是( )。（A）石材（B）木材（C）石膏（D）钢材41 根据民用建筑物可靠性鉴定，安全性和正常使用性的鉴定评级，应按构件、子单元和鉴定单元各分三个层次，每一层次分为( )个使用性等级。（A）1（B） 2（C） 3（D）442
12、某宗地房地产，年净收益 50 万元，建筑物价值 250 万元，建筑物还原率 8，土地还原率 6，则该宗房地产的总价值为( )万元。（A）500（B） 714.29（C） 750（D）833.3343 税收政策属于影响土地价格的( )因素。（A）社会（B）人口（C）经济（D）行政44 对于商业用地来讲，( )是决定其使用价值的主要因素。（A）开发程度（B）土地用途（C）周边环境（D）可及性45 以下关于中心地职能的说法不正确的是( )。（A）中心地提供的商品和服务称为中心地职能（B）中心地职能以商业、服务业为主（C）中心地职能包括社会、文化方面的内容（D）中心地职能包括制造业活动46 运用市场比
13、较法评估土地租金时，一般应采用( )进行比较分析。（A）每月支付的租金（B）每月支付的租金及物业管理费（C）实质租金（D）支付租金和押金47 建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物( )。（A）原始价值的摊销（B）原始价值的回收（C）价值的减价修正（D）折余价值的差额48 以下( ) 不属于宗地价格评估中的复审工作内容。（A）分析方法与技巧是否恰当（B）分析各试算价格的可用程度如何（C）所选用的最高最佳用途是否正确（D）估价过程所用程序是否符合逻辑49 某公司于 2000 年 10 月以有偿出让方式取得 A 地块 50 年使用权，并于 2001 年10 月在此地块上建成建筑物
14、B，其经济耐用年限为 50 年。2002 年 10 月该类建筑重置价格为 1600 元/m 2，残值率为 5%，则房屋的年折旧费为( )元/m 2。（A）31.02（B） 32.00（C） 32.65（D）33.3350 关于某土地评估公司，下列观点不正确的是( )。（A）该公司可以接受某国有土地使用权人的代理人的委托对该国有土地使用权人的土地进行地价评估（B）该公司可以对自己拥有的土地进行评估（C）该公司可以接受银行的委托对本公司自己拥有的土地进行评估，从而提供抵押贷款的参考价格（D）该公司可以接受某宗土地拟受让方的委托，对该宗土地进行地价评估51 采用因素成对比较法确定分等因素的权重时，假
15、设 M、N 两因素相互赋值方式为：M 比 N 重要时，M 为 1，N 为 0；M 与 N 同等重要时，M 和 N 都为 0.5；N比 M 重要时，M 为 0，N 为 1。现需确定 A、B、C、D 四个因素的权重值，四者的关系为 A 比 B 重要，B 与 C 同等重要，B 比 D 重要。若用因素成对比较法及上述原则对 A 和 D 因素计算权重，其值应分别为( )。（A）0.4 和 0.15（B） 0.5 和 0.05（C） 0.4 和 0.1（D）0.34 和 0.1552 根据城镇土地分等定级规程的规定，应用多因素综合评价法进行城镇土地分等时， ( ) 是考虑城镇基础设施状况的必选因子。（A）
16、道路状况（B）供水状况（C）供气状况（D）排水状况53 采用成本逼近法评估地价时，可以列入土地取得费的是( )。（A）耕地补偿费、青苗补偿费、土地平整费（B）耕地补偿费、拆迁费、土地平整费（C）耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费（D）青苗补偿费、拆迁费、土地平整费54 在国有企业改制为股份公司的资产评估中，若资产评估价值大于原资产账面价值，差额应( ) 。（A）冲减资本公积（B）计提资产减值准备（C）冲减盈余公积（D）计入当期营业外收入55 为确保建筑承包商很好履约，开发商通常从每次工程进度款中扣留一部分金额，作为承包商的缺陷责任期( )。（A）最终付款（B）维修金（C）保留金（D）保险费56 采
17、用平均年限法计提折旧，折旧额应根据( )乘以折旧率计算。（A）固定资产预计净残值（B）固定资产净值（C）固定资产应提折旧总额（D）固定资产原值57 初步统计，2001 年我国国内生产总值为人民币 95933 亿元, 其中一,二,三产业产值之比为 1：336：221，这一比值属于( )。（A）比例相对指标（B）结构相对指标（C）比较相对指标（D）强度相对指标58 编制( ) 的依据是城镇体系规划和城市规划纲要。（A）城市细部规划（B）城市总体规划（C）城市详细规划（D）城市分区规划59 某城市以 1990 年 1 月为基期，2002 年 1 月的定基地价指数为 120，则表明此期间地价年平均增长
18、( )%。（A）1.41（B） 1.53（C） 1.67（D）1.8260 采用年数总和法计提折旧，折旧额( )。（A）各年相等（B）逐年递增（C）逐年递减（D）先增后减三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。61 土地价格是土地在( )的价格。（A）某一权利状态下（B）某一时点（C）某一土地利用方式（D）某一经营管理水平下62 下列适用于假设开发法评估的房地产是( )（A）待开发的生地（B）待开发的毛地（C）待开发的熟地（D）新近开发建设的房地产（E）在建工程63 下列应计入建筑安装工程费用税金的包括( )。（A）营
19、业税（B）企业所得税（C）城乡维护建设税（D）教育费附加（E）个人所得税64 变异指标用于描述一组数据的( )。（A）集中趋势（B）离中趋势（C）一般水平（D）差异程度65 路线价估价法与市场比较法的不同点在于( )。（A）以路线价取代比较实例价格（B）适用于大多数建筑物估价（C）以深度等差异修正取代区域因素和个别因素等的修正（D）是替代原理和区位论的具体运用（E）以变动原则为基础66 土地制度包括( ) 。（A）土地集体制（B）土地公有制（C）土地私有制（D）土地所有制（E）土地使用制67 人口因素对地价的影响与( )密切相关。（A）家庭条件（B）人口数量（C）人口密度（D）人口素质（E）家
20、庭人口构成68 市场比较法评估土地价格时的限制包括( )。（A）市场不活跃、土地交易数量不足时，市场比较法的应用将受到限制（B）经济环境政策的异常变化，会影响市场比较法的可靠性（C）强劲的通货膨胀或经济衰退，也可能影响市场比较法的可靠性（D）规模较大、土地利用复杂的土地，可能影响市场比较法的可靠性（E）土地价格应实行完全竞争，会影响市场比较法的可靠性69 采用贡献原则来估算土地价格时，可采用的土地估价方法有( )。（A）路线价估价法（B）市场比较法（C）收益还原法（D）剩余法（E）成本逼近法70 房屋建筑按建筑物层数分类可分为( )。（A）超低层建筑（B）低层建筑（C）中高层建筑（D）高层建筑
21、（E）超高层建筑71 经营性企业在经营过程中的总费用主要包括( )。（A）销售成本（B）经营管理费（C）销售税金（D）财务费（E）业务费72 下列情况中，( ) 的土地估价特别适用路线价法。（A）土地税收（B）大城市住宅用地（C）工业开发区（D）商业街两侧不动产（E）城市房屋拆迁补偿73 以下不动产价格评估，不能采用收益还原法的有( )。（A）写字楼（B）普通住宅（C）医院（D）邮电所（E）空置厂房74 利用样点地价资料评估基准地价的常用模型主要有( )。（A）指数模型（B）多元线性模型（C）算术平均数模型（D）生产函数模型75 土地价格形成的基础有( )。（A）土地的稀缺性（B）土地的效用大
22、小（C）土地的生产成本（D）土地的需求 （E）土地的可流转四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。76 D 房地产估价公司在对 A 房地产开发公司办公大楼进行保险估价时，宜采用( )估价方法。（A）成本法（B）假设开发法（C）市场比较法（D）收益法77 被初步选定 96 最佳方案的内部收益率是( )。（A）10.0%（B） 10.67%（C） 11.33%（D）12.00%五、填空题78 ( )是交易双方以商品销售业务为基础而使用的一种信用凭证。79 施工预算一般由( ) 和( )两大部分组成。六、简答题80 根据我国
23、土地管理制度的特点和中华人民共和国城市房地产管理法的有关规定,我国的地价体系应包含哪几种?81 一般土建工程施工图预算编制程序是什么?七、计算题82 某开发区土地总面积为 5km2,现已完成了“七通一平”开发建设,开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地 1.5km2。该开发区现拟出让一宗工业用地 ,出让年限为 50 年,土地面积 10000m2。根据测算,该开发区每亩征地费平均为 5 万元,完成一平方公里的开发需投入 2 亿元。一般征地完成后,“七通一平” 的开发周期为两年,且第一年的投资额占总开发投资的 40%,全部土地投资回报率为 20%,土地出让增值收益率为 20%,当年银行年
24、贷款利息率为 10%,土地还原率确定为 7%。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。83 某写字楼 2003 年各季初标准间的月租金标准如下表所示:试计算该写字楼 2003 年标准间的月平均租金(m 2)。土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 26 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 B【知识模块】 综合2 【正确答案】 B【知识模块】 剩余法3 【正确答案】 B【知识模块】 综合4 【正确答案】 B【知识模块】 综合5 【正确答案】 B6 【正确答案】 A【试题解析】 居住区内的非居住用地或居住区级以
25、上的公共建筑用地应扣除。7 【正确答案】 B8 【正确答案】 A9 【正确答案】 B10 【正确答案】 A二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 【正确答案】 C【知识模块】 综合12 【正确答案】 B【试题解析】 工业区位理论的基本假设：在一个均质的国家或特定的地区范围内只探讨影响工业区位的经济因素，而不涉及其他因素。因此 A 选项错误，工业原料、燃料产地已知分布在特定地点，因此 D 选项错误，工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变，因此 C 选项错误，劳动力在工资率固定情况下，供给是充裕、已知、不能流动的，因此 B 选项正确。【知识模块】 区位理
26、论13 【正确答案】 A【试题解析】 人口增长自然就要求增加食物和各类住、行场所和用地，进而对增加各类用途土地的需求。【知识模块】 土地市场理论14 【正确答案】 B【知识模块】 综合15 【正确答案】 B【知识模块】 综合16 【正确答案】 A【知识模块】 综合17 【正确答案】 A【知识模块】 建筑物估价18 【正确答案】 C【试题解析】 是按照使用性质分类的。【知识模块】 机电设备评估19 【正确答案】 D【试题解析】 首先应是签订评估委托协议。【知识模块】 机电设备评估20 【正确答案】 B【知识模块】 机电设备评估21 【正确答案】 D【知识模块】 土地估价行业管理22 【正确答案】
27、 A【试题解析】 这是土地自身的一个特性，首先，随着社会经济的发展和人口不断增加，由于土地的稀缺性，其供给弹性很小，对土地的需求总是持续增加的，致使地价不断上涨；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。所以随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。【知识模块】 综合练习23 【正确答案】 D【知识模块】 综合24 【正确答案】 B【知识模块】 综合25 【正确答案】 C【知识模块】 综合26 【正确答案】 C【试题解析】 中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中点位次的标
28、志值。众数是分布数列中出现频率最高的标志值。27 【正确答案】 A28 【正确答案】 A29 【正确答案】 C30 【正确答案】 C31 【正确答案】 B32 【正确答案】 A33 【正确答案】 A34 【正确答案】 C35 【正确答案】 A36 【正确答案】 D37 【正确答案】 D38 【正确答案】 D39 【正确答案】 A40 【正确答案】 A41 【正确答案】 C42 【正确答案】 C43 【正确答案】 B44 【正确答案】 D45 【正确答案】 D46 【正确答案】 C47 【正确答案】 C48 【正确答案】 B49 【正确答案】 D50 【正确答案】 C51 【正确答案】 C52
29、【正确答案】 A53 【正确答案】 C54 【正确答案】 D55 【正确答案】 C56 【正确答案】 D57 【正确答案】 A58 【正确答案】 B59 【正确答案】 B60 【正确答案】 C三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。61 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的
30、影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。【知识模块】 土地估价概念与原则62 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 新近开发建设的房地产适用于使用成本法评估。【知识模块】 综合练习63 【正确答案】 A,C,D64 【正确答案】 B,D65 【正确答案】 A，C，D66 【正确答案】 D，E67 【正确答案】 C，D，E68 【正确答案】 A,B,C,D69 【正确答案】 C，D70 【正确答案】 B,C,D,E71 【正确答案】 A，B，C，D72 【正确答案】 A，D，E73 【正确答案】 C，D74 【正确答案】 A,C75 【正确答案】 A,B,D,
31、E四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。76 【正确答案】 A,C【试题解析】 房地产投保时的保险价值评估，指对有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值评估，根据所采用的保险形式，既可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定，估价方法宜采用成本法和市场比较法。77 【正确答案】 C【试题解析】 采用内插法求内部收益率。内部收益率=低折线率+ 低折线率计算的净现值(正值)/ 两个折线率计算的净现值之差高低两个折线率之差=10%+200/200-(-100)(12%-10%)=11.33%五、填空题
