1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 30 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 分等对象的因子评价指标与其土地质量之间存在正相关和负相关关系。( )（A）正确（B）错误2 基准地价系数修正法估价的精度与基准地价及其修正体系的精度关系不大；( )（A）正确（B）错误3 建筑平面图是建筑物的各个侧面，向它平行的竖直平面所作的正投影，这种投影得到的侧视图( )（A）正确（B）错误4 注册土地估价师不可以以个人名义接受委托，承办业务，收取费用，但可允许他人以本人名义从事土地估价业务。( )（A）正确（B）错误5 区位就是自然地
2、理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。( )（A）正确（B）错误6 狭义的土地估价师是指具有一定土地估价知识和技能并取得相应资格的专业人士。( )（A）正确（B）错误7 相对于土地面积、土地形状等条件，交通条件对地价水平的影响最大。 ( )（A）正确（B）错误8 土地评估价格的高低与土地估价人员的水平关系很大，估价师水平越高，评估价格越高。( )（A）正确（B）错误9 某待估宗地设定有他项权利后，会适当提高该宗地的市场价值。( )（A）正确（B）错误10 现代市场经济是政府宏观调控下的市场经济。（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错
3、不得分，但不倒扣分。11 在一定区域内,土地质量受各种因素影响,呈( )变化。（A）面状连续（B）线状连续（C）扇状连续（D）点状12 土地自然供给与经济供给，下列说法正确的是( )（A）土地经济供给是土地自然供给的基础，没有土地经济供给谈不上土地的自然供给（B）土地自然供给随着人们科学技术的提高而增加，并在经济供给允许的范围内变动（C）土地经济供给受到诸多因素的制约，在土地自然供给的范围内变动（D）土地自然供给受到土地需求的影响而变化13 搜集内容( ) 的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。（A）充实和完整（B）丰富和完整（C）广泛和真实（D）完整和真实14 基准地价系数修正法,适用于
4、完成( )评估城镇中的土地估价。（A）基准地价（B）一般地价（C）区域地价（D）修正地价15 企业可供分配的利润按照( )顺序进行分配。提取法定盈余公积金 向投资者分配利润 提取公益金（A）（B） （C） （D）16 根据某市有关规定，抵押贷款购买商品房时，购房者需首付房地产售价的30，年贷款利率为 684。如投资者自有资金的投资回报率为 15，则该类房地产还原利率为( ) 。（A）870（B） 929（C） 954（D）102117 通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反映了( )对地价的影响作用。（A）土地面积（B）地质条件（C）土地位置（D）土地条件18 某宗
5、地前三年每年的收益为 15 万元，以后每年的收益稳定为 20 万元，土地还原利率为 6，则该宗地 50 年使用权价格为( )万元。（A）28603（B） 30187（C） 35188（D）3553319 利率是一定时期内( )的比率。（A）平均利润与资本量（B）借贷资本量与利息量（C）利息与本金（D）利息额与汇款额20 新企业所得税法规定的税率，小型微利企业减按( )征收。（A）15%（B） 20%（C） 25%（D）28%21 一般说来，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于( )。（A）10%（B） 2%（C） 0（D）重置成本乘以折旧率22 企业所得税的扣缴义务人每次代扣的税款，应当自代扣之日
6、起( )日内缴入国库，并向所在地的税务机关报送扣缴企业所得税报告表。（A）5（B） 7（C） 10（D）1523 凡独立从事土地估价的人员，必须具备( )资格。（A）经济师（B）会计师（C）规划师（D）土地估价师24 国家在( ) 情况下可以提前收回土地使用权。（A）土地低效利用（B）未交纳土地使用税（C）为了社会公共利益的需要（D）划拨土地用于出租、抵押25 统计资料显示，我国城镇人均住宅面积已由 1997 年末的 17.6 平方米提高到2002 年末的 22 平方米，则这期间城镇人均住宅面积年平均增长( )。（A）4.6%（B） 3.8%（C） 5.00%（D）5.70%26 根据土地管理
7、法的规定，土地补偿费是按该地块被征用前 3 年平均产值的( )倍 计算。（A）58（B） 610（C） 810（D）101227 下列选项中，( ) 对土地的影响，实质上是通过市场竞争、限制，调整其利用方式与效率，从而影响其价值。（A）周边利用现状（B）公用设施（C）繁华程度（D）环境质量28 土地价格反映的主要是土地作为资源和资产的( )。（A）货币表现（B）经济效用（C）经济价值（D）价值29 某区域内的甲、乙两宗地除容积率外，其他条件都一样，已知甲宗地的楼面地价为 800 元m 2，容积率为 1.0，若乙宗地的楼面地价为 580 元m 2，该区域土地价格的容积率修正系数如下表，则乙宗地的
8、容积率为( )。（A）2（B） 2.5（C） 3（D）430 宗地外土地开发费的基本内容有( )等。（A）土地平整费、基础设施配套费、公用设施配套费、小区开发费（B）道路建设费、基础设施配套费、公用设施配套费、小区开发费（C）道路建设费、土地平整费、公用设施配套费、小区开发费（D）道路建设费、基础设施配套费、土地平整费、小区开发费31 多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价的土地估价方法是( )。（A）基本估价法（B）剩余法（C）应用估价法（D）标准宗地估价法32 作为场地(如堆场) 出租、使用的土地费用一般不包括( )。（A）建筑物折旧费（B）场地维护费（C）土地出租经营税（D）场地管理
9、费33 某城市存款利率为 4，经过分析，当地通货膨胀调整值为 1，市场风险回报调整值确定为 4，资本回收调整系数确定为 3；该地区写字楼正常市场情况下还原率高于一般不动产 1 个百分点。采用安全利率调整法估算该地区写字楼用地的还原率为( )。（A）12（B） 11（C） 13（D）1434 土地的( ) 是获取贷款和信用的重要依据，估价是必不可少的。（A）价值量（B）等级（C）自然属性（D）权属状况35 某地块面积为 2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率为 3，建筑密度为30。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案最为可行的是( )。（A）建筑物地面一层建筑面积 800
10、m2，总建筑面积为 5000m2（B）建筑物地面一层建筑面积 1400m2，总建筑面积为 6000m2（C）建筑物地面一层建筑面积 600m2，总建筑面积为 5500m2（D）建筑物地面一层建筑面积 600m2，总建筑面积为 2500m236 根据民用建筑物可靠性鉴定，安全性和正常使用性的鉴定评级，应按构件、子单元和鉴定单元各分三个层次，每一层次分为( )个使用性等级。（A）1（B） 2（C） 3（D）437 具体求取建筑物重置价格的方法有( )两种，必要时两者可并用。（A）直接法和间接法（B）定量法和间接法（C）直接法和定性法（D）定量法和定性法38 下列地租理论中，城镇土地估价的基本理论依
11、据之一是( )地租理论。（A）马克思（B）资产阶级古典经济学家（C）资产阶级庸俗经济学家（D）西方新古典主义城市39 下列选项中，( ) 还可用于土地或建筑物的追加投资、不动产的部分改良、改造等。（A）贡献原则（B）预期收益原则（C）最有效使用原则（D）供求均衡法则40 区位因素修正的基本过程不包括( )。（A）确定比较案例的所在位置和受影响的范围（B）确定估价对象所在区域的平均地价指数（C）根据确定的影响因素选择影响因子（D）确定影响较大的区域因素41 关于路线价区段划分与标准深度设定的表述，不正确的是( )。（A）一个路线价区段是指具有同一路线价的地段（B）一般情况下，一条街道可设 2 个
12、路线价（C）设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数（D）对一些特别繁华，土地条件变化较大的街道，也可以分设路线价42 某煤矿风井用地以划拨方式取得土地使用权，后采用国有土地租赁方式进行有偿使用，合同约定年租金为 3 万元亩，租期 15 年。调查，当地同类工业用地市场租赁年租金为 5 万元亩。假设土地还原率为 7，则评估该宗地法定最高年限的出让土地使用权价格为( )万元亩。（A）276（B） 414（C） 690（D）71443 某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计 2 年完成开发建设，经调查测算，项目建成后的商场房地年净收益可达到 400 万元，综合还
13、原率为 7，则开发完成后的不动产价值为( )万元。（A）5 333（B） 5 277（C） 4 804（D）4754，44 某公司于 1996 年 8 月取得一宗 40 年期使用权的土地，于 1998 年 8 月建成宾馆，建筑物耐用年限为 50 年。该宾馆年净收益 200 万元，房地综合还原率为 9。采用收益还原法评估该宾馆 2009 年 8 月的价格为( )万元。（A）2 145（B） 2 130（C） 2 040（D）2 00545 关于绝对地租描述，下列选项中不正确的是( )。（A）绝对地租是平均利润的一部分（B）绝对地租是农产品市场价格高于生产价格的余额（C）绝对地租的实质和来源是农业
14、工人创造的剩余价值（D）土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因46 房屋纯收益=( )房屋还原率。（A）房屋重置价（B）房屋现值（C）土地价格（D）房地产价格47 采用平均深度百分率编制深度百分率表时，百分率呈( )现象。（A）递减（B）递增（C）剧减（D）剧增48 阿兰索的主要贡献在于：将( )作为地租的一个核心问题，首次引入区位平衡概念，解决了城市地租计算的理论方法。（A）交通（B）时间（C）距离（D）空间49 在城镇土地住宅用地定级中，道路对城镇某一土地的通达度作用分衰减属于( )形式。（A）线状因素线性衰减（B）线状因素非线性衰减（C）非线状因素线性衰减（D）非线状因素非线性衰减50
15、 土地价格水平由同一供需圈内具有( )的替代性土地的价格所决定。（A）相同区域（B）相同性质（C）相同级别（D）相同用途51 某公司于 2000 年 10 月以有偿出让方式取得 A 地块 50 年使用权，并于 2001 年10 月在此地块上建成建筑物 B，其经济耐用年限为 50 年。2002 年 10 月该类建筑重置价格为 1600 元/m 2，残值率为 5%，则房屋的年折旧费为( )元/m 2。（A）31.02（B） 32.00（C） 32.65（D）33.3352 根据城镇土地分等定级规程的规定，应用多因素综合评价法进行城镇土地分等时， ( ) 是考虑城镇基础设施状况的必选因子。（A）道路
16、状况（B）供水状况（C）供气状况（D）排水状况53 城市中( ) 制可以减少外部效应。（A）公害分区（B）财政分区（C）设计分区（D）功能分区54 当某一地块的边际报酬曲线达到最大值时，该地块的总报酬开始( )。（A）以递增的速度上升（B）以递减的速度上升（C）以递增的速度下降（D）以递减的速度下降，55 采用剩余法评估土地价格时，一般不计算利息的项目是( )。（A）待估宗地价格（B）管理费用（C）销售税费（D）购地税费56 根据土地报酬递减的基本原理，下列选项中表述不正确的是( )。（A）当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势（B）当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降（C）当边
17、际报酬等于平均报酬时，平均报酬最低（D）当坐标原点与总报酬曲线上某一点的连线恰好是总报酬曲线的切线时，平均报酬率最高57 下列选项中，不属于交易案例与待估宗地的相关性和替代性的描述是( )。（A）用途应相同（B）同一供需圈内（C）两年内的交易案例（D）交易案例的真实性58 下列固定资产中，应计提折旧的是( )（A）修理停用的设备（B）当月交付使用的设备（C）未提足折旧提前报废的设备（D）已提足折旧继续使用的设备59 某城市以 1990 年 1 月为基期，2002 年 1 月的定基地价指数为 120，则表明此期间地价年平均增长( )%。（A）1.41（B） 1.53（C） 1.67（D）1.82
18、60 在编制建设工程概预算时，土建工程一般属于( )。（A）单项工程（B）单位工程（C）分部工程（D）分项工程三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。61 企业发行债券时,可以根据票面利率和市场利率分别采取按( )发行。（A）按票面金额发行债券核算（B）溢价发行债券的核算（C）折价发行债券的核算（D）债券溢价与折价摊销的核算62 根据阿兰索的买价曲线，可以认为( )是正确的。 （A）曲线 P(t)上无论在什么距离，家庭对价格的满意度均相同（B）曲线 P(t)与曲线 BP 相切时，企业达到区位平衡（C）企业满意度最高的点
19、是切点 E（D）家庭在买价曲线 BP1 上的满意度比 BP3 低（E）企业在买价曲线 BP2 的利润比 BPl 低63 土地价格是土地在( )的价格。（A）某一权利状态下（B）某一时点（C）某一土地利用方式（D）某一经营管理水平下（E）自然状态下自身64 在计算应纳税所得额时下列固定资产不得计算折旧扣除的包括( )。（A）房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产（B）以经营租赁方式租出的固定资产（C）以融资租赁方式租出的固定资产（D）单独估价作为固定资产入账的土地（E）已足额提取折旧仍继续使用的固定资产65 下列各项，属于资产必须具备的基本特征有( )。（A）预期会给企业带来经济利益（B）被企业拥
20、有或控制（C）由过去的交易或事项形成（D）具有可辨认性（E）以上均错误66 “九五”期间，全国城镇住宅投资累计完成 21000 亿元，比“八五”时期增长了68%，平均每年增长 1093%。以上各项统计指标依次为( )。（A）总量指标、相对指标、平均指标（B）数量指标、质量指标、相对指标（C）绝对效、比较相对数、算术平均数（D）绝对数、动态相对数、几何平均数67 建筑物估价中应注意的问题包括( )。（A）分析建筑物自然条件（B）区分动产与不动产（C）增建建筑物的折旧问题（D）建筑物估价应注意各楼层的差异（E）说明建筑物所具备的必要的外部设施68 土地利用规划是用来限制开发进程，以保护( )。（A
21、）工业用地（B）商业用地（C）农业用地（D）公共活动空地（E）自然保护区69 不动产价格确定的方式包括( )。（A）以不动产理论价格为基础确定（B）对于已经建成的收益性不动产，必要的情况下可以通过收益还原法评估确定（C）以市场交易案例进行比较确定（D）以市场平均价格水平为基础，采用趋势分析的方法或者是指数调整等方法分析确定（E）以不动产自身售价为基础确定70 进行城镇土地定级时，单元划分的方法有( )等。（A）叠置法（B）主导因素判定法（C）动态网格法（D）网格法71 下列费用中，属于土地开发费的有( )。（A）耕地开垦费（B）小区开发配套费（C）基础设施配套费（D）造地费72 接受了宗地地价
22、评估任务后，首先要决定估价的基本项目，主要包括( )。（A）确认评估对象（B）确认估价目的（C）确定估价条件（D）确定估价收费73 住宅开发项目在进行市场分析时应重点分析( )等方面的内容。（A）周围地区住宅的供求状况（B）周围地区商业设施状况（C）周围地区住宅的价格水平（D）对零售业的特殊要求（E）居民对住房的满意程度和希望74 新古典主义关于地租、地价的论述特点有( )等。（A）对地租的本质含义进行了阐述（B）引入了区位平衡概念，使其更具实用价值（C）将土地市场作为一个“完善市场”进行了阐述（D）建立了有关地租模型，解决了城市地租测算的理论方法问题 （E）更注重对政府政策的研究，如土地利用
23、规划、基础设施政策对地价的影响75 对于企业商誉等不可确指的无形资产价格评估，比较简单可行的方法是( )。（A）重置成本法（B）直线法（C）割差法（D）超额收益本金化法四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。76 根据题中所给条件，则该地块的建筑基底面积最大为( )平方米。（A）1000（B） 4500（C） 5000（D）650076 下图表示改良前后的土地租金变动情况，试根据“土地改良前后地租关系变动图”进行判断。 请就上图，回答 7175 小题的问题：77 土地改良前后，地租变化有如下可能的情况( )。（A）绝对
24、地租和级差地租同时提高（B）绝对地租提高但级差地租不提高（C）绝对地租提高但级差地租降低（D）绝对地租和级差地租均不会改变78 P1 表示的是 ( )。（A）农产品的社会成本（B）级差地租（C）农产品的社会价值（D）绝对地租79 土地改良前优等地的级差地租等于( )。（A）P1P4（B） P2P4（C） P3P5（D）P1P480 改良过的土地绝对地租等于( )。（A）P1P3（B） P1P2（C） P1P2（D）P1P381 改良后土地租金提高的作用因素有( )的改变。（A）土地种植条件（B）土地区位（C）土地环境（D）土地种植水平五、填空题82 ( )是统计活动的第二个环节。83 地上的建
25、筑物可分为两大类,即人工建成的( )和( )。六、简答题84 持不同论意见的学者认为,商品经济与市场经济是两个不同的概念,其区别主要表现在哪些方面?85 财政监督的含义?七、计算题86 某写字楼 2003 年各季初标准间的月租金标准如下表所示:试计算该写字楼 2003 年标准间的月平均租金(m 2)。87 某公司 1993 年各季度的销售额分别为 3500、4200、3200、4800 万元,试求全年的调和平均数。土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 30 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 A【知识模块】
26、 综合2 【正确答案】 B【试题解析】 基准地价系数修正法估价的精度与基准地价及其修正体系的精度密切相关；【知识模块】 基准地价系数修正法3 【正确答案】 B【试题解析】 建筑立面图是建筑物的各个侧面，向它平行的竖直平面所作的正投影，这种投影得到的侧视图。【知识模块】 房屋建筑工程基础4 【正确答案】 B【试题解析】 注册土地估价师不可以允许他人以本人名义从事土地估价业务。【知识模块】 土地估价行业管理5 【正确答案】 A6 【正确答案】 B7 【正确答案】 B8 【正确答案】 B9 【正确答案】 B10 【正确答案】 A二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。
27、11 【正确答案】 A【知识模块】 综合12 【正确答案】 C【试题解析】 土地自然供给是土地经济供给的基础，土地经济供给只能在自然供给的范围内变动。【知识模块】 土地市场理论13 【正确答案】 D【试题解析】 搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。【知识模块】 市场比较法14 【正确答案】 A【知识模块】 综合15 【正确答案】 B【知识模块】 综合16 【正确答案】 B【试题解析】 30%15%+70%684=4.5%+4.788%=9.29%【知识模块】 综合练习17 【正确答案】 D【知识模块】 综合练习18 【正确答案】 B【试题解析】 应选用土地纯收益在若干年
28、内有变化的土地价格计算公式，则前三年的土地价格为 156%（1/（1+6%） 3）=40.1 万元，后 47 年的价格为206%（1+6% ） 3 （ 1/（1+6% ） 47）=261.78 万元，则 50 年总价格=40.1+261.78=301.88 万元。【知识模块】 综合练习19 【正确答案】 C20 【正确答案】 B21 【正确答案】 C【试题解析】 根据经租房屋清产估价原则中对房屋建筑物耐用年限、残值率的评定标准，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于 0，砖混结构为 2%。22 【正确答案】 B【试题解析】 扣缴义务人每次代扣的税款，应当自代扣之日起七日内缴入国库，并向所在地的税务机
29、关报送扣缴企业所得税报告表。23 【正确答案】 D24 【正确答案】 C【试题解析】 按照城市房地产管理法规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提取收回，并根据实际情况给予补偿。25 【正确答案】 A【试题解析】 该期间城镇人均住宅面积年平均增长=(22/17.6)1/5-14.6% 。26 【正确答案】 B27 【正确答案】 A28 【正确答案】 C29 【正确答案】 D30 【正确答案】 B31 【正确答案】 C32 【正确答案】 A33 【正确答案】 C34 【正确答案】 A35 【正确答案】 C36 【正确答案】 C37 【正确答案】 A38 【正确答案】 A39 【正确答案】 A40 【正确答案】 B41 【正确答案】 B42 【正确答案】 C43 【正确答案】 B44 【正确答案】 D45 【正确答案】 C46 【正确答案】 B47 【正确答案】 A48 【正确答案】 D49 【正确答案】 A50 【正确答案】 B51 【正确答案】 D52 【正确答案】 A53 【正确答案】 A54 【正确答案】 B55 【正确答案】 C56 【正确答案】 C57 【正确答案】 D58 【正确答案】 A59 【正确答案】 B
