1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 32 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 还原率是影响地价高低的重要因素。( )（A）正确（B）错误2 样本数据的精度决定了基准地价的精度,为此,在收集样本后,应对一些异常数据进行剔除。( )（A）正确（B）错误3 重置价格应是客观价格。( )（A）正确（B）错误4 美国估价师协会在对“ 会员资格要求与高级会员资格要求” 两者中,相同的两个要求是年龄在 21 岁以上 ;提交的估价报告优秀。( )（A）正确（B）错误5 根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格
2、决定。( )（A）正确（B）错误6 调查对象和调查单位可以是某种实体，也可以是某种现象和行为。( )（A）正确 （B）错误7 建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。( )（A）正确（B）错误8 股票一经认购，持有者可以要求退本还股，也可以通过证券市场进行转让。( )（A）正确 （B）错误9 在一般市场中，商品价格受其本身供给与需求的双向影响。( )（A）正确（B）错误10 在物价持续上涨时期，企业发出存货采用后进先出法计价，体现了会计核算中的稳健原则。（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 由于规划政策的作用，
3、地价曲线成为( )（A）由市中心向郊区渐降的平滑曲线（B）一个起伏的，有不连续的折线（C）一个以 Y 轴为中心对称起伏的曲线。（D）一个随着距市中心的远近，由低而高的平滑曲线。12 每公顷被应用耕地的安置补偿费,最高不得超过被征用前 3 年平均年产值的( )倍。（A）17（B） 5（C） 10（D）1513 可比实例所处的地区应与估价对象应为同一地区或者是( )。（A）同处与一个领域（B）同一供求范围内的类似地区（C）同处与一个稳定的环境（D）同处与一个公平竞争的环境14 一般多用于投资少、见效快、还款有保证的项目是( )。（A）出口信贷（B）银行信贷（C）政府信贷（D）国际金融机构信贷15
4、基准地价是城市中均质区域内的土地( )。（A）最低价格（B）最高价格（C）平均价格（D）成交价格16 基准地价与宗地样点地价的差异,一般是由于影响地价的区域和( )差异造成的。（A）修正因素（B）个别因素（C）区域因素（D）基准因素17 土地价格是由土地的( )三者互相作用、互相影响形成的。（A）效用、相对稀缺性和有效需求（B）供给、需求、利用状况（C）权利、租金、利率（D）价值、使用价值、供求18 下列( ) 因素不是工业区位论主要讨论的内容。 （A）运输成本（B）产品质量（C）劳动力成本（D）分散与集聚因素19 根据地租理论，最劣等土地的级差地租( )。（A）等于零（B）大于零（C）土地价
5、格（D）房地产价格20 新修订的城镇土地使用税暂行条例，大城市调整后的土地使用税每平方米年税额是 ( ) 。（A）2.5 元至 30 元（B） 1.5 元至 30 元（C） 3.5 元至 30 元（D）1.5 元至 20 元21 在砖混结构房屋新旧程度的评定标准中，十成新房屋的已使用期应不超过( )年。（A）2（B） 3（C） 4（D）522 企业所得税法公布前已经批准设立的企业，依照当时的税收法律、行政法规规定，享受低税率优惠的，按照国务院规定，可以在本法施行后( )年内，逐步过渡到本法规定的税率。（A）1（B） 3（C） 5（D）623 下列有关债券的表述中，不正确的是( )。（A）债券是
6、一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息、并到期偿还本金的债权债务凭证（B）关于债券的发行，若市场利率高于债券利率，则溢价发行。若市场利率等于债券利率，则平价发行。若市场利率低于债券利率，则折价发行（C）私募债券的最大特点是募集对象特定（D）债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响24 城市自然环境条件主要包括地貌、( )、水文和气候等方面。（A）地质（B）地势（C）地形（D）地震25 企业“预付账款 ”科目期末若有借方余额，则反映( )。（A）已预付的全部贷款（B）退回多付的货
7、款（C）已结转的预付款（D）尚未结转的预付款26 预期收益原则可以在( )中得以应用。（A）收益还原法（B）剩余法（C）剩余法和收益还原法（D）收益还原法和市场比较法27 为清偿债务，在规定的期限内将资产整理后变现而形成的清算价格称为( )清算价格。（A）强制（B）续用（C）有序（D）变现28 下列不属于生产要素市场的是( )。（A）服务市场（B）土地市场（C）资金市场（D）技术市场29 一个地区的绿化覆盖面积至少应占用地的( )以上，才能起到改善气候的作用。（A）20%（B） 25%（C） 30%（D）40%30 某房地产开发项目现金流量如下表所示，基准收益率为 12%，该项目净现值为( )
8、万元。（A）27.85（B） 70.00（C） 43.2（D）35.5331 19511972 年，是我国地价体系初步形成的时期，其主要标志是政务院于 1951年颁布实施的城市房地产税暂行条例。地产税按不同的标准地价，以年计征，税率为( ) 。（A）10（B） 20（C） 25（D）1532 下列农业用途土地价格的关键影响因素中，( )的好坏直接影响到农作物的产量。（A）气候环境（B）土壤条件（C）水资源状况（D）水土污染33 下列地租中，反映了土地所有者对雇佣劳动者的剥削关系的是( )。（A）垄断地租（B）建筑地段地租（C）矿山地租（D）经济地租34 土地估价原则不包括( )原则。（A）预期
9、收益（B）比较（C）最有效使用（D）报酬递增、递减35 某区域内的甲、乙两宗地除容积率外，其他条件都一样，已知甲宗地的楼面地价为 800 元m 2，容积率为 1.0，若乙宗地的楼面地价为 580 元m 2，该区域土地价格的容积率修正系数如下表，则乙宗地的容积率为( )。（A）2（B） 2.5（C） 3（D）436 土地估价法中，特别适用于土地市场不发育、土地成交实例不多的土地估价法是( )。（A）剩余法（B）成本逼近法（C）市场比较法（D）收益还原法37 下列选项中，( ) 也影响着房地产投资者的投资兴趣。（A）地价管理政策（B）税收政策（C）城市规划（D）行政隶属变更38 机器设备评估的基本
10、方法中，运用( )进行设备评估的前提是该资产具有独立的生产能力和获利能力。（A）收益法（B）市场法（C）成本法（D）相似类比法39 利用各种计算建筑物折旧额的方法，首先需要确定的是( )。（A）建筑物的重置价格（B）建筑物已使用年限（C）建筑物的折旧率（D）建筑物的耐用年限40 关于不能报名参加土地估价师资格考试的条件，说法不正确的是( )。（A）因故意犯罪受刑事处罚，在服刑期间及自刑罚执行完毕之日起至报名之日止满五年的（B）被取消土地估价师资格未满五年的（C）被取消考试资格未满两年的（D）在评估或相关业务中受到行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起至报名之日止未满两年的41 土地估
11、价机构资信评级机构基本情况指标不包含( )。（A）成立时间长短（B）风险基金额度（C）内部管理制度（D）注册资金42 医院和高等院校等建筑物的耐久等级应为( )。（A）四级耐久年限（B）三级耐久年限（C）二级耐久年限（D）一级耐久年限43 耐火极限是指从起火燃烧到建筑失掉支承能力，或发生穿透性裂缝，或其背面温度升高到( ) 以上时，所需要的时间。（A）100（B） 180（C） 220（D）30044 建筑安装工程预算定额指为编制施工图预算制定的定额，是按社会平均必要劳动量确定的单位建筑产品所消耗的物化劳动和活劳动的数量标准，其定额内容不包括( )。（A）建筑工程预算定额（B）设备安装工程预算
12、定额（C）建筑工程概算定额（D）间接费用定额45 对工业区位模式产生重大影响的是( )。（A）制成品的成本（B）运费（C）遍布性原料（D）限地性原料46 市场比较法比较案例选定以后，还应根据各案例的情况( )。（A）进行期日修（B）进行情况修正（C）建立价格比较基础（D）统一付款方式47 某煤矿风井用地以划拨方式取得土地使用权，后采用国有土地租赁方式进行有偿使用，合同约定年租金为 3 万元亩，租期 15 年。调查，当地同类工业用地市场租赁年租金为 5 万元亩。假设土地还原率为 7，则评估该宗地法定最高年限的出让土地使用权价格为( )万元亩。（A）276（B） 414（C） 690（D）7144
13、8 在土地估价过程中，以下不属于确定最佳开发利用方式内容的是( )。（A）最佳用途（B）最佳收益（C）最佳集约度（D）最佳规模49 消费者购买某种商品愿意支付的实际价格是指( )。（A）商品的最低售价（B）商品的销售价格（C）交通费用（D）商品的销售价格加交通费用50 在砖混结构房屋新旧程度的评定标准中，十成新房屋的已使用期应不超过( )年。（A）2（B） 3（C） 4（D）551 剩余法除可用于评估土地价格外，还可用于( )。（A）房地产开发项目可行性分析（B）房地产纯收益估测（C）评估建筑质量（D）物业管理评估52 采用成本逼近法进行地价评估时，其利息率可根据评估期日银行的( )确定。（A
14、）贷款利息率（B）存款利息率（C）存贷利率平均值（D）安全利率53 某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为 12 万元和 7 万元，此后分别逐年递增 2%和 1%，该不动产的还原率为 8%，则该不动产的价格为( )万元。（A）100（B） 77（C） 63（D）4254 采用收益还原法进行地价评估时，所考虑的经营费用不同于会计的成本费用，如前者不包括( ) 。（A）职工工资（B）改扩建费用（C）房屋火灾保险（D）维修费用55 现用市场比较法评估某宗地 H 的价格，其容积率为 1.5。经调查某一比较案例G 的坤价为 3500 元/m 2，容积率为 1.3。据统计分析，该城市此类地块的土地
15、，当容积率每增加 0.1，宗地单位地价比容积率为 1 时地价增加 5%，则比较案例 G 经容积率修正后的地价为( )元/m 2。（A）3804（B） 3850（C） 3858（D）403856 某宗地(丘) 有 5 个界址点，其坐标分别为 J1(5， 1)、J2(6，1)、J3(4，4)、J4(2，2) 、J5(3， 1) ，则该宗地的面积数值为( ) 。（A）6.5（B） 7.5（C） 13（D）1557 城市中( ) 制可以减少外部效应。（A）公害分区（B）财政分区（C）设计分区（D）功能分区58 新古典主义城市地租理论的主要特征是将( )应用于传统地租理论中。（A）供需分析（B）效用分析
16、（C）价值分析（D）边际分析59 土地估价中的区位是一个综合的概念，它是自然、经济和( )条件在空间地域上有机结合的具体表现。（A）政治（B）交通（C）人口（D）文化60 商品经济产生和发展的基础是( )。（A）畜牧业发展（B）农业发展（C）社会分工（D）商业发展三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。61 农用地定级方法( ) 。（A）叠置法（B）因素法（C）修正法（D）样地法62 证券市场交易的证券有( )。（A）政府债券（B）金融债券（C）企业的股票（D）企业的债券63 股票价格可分为( ) 。（A）发行价格（B
17、）市场价格（C）面额价格（D）预定价格64 下列( ) 选项属于非全面调查。（A）各种抽样调查（B）重点调查（C）典型调查（D）专门调查65 城市规划纲要的主要内容是( )。（A）论证城市发展的技术经济依据和发展条件（B）拟定城市经济社会发展目标（C）论证城市在区域中的地位和作用,原则确定市域城镇体系及其布局（D）确定城市用地发展方向和布局结构,并确定市、区中心区位置66 就房地产开发的至体而言,类型有( )。（A）独资开发（B）合资开发（C）个体开发（D）成片集中开发67 短期资金市场的特点包括( )。（A）融资期限短（B）融资期限长（C）参与者主要是机构的投资者（D）融资的目的是为解决短期
18、资金周转的需要（E）金融工具有较强的“货币性” ，即流动性68 变异指标用于描述一组数据的( )。（A）集中趋势（B）离中趋势（C）一般水平（D）差异程度69 下列房地产经营风险中，属于总体风险的是( )。（A）政治风险（B）人事风险（C）经济风险（D）经营风险70 影响土地价格行政影响力方面的因素包括( )。（A）土地制度（B）土地利用规划（C）城市规划（D）地价政策（E）居民收入和消费水平71 土地增值率的确定需要从( )方面考虑。（A）土地所有权性质的转变（B）土地用途发生改变（C）大量的土地征用（D）开发改良了土地条件（E）土地使用权的转变72 地价的特点是( ) 。（A）地价具有明显
19、的地区性和个别性（B）地价呈明显上升趋势，上升速度通常高于一般商品价格上升速度（C）土地价格是土地价值的货币表现，其高低由生产成本决定（D）地价高低主要由土地供给决定73 中华人民共和国土地增值税暂行条例规定，土地增值税的扣除项目涉及( )等。（A）开发土地的成本、费用（B）转让房地产发生的费用（C）与转让房地产有关的税金（D）取得土地使用权所支付的金额（E）新建房及配套设施的成本、费用74 变异指标用于描述一组数据的( )。（A）集中趋势（B）离中趋势（C）一般水平（D）差异程度（E）平均水平75 评估土地价值时，将地上附着物一并纳入估价范畴的原因在于( )。（A）地上附着物的利用对土地的利
20、用价值影响很大（B）土地和地上附着物不可分离（C）地上附着物不能够单独评估（D）土地的价值由土地及地上附着物共同作用形成 （E）地上附着物没有市场交易和收益资料四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。75 某一中等城市，经对周边县改区后扩大为大城市，根据地价管理的要求需作基准地价更新评估。现委托一土地评估机构进行评估。基准地价评估期日为 2004 年1 月 1 日。该机构在评估过程中调查了下述资料： (1)调查的样点中，有一个样点P 为临街商业店铺，位于二级地，租金为 2000 元月，租约签订的时间为 2004年 1
21、月 10 日，出租方需支付有关税费为 800 元月，砌体结构房屋，重置造价为1200 元m 2，7 成新，耐用年限 50 年，残值为 0，土地面积 60m2，建筑面积45m2。 (2)样点 M 为住宅用地，位于一级地，2003 年 5 月 30 日的出让地价为 1800元m 2，出让年期为 50 年，容积率为 2.0。 (3)该机构测算的土地还原率为 6，综合还原率为 7.3。2003 年该城市住宅地价每月递增 1。商业一、二级地的基准地价平均容积率为 1.8，住宅一、二级地的基准地价平均容积率为 1.5。在样点地价计算过程中，认为容积率与地价呈正比关系。 请就上述内容回答 7177 小题的问
22、题：76 该城市基准地价评估的工作底图选择的比例尺应该为( )。（A）1：10001：2000（B） 1：20001：5000（C） 1：50001：10000（D）1：100001：5000077 划分土地级别后，测算级别地价时调查的样本资料要求( )。（A）近期连续三年数据，每级样本总数不少于 20 个（B）近期连续两年数据，每级样本总数不少于 20 个（C）近期连续两年数据，每级样本总数不少于 30 个（D）上一年数据，每级样本总数不少于 30 个78 由于是新扩建大城市，个别区域或级别没有样点地价或样点地价较少，其基准地价评估的技术方法为( )。（A）通过已评估出的上一级别或区域基准地
23、价与下一级别或区域基准地价的算术平均内插确定（B）通过建立城镇内基准地价水平同影响因素之间的相关关系，把待估级别区域的因素条件指标同有基准地价因素条件指标比较分析后确定（C）通过分析城镇内基准地价水平同影响因素之间的相关关系，召集有关专家定性分析后确定（D）通过成本逼近法测算并加以适当修正后确定79 样点 P 的实际交易地价(按无限年期算)为( )元 m2。（A）2141（B） 2411（C） 3041（D）321580 按照基准地价内涵，样点 P 修正后的地价为( )元 m2。（A）1004（B） 3215（C） 5138（D）578681 按照基准地价内涵，样点 M 修正后的地价为( )元
24、m 2。（A）1403（B） 1447（C） 1505（D）187182 基准地价除具有全域性、分用途的特点外，还具有( )的特点。（A）多样性（B）平均性（C）有限期（D）时效性82 某市区现有一栋 1997 年 6 月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2007 年 6 月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为 50 年。已知资料如下：建筑面积 20000m2，容积率为 5； 全部用于出租，出租率为 80%；同类物业市场租金水平按使用面积计为每月 150 元/m 2；同类物业使用面积与建筑面积之比平均为 1:1.5；房屋重置价格 2000 元/m 2，耐用期 50 年，残值率
25、为0；有关出租成本有房产税(按年租金的 12%计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计，每年 100 元/m 2)、保险费(按使用面积计，每年 32 元/m 2)；房地产综合还原率为 10%。 根据上述情况回答以下问题。83 如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建蔽率为 0.5，且该办公楼各层建筑面积相同，则该办公楼可能的楼层数为( )层。（A）2（B） 5（C） 10（D）1584 在评估中，该办公楼的市场租金水平应根据( )确定。（A）该办公楼实际租金（B）市场同类办公用房典型租金（C）市场同类办公用房平均租金（D）市场同类办公用房平均租金和该办公楼个别条件85 该办公楼年总收益是(
26、)万元。（A）1920（B） 2400（C） 2880（D）360086 该办公楼在估价时点时的市场价格为( )万元。（A）13456（B） 14019（C） 15216（D）1877687 该宗土地在估价时点的单价为( )元/m 2。（A）27408（B） 25048（C） 5410（D）5010五、填空题88 影响地价的社会因素有政治安定状况、( )、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。89 工程竣工结算应根据( )和( ) 进行。六、简答题90 需求与供给原则成立条件?91 地价管理对土地市场中的地价水平和地价标准有调控和引导的功能,以保证地价的变化符合整个社会利益的需要,其主要作用是
27、什么?七、计算题92 已经我国 1993 年按可比价格计算的国内生产总值为 49892 亿元,19942003 年的国内生产总值如下表所示,试据以计算在此期间国内生产总值的年平均发展速度。93 某写字楼 2003 年各季初标准间的月租金标准如下表所示:试计算该写字楼 2003 年标准间的月平均租金(m 2)。土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 32 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 A【知识模块】 综合2 【正确答案】 A【知识模块】 综合3 【正确答案】 A【试题解析】 重置价格应是客观价格，具体说，
28、建筑物的重置价格，应能体现社会或行业的平均水平，即是客观成本而不是实际成本。【知识模块】 建筑物估价4 【正确答案】 A【知识模块】 综合5 【正确答案】 B【试题解析】 根据马克思地租理论，农产品的生产价格只能由劣等地农产品的个别生产价格来决定。【知识模块】 综合练习6 【正确答案】 A7 【正确答案】 B8 【正确答案】 B【试题解析】 股票一经认购，持有者不能以任何理由要求退本还股，但可以通过证券市场进行转让。9 【正确答案】 A10 【正确答案】 A二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 【正确答案】 B【试题解析】 由于规划政策的作用，地价曲线再
29、也不是一个由市中心向郊区渐降的平滑曲线，而是一个起伏的，有不连续的折线。【知识模块】 新古典地租理论与区位概念及影响因素12 【正确答案】 D【知识模块】 综合13 【正确答案】 B【试题解析】 可比实例所处的地区应与估价对象应为同一地区或者是同一供求范围内的类似地区【知识模块】 市场比较法14 【正确答案】 B【知识模块】 综合15 【正确答案】 C【知识模块】 基准地价系数修正法16 【正确答案】 B【知识模块】 综合17 【正确答案】 A【知识模块】 综合练习18 【正确答案】 B【试题解析】 工业区位理论的核心就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最
30、低点，作为配置工业企业的理想区位。【知识模块】 综合练习19 【正确答案】 A【试题解析】 最劣等土地没有级差地租。【知识模块】 综合练习20 【正确答案】 B【试题解析】 根据新修订的城镇土地使用税暂行条例，调整后的土地使用税每平方米年税额：大城市 1.5 元至 30 元，中等城市 1.2 元至 24 元；小城市 0.9 元至 18 元；县城、建制镇、工矿区 0. 6 元至 12 元。21 【正确答案】 D【试题解析】 该题参照 2004 年土地估价理论与方法一书的 P315325 中，房屋新旧程度评定标准。22 【正确答案】 C23 【正确答案】 B【试题解析】 若市场利率低于债券利率，则溢价发行，若市场利率等于债券利率，则平价发行，若市场利率高于债券利率，则折价发行。24 【正确答案】 D25 【正确答案】 D【试题解析】 预付账款是资产科目。26 【正确答案】 C27 【正确答案】 C28 【正确答案】 A29 【正确答案】 C30 【正确答案】 A31 【正确答案】 D 32 【正确答案】 B33 【正确答案】 B34 【正确答案】 B35 【正确答案】 D36 【正确答案】 B37 【正确答案】 A38 【正确答案】 A39 【正确答案】 B40 【正确答案】 A
