1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 5 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 从不同的目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。( )（A）正确（B）错误2 住房制度改革以取消补贴，实行住房商品化为目标，从而促进了房地产投资的良性循环，推动了地价的合理实现。( )（A）正确（B）错误3 宗地临街进深过浅、过深，都不适合利用，从而影响地价。( )（A）正确（B）错误4 无论土地质量是优是劣，土地所有者都要求使用者支付给他一定的经济收益，也就是租金。( )（A）正确（B）错
2、误5 城市土地由于各种基础设施的巨大投入，其价格小于农村土地的价格。( )（A）正确（B）错误6 收益还原法中关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的发展、变化的影响，确定它是一件困难的事。( )（A）正确（B）错误7 土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权仍归使用者所有。( )（A）正确（B）错误8 运用比较法评估土地价格时，必须进行交易情况的比较、分析。( )（A）正确（B）错误9 剩余法与地租量的计算原理不一致。( )（A）正确（B）错误10 我国土地使用制度改革，是将无偿、无限期、无流动的土地使用制度变为有偿、有限期、有流动的土
3、地使用制度，保证国家土地所有权在经济上得到实现。( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 土地价格按( ) 分类，可以分为交易价格、理论价格、评估价格等。（A）土地权利（B）土地的存在形态（C）土地价格形成方式（D）土地价格使用目的12 由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价称为( )。（A）土地总价格（B）公告地价（C）交易底价（D）申报地价13 下列选项中，( ) 也影响着房地产投资者的投资兴趣。（A）地价管理政策（B）税收政策（C）城市规划（D）行政隶属变更14 人口素质一般对( ) 用地价格的影响较大。（A）商业（B）学校
4、（C）公园（D）住宅15 有四宗土地，土地状况基本相同，但土地坡度不同，第一块为 0.5m，第二块为0.7m，第三块为 1m，第四块为 1.5m，那么第( )块土地地价较高。（A）一（B）二（C）三（D）四16 某工业用地，其土地年纯收益为 6 万元，土地还原率为 6.0，则其法定最高年期的土地使用权价格为( )万元。（A）90.3（B） 94.6（C） 98.3（D）10017 由于成为交易对象的土地具有( )，各个地块都有独特的价格，因此其替代性有限。（A）固定性（B）个别性（C）不增性（D）永续性18 在我国，市场中能够流动的仅是有限年期的土地( )。（A）使用权（B）所有权（C）抵押权
5、（D）租赁权19 根据马克思级差地租理论分析，农产品的生产价格是由( )农产品的个别生产价格来决定的。（A）优等地（B）劣等地（C）中等地（D）较优土地20 依据市场原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地( )的商业服务活动。（A）全部（B） 41276（C） 41277（D）4128021 下列选项中，( ) 因素的作用主要在于避免土地自由市场对居民收入和社会财富的分配可能带来的种种不公，同时也在于减少各种不同用地之间不相容的现象，从用地的角度减少污染拥挤带来的损失。（A）政策（B）城市规划（C）城市化进程（D）环境22 某地块 1997 年 11 月 25 日的地价为 20
6、00 元m 2，1997 年 11 月 25 日 2000 年11 月 25 日该地区的地价上涨了 15(其他情况不变)，则该地块 2000 年 11 月 25日的土地价格为( ) 元m 2。（A）2600（B） 3042（C） 2900（D）230023 限地性原料的失重程度愈大，原料指数( )。（A）愈大（B）愈小（C）不变（D）基本不变24 韦伯认为，( ) 是导致以运输成本确定的工业区位模式产生第一次变形的因素。（A）原料指数（B）集聚因素（C）分散因素（D）劳工成本25 商业服务设施的集聚程度，可以用来表示( )。（A）人口密度（B）交通状况（C）繁华程度（D）通达程度26 在土地估
7、价中，( ) 是决定城市土地利用价值的重要因素。（A）经济状况（B）自然条件（C）交通状况（D）区位27 有一宗土地，土地使用年期有限且为 3 年，土地每年的纯收益为 2000 元m 2，土地还原率为 20，那么该宗土地的地价为( )元m 2。（A）2000（B） 4213（C） 6213（D）221328 有一宗土地，土地使用年期无限，土地还原率为 10，地价为 4000 元m 2，纯收益逐年递增的比率为 1，那么该宗土地第一年的纯收益为( )元m 2。（A）300（B） 350（C） 360（D）40029 收益还原法将土地的价格视为一笔货币额，如将其存人银行，每年可以得到一定的利息，这个
8、利息可相当于土地的( )。（A）地租（B）租金（C）纯收益（D）还原率30 关于税收标准，国家及各城市均有规定，房地出租中一般月租金在 120 元以下者只缴纳( )。（A）5的营业税（B） 12的房产税（C） 0.05的教育税（D）0.35的城建税31 有一栋楼房，楼房的还原率为 5，该处地价为 1000 元m 2，土地还原率为10，该栋楼房的价格为 50000 元，则综合还原率约为( )。（A）0.1（B） 0.05（C） 0.03（D）0.02532 在市场比较法中，能够与待估宗地形成替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在的区域称为( )。（A）同一供需圈（B）相邻区域（C）类
9、似区域（D）区域因素33 用市场比较法确定土地价格时，国外不动产市场比较发达的国家，一般要求至少选择( ) 个可比较的交易案例。（A）3（B） 5（C） 8（D）1034 利用比较法评估土地价格的基础和前提条件是( )。（A）确定比较交易案例（B）收集大量的房地产市场交易的“初级资料”（C）进行市场交易情况修正（D）进行期日修正35 在估价中，土地的开发程度一般根据待估宗地条件、( )和实现已开发程度确定。（A）估价原则（B）估计目的（C）估价方法（D）估价程序36 根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动产类似的不动产月租金水平为200 元建筑 m2，其中维修费、管理费等出租费用为 30，
10、该类不动产的还原率为 8，总建筑面积为 40000m2，可出租率为 85，则所开发不动产的总价为 ( )万元。（A）70000（B） 71000（C） 71400（D）8000037 剩余法估价中为保证估价结果的安全性，往往预备有不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的( ) 。（A）12（B） 23（C） 24（D）2538 根据剩余法计算得到的剩余值为 2000 万元，取得土地使用权的法律估价及土地使用证书等费用估计为地价款的 2，则待估土地地价为( )万元。（A）980.4（B） 1960.8（C） 1000（D）120039 某临街深度 100ft 的矩形宗地，总价为 100 万元，根
11、据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格为( ) 万元。（A）50.5（B） 67.5（C） 70.5（D）72.540 路线价是设定在街道上的( )的单位地价。（A）标准宗地（B）比较宗地（C）类似土地（D）相邻区域41 房屋建筑成本不包括( )。（A）勘察设计费（B）装修费用（C）管理费（D）建筑红线以外的土地上的投资42 从开始评估到评估当时所发生的所有折旧，包括起因于物理、功能与经济的退化等统称为( ) 。（A）建筑物折旧（B）应计折旧（C）建筑物折旧率（D）建筑物还原费43 就建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数，逐一乘以估价时点时各该同样材料设备的单价和人工工资支付标准，再将其加总
12、，即得建筑物的重置价的方法称为( )。（A）计日工法（B）机会成本法（C）量价分离法（D）净计法44 新旧程度折旧法适用于需要( )进行估价的场合。（A）对单个建筑物（B）同时对少量建筑物（C）同时对大量建筑物（D）同时对大量土地45 某比较案例宗地地价为 2000 元m 2，容积率修正系数为 2.0，待估宗地规定容积率为 1.6，修正系数为 1.4，则待估宗地容积率修正后的地价为( )元m 2。（A）1400（B） 1600（C） 1800（D）200046 在估价中，为估算建筑费用提供依据的是( )。（A）调查土地利用要求（B）调查此地块的权利状况（C）查清土地面积大小、形状、平整情况、地
13、质状况、基础设施状况（D）调查土地位置47 开发建筑成本费用不包括( )。（A）直接工程费（B）间接工程费（C）建筑承包商利润（D）专业费用48 根据成本逼近法的公式，土地价格一般不包括( )。（A）土地取得费（B）土地开发费（C）土地折旧费（D）土地增值收益49 开发后土地的真正地租要高于原土地的真正地租，这个增加的地租额是由于( )而带来的。（A）土地增值（B）土地折旧（C）土地投资（D）土地性能改变50 在国内外估价实践中，许多地方工业用地的价格往往是按照土地征用和开发成本计算的，因而可以把( )估算的价格当作建设用地价格的最低界限。（A）收益还原法（B）成本逼近法（C）市场比较法（D）
14、剩余法51 采用剩余法评估土地价格时，一般不计算利息的项目是( )。（A）待估宗地价格（B）管理费用（C）销售税费（D）购地税费52 计算土地开发费用，对于( )应以“ 七通一平”为标准计算。（A）基础设施配套费（B）公共事业建设配套费（C）小区开发配套费（D）城市规划费用53 在市场经济条件下，决定商品价格的重要因素是商品的( )（A）效用和供求关系（B）成本（C）市场价值（D）属性54 下列费用中不属于土地取得费的是( )费。（A）拆迁（B）土地平整（C）征地（D）劳动力安置55 土地交易中契约约定的土地使用权年限是指( )。（A）土地租赁期（B）土地抵押期（C）土地使用权年期（D）土地使
15、用期三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。56 土地具有不同于一般商品的特殊性，下列对土地自身特性描述正确的是( )。（A）表示方式不同（B）地价主要由地产需求决定（C）土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定（D）地价具有明显的地区性和个别性（E）地理位置的特殊要求57 影响土地价格的因素，可按照因素与土地的关系及影响范围分为( )因素。（A）环境（B）一般（C）区域（D）个别（E）社会58 下列选项中，地价是按土地价格表示方法分类的有( )。（A）土地总价格（B）申报地价（C）单位面积地价（D）课
16、税价格（E）基准地价59 下列对土地估价中的替代原则描述正确的是( )。（A）土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定（B）土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格（C）土地价格主要由购买者决定（D）土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定（E）任何土地价格都可运用替代原则60 土地估价方法可以分为( )法。（A）收益还原（B）基本估价（C）应用估价（D）基准地价系数修正（E）成本估价61 “地租是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本之后余下的那一部分”，按照这种定义把地租分为( )地租。（A）级差（B）矿山（C）契约（D）经济（E）绝
17、对62 资产阶级古典经济学家的地租理论的主要代表人物有( )。（A）威廉配第（B）弗朗斯瓦魁奈（C）冯杜能（D）亚当斯密（E）托马斯罗伯特马尔萨斯63 区位理论的主要内容包括( )。（A）农业区位理论（B）工业区位理论（C）交通地理区位理论（D）中心地理论（E）社区区位理论64 影响土地区位的主要因素有( )因素。（A）环境（B）社会经济（C）自然（D）交通（E）行政65 收益还原法适用于评估( )用地的地价。（A）学校（B）宾馆（C）公园（D）游乐场（E）政府机关66 下列相关概念描述正确的有( )。（A）类似土地是指其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地（B）估价期
18、日是指决定待估土地价额的基准日期（C）容积率是指一定区域范围内，整个宗地面积与建筑物的总建筑面积之比（D）交易情况修正是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差（E）比较宗地是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的宗地或地块67 路线价估价法与市场比较法的不同点在于( )。（A）以路线价取代比较实例价格（B）适用于大多数建筑物估价（C）以深度等差异修正取代区域因素和个别因素等的修正（D）是替代原理和区位论的具体运用（E）以变动原则为基础68 根据成本逼近法的计算公式，土地价格一般由( )构成。（A）土地取得费（B）利润（C）土地开发费（D）土地增值收益（E）土地投资的利息69
19、 建筑物的价格水平的影响因素主要包括( )。（A）建筑物重置价（B）社会经济因素（C）环境因素（D）其他因素（E）人口因素70 建筑物估价的方法有( )。（A）重置价格折旧法（B）成本法（C）建筑物残余法（D）市场比较法（E）对照法四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。70 某一中等城市，经对周边县改区后扩大为大城市，根据地价管理的要求需作基准地价更新评估。现委托一土地评估机构进行评估。基准地价评估期日为 2004 年1 月 1 日。该机构在评估过程中调查了下述资料： (1)调查的样点中，有一个样点P 为临街商业店铺
20、，位于二级地，租金为 2000 元月，租约签订的时间为 2004年 1 月 10 日，出租方需支付有关税费为 800 元月，砌体结构房屋，重置造价为1200 元m 2，7 成新，耐用年限 50 年，残值为 0，土地面积 60m2，建筑面积45m2。 (2)样点 M 为住宅用地，位于一级地，2003 年 5 月 30 日的出让地价为 1800元m 2，出让年期为 50 年，容积率为 2.0。 (3)该机构测算的土地还原率为 6，综合还原率为 7.3。2003 年该城市住宅地价每月递增 1。商业一、二级地的基准地价平均容积率为 1.8，住宅一、二级地的基准地价平均容积率为 1.5。在样点地价计算过
21、程中，认为容积率与地价呈正比关系。 请就上述内容回答 7177 小题的问题：71 该城市基准地价评估的工作底图选择的比例尺应该为( )。（A）1：10001：2000（B） 1：20001：5000（C） 1：50001：10000（D）1：100001：5000072 划分土地级别后，测算级别地价时调查的样本资料要求( )。（A）近期连续三年数据，每级样本总数不少于 20 个（B）近期连续两年数据，每级样本总数不少于 20 个（C）近期连续两年数据，每级样本总数不少于 30 个（D）上一年数据，每级样本总数不少于 30 个73 由于是新扩建大城市，个别区域或级别没有样点地价或样点地价较少，其
22、基准地价评估的技术方法为( )。（A）通过已评估出的上一级别或区域基准地价与下一级别或区域基准地价的算术平均内插确定（B）通过建立城镇内基准地价水平同影响因素之间的相关关系，把待估级别区域的因素条件指标同有基准地价因素条件指标比较分析后确定（C）通过分析城镇内基准地价水平同影响因素之间的相关关系，召集有关专家定性分析后确定（D）通过成本逼近法测算并加以适当修正后确定74 样点 P 的实际交易地价(按无限年期算)为( )元 m2。（A）2141（B） 2411（C） 3041（D）321575 按照基准地价内涵，样点 P 修正后的地价为( )元 m2。（A）1004（B） 3215（C） 513
23、8（D）578676 按照基准地价内涵，样点 M 修正后的地价为( )元m 2。（A）1403（B） 1447（C） 1505（D）187177 基准地价除具有全域性、分用途的特点外，还具有( )的特点。（A）多样性（B）平均性（C）有限期（D）时效性77 某工业开发区地总面积为 5km2，道路、绿化等基础、公用设施占地 1.5km2，现已完成“七通一平 ”开发建设。根据成本逼近法计算，该开发区单位面积土地的成本价格为 400 元m 2。另据调查，该区域土地增值收益率为 25。现拟出让该工业开发区内一宗工业用地 Y，出让年限 50 年，土地面积为 10000m2，土地还原率为7。(计算结果保留
24、到整数位)请就上述内容。回答 7881 小题的问题：78 若按无限年期计算，该工业开发区平均土地价格为( )元m 2。（A）400（B） 500（C） 650（D）71479 若按无限年期计算，该工业开发区可出让土地的平均单价为( )元m 2。（A）350（B） 500（C） 650（D）71480 Y 宗地出让土地的总价为( )万元。（A）500（B） 647（C） 690（D）71481 采用成本逼近法确定土地价格时，除考虑土地取得费、土地开发费外，还应加上( )。（A）利润（B）利息（C）土地增值收益（D）税金81 某建筑物占用土地面积 95m2，建筑容积率为 1.5，耐用年限为 60
25、年，已经使用了 8 年，建筑物重置价格为 2500 元m 2，残值率为 2。请就上述内容。回答8285 小题的问题：82 如果采用定率折旧法，该建筑物的年折旧率为( )。（A）0.015（B） 0.02（C） 0.033（D）0.06383 采用定率折旧法计算该建筑物的现值为( )元。（A）1484（B） 140972（C） 211459（D）30970084 影响建筑物价格的主要因素有( )等。（A）建筑物重置价（B）建筑物高度（C）建筑物用途（D）建筑物朝向85 确定建筑物折旧的方法包括( )。（A）双倍余额递减法（B）年数合计法（C）偿还基金法（D）新旧程度折旧法土地估价师（土地估价理论
26、与方法）模拟试卷 5 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 A3 【正确答案】 A4 【正确答案】 B5 【正确答案】 B6 【正确答案】 A7 【正确答案】 B8 【正确答案】 A9 【正确答案】 B10 【正确答案】 A二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 【正确答案】 C12 【正确答案】 D13 【正确答案】 A14 【正确答案】 D15 【正确答案】 A16 【正确答案】 B17 【正确答案】 B18 【正确答案】 A19 【正确答案】 B20
27、 【正确答案】 C21 【正确答案】 A22 【正确答案】 D23 【正确答案】 A24 【正确答案】 D25 【正确答案】 C26 【正确答案】 D27 【正确答案】 B28 【正确答案】 C29 【正确答案】 C30 【正确答案】 B31 【正确答案】 B32 【正确答案】 A33 【正确答案】 D34 【正确答案】 B35 【正确答案】 B36 【正确答案】 C37 【正确答案】 D38 【正确答案】 B39 【正确答案】 D40 【正确答案】 A41 【正确答案】 D42 【正确答案】 B43 【正确答案】 D44 【正确答案】 C45 【正确答案】 A46 【正确答案】 C47 【正
28、确答案】 D48 【正确答案】 C49 【正确答案】 D50 【正确答案】 B51 【正确答案】 C52 【正确答案】 A53 【正确答案】 A54 【正确答案】 B55 【正确答案】 C三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。56 【正确答案】 A，B，C，D57 【正确答案】 B，C ，D58 【正确答案】 A，C59 【正确答案】 A，B，D60 【正确答案】 B，C61 【正确答案】 C，D62 【正确答案】 A，B，D63 【正确答案】 A，B，D64 【正确答案】 B，C ，E65 【正确答案】 A，C，E66 【正确答案】 A，B，D，E
