1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 6 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 按照因素与土地的关系及影响范围划分，影响土地价格的因素有四种。( )（A）正确（B）错误2 土地所有权价格是一种权利的不完全转移(或买断)的市场代价。( )（A）正确（B）错误3 容积率大，意味着单位用地面积上可建的建筑面积大，可以获取的预期收益高，因而单位面积的地价也就高。( )（A）正确（B）错误4 土地和商品的折旧现象相同。( )（A）正确（B）错误5 级差地租与土地等级相联系，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同，因此地租
2、额不同。( )（A）正确（B）错误6 市场比较法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。( )（A）正确（B）错误7 使用者在占有某块土地时，土地只能提供现时的纯收益。( )（A）正确（B）错误8 来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租，而相对于土地所有者而言，称之为收益。( )（A）正确（B）错误9 路线价估价法适用于街地。( )（A）正确（B）错误10 在正常市场条件下，具有相同的使用价值的土地，在交易双方具有等量市场信息的基础上，应该具有同样的价格。( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，
3、但不倒扣分。11 土地价格高低取决于可以获取的( )高低。（A）价格（B）价值（C）地租（D）劳动产品12 有一房屋，其重置价为 80 万元，成新度为 70，现用于出租，年租金收入为8 万元，年出租总费用为 1 万元。又知土地还原率为 6，建筑物还原率为 8，则该宗土地的年纯收益为( )万元。（A）59.67（B） 58.67（C） 7（D）2.5213 马克思把地租区分为( )。（A）级差地租和垄断地租（B）级差地租和绝对地租（C）矿山地租和绝对地租（D）垄断地租和矿山地租14 地租是( ) 在农业(或其他产业) 中创造的生产物被土地所有者占有的部分。（A）直接使用者（B）间接使用者（C）直
4、接生产者（D）间接生产者15 还可以利用相应的租赁实例测算土地租金的方法是( )法。（A）市场比较（B）剩余（C）成本逼近（D）收益还原16 原料指数是指需要运输的( )之比。（A）限地性原料的重量和遍布性原料的重量（B）遍布性原料的重量和制成品重量（C）制成品重量和限地性原料的重量（D）限地性原料的重量和制成品重量17 预期收益原则可以在( )中得以应用。（A）收益还原法（B）剩余法（C）剩余法和收益还原法（D）收益还原法和市场比较法18 我国的土地价格不包括( )。（A）土地所有权（B）土地使用权（C）土地租赁权（D）土地抵押权19 有一宗土地，每年可以产生的纯收益为 1000 元m 2，
5、土地所有人对此宗地的纯收益只能以 5的资本年利率还原即能满意，那么该所有者的土地收益价格应该是( )元m 2。（A）500（B） 5000（C） 10000（D）2000020 社会经济活动的基础是( )。（A）劳动产品（B）生产者（C）土地（D）消费者21 某土地的年纯收益为 5000 元m 2，并且每年的还原率为 10，那么这块土地在使用 3 年后的地价约为( )元m 2。（A）10000（B） 12500（C） 15000（D）1750022 不能作为土地估价依据的是( )。（A）实际收益（B）客观收益（C）正常收益（D）土地总收益23 根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已发生交易的
6、类似土地实例对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估日地价的方法是( )法。（A）收益还原（B）成本逼近（C）路线价（D）市场比较24 市场比较法的估价步骤包括：调查与选择比较案例； 交易情况修正；个别因素比较与修正；其他相关修正； 估价期日修正； 确定价格可比基准；区域因素比较与修正； 确定比准价格。估价步骤顺序正确的是 ( )。（A）（B） （C） （D）25 市场比较法中，直接比较以( )为基准。（A）标准宗地（B）条件俱佳的土地（C）待估土地（D）类似土地26 以剩余法对土地进行估价时，土地价格等于( )的价格。（A）建筑
7、物本身（B）建筑物出售（C）土地减去建筑物本身（D）土地与建筑物出售价格减去建筑物本身27 以价格余额来确定估价对象的土地价格的方法是( )。（A）收益还原法 （B）剩余法（C）市场比较法 （D）成本逼近法28 地租是扣除( ) 后的余额。（A）成本、利润（B）利息、税收（C）成本、利润、税收（D）成本、利润、利息、税收29 某开发商购得一宗土地，价格为 100 万元，并在该土地上建造一栋大楼，建筑费为 50 万元，专业费为 10 万元，利息为 20 万元，税收为 10 万元，可获得利润为30 万元，则该栋 楼的楼价为( )万元。（A）220 （B） 160（C） 190（D）25030 下列
8、估价法中，( ) 更适用于土地附着物的估价。（A）残余法（B）剩余法（C）成本法（D）收益还原法31 下列对成本逼近法描述正确的是( )。（A）以开发土地所耗费的各项费之和为主要依据来推算土地价格（B）以开发土地所耗费的各项费之和为主要依据，再加上一定的利润、利息来推算土地 价格（C）以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金来推算土地价格（D）以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的 税金和土地增值收益来推算土地价格32 成本逼近法的基本计算公式与( )在形成上是相似的。（A）剩余法 （B）市场比较法（C）路线价法（D）收
9、益还原法33 根据土地管理法的规定，土地补偿费是按该地块被征用前 3 年平均产值的( )倍 计算。（A）58（B） 610（C） 810（D）101234 据统计分析，某城市住宅用地容积率与地价的关系是：以容积率等于 3 为基准，容积率每增加 01，宗地地价就提高 5 个百分点。设 A 宗地单位地价为 2000 元m 2，容积率为 36；B 宗地容积率为 32，则在其他条件相同的情况下，B 宗地单位地价估计应为( ) 元m 2。（A）2200（B） 1667（C） 1692（D）236435 政府为管理土地市场，由专门部门、专门人员评定的不同等级或不同区域的土地使用权市场平均价格称为( )。（
10、A）交易底价（B）公告价格（C）基准地价（D）标定地价36 对于基础设施配套常常概括为“三通一平” 和“七通一平”，“ 三通一平”是指( )。（A）通水、通电、通信，地面平整（B）通水、通路、通信，地面平整（C）通水、通路、通电，地面平整（D）通水、通电、通气，地面平整37 根据路线价估价法的基本原理，城市内各宗土地(以商业用地为主)的地价随( )。（A）临街深度的增加而增加（B）临街深度的增加而递减（C）土地开发成本的增加而增加（D）土地开发成本的增加而递减38 估算建筑物的专业费用一般采用( )估算。（A）对照法（B）比较法（C）建筑费用的一定比率（D）定率法39 下列对路线价法的特点描述
11、错误的是( )。（A）仅适用于单宗土地的估价（B）适用于同时对大量宗地的估价（C）是一种迅速、公平合理的估价方法（D）能节省人力、财力40 路线价估价法不宜用于评估( )用地。（A）商业繁华区域（B）农村耕地（C）宾馆（D）医院41 某路线价区段的临街宗地大部分的深度为 16m，则其标准深度应为( )m。（A）8（B） 16（C） 24（D）3242 按生产性质分类，下列建筑物中与其他不是同一类的是( )。（A）厂房（B）仓库（C）农用仓库（D）宾馆43 规范国有土地租赁若干意见中明确规定：“地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按照( )估价，抵押
12、权实现时土地租赁合同同时转让。（A）市场租金及租期（B）合同租金与市场租金的差值及租期（C）合同租金及租期（D）合同租金与市场租金的差值及相应的土地使用权还原率44 有一栋商业大楼，该栋楼的重置价格为 100 万元，已使用 10 年，且折旧额为10 万元，则该栋楼的价格为( )万元。（A）60（B） 70（C） 80（D）9045 剩余法是根据( ) 来估算土地价格的一种估价方法。（A）房地产开发的总收益（B）房地产的年租收入（C）房地产的建造总成本与总利润（D）房地产开发预期总价格与总支出的差额46 决定建筑物价格的最基本因素是( )。（A）建筑物重置价（B）建筑结构（C）建筑物的装饰（D）
13、建筑物的楼层47 基准地价系数修正法是通过对待估宗地( )的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。（A）四周环境（B）地价影响因素（C）用途（D）深度百分率48 宗地估价报告按内容和目的的不同，可分为( )报告。（A）表格式、书信式和文字说明式（B）工作和技术（C）宗地估价(结果)和宗地估价技术（D）阶段性评估和正式49 目前，我国实行土地( )。（A）私有制（B）公有制（C）私有制和公有制相结合（D）以上答案都不对50 关于土地价格的主要特征，下列说法不正确的是( )。（A）土地价格具有明显的地区性（B）土地价格总体呈上升趋势（C）土地价格具有充
14、分的竞争性（D）土地价格高低与社会经济水平相适应51 土地价格是( ) 的购买价格。（A）土地所有权和收益（B）土地使用权和收益（C）土地权利（D）土地权利和收益52 按土地价格使用目的，地价可分为：买断价格、租赁价格和( )。（A）抵押价格（B）使用权价格（C）申报地价（D）评估价格53 土地估价的基本步骤一般是由( )开始，到撰写估价报告书结束。（A）拟订估价作业计划（B）确定估价基本事项（C）收集资料（D）实地踏勘54 杜能理论中，“ 杜能圈 ”的第三圈为( )。（A）林业（B）草田轮作区（C）三圃农作区（D）谷物轮作区55 在旧有土地上，追加等量资本和劳动所获报酬相应地减少而产生的地租
15、称为( )。（A）丰度（B）位置（C）资本（D）级差三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。56 下列对土地价格和商品价格特性的比较，正确的有( )。（A）表示方式相同（B）价格基础不同（C）形成时间不同（D）市场结构相同（E）折旧现象不同57 应用估价法又称为大量估价法，多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。下列选项中，属于此类的方法有( )。（A）收益还原法（B）路线价估价法（C）成本逼近法（D）基准地价系数修正法（E）标准宗地估价法58 土地的特点有( ) 。（A）是一种无形资产（B）是一种自然物（C）没有
16、生产成本（D）有价值（E）不是人类劳动的产物59 按土地权利分类，土地价格可以划分为( )价格。（A）债权（B）所有权（C）使用权（D）租赁权（E）抵押权60 关于土地供给的叙述，正确的是( )。（A）土地供给按其性质分为自然供给和经济供给（B）土地的经济供给曲线是一条向右上升的曲线（C）土地供给主要是现有已利用的土地资源的总和（D）土地的经济供给有一定的弹性（E）土地的自然供给与经济供给呈相互交叉上升的趋势61 土地制度包括( ) 。（A）土地集体制（B）土地公有制（C）土地私有制（D）土地所有制（E）土地使用制62 在城市规划中，对( )的规定，对地价有重要的影响。（A）用途（B）人口密度
17、（C）容积率（D）建筑密度（E）形式63 规定土地用途对( ) 有重要意义。（A）城市功能分区的完整性（B）土地利用总体效益的最佳（C）土地的社会效用（D）土地利用社会效益与经济效益结合的最大合理性（E）人们的生活水平的提高64 下列对于土地估价原则，表述正确的是( )。（A）在替代原则中，可以通过对土地的使用价值的比较来评估土地的价格（B）最有效使用原则对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原率的确定非常重要（C）可以运用需求和供给原则判断最有效使用的上升程度，以确定纯收益最大点（D）报酬递减原则说明成本的增加一定会使土地价格增加（E）对于总收益来说，贡献原则是部分与整体之间
18、的关系65 最有效使用应当以( )原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。（A）需求与供给（B）预测（C）贡献（D）变动（E）预期收益66 农产品可以不按生产价格而按市场价格出售的原因是( )。（A）土地的地理位置有差异（B）土地的自然肥沃程度有差异（C）耕作制度的差异（D）低于工业资本有机构成的农业资本有机构成是绝对地租形成的条件（E）土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因67 工业区位理论的主要内容是( )的分析。（A）环境影响工业区位趋向（B）关于运输成本定向工业区位（C）劳工成本影响工业区位趋向（D）集聚与分散因素影响工业区位（E）关于人口因素影响工业区位68 由于土
19、地具有( ) 等特性使其价格独占性较强，不同于一般商品。（A）固定性（B）不增性（C）个别性（D）永续性（E）广泛性69 收益还原法的关键是( )。（A）求取土地收益（B）确定折旧率（C）确定还原率（D）求取土地价格（E）确定土地纯收益70 市场比较法的特点是( )。（A）市场比较法具有现实性，有较强的说服力（B）市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”（C）市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调（D）市场比较法以预期收益原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格（E）市场比较法需要估价人员具有较高素质四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。
20、选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。70 下图表示改良前后的土地租金变动情况，试根据“土地改良前后地租关系变动图”进行判断。 请就上图，回答 7175 小题的问题：71 土地改良前后，地租变化有如下可能的情况( )。（A）绝对地租和级差地租同时提高（B）绝对地租提高但级差地租不提高（C）绝对地租提高但级差地租降低（D）绝对地租和级差地租均不会改变72 P1 表示的是 ( )。（A）农产品的社会成本（B）级差地租（C）农产品的社会价值（D）绝对地租73 土地改良前优等地的级差地租等于( )。（A）P1P4（B） P2P4（C） P3P5（D）P1P474 改良过的土
21、地绝对地租等于( )。（A）P1P3（B） P1P2（C） P1P2（D）P1P375 改良后土地租金提高的作用因素有( )的改变。（A）土地种植条件（B）土地区位（C）土地环境（D）土地种植水平75 某城市拟进行城市土地综合定级，其城市建成区面积为 121km2，商业中心可以分为三级，其中，一级商业中心 1 个，营业收入平均为 9 万元(m 2年)；二级商业中心 4 个，营业收入平均为 3 万元(m 2年)；三级商业中心 30 个，营业收入平均为 1.2 万元(m 2年)。某 L 地块离一级商业中心的距离为 5km，离二级商业中心的距离最近为 lkm，和最近的三级商业中心只有一路之隔。请就上
22、述内容。回答7680 小题的问题：76 二级商业中心的规模指数 为( )。（A）100（B） 66.7（C） 33.3（D）13.377 商业中心二级功能的功能分 为( )（A）66.7（B） 33.3（C） 20（D）13.378 商业中心二级功能的影响半径为( )km。（A）6.21（B） 5.5（C） 3.1（D）2.7879 L 地块的商业服务繁华影响度分值为( )。（A）13.3（B） 15.6（C） 22.4（D）33.380 土地分等定级应遵循的原则包括( )原则。（A）综合分析（B）定量与定性分析结合（C）土地收益差异（D）最有效使用80 某公司于 1994 年 11 月以出让
23、方式取得一面积为 500m2 的地块，具有 50 年的土地使用权，并于 1995 年 11 月建成一建筑面积为 450m2 的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般每月为 30 元建筑 m2，每年支付的土地税及房产税为 20 元建筑 m2，支付的管理费为同类建筑物租金的 5，年维修费为重置价的 3，年保险费为重置价的 0.3。目前该建筑物重置价为 1500 元m 2，残值率为 0，土地及房屋还原利率分别为 5和 6。(计算结果保留到整数位)请就上述内容。回答 8185 小题的问题：81 房屋的年纯收益为( )元。（A）38020（B） 39570（C） 40350（D）3628
24、082 土地取得的纯收益为( )元。（A）53150（B） 16200（C） 70829（D）9246083 到 1998 年 11 月，该土地的单位面积地价为( )元m 2。（A）3524（B） 2533（C） 1687（D）298284 关于土地收益与地租的关系，下列说法正确的是( )。（A）地租是土地所有者凭土地所有权而得到的土地收益（B）地租与土地收益二者在量上具有一致性，只不过由于土地所有权与使用权的分离而形成不同的概念（C）地租与土地收益二者在量上具有不一致性，两个概念因土地权利状态而加以区别（D）地租与土地收益二者在量上具有不一致性，属于两个不同的概念85 影响建筑物重置价的因素
25、有( )。（A）建筑结构（B）建筑材料（C）实际租金（D）物价水平土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 6 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 A3 【正确答案】 A4 【正确答案】 B5 【正确答案】 A6 【正确答案】 B7 【正确答案】 B8 【正确答案】 B9 【正确答案】 A10 【正确答案】 A二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 【正确答案】 C12 【正确答案】 D13 【正确答案】 B14 【正确答案】 A15 【正确答案】 A1
26、6 【正确答案】 D17 【正确答案】 C18 【正确答案】 A19 【正确答案】 D20 【正确答案】 C21 【正确答案】 B22 【正确答案】 A23 【正确答案】 D24 【正确答案】 A25 【正确答案】 C26 【正确答案】 D27 【正确答案】 B28 【正确答案】 D29 【正确答案】 A30 【正确答案】 C31 【正确答案】 D32 【正确答案】 A33 【正确答案】 B34 【正确答案】 C35 【正确答案】 C36 【正确答案】 C37 【正确答案】 B38 【正确答案】 C39 【正确答案】 A40 【正确答案】 B41 【正确答案】 B42 【正确答案】 D43 【
27、正确答案】 B44 【正确答案】 D45 【正确答案】 D46 【正确答案】 A47 【正确答案】 B48 【正确答案】 C49 【正确答案】 B50 【正确答案】 C51 【正确答案】 D52 【正确答案】 A53 【正确答案】 B54 【正确答案】 D55 【正确答案】 C三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。56 【正确答案】 B，C ，E57 【正确答案】 B，D，E58 【正确答案】 B，C ，E59 【正确答案】 B，C ，D，E60 【正确答案】 A，B，D61 【正确答案】 D，E62 【正确答案】
28、A，C，D63 【正确答案】 A，B，D64 【正确答案】 A，E65 【正确答案】 B，D66 【正确答案】 D，E67 【正确答案】 B，C ，D68 【正确答案】 A，B，C69 【正确答案】 A，C70 【正确答案】 A，B，C，E四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。71 【正确答案】 A，B72 【正确答案】 C73 【正确答案】 B74 【正确答案】 D75 【正确答案】 A，C76 【正确答案】 C77 【正确答案】 C78 【正确答案】 D79 【正确答案】 C80 【正确答案】 A，B，C81 【正确答案】 A82 【正确答案】 C
