1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 7 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 土地价格实际上是土地经济价值的反映。( )（A）正确（B）错误2 马克思指出“ 真正的地租是为了出售土地而支付的” 。( )（A）正确（B）错误3 区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。( )（A）正确（B）错误4 土地像商品一样可以交易，因此具有价值。( )（A）正确（B）错误5 根据中心地理论，圆形市场是联系中心与服务区的最有效理论图式。( )（A）正确（B）错误6 土地估价基本步骤中，不包括受理
2、估价委托及明确估价基本事项。( )（A）正确（B）错误7 收益还原法是土地估价中最常用的方法。( )（A）正确（B）错误8 市场比较法是国外通用的经典估价方法之一。( )（A）正确（B）错误9 建筑物主要是指定着于土地上或地下面的具有顶盖、梁柱或墙壁，供人们使用的构造物及其他设施等。( )（A）正确（B）错误10 依据建筑物的性质，建筑物估价分为两类：对具有市场流动性的建筑物估价与对不具备市场流动性的建筑物估价。( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 土地估价的形成具有多方面的因素，但最终确定取决于( )。（A）市场资料（B）土地
3、交易双方（C）土地估价师（D）土地供求状况12 土地价格反映的主要是土地作为资源和资产的( )。（A）货币表现（B）经济效用（C）经济价值（D）价值13 土地交易的客体是( )（A）土地的实体（B）土地的权利（C）土地及其附着物（D）土地生产的物质14 某城市四级工业用地基准地价为 300 元m 2，设定的土地开发状况为四通一平(通上水、通下水、通电、通信和场地平整)，若增加供气、供热将使地价分别增加40 元m 2、30 元m 2。若该四级地上某工业区达到通上水、通下水、通电、通信、通热和场地平整的状况，其基准地价将达到( )元m 2。（A）300（B） 340（C） 370（D）33015
4、地价具有明显的( ) 。（A）固定性（B）特殊性（C）区域性（D）地区性和个别性16 在土地面积总量一定的情况下，缩小宗地面积规模，会使一定区域土地市场的竞争程度( )。（A）不变（B）增加（C）降低（D）没有规律17 土地市场是不完全的市场，形成的土地价格受( )因素的影响很大。（A）客观（B）主观（C）社会（D）人为18 对土地使用者而言，随着使用者可使用年期减少和初始土地使用权价格的摊销，其土地使用权价格会( ) 。（A）升高（B）降低（C）不变（D）受其他因素影响19 运用市场比较法评估某宗地地价时，若选择的比较案例成交地价为 500 元m 2，对应的使用年期为 30 年，而待估宗地使
5、用年期为 20 年，土地还原率为8，则年期修正后的地价为( )元m 2。（A）400（B） 436（C） 460（D）57320 土地估价必须考虑( )的影响。（A）政府土地政策（B）当地的经济状况（C）土地四周环境（D）人为因素21 土地估价所评估出的地价是该地块( )的价格。（A）一段时间（B）永久性（C）某一时点（D）长期22 根据土地估价的合法原则，我国现行法律规定不得抵押。下列各项中，不应作为以抵押为目的的估价对象的是( )。（A）工业用地（B）自用住宅用地（C）经济适用房用地（D）农民宅基地23 由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质
6、、条件完全相同的替代品。因此，一般都要进行( )修订后，才能按替代原则，采用土地估价方法确定待估地块价格。（A）时间（B）土地条件（C）环境（D）时间和土地条件24 在我国目前的土地估价工作中，基准地价评估是先评定土地( )。（A）价格（B）使用价值（C）价值（D）用途25 土地估价原则不包括( )原则。（A）预期收益（B）比较（C）最有效使用（D）报酬递增、递减26 剩余法估价中土地收益确定，是( )原则的具体应用。（A）替代（B）最有效使用（C）预期收益（D）竞争和超额利润27 由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有( )。（A）优先性和完整性（B）显著性和完整性（C）显
7、著性和特殊性（D）优先性和特殊性28 马克思指出资本主义地租的特点是土地( )的分离。（A）使用权和抵押权（B）抵押权和所有权（C）权利（D）使用权和所有权29 级差地租是指租用( )所获得的归土地所有者所占有的超额利润。（A）土地（B）劣等土地（C）中等土地（D）较优土地30 新古典主义城市地租理论的主要特征是将( )分析应用于传统地租理论中。（A）供需（B）效用（C）价值（D）边际31 在中心地理论中，所谓“中心地” 指的是( )。（A）区域的几何中心（B）泛指的城镇或居民点（C）区域内向周围地域提供货物和服务的中心城市或居民点（D）具备一定规模商业、服务业、制造业等职能的中心城市32 资
8、产阶级古典政治经济学的奠基人是( )。（A）弗朗斯瓦魁奈（B）托马斯罗伯特马尔萨斯（C）威廉配第（D）大卫李嘉图33 魁奈把农业中由于自然协助而生产的超过生产和生活支出的剩余产品称为( )。（A）劳动产品（B）生产资料（C）纯产品（D）生活资料34 某农户一亩地种植小麦的成本是 300 元，将该亩地产出的小麦送往收购站的运输费为 80 元，那么根据杜能区位理论分析，该亩小麦的销售成本为( )元。（A）220（B） 300（C） 80（D）38035 杜能农业区位理论所要解决的问题归为一点是( )增加利润。（A）如何通过改善土地质量从而最大限度地（B）如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而
9、最大限度地（C）如何通过增强生产者的农业知识，从而最大限度地（D）如何通过合理分配生产资料，节约成本，从而最大限度地36 土地市场的不均衡主要是由于( )造成的。（A）流通方式多样性（B）土地市场垄断性（C）土地市场地域性（D）土地资源稀缺性37 某人有一宗土地，价格为 4000 元m 2，土地还原率每年不变为 10，那么该块土地每年可产生的纯收益为( )元m 2(土地使用年期无限 )。（A）1000（B） 800（C） 400（D）20038 有一宗土地，第一年的纯收益为 1100 元m 2，土地的还原率为 10，第二年的纯收益为 1320 元m 2，土地的还原率为 20，则用收益还原法计算
10、该块地的价格为( )元m 2。（A）2000（B） 4000（C） 1000（D）500039 商品的价格是由( ) 所决定的。（A）反映该商品将来的总收益（B）市场对该商品的需求量（C）生产商生产该商品的数量（D）该商品对人们的实用度40 收益还原法可用于( )等用地的估价。（A）政府机关（B）博物馆（C）图书馆（D）商业写字楼41 房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值为( )。（A）管理费（B）折旧费（C）维修费（D）税金42 与其所在地区的区域特 l 生以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地被称为( )。（A）标准宗地（B）比较宗地（C）类似土地（D）类似区域43 某区域
11、内的甲、乙两宗地除容积率外，其他条件都一样，已知甲宗地的楼面地价为 800 元m 2，容积率为 1.0，若乙宗地的楼面地价为 580 元m 2，该区域土地价格的容积率修正系数如下表，则乙宗地的容积率为( )。（A）2（B） 2.5（C） 3（D）444 排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差的修正方法称为( )。（A）期（B）个别因素（C）区域因素（D）市场交易情况45 某城市在一估价中经调查分析，确定需进行情况修正的主要原因是交易形式修正。该城市利用市场价格调查结果，确定修正系数：协议方式交易修正系数为0.5，招标方式交易修正系数为 0.75，拍卖方式修正系数为 1。若选择的某交
12、易案例为协议交易方式，成交价为 500 元m 2，而待估土地则要求评估拍卖成交价格，那么修正后的交易案例价格为( )元m 2。（A）500（B） 1000（C） 2000（D）300046 剩余法估价的程序是以( )开始，到测算土地价格结束。（A）调查清楚待估宗地的基本情况（B）收集资料（C）确定土地的最佳开发利用方式（D）估计开发完后的不动产总价47 在土地动工前要全部付清的是( )费。（A）土地开发（B）保险（C）土地取得（D）土地取得费及其税48 建筑物的基本功能是满足人们( )需要。（A）欣赏（B）生活（C）工作（D）生产和生活49 商业的集聚经济效益主要来源于它的( )。（A）互补性
13、（B）互通性（C）比较性（D）代表性50 对城镇的经济效益和社会效益能产生间接影响的是( )。（A）人口密度（B）土地制度（C）交通状况（D）基础设施和公用设施的完备程度51 用成本逼近法估算土地价格时，可暂把征地费用当做转换用途土地的( )计算。（A）价格（B）市场购买价格（C）非市场购买价格（D）平均价格52 对土地的开发建设并不仅仅表现为在被使用土地上进行投资和建设，它还表现在对城市( )的改善和建设。（A）公用事业（B）交通（C）基础设施（D）环境53 划分地价等级的计算步骤是以( )开始，到把同一地价等级内的各个区段地价进行众数或算术平均，计算出各等级的土地价格结束。（A）计算各种用
14、途土地的每个地价区段的价格（B）按用途进行地价区段的归类（C）把区段地价描绘在数轴散点图或频率直方图上，密集区域即为一个地价等级（D）同种用途的地价区段按区段地价高低排列54 土地转让是( ) 再转移的行为。（A）国家将一定年期内的土地使用权（B）国家将一定年期内的土地所有权（C）土地使用者将土地使用权（D）土地使用者将土地租赁权55 根据国土资源部 2006 年颁发的土地估价师资格考试管理办法，获得执业资格的土地估价师可以从事( )的评估。（A）地表的权利（B）地表及地下空间的权利（C）地表、地下及地上空间的权利（D）地表、地下空间、地上空间、地上附着物、定着物及相关权利权益三、多项选择题每
15、题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。56 按土地价格形成的方式，地价可分为( )。（A）垄断价格（B）课税价格（C）评估价格（D）交易价格（E）申报地价57 影响土地价格的行政因素包括( )。（A）政治安定状况（B）土地制度（C）住房制度（D）环境质量（E）交通管制58 人口因素对地价的影响与( )密切相关。（A）家庭条件（B）人口数量（C）人口密度（D）人口素质（E）家庭人口构成59 城市化进程对地价的影响表现在( )。（A）城市地区人口分布密集的地点，地价涨幅较高（B）人口迁入比例高，地价涨幅和上涨速度都高于一般地区（C）城市
16、地区发达地段的地价涨幅较高（D）环境质量好的地区，地价涨幅较高（E）城市周边地区的地价涨幅较高60 关于土地收益和地租关系的叙述，正确的是( )。（A）地租是土地使用权借以实现的经济形式（B）地租是土地所有者在土地上获取收益的权利（C）土地收益与地租两者在量上具有一致性（D）来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为土地收益（E）由于土地所有权和使用权的分离，才产生了土地收益和地租之分61 土地估价的替代原则具有广泛的适用性，在( )中价格及相关参数求取中可以应用。（A）收益还原法（B）成本逼近法（C）剩余法（D）路线价法（E）基准地价系数修正法62 在土地估价时，必须分析该土地的( )。（A
17、）地域状况（B）效用（C）稀缺性（D）个别性（E）有效需求63 根据工业区位理论，下列描述正确的是( )。（A）影响工业企业布局的因素为运输、劳力及集聚（B）遍布性原料的参与程度愈大，原料指数则愈大（C）限地性原料的失重程度愈大，原料指数则愈大（D）劳动力成本导致工业区位模式产生第一次变形（E）社会集聚为一般集聚因素，生产集聚为特殊集聚因素64 影响土地区位的自然因素包括( )。（A）人口密度（B）土地承载力（C）洪水淹没及排水状况（D）环境质量（E）公园与绿地65 根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的形式有( ) 。（A）个人经营收益（B）企业经营收益（
18、C）土地租金（D）房地出租的租金（E）房地的增值收益66 成本逼近法中，投资包括( )。（A）土地取得费（B）土地开发费（C）投资利息（D）有关税费（E）土地增值收益67 路线价估价法的适用范围是( )。（A）路线价估价法适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域或城市，效果更佳（B）路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范（C）路线价估价法适用于土地市场不发育、土地成交实例不多的情况（D）路线价估价法能快速评估多宗土地的价格（E）路线价估价法的精度与路线价及其修正体系密切相关68 影响建筑物的环境因素主要有( )。（A）建筑物的设计（
19、B）建筑年代（C）建筑物朝（D）建筑物用途（E）建筑物楼层69 下列对建筑物价格的特点描述正确的有( )。（A）建筑物价格的递增性（B）时间的有效性（C）建筑物价格的地区性（D）影响建筑物价格的不确定因素少（E）建筑物价格受自然条件影响大70 土地价格的类型按土地存在的形态可分为( )价格。（A）生地（B）毛地（C）熟地（D）净地（E）交易四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。70 有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为 15 万元，为自有资金投入；土地开发费为 20 万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为 6，土地开
20、发期为 1.5 年。经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平。在该土地上建一建筑物。据市场调查确定，建筑物出租每年能获得的总收益为 200 万元，每年所需支出的总费用为 40 万元，该类综合还原率为 8，土地还原率为 6。请就上述内容。回答 7175 小题的问题：71 在成本逼近法计算中的土地投资利息为( )元。（A）18000（B） 8934（C） 22500（D）2263472 在不考虑土地的使用年限的情况下，该土地及其建筑物的价格为( )万元。（A）2000（B） 2500（C） 2667（D）333373 土地开发费一般包括( )。（A）拆迁安置补助费（B）小区开发配套费（C）基础设施配
21、套费（D）公共事业建设配套费74 宗地估价技术报告中，评估对象描述的因素主要分为( )状况等三方面。（A）土地登记（B）土地权利（C）土地面积（D）建筑物和地上附着物75 判断土地是否处于最佳开发利用方式中，首先要看是否是最佳( )。（A）土地用途（B）建筑容积率（C）建筑高度（D）建筑密度75 采用市场比较法进行拍卖底价评估时，选择的某交易案例为协议方式交易，成交价格为 1000 元m 2，若交易形式的情况修正系数为：协议 0.5；招标 0.75；拍卖 1.0。请就上述内容回答 7680 小题的问题：76 修正后的交易案例价格为( )元m 2。（A）500（B） 1500（C） 1666.7
22、（D）200077 若选择比较交易案例成交地价为 580 元m 2，对应土地使用权年期为 25 年，而待估宗地的出让年期为 37 年，土地还原率取 7，则待估宗地经过年期修正后的价格为( ) 元 m2。（A）515.3（B） 532.6（C） 635.4（D）652.878 下列对土地估价的描述不正确的是( )。（A）土地估价依据的理论与方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致（B）同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素，它会对地价产生深刻影响（C）同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格
23、相差很大（D）土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来79 在市场比较法中，选定的与待估宗地具有替代关系的交易案例宗地称为( )。（A）类似土地（B）比较宗地（C）标准宗地（D）交易宗地80 应用市场比较法评估承租土地使用权价格时，须进行交易情况修正，特别应注意( )等对承租土地使用权价格的影响。（A）与政府签订的契约内容（B）经过时间（C）剩余期限（D）城市规划限制80 采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为 8000 万元，开发商预付总资本为 4000 万元(不含地价款)，销售税费为 400 万元，假定开发商确定的投资回报率为 20。请就上述内容
24、回答 8185 小题的问题：81 开发商的利润额为( )万元。（A）1600（B）地价 0.2+720（C）地价 0.2+800（D）地价0.2+88082 在不考虑利息因素的情况下，开发商可支付的最高地价额为( )万元。（A）1267（B） 1360（C） 2333（D）280083 应用剩余法评估地价时，确定待估地块的最佳利用方式受( )等因素的限制。（A）城市规划（B）市场变化（C）土地条件（D）土地市场条件84 采用剩余法中的传统方法评估地价时，该开发完成后的不动产价值及开发成本均根据( ) 预测。（A）当前市场状况（B）未来市场状况（C）过去市场状况（D）市场变动情况85 剩余法除适
25、用于土地估价外，还可应用于( )等方面的房地产开发项目评价和投资决策。（A）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格（B）确定具体开发项目的预期利润（C）确定开发项目中的最高控制成本费用（D）确定具体开发项目的最佳利用方式土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 7 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 B3 【正确答案】 A4 【正确答案】 B5 【正确答案】 B6 【正确答案】 B7 【正确答案】 B8 【正确答案】 A9 【正确答案】 A10 【正确答案】 A二、单项选择题每题的备选项
26、中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 【正确答案】 B12 【正确答案】 C13 【正确答案】 B14 【正确答案】 D15 【正确答案】 D16 【正确答案】 C17 【正确答案】 B18 【正确答案】 B19 【正确答案】 B20 【正确答案】 A21 【正确答案】 C22 【正确答案】 D23 【正确答案】 D24 【正确答案】 B25 【正确答案】 B26 【正确答案】 C27 【正确答案】 D28 【正确答案】 D29 【正确答案】 D30 【正确答案】 D31 【正确答案】 C32 【正确答案】 C33 【正确答案】 C34 【正确答案】 D35 【正确答案】 B36
27、 【正确答案】 B37 【正确答案】 C38 【正确答案】 A39 【正确答案】 A40 【正确答案】 D41 【正确答案】 B42 【正确答案】 C43 【正确答案】 D44 【正确答案】 D45 【正确答案】 B46 【正确答案】 A47 【正确答案】 D48 【正确答案】 D49 【正确答案】 A50 【正确答案】 D51 【正确答案】 C52 【正确答案】 D53 【正确答案】 A54 【正确答案】 C55 【正确答案】 D三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。56 【正确答案】 C，D57 【正确答案】 B
28、，C ，E58 【正确答案】 C，D，E59 【正确答案】 A，B60 【正确答案】 B，C ，D，E61 【正确答案】 A，D，E62 【正确答案】 B，C ，E63 【正确答案】 A，C，D64 【正确答案】 B，C ，D，E65 【正确答案】 B，C ，D66 【正确答案】 A，B，D67 【正确答案】 A，B，D，E68 【正确答案】 B，C ，D，E69 【正确答案】 B，C ，E70 【正确答案】 A，B，C，D四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。71 【正确答案】 D72 【正确答案】 A73 【正确答案】 B，C ，D74 【正确答案】 A，B，D75 【正确答案】 A76 【正确答案】 D77 【正确答案】 D78 【正确答案】 B79 【正确答案】 B80 【正确答案】 A，B，C81 【正确答案】 C82 【正确答案】 C
