1、土地登记代理人（土地登记代理实务）模拟试卷 29 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中只有 1 个最符合题意。1 土地登记代理人最基本的权利是( )。（A）获取劳务报酬的权利（B）依法开展土地登记代理业务的权利（C）要求委托方提供相关资料的权利（D）对委托方提出建议的权利2 关于土地登记代理行业协会，下列说法错误的是( )。（A）是经依法批准设立的（B）由同行业的经济活动主体组成（C）是自愿组成的（D）是实行行业服务和自律管理的代理机构3 因( )的消灭而进行的登记称为注销登记。（A）土地（B）土地权利（C）土地用途（D）土地权利人4 下列关于土地登记的说法，错误的是( )。（A）国有土地
2、和农民集体所有的土地依法确定给单位或者个人使用并进行土地登记后，对土地权利人依法取得的土地权利可以起到确认保障的作用（B）在土地交易过程中，通过土地登记，对土地权属变动关系进行确认，可以有效的促进土地市场规范，维护正常的土地市场秩序（C）土地登记是土地管理的基础性工作，是国家掌握土地动态变化的一个主要信息源，是国家收取土地租、税、费的重要依据（D）任何土地用途变更均需要进行土地登记，而且土地部门应无条件对其进行登记5 因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，向国土资源部门提出土地变更登记申请后由( )依法进行土地权利的变更。（A）建设局（B）县级人民政府（C）原土地登记机构（
3、D）接受申请的国土资源部门6 土地登记的实质是( ) 。（A）权利的保护（B）公示（C）公告（D）登记备案7 单位合并、分立和企业兼并的,申请时限在合同签订后( )或接到上级主管部门的批准文件后( ) 。（A）30 日内 30 日内（B） 30 日内 15 日内（C） 15 日内 30 日内（D）15 日内 15 日内8 代理领取土地证书的操作程序中没有( )。（A）收集资料和信息,了解情况（B）领取并核实土地证书（C）向当事人反馈信息,提出建议（D）向委托人反馈信息,提出建议9 关于土地登记中，以下( )是不可能发生的。（A）土地登记人员审查疏忽或书写错误（B）登记申请人的弄虚作假、伪造证件
4、等欺骗手段获准土地登记引发的错误（C）原始登记文件可能出错（D）原始登记文件不会出错10 划拨新征收农民集体所有土地的，被征地单位应当依照( )规定，同时申请集体土地权利注销登记或变更登记。（A）土地登记办法（B） 土地管理法（C） 土地登记审批表（D）土地登记收件单二、多项选择题每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 下列变更登记不需要报经人民政府审批的有( )。（A）集体土地使用权变更登记（B）名称变更登记（C）地址变更登记（D）土地抵押权的设定登记（E）土地用途变更登记12 注册登记的内容主要
5、包括( )。（A）填写土地登记审批表（B）填写 土地登记卡和土地共有使用权登记卡（C）填写 土地归户卡（D）组装土地登记簿（E）填编土地归户册13 企业改革涉及的划拨土地使用权,有( )情形之一的,应当采取出让或者租赁的方式处置。（A）国有企业改组或改造为有限责任公司、股份有限公司以及组建集团的（B）国有企业改组为股份合作制的（C）国有企业租赁经营的（D）国有企业间合并的（E）非国有企业兼并国有企业的14 土地登记代理的基本原则( )。（A）合法原则（B）平等自愿原则（C）公平公正原则（D）诚实守信原则（E）保密原则15 土地登记代理人应注销登记的情况有( )。（A）脱离土地登记代理工作岗位连
6、续 1 年以上(含 1 年)（B）同时在两个以上土地登记代理机构执业代理业务（C）允许他人以本人名义执行业务（D）严重违反职业道德和土地登记代理行业管理规定（E）不具有完全民事责任能力16 ( )是关于核发证书的正确说法。（A）土地他项权利证明书发给土地他项权利者（B）国有土地使用证发给依法使用国有土地的单位和个人（C）集体土地所有证发给依法拥有集体土地的单位和个人（D）集体土地使用证发给依法使用集体土地的单位和个人（E）国有土地所有证发给依法拥有国有土地的单位和个人17 下列对托伦斯登记制度特点的描述，错误的有( )。（A）初次登记不强制（B）登记无公信力（C）土地登记机构没有赔偿责任（D）
7、采取实质审查主义（E）登记簿上的编成采取物的编成主义18 ( )属于名称变更登记申请人应提交的证明文件。（A）土地登记机关颁发的权利证书（B）政府批地文件（C）土地交换协议书（D）地上建筑物、附着物权属证明（E）名称变更证明文件19 国土资源部土地登记办法规定，申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交的材料有( ) 。（A）土地登记有关资料（B）申请人身份证明材料（C）土地权属来源证明（D）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标（E）法律法规规定的完税或者减免税凭证20 下列关于土地登记代理机构与土地登记代理人之间的法律关系的表述，正确的是( )。（A）土地登记代理合同是在委托人与土地登记代理
8、机构之间签订的（B）土地登记代理机构统一承接业务并承担法律责任有利于保护委托人、土地登记代理人和土地登记代理机构三方的合法权益（C）土地登记代理机构向委托人进行赔偿后，可以对承办该业务的土地登记代理人进行追偿（D）土地登记代理人在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，由土地登记代理机构统一承担责任（E）委托人的故意或过失给土地登记代理机构或土地登记代理人造成损失的，应由土地登记代理分支机构向委托人提出赔偿请求三、综合分析题21 2005 年 8 月某市甲公司拟与乙公司合资成立新的股份有限公司，根据甲、乙双方初步达成的协议，甲公司拟以其所使用的位于该市的土地使用权作价出资，乙公司以设备作价
9、出资，根据甲公司提供的资料，其所使用的土地为出让土地，用途为工业，但甲公司尚未办理土地登记手续，乙公司委托某土地登记代理公司欲查证甲公司所使用的该宗土地的权属状况。问题1该土地登记代理公司查证甲公司所使用的该宗土地的权属状况的具体操作步骤有哪些?2该土地登记代理公司需要从哪些方面着手验证土地使用权的归属问题?3该土地登记代理公司对于验证用地手续是否合法应从哪些方面入手?4该土地登记代理公司主要应从哪些方面收集资料?22 1958 年，A 国有企业根据企业发展的需要，使用了 25 公顷农民集体所有的土地，后于 1972 年退还农民集体 3 公顷。1984 年为便于 A 国有企业职工通行，经当地政
10、府批准，B 汽车运输公司在 A 国有企业所用的土地范围内建设车站，用地 0.2公顷；建设车站职工住宅楼一幢，用地 0.1 公顷，建筑面积 1500 平方米。1999 年根据国家的有关规定，B 汽车运输公司职工住房全部进行了住房制度改革，职工C 以标准价购得住房一套，面积 120 平方米，并领取房屋所有权证。问题1如何确定该土地的所有权?说明理由。2如何确定 A 国有企业、B 汽车运输公司的土地权利 ?说明理由。3职工 C 办理土地登记申请应提交哪些资料?其土地使用权面积是多少 ?23 你对程序中具体的细则是如何理解的?23 A 单位于 1980 年 8 月经批准取得 8500m2 土地建五层商
11、业楼，后由于资金紧张，于次年 3 月与 B 单位签订协议，双方约定由 B 单位出资共同建造，房屋建成后l2 层归 B 单位使用，建筑面积 16890m2，3-5 层归 A 单位使用，建筑面积25335m2。后双方按协议分配并使用房屋至今，但一直未申请土地登记。现 B 单位因企业改制，要求办理土地登记，但 A 单位以自己是用地批准文件的主体以及合建协议未约定土地为由，认为该 8500m2 土地使用权应当归属自己。土地登记代理人（土地登记代理实务）模拟试卷 29 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 土地登记代理人的权利是由接受委托人的委托
12、并签订土地登记代理合同而产生的。土地登记代理人有权利就其开展的土地登记代理活动所付出的劳动向委托人索取劳动报酬。获取劳务报酬的权利是土地登记代理人最基本的权利。【知识模块】 土地登记代理的内容与操作2 【正确答案】 D【试题解析】 行业协会是指经依法批准设立，由同行业的经济活动主体为维护共同的合法利益而自愿组成，实行行业服务和自律管理的社会团体。【知识模块】 土地登记代理制度3 【正确答案】 B【试题解析】 根据土地登记办法的规定，注销登记，是指因土地权利的消灭而进行的登记。【知识模块】 注销和其他登记4 【正确答案】 D【试题解析】 D 项，在对土地用途变更登记进行审核时，凡是不符合土地用途
13、管制要求，随意将农业用地转变为非农业建设用地，破坏耕地，非法占用耕地的，均不得办理土地登记。【知识模块】 土地登记概论5 【正确答案】 C【试题解析】 因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机构依法进行土地所有权、使用权变更登记。【知识模块】 土地登记概论6 【正确答案】 B【试题解析】 土地登记的实质在于公示，就是将土地权利变动的意思向社会公众显示，让公众知晓土地的权利状况特别是土地权利的变动情况。【知识模块】 土地登记概论7 【正确答案】 A【知识模块】 土地所有权、使用权和土地他项
14、权利变更登记8 【正确答案】 C【知识模块】 综合9 【正确答案】 D10 【正确答案】 A二、多项选择题每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 集体土地使用权变更登记需要报经人民政府审批。名称变更、地址变更、土地抵押权的设定及土地用途变更登记不涉及土地权属的变更，因此，不需报经人民政府审批。【知识模块】 土地变更登记12 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 土地登记的程序13 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 土地所有权、使用权和土地他项权利
15、设定登记14 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 土地登记代理的基本原则有:合法原则 平等自愿原则公平公正原则等价有偿原则 诚实信用原则保密原则。【知识模块】 土地登记代理制度15 【正确答案】 B,C,D,E16 【正确答案】 A,B,D17 【正确答案】 B,C,E18 【正确答案】 A,D,E19 【正确答案】 B,C,D,E20 【正确答案】 A,B,C,D三、综合分析题21 【正确答案】 1该土地登记代理公司查证甲公司所使用的该宗土地的权属状况的具体操作步骤是：(1)通过与乙公司沟通，可以了解到乙公司的委托代理需求主要体现在三个方面：1) 该宗土地使用权是否为甲公司所有；2)
16、甲公司有无合法、完整的用地手续；3) 甲公司是否欠缴土地出让金。这样就进一步明确了查证的目标和内容。(2)与委托人乙公司签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围和权限。(3)根据委托人乙公司的要求，进一步分析需要什么材料予以验证，并可通过哪些途径获得有关产权资料。(4)整理资料，向委托人提交分析结果。2该土地登记代理公司需要从以下方面着手验证土地使用权的归属问题：(1)调查目前的实际土地使用者是谁。(2)通过对土地登记资料的查询，了解该宗地的土地登记状况、权属来源情况，分析土地使用权归谁所有。(3)向相邻单位或有关当事人了解该宗地的权属来源及土地使用者的有关情况。3该土地登记代理
17、公司验证用地手续是否合法，应从以下方面人手；(1)土地管理部门有无甲公司缴纳土地出让金的相关证明。(2)是否已经全部缴纳土地出让金。(3)是否已缴纳相关税费等。4该土地登记代理公司主要应从以下方面收集资料：(1)实地调查，并向有关当事人了解情况。(2)向土地登记机关查询土地登记资料，有原始凭证的，还应查询有关原始凭证资料。(3)向相关政府主管部门如规划部门、建设部门查询有关该宗地的规划审批、建设项目审批情况等资料。(4)政府档案馆中的相关文件、材料。22 【正确答案】 13 公顷为集体土地所有权，22 公顷为国家土地所有权。理由：根据确定土地所有权、使用权若干规定，连续使用农民集体所有的土地满
18、二十年的，应视为现使用者所有。2A 国有企业、B 汽车运输公司为划拨国有土地使用权。理由：经当地政府批准。3职工 C 办理土地登记申请应提交的资料：职工 C 的身份证明；原国有土地使用证、房屋产权所有证；住房制度改革方案及批准书；有关税费凭证。其土地使用权面积1000150012080(平方米)23 【正确答案】 申请。N 贸易有限公司应该在与 M 公司签订了土地转让合同或协议后 30 日内，办理房变更登记 15 日内，向当地土地管理部门提出土地使用权变更登记申请。应该提交以下材料：(1)土地使用权变更登记申请表；(2)N 贸易有限公司法人证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证
19、明；(3)转让合同；(4)原土地使用证；(5)变更后的房屋所有权证；(6)税费交纳证明；(7)委托代理的应该提交土地登记委托书和代理人身份证明等。地籍调查。只要实地调查该宗地原来登记状况是否变化，没有变化，可直接移交土地登记人员进行审核。权属审核要点：(1)对申请人的审核。身份证明及民事行为能力审核，重点审核申请人与转让证明文件的受让人是否一致。委托代理委托书及代理人身份证明的审核。(2)对土地使用期限的审核。转让后的使用期限应等于原来使用期限减已经使用的期限。(3)对土地价格的审核应对申报地价进行登记和审核，决定实施优先购买权。(4)对税费的审核。(5)对土地用途的审核。转让合同的土地用途、实际用途和出让合同用途是否一致。(6)对房产变更的审核。涉及房产转让的，应该审核房产证明。注册登记。在原来的土地登记卡进行变更登记，并填写新的土地归户卡，注销原来的土地归户卡。核发证书。收回并注销原来的国有土地使用证，并把新的土地证书发给 N 贸易有限公司。
