1、土地登记代理人（土地登记代理实务）模拟试卷 6 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中只有 1 个最符合题意。1 ( )是关于我国土地登记过程中土地登记标的物的正确说法。（A）土地及附着物（B）土地及建筑物（C）土地及上面的房屋（D）仅指土地2 根据土地登记规则，土地登记权抵押权、承租权及其他土地他项权利的设定、变更或终止，当事人自发生之日起( )日内申请土地权利登记。（A）15（B） 45（C） 10（D）203 根据土地登记规则，( )方式处理比较适合对初始土地登记中不能确认土地所有者或使用者的土地。（A）暂缓受理（B）由土地登记机关进行登记造册，不发土地证书（C）由土地登记机关进行登记
2、造册，颁发土地证书（D）不予登记4 下列关于土地他项权利的变更登记，其申请时限为 30 日的是( )。（A）土地使用权抵押期间，抵押合同的项目内容发生变更的（B）土地使用权出租期满，续签出租合同的（C）土地使用权出租期间，租赁合同的项目内容发生变更的（D）依法继承土地他项权利的5 地址变更登记的申请人是地址( )。（A）变更后的土地使用者（B）变更前的土地权利人（C）变更后的土地权利人（D）变更前的土地使用者6 补发的土地证书的时间以( )为准。（A）土地登记卡登记日（B）申请日（C）补发证书日（D）申请补发证书日7 关于土地登记代理机构的设立条件中，不准确的是( )。（A）有自己的名称和组织
3、机构（B）有必要的财产和经费（C）有固定的服务场所（D）有足够数量的从业人员8 ( )是关于土地登记代理人的错误说法。（A）取得土地登记代理人职业资格证书（B）以机构的名义从事土地登记代理业务（C）可以受聘于一个或多个土地登记代理机构（D）经有关部门登记备案9 ( )是关于土地登记代理合同的错误说法。（A）土地登记代理人以代理人的名义与委托人签订合同（B）代理事项是土地登记代理合同的客体（C）土地登记代理合同有利于维护土地登记代理市场的秩序（D）土地登记代理合同能有效保证合同当事人的合法权益10 中华人民共和国土地管理法实施条例规定，土地登记资料( )。（A）不可公开查询（B）可以公开查询（C
4、）必须公开（D）不允许公开二、多项选择题每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 在土地登记公开查询中，“土地登记结果” 一般指 ( )。（A）宗地图（B）地籍调查表和地籍图（C）土地归档卡（D）土地登记卡（E）土地权利证书12 根据土地登记代理人职业资格制度暂行规定，土地登记代理人可以从事的登记代理业务包括( ) 。（A）办理土地登记申请、指界（B）填写土地登记卡（C）填写土地权利证书（D）查询土地登记资料（E）收集、整理土地权属来源证明材料13 根据土地登记规则第二条规定，变更土地登记包括( )。
5、（A）土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记（B）土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记（C）名称、地址和土地用途变更登记（D）注销土地登记（E）土地总登记14 A 与 B 两村境内各有一宗属于对方的土地，为了便于耕作，现决定交换该两宗土地，申请人申请土地变更登记时应提交的权属证明文件包括( )。（A）原集体土地所有证（B）原 集体土地使用证（C）农用地交换调整协议（D）农用地交换调整批准文件（E）集体土地使用权转移协议和批准文件15 出让土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定用途的。应征得出让方同意并经( ) 批准。（A）县、市人民政府（B）省级人民政府（C）土地行政管理部门（
6、D）建设主管部门（E）城市规划部门16 目前我国的土地证书主要有( )。（A）国有土地所有证（B） 国有土地使有证（C） 集体土地所有证（D）集体土地使有证（E）土地他项权利证明书17 对初始土地登记公告结果有异议的，可申请复查。申请复查时应提交( )。（A）土地登记复查申请表（B）土地登记审批表（C）身份证明文件（D）异议证明文件（E）地籍调查表18 需报经县级以上人民政府批准后才能进行注册登记的土地类型有( )。（A）初始土地登记（B）地址变更登记（C）土地他项权利登记（D）土地使用权设定登记（E）土地使用权变更登记19 一般来说，影响土地权属来源的主要因素有( )。（A）土地规划（B）土
7、地用途（C）土地权属发生和变更的时间（D）土地价格（E）土地所处的地域20 经县级以上人民政府依法批准，符合以划拨方式取得的建设用地有( )。（A）某市文化局办公用地（B）住宅小区用地及配套绿地（C）油 (气、水)井场及作业配套设施用地（D）加油站用地（E）城市污水处理场用地三、综合分析题21 某土地登记代理机构根据业务的需要，拟在国内设立分支机构，从事土地登记代理业务，经土地行政主管部门审查和工商登记，在国内异地设立两家分支机构。问题1根据中华人民共和国城市房地产管理法的规定，土地登记代理机构设立的条件有哪些?2国内土地登记代理分支机构的设立应具备哪些条件?3土地登记代理机构具有哪些权利?4
8、土地登记代理机构应履行哪些义务?22 某市 M 公司于 1997 年 8 月 1 日以出让方式取得一宗 2000 平方米的国有土地使用权，批准用途为商业，使用期限为 40 年，于 1997 年 8 月 20 日办理了土地登记。现因债务的关系，将这宗地连同房产转让给了 N 贸易有限公司。问题该如何办理这宗地的土地使用权变更登记手续?23 某市某化工厂于 2001 年 8 月 20 日在该市城郊以协议出让方式取得一宗国有土地使用权，面积为 21000 平方米，用途为工业，使用年限 45 年，未办理土地登记。2003 年 9 月该化工厂进行技术改造，由于资金不足，需要以该土地作为抵押物向银行申请贷款
9、，但由于未办理土地使用权设定登记，随后该化工厂于 2003 年 9 月20 日委托某土地登记代理公司的土地登记代理人刘某代理土地登记申请手续。问题1土地登记代理人刘某需要与该化工厂明确哪些方面的事项?2根据土地登记规则的规定，土地登记代理人刘某需要收集哪些权属来源资料?3出让国有土地使用权设定登记权属资料核实的要点包括哪些?4土地登记代理人刘某在填写土地登记申请表时要注意哪些方面的内容?24 某邮局于 1980 年 6 月经批准取得 20 亩土地建办公楼，后由于资金紧张，于 1981 年 7 月与某信用社签订协议，由信用社出资 600 万元共同建造 8 层办公楼，约定房屋建成后 14 层归邮局
10、使用，58 层归信用社使用，双方各占 50%建筑面积。办公楼建成后双方按协议分配并使用房屋至今。2003 年信用社改制要求办理土地登记，但邮局以自己是用地批准文件的主体以及合建协议未约定土地归属为由，认为该土地的使用权应当归属自己。问题1应当如何确定该宗地的土地使用权?2你作为土地登记代理人为该信用社申请土地登记，应向有关部门提交哪些权属登记证明文件?土地登记代理人（土地登记代理实务）模拟试卷 6 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 A3 【正确答案】 A4 【正确答案】 D5 【正确答案】 A6 【正确答案】 A7 【正确答案】
11、 A8 【正确答案】 A9 【正确答案】 A10 【正确答案】 B二、多项选择题每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 A,D12 【正确答案】 A,D,E13 【正确答案】 B,C14 【正确答案】 A,C,D15 【正确答案】 C,E16 【正确答案】 B,C,D,E17 【正确答案】 A,C,D18 【正确答案】 A,D,E19 【正确答案】 C,E20 【正确答案】 A,C,D,E三、综合分析题21 【正确答案】 1中华人民共和国城市房地产管理法中规定的土地登记代理机构的设立条
12、件是：(1)有自己的名称和组织机构。(2)有固定的服务场所。(3)有必要的财产和经费。(4)有足够数量的专业人员。(5)法律、行政法规规定的其他条件。2国内土地代理分支机构应有一定的经营资金和一定数量的从业人员，持有中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书的人员数量达到规定的要求。分支机构不具有法人资格，土地登记代理机构对其分支机构解散后尚未清偿的债务承担责任。3土地登记代理机构具有的权利包括：(1)享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金。(2)可向主管部门提出实施专业培训的要求和建议。(3)按照国家有关规定制订各项规章制度，并以此约束在本机
13、构中执业土地登记代理人的执业行为。(4)由于委托人的原因，造成土地登记代理机构或土地登记代理人经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求。(5)法律、法规和规章规定的其他权利。4土地登记代理机构应履行以下义务：(1)依照法律、法规和政策开展经营活动。(2)认真履行土地登记代理合同，督促土地登记代理人认真开展代理业务。(3)维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密。(4)承担因代理不当造成的委托人的损失赔偿。(5)严格按照规定标准收费。(6)接受主管部门的监督和检查。(7)依法缴纳各项税收和行政管理费。(8)法律、法规和规章规定的其他义务。22 【正确答案】 办理这宗地的土地使用权变更登记手
14、续：(1)程序：申请地籍调查权属审核注册登记核发土地证书(2)申请。N 贸易有限公司应该在与 M 公司签定了土地转让合同或协议后 30 日内，办理房产变更登记 15 日内，向当地土地管理部门提出土地使用权变更登记申请。应该提交的材料：1)土地使用权变更登记申请表；2)N 贸易有限公司法人证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明；3)转让合同；4)原土地使用证；5)变更后的房屋所有权证；6)税费交纳证明；7)委托代理的应该提交土地登记委托书和代理人身份证明等。(3)地籍调查。只要实地调查该宗地原来登记状况是否变化，没有变化，可直接移交土地登记人员进行审核。(4)权属审核要点：1)
15、对申请人的审核。身份证明及民事行为能力审核，重点审核申请人与转让证明文件的受让人是否一致。委托代理委托书及代理人身份证明的审核。2)对土地使用期限的审核。转让后的使用期限应等于原来使用期限减已经使用的期限。3)对土地价格的审核。应对申报地价进行登记和审核，决定实施优先购买权。4)对税费的审核。5)对土地用途的审核。转让合同的土地用途、实际用途和出让合同用途是否一致。6)对房产变更的审核。涉及房产转让的，应该审核房产证明。(5)注册登记。在原来的土地登记卡进行变更登记，并填写新的土地归尸卡注销原来的土地归户卡。(6)核发证书。收回并注销原来的国有土地使用证新的土地证书发给 N 贸易有限公司。23
16、 【正确答案】 1土地登记代理人刘某需要与该化工厂明确以下方面的事项：(1)代理事项及目标：根据委托人的要求，代理事项主要为出让国有土地使用权的设定登记申请，不是抵押登记。(2)了解现有的权属来源资料，如是否已经办理建设用地批准书、是否签订出让合同、是否全部缴纳土地出让金、是否交纳有关税费等。2根据土地登记规则的规定，土地登记代理人刘某需收集的权属来源资料包括：(1)县级以上人民政府建设用地批准书。(2)国有土地使用权出让合同。(3)全部土地出让金支付凭证。(4)有关税费支付凭证等。还需要准备的其他文字材料有：1)化工厂法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明；2)土地登记代理委托书及代理人身
17、份证明、土地登记代理人资格证书等。3出让国有土地使用权设定登记权属资料核实的要点包括：(1)对申请人的核实。要核实人民政府建设用地批准书的土地使用者、国有土地使用权出让合同中的受让人与委托单位的名称是否一致。(2)对出让合同的核实。1) 国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；2)出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权。(3)对使用期限的核实。要注意出让年限是否符合中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的土地使用权出让最高年限要求。根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，出让国有土地使用权时，工业用途的法定最高出让年限为 50
18、年。(4)对土地用途的核实。要注意是否与批准用途一致，该用途应为工业。4土地登记代理人刘某在填写土地登记申请表时要注意以下几个方面：(1)土地使用者与申请单位名称要一致，准确的名称要与某化工厂的营业执照名称保持一致。(2)申请登记类型，为出让国有土地使用权设定登记。(3)土地使用权类型要与批准文件相符，应为国有出让土地。(4)土地面积要与相关批准文件一致。(5)土地用途要符合相关批准文件要求，应为工业用途。(6)申请登记的依据要齐全。(7)使用期限、终止日期要与出让合同中规定相一致；工业用地的出让年限不能超过 50 年。24 【正确答案】 1土地使用权的确定：首先，根据确定土地所有权和使用权的
19、若干规定第 39 条的规定：以土地使用权为条件与其他单位合建房屋的，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定土地使用权。其次，根据 1982 年颁布的国家建设征用土地条例，条例公布后合建的，应依法办理土地转让手续后再确定土地使用权。双方合建发生在 1981 年，并签订了合建协议，因此应按建筑面积比例来分摊土地使用权面积。该宗地是该邮局与该信用社共有土地使用权，根据合建协议确定各占土地使用权面积的 50%。2申请土地登记时应提交的资料：土地登记申请书； 用地批准文件； 该邮局与该信用社签订的合建协议；该信用社的法人证明、法定代表人身份证明及个人身份证明；办公楼房屋所有权证及其他地上附着物证明；土地登记委托书、代理人身份证明及代理机构证明等。
