1、土地登记代理的内容与操作练习试卷 3 及答案与解析一、综合分析题1 某市某化工厂于 2006 年 8 月 20 日在该市城郊以协议出让方式取得一宗国有土地使用权，面积为 21000m2，用途为工业，使用年限 45 年，未办理土地登记。2008年 9 月该化工厂进行技术改造，由于资金不足，需要以该土地作为抵押物向银行申请贷款，但由于未办理土地使用权设定登记，随后该化工厂于 2008 年 9 月 20 日委托某土地登记代理公司的土地登记代理人王某代理土地登记申请手续。 问题 1土地登记代理人王某需要与该化工厂明确哪些方面的事项？ 2根据土地登记办法的规定，土地登记代理人王某需要收集哪些权属来源资料
2、？ 3出让国有土地使用权设定登记权属资料核实的要点有哪些？ 4土地登记代理人王某在填写土地登记申请表时要注意哪些方面的内容？ 5简述王某跟与该化工厂之间的土地登记代理的基本程序应该如何？2 某公司 2004 年 6 月以出让方式取得一宗位于某市某区某路 X 号的国有土地使用权，面积为 18600m2，用途为工业，已办理土地登记手续。 2008 年 5 月，该公司拟以其所使用的国有出让土地作抵押，向某银行申请贷款。为验证该公司土地状况的真实性，降低银行贷款风险，现该银行委托某土地登记代理公司代理查询该宗地的土地登记结果。 问题 该土地登记代理公司应如何完成土地登记资料的代理查询工作？3 A 单位
3、于 1980 年 8 月经批准取得 8500m2 土地建五层商业楼，后由于资金紧张，于次年 3 月与 B 单位签订协议，双方约定由 B 单位出资共同建造，房屋建成后12 层归 B 单位使用，建筑面积 16890m2，35 层归 A 单位使用，建筑面积25335m2 后双方按协议分配并使用房屋至今，但一直未申请土地登记。现 B 单位因企业改制，要求办理土地登记，但 A 单位以自己是用地批准文件的主体以及合建协议未约定土地为由，认为该 8500m2 土地使用权应当归属自己。 问题 1如何确定该宗地土地使用权？说明理由。 2如果 B 单位委托土地登记代理机构代理申请该宗地土地登记，该机构应如何办理？
4、 3计算 B 单位的土地使用权面积。 4填写表 9-1 所示 B 单位土地登记申请书的部分内容。表 9-1 4 2005 年 8 月某市甲公司拟与乙公司合资成立新的股份有限公司，根据甲、乙双方初步达成的协议，甲公司拟以其所使用的位于该市的土地使用权作价出资，乙公司以设备作价出资，根据甲公司提供的资料，其所使用的土地为出让土地，用途为工业，但甲公司尚未办理土地登记手续，乙公司委托某土地登记代理公司欲查证甲公司所使用的该宗土地的权属状况。问题1该土地登记代理公司查证甲公司所使用的该宗土地的权属状况的具体操作步骤有哪些？2该土地登记代理公司需要从哪些方面着手验证土地使用权的归属问题？3该土地登记代理
5、公司主要应从哪些方面收集资料？5 某公司有一宗地为协议出让方式取得，位于某市某街道某号，批准用途为营业用地，土地面积的测量结果为 2500m2，出让合同中规定出让年限为 40 年，自 2004年 8 月 31 日至 2044 年 8 月 31 日。该公司委托某土地登记代理公司代理领取土地证书。 问题 1该土地登记代理公司应如何办理领取手续？ 2土地登记代理人核实土地证书的内容包括哪些？土地登记代理的内容与操作练习试卷 3 答案与解析一、综合分析题1 【正确答案】 1土地登记代理人王某需要与该化工厂明确下列事项：(1)代理事项及目标：根据委托人的要求，代理事项主要为出让国有土地使用权的设定登记申
6、请，不是抵押登记。(2)了解现有的权属来源资料。如是否已经办理建设用地批准书、是否签订出让合同、是否全部缴纳土地出让金、是否交纳有关税费等。2根据土地登记办法的规定，土地登记代理人王某需收集的权属来源资料包括：(1)县级以上人民政府建设用地批准书；(2)国有土地使用权出让合同；(3)全部土地出让金支付凭证；(4)有关税费支付凭证等。此外，还需要准备的其他文字材料有：化工厂法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明；土地登记代理委托书及代理人身份证明、土地登记代理人资格证书等。3出让国有土地使用权设定登记权属资料核实的要点包括：(1)对申请人的核实。要核实人民政府建设用地批准书的土地使用者、国有土
7、地使用权出让合同中的受让人与委托单位的名称是否一致。(2)对出让合同的核实。国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权。(3)对使用期限的核实。要注意出让年限是否符合中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的土地使用权出让最高年限要求。根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，出让国有土地使用权时，工业用途的法定最高出让年限为 50 年。(4)对土地用途的核实。要注意是否与批准用途一致，该用途应为工业。4土地登记代理人王某在填写土地登记申请表时要注意的事项有：(1)土地使用者与申请单位名称要一致，
8、准确的名称要与该化工厂的营业执照名称保持一致；(2)申请登记类型为出让国有土地使用权设定登记；(3)土地使用权类型要与批准文伺：相符，应为国有出让土地；(4)土地面积要与相关批准文件一致；(5)土地用途要符合相关批准文件要求，应为工业用途；(6)申请登记的依据要齐全；(7)使用期限、终止日期要与出让合同中规定相一致；工业用地的出让年限不能超过 50 年。5王某与该化工厂之间的土地登记代理的基本程序为：(1)接受委托接受委托是开展土地登记代理业务的首要环节，一般情况下，土地登记代理业务来源主要有被动接受和主动争取两种途径。(2)签订土地登记代理委托书、代理合同为规范土地登记代理行为，降低土地登记
9、代理中的风险，接受土地登记代理业务后，委托人(该化工厂) 应与土地登记代理人(王某) 所在的土地登记代理机构签订书面委托书及委托代理合同。(3)收集查询土地登记相关信息与资料在接受土地登记代理委托后，王某根据代理的土地登记事项收集、查询、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料，了解土地权属是否清晰。(4)开展具体业务收集、整理相关资料后，王某进入具体实际操作阶段。(5)提交成果土地登记代理机构和王某按照该化工厂的要求完成委托事项后，王某应及时以口头或书面报告形式向委托人报告，并交付相应的代理成果。【知识模块】 土地登记代理的内容与操作2 【正确答案】 该土地登记代理公司应按下述程序办理
10、：(1)土地登记代理人通过与委托人进行沟通，了解委托人的意图和查询目的。主要是通过土地登记机关查询有关权属资料，验证该公司合法拥有土地使用权的真实性，并查证有无其他抵押登记手续。(2)与委托人签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围和权限。(3)根据确定的查询内容，向土地登记机关提出查询申请。土地登记代理人应填写查询申请书，明确查询对象和范围主要为位于该市某区某路 X 号土地的登记状况，通过查询土地登记卡，即可了解有关登记状况。(4)委托人根据该银行的要求，查询位于该市某区某路号土地登记卡等土地登记资料，记录该宗地的土地使用者、坐落、土地面积、土地权属状况、有无抵押登记等状况，并
11、可复印有关土地登记资料。为保证查询到的土地登记资料的权威性，土地登记代理人可以申请土地登记机关在有关土地登记资料复印件上加盖鉴证公章。(5)土地登记代理人将查询到的土地登记资料提供给该银行，完成土地登记资料的代理查询工作。【知识模块】 土地登记代理的内容与操作3 【正确答案】 确定 AB 单位共有土地使用权。 理由： 确定土地所有权与使用权的若干规定第三十九条以土地使用权为条件与其他单位或个人合建房屋的，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定土地使用权。 2如果 B 单位委托土地登记代理机构代理申请该宗地土地登记，该机构应按以下步骤办理： (1)接洽了解 B单位产权情况。 (2)明确委托代理事
12、宜。 (3) 收集资料，主要包括： 土地登记申请书； B 单位法人代表身份证明书； 土地登记代理委托书及代理人身份证明；土地登记代理人资格证书； 土地部门的建设用地批准书； 土地红线图； 宗地图。 (4)核实权属来源资料(对申请人、用地合法性、用途、面积、使用权类型等的审核)。 (5)向土地管理部门提交设定申请材料。 38500/(16890+25335)16890=3400m2。 4B 单位土地登记申请书的内容如表 9-2 所示。 【知识模块】 土地登记代理的内容与操作4 【正确答案】 1该土地登记代理公司查证甲公司所使用的该宗土地的权属状况的具体操作步骤是：(1)通过与乙公司沟通，可以了解
13、到乙公司的委托代理需求主要体现在三个方面：该宗土地使用权是否为甲公司所有；甲公司有无合法、完整的用地手续；甲公司是否欠缴土地出让金。这样就进一步明确了查证的目标和内容。(2)与委托人乙公司签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围和权限。(3)根据委托人乙公司的要求，进一步分析需要什么材料予以验证，并可通过哪些途径获得有关产权资料。(4)整理资料，向委托人提交分析结果。2该土地登记代理公司需要从下面三个方面着手验证土地使用权的归属问题：(1)调查目前的实际土地使用者是谁；(2)通过对土地登记资料的查询，了解该宗地的土地登记状况、权属来源情况，分析土地使用权归谁所有；(3)向相邻单位
14、或有关当事人了解该宗地的权属来源及土地使用者的有关情况。3该土地登记代理公司主要应从下列四个方面收集资料：(1)实地调查，并向有关当事人了解情况；(2)向土地登记机关查询土地登记资料，有原始凭证的，还应查询有关原始凭证资料；(3)向相关政府主管部门如规划部门、建设部门查询有关该宗地的规划审批、建设项目审批情况等资料；(4)政府档案馆中的相关文件、材料。【知识模块】 土地登记代理的内容与操作5 【正确答案】 1该土地登记代理公司应按下列步骤办理领取手续：第一步，接受委托后，与委托人明确土地登记代理的基本事项，包括代理内容及有关要求等；第二步，与委托人该公司签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同
15、，明确授权范围和权限；第三步，根据委托人该公司的要求，了解有关宗地信息，收集相关资料；第四步，领取并核实土地证书；第五步，向委托人反馈信息，并与土地登记机关进行沟通，解决存在的问题。2在领取土地证书的时候，土地登记代理人需要提交土地登记委托代理书和个人身份证明；其次，要对土地证书的规范性和准确性进行核实，主要包括下列几个方面：(1)土地使用者名称是否与委托人名称相一致。土地使用者的名称要与该公司的营业执照名称保持一致。(2)土地用途是否与实际用途相符。对于营业用地，规范的土地登记用途应为商服。(3)使用权类型是否符合相关批准文伺：的要求。土地使用权类型应为国有出让土地使用权。(4)如果是出让土地，其使用期限或终止日期是否与出让合同一致。对于商服用途，其最高出让年期应为 40 年。(5)土地面积是否与委托人提供的资料中的面积一致，是否与出让合同中的出让面积一致。【知识模块】 土地登记代理的内容与操作
