1、地价评估练习试卷 16 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 马克思关于地租量的计算公式可简单地写成( )。（A）地租= 市场价格-生产成本-经营利润（B）地租 =市场价格- 生产成本-平均利润- 资本利息（C）地租 =市场价格- 生产成本-普通利润（D）地租= 市场价格-生产成本-平均利润2 地租量的计算总结的计算公式为( )。（A）地租量=农产品的市场价格 -农产品的生产成本-农产品的经营利润（B）地租量= 农产品的市场价格-农产品的销售税费-农产品的生产成本-土地上投入资本的利息-农业经营者的利润（C）地租量= 农产品的市场价格-农产品的销售税费-农产品的
2、生产成本-农业经营者平均利润（D）地租量=农产品的市场价格 -农产品的销售税费-农业经营者的普通利润3 销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以( )扣除的,这是等量资本要获得等量利润,等质劳动力要获得等量工资等的要求。（A）该产品单价最高水平（B）该产品的单价平均水平（C）社会平均水平或一般水平（D）社会最高水平4 如果土地上生产的产品数量为 Q,其每个产品的市场价格为 P,每个产品销售费用为 R,则地租量计算公式中的市场价格为( )。（A）PQ（B） PQR（C） PR（D）QR5 对于那些垄断了某些自然条件特别有利的土地,马克思说这种土地能提供垄断地租,从垄断地租量看( ) 。（A）
3、垄断地租=垄断价格 -垄断土地上的个别生产价格（B）垄断地租= 垄断价格-生产成本（C）垄断地租= 垄断价格-生产成本-经营利润（D）垄断地租=垄断价格 -生产成本-经营利润-资本利息6 对于任一块土地,根据马克思的思想有( )。（A）地租= 市场价格-个别生产价格（B）地租 =市场价格- 生产成本（C）地租 =市场价格- 经营利润（D）地租= 市场价格-平均利润7 对于提供级差地租的土地有( )。（A）地租= 级差地租+ 绝对地租（B）地租 =绝对地租（C）地租 =垄断地租（D）地租= 级差地租-绝对地租8 从理论上讲,( ) 是道路对地价影响的转折点。（A）地价有显著差异的地点（B）十字路
4、口或丁字路中心处（C）两路口之间的街道（D）标准深度9 最简单且最容易理解的深度价格递减率是( )。（A）深度百分率（B）深度指数（C）四三二一法则（D）九八七六法则10 计算其他形状土地的价格,是( )。（A）先将其划分矩形、三角形的土地,然后分别计算这些矩形、三角形土地的价格 ,再相加减（B）先将其划分为若干矩形,再相加减（C）先将其划分为若干三角形,再相加减（D）直接用积分法计算其价格二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 提出基准地价应用的建议和技术包括( )。（A）该
5、基准地价的内涵、作用（B）该基准地价调整为宗地价格的方法和系数（C）具体区位、土地使用权年限、建筑容积率（D）土地形状、临街状况等的修正方法和修正系数12 关于分界线说法正确的有( )。（A）各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠为准（B）各地价区段之间的分界线应以易于辨认的界线为准（C）商业路线价区段应以标准深度为分界线（D）商业街应以十字路口为分界线13 宗地价格原则上可采取( )技术途径进行评估。（A）直接运用比较法、成本法、收益法、假设开发法等来评估（B）基准地价修正法估价（C）将基准地价在基准日时的值调整（D）将估价对象宗地的状况与评估基准地价时设定的土地条件进行比较14 运用基准地价
6、修正法估价应按照下列步骤进行( )。（A）搜集有关基准地价的资料（B）查出估价对象所处地段的基准地价（C）进行交易日期修正及进行土地状况修正（D）求出估价对象宗地的价格15 基准地价的内涵、构成表达式方式等可能不同,具有修正的内容和方法也不完全相同,其分类有( ) 。（A）土地级别的基准地价（B）区片价的基准地价（C）路线价的基准地价（D）土地价格的基准地价16 通过高层的建筑地价分摊解决有( )。（A）各部分占有的土地份额（B）各部分享有的土地面积（C）各部分享有的地价数额（D）各部分享有的土地总价17 可供选择的分摊方法有( )。（A）按建筑面积进行分摊（B）按房地产价值进行分摊（C）按土
7、地价值进行分摊（D）按土地价格进行分摊三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 估价对象房地产状况为过去,估价时点却可以是过去或现在、未来。( )（A）正确（B）错误19 现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差 2%,则可比实例的个别因素修正系数为 100/102。( )（A）正确（B）错误20 某宗房地产 1994 年 1 月初的价格为 1000 元/m 2,1998 年 1 月初的价格为 1400 元/m2,假设该类房地产 1994 年 1 月初的价格变动规律,为每年 1 月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近,则预测该宗房地产
8、1999 年 1 月初的价格为 1523 元/m2。( )（A）正确（B）错误21 购买年是预期估价作业日期而言的,而不是相对于估价时点而言的。( )（A）正确（B）错误22 购买年是预期估价对象可获得收益的年限。( )（A）正确（B）错误23 估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的,而不是相对于估价时点而言的。( )（A）正确（B）错误24 房地产虽然可以区分为物质实体和权益两方面,但其价值的高低主要取决于其权益的大小。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。25 某宾馆总建筑
9、面积 10000m2,一层建筑面积 2000m2,其中 500m2 为宾馆大堂,1500m2 出租用于餐厅,其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有190 间(建筑面积 7600m2)、会议室 2 间(建筑面积 200m2)、自用办公室 3 间(建筑面积 200m2),当地同档次宾馆每间客房每天的房价为 200 元,年平均空置率为 30%,会议室的租金平均每间每次 500 元,平均每间每月出租 20 次,附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积 15000 元,同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积 8000 元。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入
10、的 40%。当宾馆这种类型的房地产的资本化率为 8%。试利用上述资料估计该宾馆的正常总价格。地价评估练习试卷 16 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估2 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估3 【正确答案】 C【知识模块】 地价评估4 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估5 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估6 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估7 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估8 【正确答案】 D【知识模块】 地价评估9 【正确答案】 C【知识模块】 地价评估10 【正确答案】 A【知识模块】 地价评
11、估二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 地价评估12 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 地价评估13 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 地价评估14 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 地价评估15 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 地价评估16 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 地价评估17 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 地价评估三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题
12、总分最多扣至零分。18 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估19 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估20 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估21 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估22 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估23 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估24 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。25 【正确答案】 解:一层餐厅和咖啡厅价格=150001500=2250(万元)宾馆客房年总收益=200190365(1-30%)=970.9(万元)宾馆会议室年总收益=50020212=24(万元)宾馆年总费用=970.940%=388.36(万元)宾馆自营部分年纯收益=970.9+24-388.36=606.54(万元 )宾馆自营部分价格=606.548%=7581.75(万元)该宾馆的正常总价格=2250+7581.75=9831.75( 万元)【知识模块】 地价评估
