1、地价评估练习试卷 3 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 经新近人工开发或改造的宗地,如填海造地、征用农地后进行“三通一平”,“五通一平”或“七通一平”的土地,拆除城市旧城区中旧建筑物整理后的土地,适用( )。（A）假设开发法估价（B）成本法估价（C）收益法估价（D）比较法估价2 已有建筑物的宗地,例如现成的商业楼餐馆、出租用办公楼等的占地,适用( )。（A）假设开发法估价（B）成本法估价（C）收益法估价（D）比较法估价3 不论宗地的类型如何,只要该类宗地有较发达的交易市场存在,可找到较多的交易实例,均适用( ) 。（A）假设开发法估价（B）成本法估价（C）收
2、益法估价（D）比较法估价4 基准地价修正法可定义为( )。（A）基准地价的修正（B）在政府确定公布了基准地价的地区,通过具体区位、土地使用权年限、建筑容积率,土地形状、临街状况等的比较（C）由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法（D）B、C 两项的综合5 进行交易日期修正,是( )。（A）将基准地价在基准日期时的值调整为估价时点时的值（B）是将估价对象宗地的状况与评估基准地价时设定的土地条件进行比较。将基准地价调整为估价对象宗地状况下的价格（C）通过基准地价的修正来估价（D）查出估价对象所处地段的基准地价6 更为合理的分摊方法就是( )。（A）依据各部分的房地价
3、值进行分摊（B）依据建筑面积进行分摊（C）依据各部分的土地价值进行分摊（D）依据使用时间进行分摊7 在经济学上,地租的概念随着地租理论的发展而发展,据说地租一词创于( )。（A）12 世纪法国（B） 12 世纪英国（C） 12 世纪美国（D）12 世纪中国8 如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作,他的收入也会超过其他人,这种超额的收入也被视为( )。（A）剩余物现象（B）地租现象（C）高工资现象（D）纯粹的剩余物现象9 不论狭义的地租还是广义地租,都有一个基本含义,就是( )。（A）超额的工资（B）超额的利息报酬（C）纯粹的剩余物（D）特殊利益10 假如每块土地的肥沃程度相同,
4、则( )。（A）每块土地的地租相同（B）接近人口中心地区的地租较偏远地区的地租高（C）接近人口中心地区的地租与偏远地区的地租相同（D）该块土地的边界地区的地租都相同二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 路线价法估价一般分为( )进行。（A）划分路线价区段（B）设定标准深度,选取标准宗地（C）调查评估路线价,制作深度价格修正率表和其他价格修正率表（D）计算临街各宗土地的价格12 标准宗地是路线价区段内具有代表性的土地,选取标准宗地的具体要求是( )。（A）一面临街,土地形状为矩
5、形（B）临街深度为标准深度,临街宽度为标准宽度（C）用途为所在区段具有代表性的用途（D）建筑容积率为所在区段具有代表性的建筑容积率。其他方面 ,如土地使用年限、土地生熟程度等也应具代表性13 关于路线价分界线说法正确的有( )。（A）在划分路线价区段时,应将可及性相当,地块相连的土地划分为同一个路线价区段（B）两个路线价区段的分界线,原则上是地价有显著差异的地点,通常是从十字路或丁字路中心处划分,两路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段（C）较长的繁华街道,有时需要将两路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段,分别附设不同的路线价（D）不繁华的街道,同一路线价区段也可延长至数个路口14 关于
6、标准深度说法正确的有( )。（A）标准深度是道路对地价影响的转折点,由此接近道路方向 ,地价受道路的影响而逐渐升高,由此远离道路方向,地价可视为基本不变（B）在实际估价中,设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数（C）以临街土地深度的众数为标准深度,可以简化以后各宗土地价格的计算（D）如果深度普遍为 25m,则标准深度应定为 25m15 求该路线价区段的路线价应该( )。（A）通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地 ,运用收益法、比较法等（B）分别求其楼面价格或单位价格（C）求该标准宗地单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数（D）路线价通常为土
7、地单价,也可为楼面地价,可用货币表示 ,也可用相对数表示16 关于深度价格修正率说法正确的有( )。（A）深度价格修正率又称深度百分率、深度指数（B）深度价格修正率是基于深度价格递减率即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象（C）距离街道深度愈深,可及性愈差,价值也就愈低（D）如将临街土地划分为许多与道路平行的细条 ,由于越接近道路的细条利用价值就越大,越远离道路的细条利用价值越小,则越接近道路的细条的价值高于离开道路的细条的价值17 最简单且最容易理解的深度价格递减率是四三二一法则。其法则内容包括( )。（A）是将临街深度 100 英尺的土地,划分为与道路平行的四等分 ,则各等份由于离道
8、路的远近不同,价值有所不同（B）从道路方向算起,第一个 25 英尺等份的价值占整块土地价值的 40%（C）第二个 25 英尺等份的价值占整块土地价值的 30%,第三个 25 英尺等份的价值占整块土地价值的 20%（D）第四个 25 英尺等份的价值占整块土地价值的 10%18 制作深度价格修正率的要领是( )。（A）设定标准深度（B）将标准深度分为相等的若干等分（C）制定单独深度价格修正率（D）将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。19 深度价格修正率又称深度百分率,深度指数。( )（A）正确（B
9、）错误20 深度价格修正率是基于深度价格递减率,即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象或者说距街道深度愈深、可及性愈差、价值也就愈高。( )（A）正确（B）错误21 计算前后两面临街矩形土地的价格,是采用“正旁两街分别轻重” 估价法。( )（A）正确（B）错误22 一个地价区段可视为一个地价“物质” 区域。( )（A）正确（B）错误23 区段地价是某特定地价区段的单价或楼面地价,它代表或反映着该地价区段内土地价格的正常和总的水平。( )（A）正确（B）错误24 所谓地价区段,是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个区域。( )（A）正确（B）错误25 在有了基准地价的地
10、区,可通过基准地价的修正来估价。( )（A）正确（B）错误26 如有的拥有地下一层,有的拥有地上一层在城市中心商业区,建筑物不仅高层化,而且建筑物的用途出现了立体化。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。27 某商场的土地使用权年限为 40 年,从 1994 年 5 月 31 日起计,该商场共两层,每层建筑面积各为 2000m2,可出租面积占建筑面积的 60%。一层于 1996 年 5 月 31 日租出,租期为 5 年,可出租面积的月租金为 180 元/m 2,且每年不变,二层现暂空
11、置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租分别为 200、120 元/m 2,出租的成本及税费为租金的 20%。该类房地产的资本化率为 8%,试估计该商场于 1998 年 5 月 31 日带租约出售时的正常总价格。地价评估练习试卷 3 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估2 【正确答案】 C【知识模块】 地价评估3 【正确答案】 D【知识模块】 地价评估4 【正确答案】 D【知识模块】 地价评估5 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估6 【正确答案】 C【知识模块】 地价评估7 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估8
12、【正确答案】 B【知识模块】 地价评估9 【正确答案】 C【知识模块】 地价评估10 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 地价评估12 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 地价评估13 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 地价评估14 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 地价评估15 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 地价评估16 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 地价
13、评估17 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 地价评估18 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 地价评估三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。19 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估20 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估21 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估22 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估23 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估24 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估25 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估26 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。27 【正确答案】 解:(1) 各层可出租面积 =200060%=1200(m2)一层租期内年纯收益=180120012(1-20%)=2073600(元)一层租期满后年纯收益=200120012(1-20%)=230400(元) 该商场带租约出售的正常总价格=26402649.05+16197847.32=42600496(元)【知识模块】 地价评估
