1、城镇基准地价评估练习试卷 1 及答案与解析一、单选题1 下列那一项属于基准地价评估的基础是( )。（A）市场交易价（B）土地收益（C）各行业对土地质量要求不同（D）位置的不同2 下列不属于基准地价评估的主要资料的选项为( )。（A）能直接反映出地租、地价的资料（B）房产交易、出租中包含的地价资料（C）中介机构针对不同评估目的所得的评估资料（D）企业经营活动中利用土地的效益资料3 可用于城镇基准地价评估的资料不包括( )（A）农用地的投入产出资料（B）土地联营入股资料（C）土地征用、拆迁过程中涉及的费用资料（D）土地使用权出让资料4 ( )是修正法定级的基础。（A）分等（B）因素法（C）样地法（
2、D）叠置法5 为了保持成果的现势性，农用地质量影响因素发生变化后，应根据实际情况对定级成果进行全部更新或( )。（A）指定更新（B）单元更新（C）局部更新（D）因素更新6 下列不是农用地定级方法的选项是( )（A）因素法（B）修正法（C）样地法（D）级差法7 修正法定级中的修正因素是指在( )之外对农用地级别有显著影响的因素。（A）分等因素（B）区位因素（C）个别因素（D）自然因素8 下列基准地价资料调查的一般要求中表述错误( )（A）样本分布要均匀（B）样本要有代表性（C）样本抽样采用分类等比抽样调查（D）每级样本总数不少于 30 个9 当基准地价评估中的样本数量不足时，可采用下列方法解决(
3、 )。（A）延长收集资料时间、扩资料收集范围（B）减少样本所需数量（C）重新分类、重新确定所需样本数量（D）以上都不对10 下列不属于城镇基准地价的确定原则的是( )。（A）以实际数据测算结果为辅，以比较、修正的结果为准（B）土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证（C）土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证（D）体现地产管理政策11 下列说法，正确的是( )（A）土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据。（B）土地质量即土地使用价值，完全由土地位置决定。（C）评估基准地价的依据是土地形状。（D）在一个均质区域内，无论分成
4、多少土地用途，都只评估出一种基准地价。12 基准地价评估调查中，同一级别的样本数一般不能少于( )个。（A）35（B） 45（C） 30（D）1513 下列关于基准地价确定的原则，错误的是( )（A）以实际数据测算的结果为准，以比较评估的结果为辅。（B）要以评估结果为准，并充分体现地价管理政策。（C）土地市场发育的城市，应以市场交易资料评估结果为准。（D）土地市场不发育的城市，可以租金剥离法评估结果为准。14 在一般情况下，基准地价的修正因素应主要选择影响宗地地价的( )（A）个别因素（B）区域因素和个别因素（C）一般因素和个别因素（D）一般因素和区域因素15 对于基准地价更新，下列说法正确的
5、是( )。（A）更新必须是全面的更新（B）可以以地价指数为依据进行更新（C）更新只要局部更新即可（D）以上说法都不正确二、多选题16 农用地初步划分级别的方法有( )。（A）总分频率曲线法（B）指数衰减法（C）等间距法（D）数轴法（E）直线分析法17 农用地定级的方法有( )。（A）因素法（B）修正法（C）多元法（D）样地法（E）层次分析法18 基准地价评估的资料主要有三类，其中能直接反映地租；地价的资料有( )。（A）土地使用权出让价格资料（B）土地使用权转让价格资料（C）以地换房资料（D）土地征用、拆迁过程中涉及到的各种费用资料19 下列关于基准地价评估的原理描述正确的是( )。（A）各行
6、业对土地地质状况要求不同是评估基准地价的依据（B）土地形状、大小差异给不同行业、使用者带来不同的土地收益是形成不同行业用地基准地价的基础（C）任何行业在城镇中都应有其最佳位置，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律（D）城镇中土地利用的相对合理性和变化性使基准地价相对稳定和不断演化的前提（E）土地收益高低直接决定了地价的高低，是基准地价评估的基础，而市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映20 评估基准地价时，收集的资料应( )。（A）及时填人表格（B）具有代表性（C）均为市场交易价格（D）按实地位置标注到工作的底图上（E）分布均匀21 影响地价的区域因素有( )。（A）宗地市政设施条件
7、（B）位置（C）交通条件（D）形状、面积（E）规划限制三、判断题22 基准地价评估时的土地用途以规划用途为主。( )（A）正确（B）错误23 收益高低直接决定了地价高低，因而测算土地收益高低是基准地价评估的基础。( )（A）正确（B）错误24 各行业对土地位置要求不同是形成不同行业用地基准地价的基础。( )（A）正确（B）错误25 根据商业柜台出租资料评估地价的公式为：地价=出租柜台土地收益(出租柜台土地面积 X 土地还原利率)。( )（A）正确（B）错误城镇基准地价评估练习试卷 1 答案与解析一、单选题1 【正确答案】 B【试题解析】 收益高低直接决定了地价高低，因而测算土地收益高低是基准地
8、价评估的基础。【知识模块】 城镇基准地价评估2 【正确答案】 C【试题解析】 资料和外业调查的内容(1)土地定级成果资料：土地级别图；土地定级工作报告和技术报告；其它能用于土地估价的定级成果及资料。(2)土地利用效益资料：不同行业资金利润率标准；同一行业不同规模的资金利用效益资料；不同行业不同规模的企业劳动力标准；行业经济效益资料；单位或企业土地利用效益资料。(3)地租、地价资料：土地使用权出让、转让资料；土地使用权、房屋及柜台出租资料；土地征用补偿、安置补偿及地上物补偿标准；土地联营入股资料；用土地进行联合建房的分成资料；以地换房资料；房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营
9、及管理标准、固定资产作价标准等资料；宗地用途、出租时间、容积率等；有关税费征收标准；土地开发费用标准、资本的利息、利润标准；其它资料，如还原利率等。(4)影响地价的因素资料：指影响地价的一般因素、区域因素和个别因素资料。(5)其它资料：历史地价资料；有关经济指数及建筑材料价格变动指数；土地开发与经营的政策法规、条例、规定；有关土地房屋的税收种类、税率等；城镇规划等有关资料。【知识模块】 城镇基准地价评估3 【正确答案】 A【试题解析】 资料和外业调查的内容(1)土地定级成果资料：土地级别图；土地定级工作报告和技术报告；其它能用于土地估价的定级成果及资料。(2)土地利用效益资料：不同行业资金利润
10、率标准；同一行业不同规模的资金利用效益资料；不同行业不同规模的企业劳动力标准；行业经济效益资料；单位或企业土地利用效益资料。(3)地租、地价资料：土地使用权出让、转让资料；土地使用权、房屋及柜台出租资料；土地征用补偿、安置补偿及地上物补偿标准；土地联营入股资料；用土地进行联合建房的分成资料；以地换房资料；房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理标准、固定资产作价标准等资料；宗地用途、出租时间、容积率等；有关税费征收标准；土地开发费用标准、资本的利息、利润标准；其它资料，如还原利率等。(4)影响地价的因素资料：指影响地价的一般因素、区域因素和个别因素资料。(5)其它资料：历
11、史地价资料；有关经济指数及建筑材料价格变动指数；土地开发与经营的政策法规、条例、规定；有关土地房屋的税收种类、税率等；城镇规划等有关资料。【知识模块】 城镇基准地价评估4 【正确答案】 A【试题解析】 修正法：在农用地分等指数的基础上，根据定级目的，选择区位、耕作便利度等因素计算修正系数，对分等成果进行修正，评定出农用地级别的方法。【知识模块】 城镇基准地价评估5 【正确答案】 C【试题解析】 为了保持成果的现势性，农用地质量影响因素发生变化后，应根据实际情况对定级成果进行全部更新或局部更新。【知识模块】 城镇基准地价评估6 【正确答案】 D【试题解析】 农用地定级方法：因素法、修正法、样地法
12、。【知识模块】 城镇基准地价评估7 【正确答案】 A【试题解析】 修正法定级中的修正因素是指在分等因素之外对农用地级别有显著影响的因素。【知识模块】 城镇基准地价评估8 【正确答案】 C【试题解析】 (1)调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上；(2)调查以土地级或均质地域为单位进行；(3)样本抽样采用分类不等比抽样调查；(4)样本要有代表性；(5)样本分布要均匀；(6)调查样本数应符合数理统计要求，每级样本总数不少于 30 个；(7)所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料；(8)土地利用效益等经济资料要求不少于近期连续两年的数据；(9)出让、转让、出租、
13、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以人民币元为单位，准确到小数点后一位；(10)调查资料必须填入相应的调查表格。【知识模块】 城镇基准地价评估9 【正确答案】 A【试题解析】 当基准地价评估中的样本数量不足时，应进行样点的补充调查。【知识模块】 城镇基准地价评估10 【正确答案】 A【试题解析】 镇基准地价确定的原则(1)以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅；(2)土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证；(3)土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证；(4)体现地产管理政策。【知识模块】 城镇基准地价评估11 【正确答案
14、】 A【试题解析】 城镇基准地价评估基本原理：1土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据；2各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础；3任何行业在城镇中都应有其最佳位置，不同用地基准地价具有不同的空间分布规律；4城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提；5土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映。确定基准地价评估范围应以影响土地价格的因素指标的相对一致性为标准。【知识模块】 城镇基准地价评估12 【正确答案】 C【试题解析】 基准地价评估调查中，同一级别的样本数一般不能少于 30 个。【知识
15、模块】 城镇基准地价评估13 【正确答案】 D【试题解析】 城镇基准地价确定的原则(1)以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅；(2)土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证；(3)土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证；(4)体现地产管理政策。【知识模块】 城镇基准地价评估14 【正确答案】 B【试题解析】 划分均质地域的城镇土地条件为地价影响因素中的区域因素和个别因素，划分方法为指标判别归类，将区域因素和个别因素相同的区域或区段作为一个均质地域。【知识模块】 城镇基准地价评估15 【正确答案】 B【试题解析】 城镇基准地价更新内容:
16、一般基准地价体系建立后，需要根据市场变化定期做更新，更新内容依据市场变化状况而定，市场变化小时只需对价格做局部调整；市场变化大时需要调整级别等。城镇基准地价更新技术途径(1)以土地定级(或均质地域) 为基础，以市场交易地价资料为依据，更新基准地价。(2)以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价。(3)以土地定级(或均质地域) 为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。【知识模块】 城镇基准地价评估二、多选题16 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 农用地初步划分级别的方法有总分频率曲线法、等间距法、数轴法。【知识模块】 城镇基准地价评估17 【正确答案】 A,
17、B,D【试题解析】 农用地定级的方法有因素法、样地法、修正法。【知识模块】 城镇基准地价评估18 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 地租、地价资料：土地使用权出让、转让资料；土地使用权、房屋及柜台出租资料；土地征用补偿、安置补偿及地上物补偿标准；土地联营入股资料；用土地进行联合建房的分成资料；以地换房资料；房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理标准、固定资产作价标准等资料；宗地用途、出租时间、容积率等；有关税费征收标准；土地开发费用标准、资本的利息、利润标准；其它资料，如还原利率等。【知识模块】 城镇基准地价评估19 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 城镇基
18、准地价评估基本原理：1土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据；2各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础；3任何行业在城镇中都应有其最佳位置，不同用地基准地价具有不同的空间分布规律；4城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提；5土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映。确定基准地价评估范围应以影响土地价格的因素指标的相对一致性为标准。【知识模块】 城镇基准地价评估20 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 (1)调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上；(2)调查以土
19、地级或均质地域为单位进行；(3)样本抽样采用分类不等比抽样调查；(4)样本要有代表性；(5)样本分布要均匀；(6)调查样本数应符合数理统计要求，每级样本总数不少于 30 个；(7)所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料；(8)土地利用效益等经济资料要求不少于近期连续两年的数据；(9)出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以人民币元为单位，准确到小数点后一位；(10)调查资料必须填入相应的调查表格。【知识模块】 城镇基准地价评估21 【正确答案】 B,C,E【试题解析】 影响土地价格区域因素主要有以下几类：位置、交通条件、基础设施条件、环境质量、城市规划限制。【知识模块】 城镇基准地价评估三、判断题22 【正确答案】 B【试题解析】 基准地价评估时的土地用途以现在实际用途为主。【知识模块】 城镇基准地价评估23 【正确答案】 A【试题解析】 收益高低直接决定了地价高低，因而测算土地收益高低是基准地价评估的基础。【知识模块】 城镇基准地价评估24 【正确答案】 B【试题解析】 各行业对土地质量要求不同是形成不同行业用地基准地价的基础。【知识模块】 城镇基准地价评估25 【正确答案】 B【试题解析】 地价=出租柜台土地收益(出租柜台分摊土地面积 土地还原利率)【知识模块】 城镇基准地价评估
